对房屋租赁案件的思考探析文档格式.docx

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在审判实践中，我们会发现大量的房地产项目存在着产权纠纷，即使不存在产权纠纷的房地产项目在竣工后的相当时间内无法取得所有权证书的情况也不在少数，这类房屋的出租是大量存在的。

笔者认为租赁作为双务诺成合同，应体现交易自由原则，作为未取得房屋所有权的项目所有人，在申办产权证书的过程中将竣工的房屋出租，只要基于双方合意，并无不妥。

相反强令出租人在该房屋取得所有权证书后方可出租，无疑会限制相应的租赁活动，造成房屋空置，损害开发商的合法权益，引起社会财富的大量浪费。

对资金普遍紧张的房地产开发业，这种限制的打击可能是相当致命的。

租赁权源来自所有权的观点明显脱离实际，若具体执行可能会造成干预自由交易，阻碍经济发展的严重后果。

　　尽管当前立法存在上述问题，其法律效力在房屋租赁案件的审理过程中仍是不容怀疑的，为此审判机关面临着相当的压力。

笔者认为，“有法必依”不等于泥法不化、恶法亦法。

对于相关问题，审判机关应从法律的体系上加以理解和阐释。

在天甲公司诉华乙公司拖欠租金一案中，依据双方合同，华乙公司承租了天甲公司开发的大厦，双方约定合同自签字盖章并办理相关的租赁登记手续后生效。

由于手续方面的原因，天甲公司未能及时取得房屋所有权证书，根据相关法律法规，在不具所有权证书的情况下，租赁登记自然无法办理。

然而在近两年的时间里，双方实际上履行了该合同，华乙公司并将该大厦转租他人而受益。

后因华乙公司拖欠租金1800余万元，天甲公司提出解除合同。

在此案的诉讼中，华乙公司以天甲公司未办理相应的租赁登记为由，提出反诉，要求天甲公司立即办理租赁登记备案手续，并就此前未能办理租赁登记而赔偿华乙公司损失1500万元。

依据《城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》的规定，双方的合同应为无效，且无效的责任完全在天甲公司。

而实际上在天甲公司取得所有权证书前的近两年时间里，天甲公司实际上合法占有该大厦，并将该合法占有转移给华乙公司，华乙公司一方面凭借该占有转租获益，另一方面又拖欠租金1800余万元，若判令合同无效将显失公平。

本案的合议庭正是从自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则出发，依据租赁权源来自合法占有的理论，确认了该租赁合同的合法有效性。

　　笔者认为租赁的权源只能是合法占有，而非现行法律所体现的来自所有权。

审判机关对此类案件的法律适用进行相关的解释可归纳为两点：

一、自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则赋予了法官自由裁量权;

二、研究新近制定的《合同法》，我们会发现：

1.《合同法》在界定租赁关系时以“出租人”取代了《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》所使用的“所有权人”（参《合同法》212条）;

2.《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。

鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，《城市房地产管理法》与《城市房屋租赁管理办法》所体现的租赁权源来自所有权的相关规定已为新法所更正，租赁的权源来自合法占有而非所有权。

　　二、程序问题

（一）房屋租赁合同的管辖

　　在审判实践中，普遍认为房屋租赁的管辖应属不动产专属管辖范围，即由不动产所在地法院进行管辖。

这种认识显得过于绝对，笔者认为在审判中应区别不同情况，灵活处理。

　　首先，房屋租赁的权源来自合法占有，而非所有权，因此房屋租赁纠纷并非绝对必然地涉及房屋（不动产）的所有权。

民诉法在确立不动产专属管辖时，主要是考虑便于法院的调查勘验工作，而调查勘验工作更多的是与房地产产权纠纷相关，或直接关系到涉及租赁物的纠纷。

在一些房屋租赁纠纷中，仅涉及各方的权利义务，与租赁物本身并无直接的联系，也不涉及房屋的产权问题，因此无调查勘验的必要。

在对房屋租赁案件进行审理时，似乎不必在管辖权方面过多困于民诉法关于不动产的专属管辖规定。

　　其次，房屋租赁的法律关系实质上是合同关系。

在审判实践中发现，房屋租赁案件更多地涉及租赁合同当事人不履行合同义务，其中尤以租金纠纷为多。

依据民诉法第24条由被告住所地或合同履行地人民法院对此类案件进行管辖，便于确定违约责任，同时便利于裁判的执行。

而依据民诉法第25条的规定，使房屋租赁纠纷适用协议管辖的范围，则便利租赁合同各方通过合意自由选择纠纷管辖地，更能体现合同自由的原则。

　　最后，依据民诉法确立的方便诉讼原则，审判机关有权依据房屋租赁纠纷的具体情况决定其是否具有管辖权。

　　在八甲公司诉万乙公司拖欠房屋租金一案中，八甲公司与万乙公司均为北京公司，万乙公司承租了八甲公司位于海南的房屋，后因万乙公司拖欠租金而发生诉讼。

一审中双方对于涉案房屋的所有权均未提出异议，由于北京作为租赁合同的履行地、本案的被告所在地，一审裁定本案由北京法院管辖，不仅有利于查清诉争事实，同样便利本案当事人参加诉讼，笔者认为这样处理并无不妥。

（二）房屋租赁案件的诉讼参加人

　　由于房屋租赁关系中存在租赁物转租及租赁权转让的情况，涉及诉讼的利害关系人显得较一般合同更为复杂。

审判实践中，发现此类第三人被遗漏的情况多有发生，审判机关可以依据民诉法第56条的相关规定，对此加以必要的规范。

　　在西甲公司诉蒙乙公司房屋租赁案中，蒙乙公司承租了西甲公司的房屋，按年向西甲公司缴纳租金。

蒙乙公司又将该承租的房屋转租给第三方，并一次性收取了第三方15年租金。

后因蒙乙公司拖欠租金，西甲公司提出解除租赁合同，由于原租赁出租方、承租方均未将相关情况通知次承租人（第三方），一审法院在审理此案时也未追加该第三方作为本案第三人，致使：

1）第三方在本案中应有的诉权被剥夺;

2）一审判令解除西甲公司与蒙乙公司的租赁合同，致第三万次承租利益受损;

3）由于该判决判令租赁，房屋腾退义务方为蒙乙公司，而实际占有该房屋的是第三方，而非此案的诉讼当事人，该判决关于腾房的条款失去了效力。

　　当然本案第三方可另行起诉要求返还蒙乙公司不当得利而多收的租金，西甲公司也可另行起诉要求第三方腾房，但依据审判的经济成本原则及诉讼止争原则，审判工作应尽量降低经济成本，并作出解最终决争执的决定，本案无形中增加了诉讼成本，致使本可一次性解决的争议重复诉讼，其处理是不妥当的。

　　本案具有一定的代表性，处理类似情况时，关键问题在于通知义务的负担。

笔者认为通知义务的负担人应为转租的出租人和原出租人。

转租的出租人从次承租人处获得租金利益，当其意识到原出租合同有被解除的可能时，应尽其必要的通知义务;

同时由于转租须经原出租人同意，原出租人对转租情况有必要的了解，其通知义务亦不应被免除。

特别是当该出租人要求解除租赁时，为便于租赁物的返还，原出租人应尽到通知义务。

　　由于法律对转租的出租人和原出租人的通知义务没有明确的规定及相应对于未尽义务的制裁，审判机关处理此类情况应特别注意：

当合议庭意识到房屋租赁关系有可能由于诉讼而发生变化时，应明确要求租赁关系各方报告与此租赁相关的转租、转让情况及诉讼中租赁标的物的实际占有情况，进而依据民诉法第56条决定是否通知相关方作为第三人参加诉讼。

　　三、实体问题

（一）房屋租赁合同的成立

　　前面讨论的房屋租赁权源问题，在一般意义上应认为可以排除租赁登记作为房屋租赁与否的认定标准。

确定房屋租赁合同的成立要件，应从合同的性质上加以考虑。

　　虽然合同法对于房屋租赁合同究竟是诺成合同还是要物合同未作具体规定，但依据租赁的性质，租赁物的交付可与支付租金同时发生，也可滞后于租金支付而发生，房屋租赁成立不以租赁标的物的交付为条件，仅需租赁各方合意即可，因而可以认为房屋租赁合同是诺成合同。

关于租赁合同的诺威性特征，在理论上已成通论（参张俊浩《民法学原理》，史尚宽《债法各论》），并在实践上为各国立法所体现（参《德国民法典》535条、《法国民法典》1709条）。

　　审判实践中，一房多租案件并非个别现象。

在处理此类案件时，合同订立的先后不应作为判定合同成立与否的标准。

鉴于房屋租赁合同的诺成性特征，笔者认为一房多租案件所涉及的合同在不违反法律、法规的情况下均已成立，合法有效。

　　至于一房多租的履行问题，依据《合同法》第107条，出租方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

由于我国继受了大陆法系国家相关传统，在出现违约时以实际履行为基本要求。

当涉及一房多租的纠纷提出时，争议的焦点往往是在多个已成立的合同中，具体哪一个合同应继续履行而其他合同由出租人负履行不能的赔偿责任的问题。

对此应视具体情况决定。

　　若租赁物在诉讼时尚未交付，在各个成立的租赁合同中，不存在占有（物权）的因素，先成立的合同在履行上可以对抗后成立的合同，应判令先成立的合同履行。

　　若租赁物已交付，则此时实际占有已发生，物权因素存在。

各租赁合同虽成立，但仅作为合同，任何一个合同均不具对抗一般人的效力。

因此在这种情况下，租赁应由房屋的实际占有方去履行。

（二）房屋租赁合同的效力

　　1.出租方义务

　　在房屋租赁关系中，除特别约定，出租方义务可归纳为给付义务、修缮义务、瑕疵担保义务和增值返还义务。

（1）给付义务

　　《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

”这就规定了给付义务不仅限于将房屋占有转移于承租人这一简单的给付概念，而且包含了出租人积极配合使租赁物在占有转移后合于承租人使用收益要求的更为积极的义务。

鉴于此，笔者认为给付的内容不仅是占有的转移，而且包含相应手续的办理。

　　虽然租赁登记不作为房屋租赁成立的法律要件，依据相关法律，无登记备案或登记备案手续不完备应被认定为给付不完全。

给付不完全不影响租赁的效力，但可以产生承租人的租金支付抗辩权和相应损失赔偿请求权。

　　在审判实践中，给付不完全并不必然产生承租人的租金支付抗辩权和相应损失赔偿请求权。

因为合同建立在合意的基础之上，若双方实际履行了合同而未发生争议或提出要求给付完全的请求，法庭可以推定双方在实际履行中已对原租赁合同予以变更。

不仅如此，当承租方就出租方给付不完全提出租金支付抗辩和相应损失赔偿请求时，还应当提供相应的证据证明损失的情况及该损失与给付不完全之间直接、内在的联系。

（2）修缮义务

　　《合同法》对租赁合同的出租方明确规定了修缮义务：

“出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外（《合同法》第220条）。

”但出租人的修缮义务不是无条件的，修缮不等于重作，当租赁物毁损时，出租人并无重作义务。

同样当租货物的毁损、灭失程度使即便维修仍不能实现合同的目的时，即可认为修缮不能，修缮义务可以免除。

在此情况下，承租人可以解除合同（参《合同法》第231条）。

　　不动产的修缮不能，当然可免除出租人的维修义务，问题在于，“经济上修缮不能”可否被认定为一般意义的修缮不能?

所谓“经济上修缮不能”，系指从理论上讲，修缮是可行的（可以恢复租赁物合于约定的用途），而从经济角度考虑，因费用过高而推定为不可行。

　　在涉及动产租赁时，“经济上修缮不能”一般可理解为一般意义的修缮不能，当修缮的费用等于甚至高于租赁物的成本时，可以认定修缮不能而免除出租人的修缮义务。

而在房屋租赁案件中，对“经济上修缮不能”的认定应采取审慎的态度。

鉴于租赁的合同性质，双方当事人在订约前对房屋的状况应有一定的认识，并基于这种认识而订约，因此租赁合同的稳定性应维持;

另外考虑到租赁标的物为特定物，认定“经济上修缮不能”不利于对承租人利益的保护。

笔者认为，当维修费用等于或高于租赁合同约定的租金利益时，对出租人“经济上修缮不能”的主张一般不应支持。

对相关问题可考虑公平原则，均衡出租人及承租人两方面利益，依具体情况具体处理。

　　（3）瑕疵担保义务

　　实践中，涉及瑕疵担保问题应参照《合同法》第216条的规定，以保证租赁物合于承租人使用收益为目的，在确定瑕疵担保义务范围时，不仅考虑物的瑕疵担保，同样应考虑相应权利的瑕疵担保问题，以保证租赁目的的实现，在此不作赘述。

　　（4）增值返还义务

　　实践中，增添物的处理及补偿纠纷在房屋租赁案中占相当的比例。

依据《合同法》的相关规定，增添物的处理在认识上并无大的争议，案件的焦点往往存在于补偿数额的确定方面。

笔者认为，对此应区分不同情况进行处理：

　　租赁合同未能全部履行。

由于合同履行不完全，承租方所添附的增添物未能达成使用收益的目的，对这部分增添物的价值，应减去使用折旧，根据合同履行不完全的责任，由责任方承担。

　　租赁合同履行完毕。

在此情况下，承租方所添附的增添物已完全用于承租方使用收益，原则上承租方不应要求返还其价值。

然而实践中若由于该添附使租赁物的实际价值有所增加，出租人应付增值返还义务。

需要说明的是应返还的增值不等于增添物折旧后的价值，若折旧后的增添物对于房屋今后的使用并无增值，即使该增添物仍存在，也不应判令出租方返还，而应由承租人支付拆除费用。

总之认定的标准只能是相对于租赁物的增值额。

　　由此产生了另一相关问题，即出租人的返还增值义务是否只能建立在存在增添物的基础之上?

笔者认为，随着房地产市场的活跃，承租人的选择范围日益扩大，在一些写字楼的租赁方面，大公司的入住有使租赁物增值的可能，在这些大公司的租赁结束之后，是否有无形增值的存在?

若有，该无形增值数额应如何认定?

这些问题有待于随着审判实践的发展而确定。

　　需要说明的是，增值返还请求权只能发生在租赁结束之后。

在租赁关系存续中，承租人无权对增值提出返还请求，也不能以增值作为对出租方租金支付请求的抗辩。

　　2.承租方义务

　　承租方义务以租金支付义务为核心，另有妥善保管租赁物义务，按照合同约定使用租赁物义务及相关的通知义务等。

诉讼中租金数额往往是明确的，问题在于出租方或承租方提出的租金变更请求。

　　关于租金变更请求权，鉴于合同自愿原则，笔者认为一般情况下应不予支持。

定期租赁合同确定期限，可以认为租赁双方有在期限内不变更租金的意思表示。

至于不定期租赁，双方随时可提出增减租金的请求，若一方不允，自可随时解约，并无诉至法院的必要。

　　以情势变更为依据提出租金变更请求时，原则上应有国家相关部门的正式文件作为依据。

对于特殊情况，应适当考虑租赁性质的不同区别对待：

依据德国民法典、瑞士合同法，租赁被区分为使用租赁和用益租赁，我国合同法虽无类似的区分，但在具体案件审理过程中，似乎可以根据租赁用途的不同，对使用租赁承租方提出的租金变更请求采用更宽松的限制。

　　3.涉及第三方的权利义务

　　在原租赁关系中，租赁物转租的第三方及租赁权转让的第三方并未涉及，但并不因此而排除在审理原租赁关系时处理涉及第三方的权利义务。

　　出租人有租金代位请求权。

依据民诉法第73条第一款，若转租或出租权转让存在，出租人有权向法院请求以自己的名义代位行使承租人的到期租金请求权。

　　出租人有撤销权。

依据民诉法第74条，“因债权人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人行为。

”在房屋租赁纠纷中，承租人如有上述放弃、转让行为，危及出租人的租金利益时，虽然不能证明该行为直接造成对出租人的损害，但承租人拖欠租金，为防止租金损失的扩大，可以认为上述放弃、转让行为已对出租人造成损害。

　　另外，承租人以明显不合理的低价转租房屋或转让房屋租赁权时，对转租的次承租人或租赁权转让的受让人“知道该情况”的认定，应不以其具有意思表示的证据证明为限。

在审理中，明显不合理的低价应可排除相对人的善意，对此法庭可推断相对人已“知道该情况”。

　　第三方有租金代偿权。

若承租方拖欠租金，经出租人催告逾期未付，依据《合同法》第227条，出租人有权解除租赁。

当涉及对第三方转租、转让时，原租赁合同解除，转租转让合同自然失效。

　　笔者认为，第三方的权利在转租、转让合同成立时已合法成就，原租赁各方在原租赁关系有可能被解除时，应尽通知义务;

第三方在了解到自身权利有可能随主合同解除而灭失时，出于自身利益的考虑，要求行使租金代偿权，应予支持;

虽然第三方与原出租人无直接的合同关系，由于合同转让须经原出租人同意，对第三方的租金代偿请求，原出租人不应拒绝。

　　（三）租赁物转租

　　1.对依合意解除原租赁的限制

　　原租赁合同解除，次租赁合同自然失效。

但存在转租合同的情况下，原租赁合同双方是否可以通过合意自行解除该租赁合同，在审判实践中值得探讨。

因为转租合同一旦成立，次承租人的权利即已成就，若判令仅以当事人合意即可取消第三方已合法成立的权利，显然有失妥当。

笔者认为对此应予以特别考虑，对原租赁合同方仅以合意解除租赁的权利给予必要的限制。

　　实践中，若原租赁合同方出现履约不能的实际情况，原合同各方依合意解约自无不当;

若原租赁合同明确约定解除租赁的条件，鉴于转租合同的次承租人对原租赁合同应有必要的认识，因此在解约条件成就时不应限制原租赁合同方依约解除租赁的权利。

　　由于实践中存在基于房地产价格变动而引起原出租各方合意解约的情况，对原租赁方依合意解除租赁的限制，是审判机关出于对次承租人已成就权利进行保护的考虑，对以合意损害他人已成就权利所施加的一种限制，其主旨在于防止生合同方权力滥用。

这一限制的具体使用，因而只能发生在存在权力滥用可能的情况之下，其实施范围应限于：

（1）原租赁合同已明确约定租赁期限;

（2）原租赁合同明确约定双方不得随意解约;

且（3）原租赁一方或多方存在实质上的继续履约困难。

　　2.关联公司之间的转租

　　所谓关联公司，系指在多个具有独立法人资格的公司之间，由于某种原因，在各公司法人之间存在特定的关联关系。

依据《中华人民共和国税收管理法实施细则》第36条，“关联企业是指有下列关系之一的公司、企业、其他经济组织：

（1）在资金、经营、销售等方面存在直接或者间接的拥有或

　　者控制关系;

（2）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制;

　　（3）其他在利益上具有相关联的关系。

”

　　关联公司之间的关联性特征，在经营中存在对公司间独立性的抵消作用，在特定情况下，可使公司间独立性陷于中止。

　　关联公司在现实中以母子公司或兄弟公司为代表，美国公司法判例将关联公司滥用其法人地位的特征具体概括为：

（1）公司的经营只是导致利润归与某一公司，而亏损归与另一公司;

（2）子公司自始至终仅表现为母公司的一部分;

　　（3）子公司不履行一般公司常规手续;

　　（4）子母公司或兄弟公司实际上从事同一项经营活动，且涉案公司资本不足;

　　（5）没有明确的界限以区分母公司的经营活动和子公司的经营活动，或不能区分兄弟公司的经营活动;

　　（6）公司之间共用一套董事人员或经理、财会人员、法律顾问;

　　（7）公司之间财产混同。

　　依据传统的公司法人理论，公司的法人人格随公司设立而产生，并随公司的注销而消亡，在公司存续期间，公司的法人人格不应受到怀疑。

然而在现代经济生活中，公司的组织形式、经营方法都发生了深刻的变化，一旦公司人格被滥用，公司即足以以其法人面纱从法律意义上根本抹杀关联公司之间的独立性已停止或根本未曾发生的事实，其结果将导致对公共利益、债权人利益的严重侵害。

笔者认为，在涉及关联公司滥用其法人人格侵害公共利益和他人利益时，审判机关应依据公平、等价有偿、诚实信用原则及禁止权力滥用原则，刺破公司的面纱，即否定关联公司中各公司的独立法人人格，将其视为一个整体去承担涉案公司应负的债务责任。

　　在北甲公司诉威乙公司拖欠房屋租金一案中，威乙公司承租了北甲公司的写字楼，此后威乙公司另行设立了具有独立法人地位的威丙公司从事该写字楼的转租经营。

威乙公司的法定代表人兼任威丙公司的法定代表人，威丙公司的资金全部来自威乙公司。

由于威乙公司拖欠北甲公司大量租金，北甲公司将此案诉至法院。

在审理过程中，发现威乙公司已负债累累，根本无法偿还前欠租金。

根据传统的公司法理论，原租赁合同双方是北甲公司和威乙公司，威乙公司与威丙公司从法律意义上讲是互相独立的法人，北甲公司只能向威乙公司请求租金支付。

而事实上威丙公司以涉案写字楼转租获益，并从未向威乙公司支付任何费用。

笔者认为这是典型的关联公司滥用法人人格规避法律，审判机关应刺穿其法人面纱，确认威乙公司与威丙公司之间相互独立性从未发生的事实，判令在此案中威乙公司与威丙公司为一个共同的实体，或一个实体间的联合，由该实体或该联合承担支付租金债务的责任。

　　现实中关联公司之间转租的情况大量存在，当涉及关联公司滥用公司人格，逃避债务或损害他方利益时，审判机关应适当考虑使用公司人格否定理论，以维护当事人的合法权益。

　　（四）租赁权转让

　　合同法规范了租赁物转租的相关问题，对于租赁权转让却未作相应的表述。

由于现实中租赁权转让的情况大量存在，探讨租赁权转让的法律关系有其现实意义。

　　租赁权转让，即承租人将其获得的租赁权依等价有偿原则让与第三方以获利。

租赁权转让与租赁物转租略有区别：

租赁权转让的客体为承租人获得的租赁权利，而不是承租人就其获得的租赁权另行设立新的租赁关系，因此不同于转租以租赁物为客体。

　　在审判实践中，租赁权转让关系中各方权利义务基本等同于转租关系各方的权利义务，需要说明的是租赁权转让受让方与原出租人发生意合的问题。

　　当原承租人