物业管理服务协议及业主临时公约Word文件下载.docx

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2、共用部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、外墙面、公共通道等；

3、共用设备---指住宅物业或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、共用线路、锅炉、暖气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋；

4、共用设施---指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等；

5、业主——包括甲方在内的本物业的房屋的所有权人。

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业管理行为，有权就物业管理的有关问题向乙方提出合理的意见和建议；

3、签订《业主临时公约》，并承诺遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等的规定和义务，对承租人、物业使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等规定造成的损失、损害承担民事责任；

对业主本人、家庭成员、物业使用人及访客等在公共区域进行娱乐休闲活动的安全全权负责；

4、依据本协议及时向乙方交纳物业管理费；

5、装饰装修房屋时，为保证本物业的整体外观以及长期使用寿命，必须遵守本物业《装饰装修管理规定》；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需改变及合理使用公共建筑、共用部位、共用设施设备的，应取得本物业三分之二的业主同意，报政府主管部门批准并向乙方备案后实施，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，必须给予经济赔偿；

7、出租自有物业时，应保证按时交清全部物业管理费，并要求承租人遵守当地政府有关出租屋管理规定；

8、转让自有物业时，应交清全部物业管理费，并有责任告知受让方与乙方签订本协议；

9、积极做好室内安全、消防等防范工作，对室内用电、用水、用气等专用部分设备设施的使用安全负责，给邻里造成损失、损害的应承担相应法律责任；

10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业给排水、维修、通行、卫生等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

11、承诺不得擅自作为办公室、集体宿舍、商业、仓库、加工场等其他用途，以保持本物业的功能和档次；

12、承诺在本物业内饲养宠物、花、鸟等，应当遵守国家的相关法律法规，不得侵害他人的合法权益；

13、承诺教育家庭成员、物业使用人及访客等不向窗外丢弃任何物品，不在窗台、阳台栏杆、露台外侧等危险位置放置任何物品，以避免由于外力作用引起的高空坠物的可能；

14、承诺不在外墙、内墙或玻璃窗上粘贴广告、标牌等任何有碍观瞻之物品，以保障本物业整体外观形象整齐；

15、了解并同意因业主违反物业管理制度和《业主临时公约》等规定可能导致物业管理费用升高，由此产生的费用由相关业主或全体业主承担；

二、乙方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，并从物业管理专业角度，制定本物业的物业管理制度，并通过书面、公告等方式告知甲方；

3、结合本物业实际情况，编制年度工作计划、物业管理年度费用预算，并向全体业主公告；

编制房屋、设备设施大中修方案报业主委员会批准后实施；

4、建立健全本物业的物业管理档案资料；

5、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等规定的行为，对业主和物业使用人违反以上相关规定的行为，有权采取劝阻、制止、在本物业内公示、要求赔偿经济损失、诉讼等方式进行处理，有权对甲方即将造成的有损于全体业主的行为予以劝告或制止；

6、可以委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

7、依据本协议向甲方收取物业管理费用；

8、每年度向全体业主公告本物业管理区域内主要物业管理服务事项，公布物业管理费用收支帐目；

9、为保障本物业整体利益，将涉及装饰装修房屋的注意事项、禁止行为和限制条件等的《装饰装修管理规定》在房屋交付使用时书面告知甲方，甲方如有违反上述规定的，乙方有权独立或代表其他业主报告政府主管部门并有权向当地人民法院提起诉讼；

10、为维护、修缮公用设施、设备，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，对现场设置有效的防护措施，并将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状；

11、承担本物业管理区域内的公共秩序维护工作，在物业管理区域内发生紧急事件或突发事件，乙方在采取应急措施的同时，及时向政府行政管理部门报告；

12、为便于甲方房屋自用部位、自用设施设备的有效运行，乙方将提供相应有偿服务；

13、如乙方不再为甲方提供物业管理服务，应及时办理交接手续，向甲方代表人移交全部物业管理用房与物业档案资料；

第二条物业管理内容及要求

一、房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象；

二、房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患；

1、计划性设备检修须停水、电等，乙方须提前公告全体业主和物业使用人；

2、市政供应导致临时停水、电等，甲方有义务联络相关市政公司了解处理情况并反馈给相关业主和物业使用人；

三、环境卫生：

1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾外运联系；

2、公用绿地、花木修剪整齐、美观，花草树木长势良好；

3、建筑小品等养护与管理，美观、完整；

4、公共区域四害消杀服务，定期杀虫灭鼠；

四、公共秩序维护管理：

1、内容：

1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

2）门卫岗位实行24小时值班制度；

3）机动车辆出入登记、检查；

2、责任：

1）严格管理秩序维护员队伍，做到作风严谨；

2）在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报；

3）不承担甲方人身与财产保管保险责任，如有损坏丢失不负责赔偿。

五、交通秩序与车辆停放：

1、内容

1）机动车、非机动车停放有序；

2、责任

1）负责车辆的有序停放；

2）不承担车辆和非机动车辆保管和损坏丢失赔偿责任。

六、房屋装饰装修管理。

第三条物业管理费

一、物业管理费是根据不同物业类型、公用设施设备配置等按建筑面积向甲方收取，具体收费标准如下：

多层住宅：

每平方米元/月（备注：

物业费价格暂定为元/月，最终价格以物价局规定为准；

不含景观水系、园林绿化用水、公共照明费用）；

停车位管理费：

地下车库每平米——元/月，露天车位每个每月——元（待定），独立车库按住宅建筑物业管理费收取；

二、物业管理费自房屋交付使用次月的首日起计收，未售出的房屋及未办理房屋交付使用手续的房屋，由开发商于次月起全额交纳物业管理费；

三、物业管理服务费按月交纳，甲方在每月5-8日前履行交纳义务。

如甲方未按时交纳物业管理费，除暂停服务外并每逾期一日将承担应交管理费总额千分之三的滞纳金；

物管服务费不包括对业主及业主使用人的人身、财产的保险、保管赔偿业务。

四、以上物业管理费收费标准不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，甲方专有部分的维修费用，园林景观、雕塑、小品的更新费用，上述（除甲方专有部分的维修费用由甲方自行承担外）费用按专项维修资金的相关法规执行；

五、以上物业管理费收费标准不包括加压水泵、景观水系、草坪灯等公共照明、园林绿化用水等房屋共用高能耗设施设备运行所需能耗费用；

此部分费用由乙方向甲方据实分摊；

乙方需按水电供应商收费凭据准确测算后得出平均值分摊到相关业主，本物业管理运行两个季度后将此部分费用使用情况公告全体业主；

六、因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙体、地面、扶手等共用部位、共用设施设备的污损，由甲方负责修复并承担费用；

七、乙方有权在本物业管理运行后，据实测算管理费标准，经物价部门审批同意后予以调整物业管理费。

第四条其他有偿服务费用

乙方收取的停车场泊位费，仅含停车场设施设备、交通秩序方面的维护，不承担车辆、车内物品的保管赔偿责任；

1、停车费：

本物业内将提供少量的车位供业主使用。

车位使用人需按当地政府公布的停车收费标准交纳临时停车费，所有收入将全部纳入设施维护统一开支，乙方不承担车辆及车内物品的保管赔偿责任；

2、乙方为满足甲方优质生活需要，提供高效、快捷、优质的居家服务，具体服务内容将在本物业内公布，并向服务接受者收取成本费；

3、乙方有权在不损害房屋本体结构、不损害公共设施设备运行、不损害全体业主利益、不损害楼宇形象档次的情况下，安排或布置商业广告及商业促销活动，所有收入将全部纳入设施维护统一开支。

第五条代收代缴收费服务

乙方为方便甲方支付日常用水、用电、有线电视等费用，在当地市政主管部门的许可下，为甲方提供上述代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，甲方不承担额外费用。

第六条专项维修资金的管理与使用

物业专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按照昌邑市相关法规执行。

第七条保险

一、为抵御甲方不可抗拒之风险，保全房屋共用部位、共用设施、设备等的使用功能，乙方有权在物业保修期满后办理物业保险事宜，具体保险内容、费用将每季度向甲方公示收取；

二、甲方为抵御家庭财产、人身安全、车辆保全或其他属个人所有财产的安全风险的保险责任由甲方自行办理。

第八条乙方服务报酬

一、乙方提供物业管理服务，采取包干制方式收取物业管理费；

第九条违约责任

一、乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

二、甲方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期两个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提请诉讼，由于甲方未交纳管理费而影响其他业主利益的，需承担赔偿其他业主相应经济赔偿责任；

三、甲方同意因为下列事由所导致之损失或损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害；

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害；

3、因本物业内公共设备、设施或景观小品本身质量问题所致之损害；

4、因甲方或第三者故意或过失所致，或甲方违反本协议、《业主临时公约》、《装饰装修管理服务规定》等物业管理制度所致之损害；

5、甲方专有及约定专用部分发生火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害；

6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害；

7、自甲方拖延给付物业管理服务费至清偿日期间所产生的任何损害；

8、本物业区域内机动车辆或非机动车辆被窃、被破坏或车内财物被窃所致之损失；

9、甲方或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之损害；

10、除上述各款外，其它经由政府职能部门裁决不可归责于乙方之事由者。

第十条为维护公众、甲方、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方相应财产损失的，乙方不负赔偿责任。

第十一条在本协议执行期间，如遇到不可抗力，致使协议无法履行，本协议自行失效。

第十二条本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十三条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决不成的可向物业管理行政主管部门申请调解，调解不成的向物业所在地人民法院提请诉讼。

第十四条在签订本协议前，乙方已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。

第十五条本协议正本一式贰份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（业主）签字：

乙方签章：

经办人：

年月日年月日

业主临时公约

为了保证楼房及设施的完好，共同维护小区的整洁优美和良好的秩序，以便于各业户和所有居民正常的生活和休息，本公约立约人同意共同签约，遵守下列条款。

第一章总则

第一条本公约根据中华人民共和国建设部颁发的《城市异产毗连房屋暂行规定》和中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》等国家法律、法规及本地区有关房地产管理和物业管理的有关法规、政策而制定。

第二条业主接收房屋时，与物业公司共同签署本条约，业主如将房产转让，其签署的本公约视为随房产一起转移，原业主有责任向新业主申明。

第三条本公约对业主房主的居住者（包括家属、客人、承租人等）均有约束力，凡违反本公约的业主负所有连带责任。

第四条业主及居住者必须遵守中华人民共和国法律、山东省法规及本小区订立的管理规定。

第二章业主（客户）的权利、义务和责任

第五条本住宅只能作居住使用（售房合同另有规定者除外），业主不能改作任何其它用途。

第六条业主不得将其住宅作非法或不道德用途，或在住宅内进行妨碍或侵扰其他业主的事项。

第七条业主或使用人有正当合理地使用本楼房的公共地方和公共设施的权利，亦有义务维护公共区域的整洁、畅通及公共设施、公共绿化的完好。

业主或使用人在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

（7）践踏、占用绿化地；

损坏、涂划园林建筑小品；

不得在公共场所晾晒衣物。

（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（10）随意停放车辆；

（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；

（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（13）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

第八条业主或使用人有义务维护楼房之整体观瞻，对于有碍观瞻的行为，物业管理公司有权利纠正。

住户不得在室外加建任何建筑物，不准在楼宇外墙安装遮光帘、晒衣架、广告牌及外凸窗栏（防盗窗），因外墙、窗、阳台四周都已做保温处理，为防止破坏外墙保温层，室外不允许安装防盗窗等，如私自安装除责令拆除外并负责修复，引致漏水情况，将由业主负责。

敞开式阳台不准封闭。

第九条业主如需将其住宅装修或改建，必须向物业公司提出申请并预交押金和管理费（保证房屋公共部位、设施、设备、道路的完好），经物业管理公司批准方可施工，施工完毕经物业公司验收合格后退还押金。

业主安装空调机，应按物业公司统一规划的位置安装，不能破坏楼宇结构、损坏墙体及公共设施等。

安装“太阳能”，应按物业公司统一规划的位置安装，不能破坏楼屋面，楼房的结构和外观不能破坏、更改。

第十条凡在本小区居住的业主必须采用集中供暖的采暖方式，并严格遵守《小区冬季供暖管理规定》。

第十一条所有人员进出小区自觉接受门卫管理，大型车辆严禁进入小区。

第十二条业主在转让或以其它方式处理其房屋所有权时，应确保新业主签署本公约承诺书并于七天内交给物业公司。

对于违反上述规定的行为，每个居民都有制止和检举的权利和义务，管理公司可以上报主管部门按规定处罚。

第三章业主（住户）应支付的费用

第十三条业主须承担维修维护楼房的主要结构，包括屋面、外墙、道路及公共设备、设施（供、排水主管道，供电主线路等）的费用，按照有关规定交纳、支取维修资金。

第十四条业主自接收房屋之日起，须按月支付物业管理费。

物业管理费主要用于：

1、小区公共区域的清扫、保洁及垃圾清运。

2、小区公共绿地、花草树木的维护、管理。

3、区公共设备、设施的日常保养、维护。

4、小区公共秩序的维护。

5、管理人员的薪酬及办公费用。

第十五条各项费用的交纳办法：

业主应于每月5—8日前交纳当月各项费用。

也可提前预交。

逾期交纳，每逾期一日加收应付金额的千分之三（3‰）的滞纳金，逾期一个月以上者，管理者有权停止服务，并将有权采取法律途径催缴等措施，直至业主缴清所应缴费用连同滞纳金为止。

第十六条业主如长期离开其所购房屋，应到物业公司登记，声明管理费等费用的支付方式，留下通讯方式。

第十七条物业管理费按xxx物价局核准的标准执行并随之调整。

第四章管理机构

第十八条xxxx物业管理有限公司负责对本小区进行管理。

管理宗旨：

以人为本、真诚服务、用心构建和谐社区。

第十九条物业公司的管理范围：

1、小区公共区域的清扫保洁。

3、小区公共设备、设施的日常保养、维护。

5、住户水、电费的代收代缴。

6、协助公安部门做好小区的治安排查工作。

第二十条物业公司对于违反本公约的行为，应对行为人及有关业主采取说服教育并视情节轻重，报告有关行政管理部门依法处理。

第二十一条物业公司在下列情况下不承担管理赔偿责任：

1、无法避免的燃料、材料、供水、电力、火灾、水灾、地震等不可抗力导致的服务中断。

2、涉及产权出租人及产权承租人双方间的纠纷而造成的任何损失。

3、涉及任何刑事责任、无意或蓄意破坏而造成的损失。

4、涉及业主或使用人任何财物，包括机动车或非机动车失窃、损坏的。

5、业主或使用人在小区内因自身原因造成身体伤亡或物品损坏的。

6、物业公司无法控制的其他原因。

第五章附则

第二十二条本公约在执行中，物业管理公司可以依照国家法律，政府法规或基于大多数业主的意见进行修改，并通知各业主。

第二十三条人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

第二十四条按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用，按规定交纳闲置空房管理费及其它费用，房屋产权人负有最终交纳责任。

第二十五条业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

第二十六条自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

第二十七条加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。

第二十八条遵守国家的计划生育法规条例，不超生，按时透查。

第二十九条本公约一式两份，业主与物业公司共同签署，各持一份，签字后即生效。

业主（签字）：

xxxx物业管理有限公司（盖章）