河南邵阳海洋明珠市场分析及项目相关建议Word格式.docx
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其中地方财政收入达到12.86亿元，增长18.01%。
非税收入占财政收入的比重比上年下降3.4个百分点，是近十年来首次超过非税收入增长速度的一年。
3、城乡居民生活水平进一步提高。
全年城镇居民人均可支配收入7398元，比上年增长13.9%；
城镇居民人均消费支出6345元，增长22.9%；
城镇居民恩格尔系数为36.8%。
全年农村居民人均纯收入2315元，比上年增长14.6%；
农村居民人均生活消费支出2197元，增长11.9%；
农村居民恩格尔系数为56.62%。
【总结】从以上数据可以看出，邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这一定程度上限制了居民的购房消费能力。
（二）固定资产投资
固定资产投资较快增长。
全年全社会完成固定资产投资103.36亿元，比上年增长45.4%，其中城镇投资74.7亿元，增长59.5%。
工业投资增长明显快于其他产业。
城镇投资中，农林牧渔业投资2.28亿元，比上年增长4.5%。
工业投资24.85亿元，增长3.68倍。
其中，电力工业投资增长1.3倍，机械工业投资增长13.7倍，食品工业投资增长5.3倍。
第三产业投资43.64亿元，增长33.69%。
重点项目建设进展顺利。
在建的48个市重点项目完成投资33.23亿元，为年度计划的115.3%。
邵阳火车新站站前开发建设工程、市煤气工程、邵阳县红石火车站站前开发工程、年产1万吨粘胶长丝工程等一大批项目建成。
邵阳学院扩建工程、市移动通信系统工程、敏州西路工程、市洋溪桥污水处理工程、新邵筱溪水电站等重大工程开工建设。
全市入选湘西地区开发的34个重点项目已启动21个，完成投资7.91亿元，到位贷款5.22亿元。
（从以上数据可以看出，邵阳市的固定资产投资增长速度较快。
固定资产的投资带来城市面积的扩大及人口数量的增加，同时，也便利了外来经济的成长，这一定程度上促进了区域房地产市场的发展。
）
三、城市发展规划
通过修编、实施新的城市总体规划，根据控制东西，发展南北，拓开城市骨架的建设布局，坚持“两手抓”，即一手抓旧城改造、一手抓新区开发，将建设重点由邵水两岸逐步向资江两岸转移。
在2004年编制的城市发展战略规划中，将编制了33条城市道路详规；
完成西园公园、北塔公园、宝山公园、六岭游园、龙须塘工业防护绿地、紫薇博览园公共绿地的详细规划；
配合三区完成工业园区近期建设范围内的控制性详规，完成了白马工业基地一期控制性详细规划初稿，完成江北路网调整和雪峰南路调整方案。
（从“控制东西，发展南北”的城市发展策略来看，给项目带来了一定的挑战性；
在后期的营销推广中应把这一挑战点转化为机遇点，促进项目的销售。
第二部分邵阳房地产市场综合分析
一、区域房地产市场现状
近年来，随着城市建设步伐的不断加快，住房制度改革的不断深入，邵阳市房地产业呈现加速发展的良好势头，住宅建设稳步推进，住房品质全面提升，房产市场日益完善，住房消费日趋繁荣，初步实现了“以房安置就业，以房吸引置业，以房支撑产业，促进安居乐业”的目标。
2004年，全市房地产业开发完成投资10.1286亿元，占社会固定资产投资的9.8%，完成商品房竣工面积53.8万平米，销售面积26.39万平米，拉动GDP增长1至1.5个百分点；
全市城乡住宅建设完成投资16亿元，同比增长5.4%；
房地产开发完成投资6.5亿元，同比增长7%；
房地产产权监理、市场交易收入8.26亿元，同比增长56.4%；
2005年，国有土地出让51.1万平方米，比上年增长30余万平米；
可销售面积超过100万平米，比上年增长一倍。
二、区域房地产市场发展趋势特点
通过对邵阳房地产市场的分析，其发展趋势将会呈现如下特点：
（一）人均可支配收入的增加，促进住房的需求
据统计，2004年，邵阳市城镇居民人均可支配收入为7398元，同比增长13.9%，超过城市人均消费增长的速度，居民购买力水平逐渐提高。
城镇人均可支配收入的增加，必然形成“以小换大，以旧换新，以单功能换多功能”的住宅购买意愿，加之，居民存款大幅度上升，改善住房条件的愿望促进对住房的有效需求。
（二）社会固定资产的投资将扩大城市的范围，促进住宅需求的增长
邵阳市将重点抓好上瑞高速、吉大高速、太澳高速、320、207等国道主干线建设和县乡公路改造升级，尽快形成快速便捷的公路交通网络，同时，根据十五规划，邵阳市建城区面积将由目前的39平方公里扩大到60平方公里，新增面积21平方公里。
房地产业作为基础性、先导性产业必将成为招商引资的主力，在承接产业转移中最先受益。
社会固定资产的投资必将吸引周边县（市）民众、私营企业主前来购房居家置业，推动邵阳住宅建设和消费上新台阶。
（三）现有人均住宅面积与小康社会标准差距较大，住宅需求空间大
通过对住房制度的改革，城镇居民住房条件不断改善。
邵阳市区人均住房面积已从1998年的7.86平方米增加到2004年的19.92平方米，但是与人均住房面积30至35平方米的小康社会标准还相差一定的距离。
从下表可以很清楚地看到人口增长与人均需求面积的关系及目前房地产还需供应面积的情况：
时间
2004年
2010年
小康水平
人口
约40万
约60万
＞60万
人均需求面积
19.92㎡
25.42㎡
35㎡
实际需求面积
796.8万平米
1525.2万平米
＞2100万平米
还需供应面积
/
728.4万平米
＞1303.2万平米
根据预测，2010年邵阳市城镇人口将从目前的40万增加到60万，此时城镇住房人均将要达到25.42平方米，实际需求面积将达1525.2万平米，与目前相比还差728.4万平米；
按小康社会人均住房面积标准35平方米计算，需求面积将大于2100万平米，与目前相比还差1303.2万平米以上。
以此看来，邵阳市的房地产需求空间巨大，前景乐观。
注：
2004年人均面积为19.92㎡；
以上需求面积不包括拆迁房新建面积及政府不限制土地出让的前提下进行预估。
三、区域房地产现有项目概况
项目名称
水映名城
金豪华府
凯轩化园
所在位置
大祥区，白公路与大祥路交汇处
大祥区，大安路敏州路交汇处
大祥区，站前开发区
产品定位
11万平首席滨江，国际景观社区
邵阳首座复合型项目
高雅时尚，成功人士理想家园
产品规划
分两期，一期4栋6F，3栋16F
三栋15F，1-3层商业规划超市
总建5.6万。
三栋7F，两栋15F
工程进度
整地阶段
桩基阶段
主体封顶
多层价格
起价:
1358元/㎡，均价1400元/㎡；
最高:
1466元/㎡
均价约1200元/㎡
高层价格
未定价。
均价约1550元/㎡
均价约1500元/㎡，层差20元
均价约1400元/㎡
面积分布
93㎡、124㎡、131㎡、164㎡
127㎡、138㎡、143㎡、163㎡
商业单价
待定
待定，沿街约10000元/㎡
一层7000元/㎡，二层1800元/㎡
商业主力面积
未公布
50-60㎡
金三角家纺布艺世界
火车南站魏源广场
汇鑫商业广场
大祥区，敏州路与大安路交界处
大祥区，火车站旁铃西路
大祥区，火车站前邵阳大道
家纺布艺世界
休闲美食城
商业广场及商业步行街
8栋6F，一条商业街
三栋6F，1层商业规划店面
三栋6F，1-2F店面，3-6F住宅
准现房
起价：
820元/㎡，均价900元/㎡：
最高1050元/㎡
900-1100元/㎡
均价：
1050元/㎡
面积分布（多层）
98㎡、105㎡、113㎡
123㎡、136㎡、160㎡、150㎡
127㎡、138㎡、143㎡、150㎡
面积分布（高层）
沿街约8880元/㎡，对内5800元/㎡左右
9000元/㎡，沿火车站高速5800元/㎡
一层沿街8500-9000元/㎡，二层出租
40-50㎡
60-70㎡
鸿福花园
天达商都
视点·
城市花园
大祥区，大安路敏州路交汇处
大祥区，大安路中段
大祥区，火车南站站前邵阳大道
4栋6F，1F为商业
总建2.5万㎡；
4栋6F，1－2层商场
2座高层，现开盘1栋，1－4F商业及会所；
5－16F为建筑
封顶
2层：
1360元/㎡；
其他：
1380元/㎡
均价1100元/㎡
1388元/㎡；
均价1500元/㎡左右；
每层差价格20元左右
85㎡、106㎡、158㎡、167㎡、
200㎡（复式）
102㎡、122㎡、138㎡、151㎡、173㎡
142㎡、143㎡、164㎡、142㎡
沿街3800元/㎡、步行街6800元/㎡
沿主干道8600元/㎡，次干道5000元/㎡
一层13000元/㎡；
二层只租不售
嘉鑫商业广场
南星花园
和谐家园
大祥区，火车站前邵阳大街
大祥区，大安路中段
城市中的花园楼盘
6栋6F，1F为商业
8栋住宅，7栋6F，1栋15F
四栋6F，1F规划商业
主体四层
1009元/㎡，均价1158元/㎡；
最高:
1168元/㎡
1248－1318元/㎡
2F：
1098元/㎡，3-4F：
1128元/㎡；
5F：
1098元/㎡；
6F：
998元/㎡
起价1388元/㎡，层差20元；
六层以上50元
108㎡、125㎡、126㎡、130㎡
108㎡、113㎡、126㎡、147㎡、160㎡
87㎡、117㎡、126㎡、119㎡、122㎡、158㎡
面积分布（高）
60㎡、138㎡、148㎡、156㎡
7280-7780元/㎡
沿街约8600元/㎡
沿大安路7000元/㎡，对内2500元/㎡
步月滨江苑
万锦城
状元府邸
大祥区，西湖大桥旁，坡北路
大祥区，红旗路中段旁
双塔区，资江北路
现代生活情调空间
全江景高尚生活社区
2栋6F
两栋15F，1-3层商业规划超市
8栋15F
全电梯住宅
现房
均价1230元/㎡；
1366元/㎡
1320元/㎡，层差20元；
1690元/㎡
均价1400元/㎡
102㎡、124㎡、127㎡、128㎡、139㎡、153㎡
120--150㎡
138㎡、143㎡、163㎡、169㎡元/㎡
3000-5800元/㎡
沿街约10000元/㎡
30-60㎡
未定
华厦新园二期
雍翠豪苑
大祥区，敏州西路华厦新园一期对面
双清区，双坡南路
高尚生活区
未定稿，200亩，多层、高层、别墅，分三期开发
30栋6F
拆迁
一期、二期、三期现房
预计均价1200元/㎡
一期900元/㎡、二期1050元/㎡、三期1200元/㎡
预计均价1450元/㎡；
别墅2500-3000元/㎡
89㎡、103㎡、112㎡、116㎡、142㎡、244㎡、254㎡
层高3.3米，2500-2800元/㎡；
层高4.2米，3200-3500元/㎡
50-60㎡；
70-80㎡
四、对现有房地产项目的市场分析
（一）房地产市场处初级阶段，整体开发水平不高
目前邵阳市的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，住宅市场偏好于卖方市场；
从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（10－30亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。
在项目的产品规划时应避免出现此类情况。
（二）市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来
随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年邵阳地产市场将出现供过于求，进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而邵阳作为一个经济相对落后的地级市，不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供大于求，房地产市场将出现供需失调的市场状况。
随着同质化产品滞销后果的出现，市场将进入更新换代的发展阶段。
随着海洋明珠、水印名城、凯轩花园、金豪华府等一批高档小高层项目的开工销售，预示着邵阳地产市场更新换代时代的到来。
项目竞争必然促其加快发展。
邵阳的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将大大的提升。
（三）区域板块分布日益突出，特色各异
根据“控制东西，发展南北”的城市发展方向，火车南站及汽车南站片区，将成为未来城市发展和地产开发的主方向；
邵阳地产市场，今年属于扩张年。
随着火车南站新城区大片区的统一规划、集中开发，今明两年，邵阳地产市场遍地开花，最突出的是火车南站片区、汽车南站片区，东部片区、西部片区、西北片区北站附近也相继有代表性的产品的推出，大量地产产品涌现市场，房地产板块特征日益明显。
（四）产品品质的提升，促进了房地产价格的成长
随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价将从目前的1400-1600元/㎡提升到1500-1700元/㎡；
多层产品社区，水涨船高，价位也将随之升高，均价将从目前的1100-1300元/㎡提升到1200-1400元/㎡，但低端产品市场将在产品同质化进一步严重、滞销与市场价格提升之间徘徊不前，现有部分项目正进行尾盘促销，一定程度上拉低总体市场价格。
（五）商业项目将面临更加严峻的考验
目前，邵阳每个在开发的产品，基本都规划有1－3层的底商，特别是火车南站片区，商铺店面成群，明年商业项目将出现严重滞销空置的局面，后续开发底商铺面的风险将进一步加大。
一、项目基本概况
（一）地理位置
项目地块位于邵阳市东面，处宝庆路及东大路两大主街之间，东、南与城市乡村相接，西临双坡路，北依得丰市场，属双清区管辖。
该地块距双清区市委市政府约500米，东塔公园及市三中约1.5公里，离市中心红旗路约2公里左右，距火车南站约5公里。
（二）技术指标
总征地面积：
72670㎡（109.0亩）
用地面积：
66650.5㎡
占地面积：
18247㎡
总建筑面积：
167908.6㎡
建筑密度：
27.4%
容积率：
2.3
绿化率：
30%
（三）地块地貌
该地块呈梯形状，整体极不平整，呈坡状，地势西低东高。
该地块西面落差小，地势稍平整；
东南面有一突起的小山丘，最大落差近7米。
（四）周边环境
项目地块位于邵阳城市东区，属城乡结合部区域，周边综合环境一般。
项目北靠得丰市场、“雍翠豪苑”，南面、东面属于村庄和农田，西面属于该片区拆迁回迁户；
周边各种配套设施较少，除农业银行外，其余市政配套都与项目的地块有一定的距离；
社会治安环境一般。
二、项目SWOT分析
（一）产品优势分析（S）
1、现有项目增强该区域的居住氛围，奠定项目开发定位成中高档社区的基础
项目北面为“雍翠豪苑”，此项目是目前该区域内已交付使用，面积较大的中高档社区之一，其与项目共同形成了一个居住的“大社区”，并为项目开发定位为中高档社区奠定了基础。
2、项目地块规模大，社区配套完整，社区居住氛围较易营造
项目地块相对于市中心区及火车南站片区一二十亩的小地块更具地块优势；
项目地块总用地面积106亩，地形较为方正完整，更适合规划为高尚住宅区；
同时，超过百亩的面积，其必将规划更加完整的配套，完善的配套设施将更易营造社区的居住氛围，促进消费者的购买欲望。
（二）产品劣势分析（W）
1、区域开发空间不高，升值潜力小
项目地块属城乡结合部，周边农村村落较多，给消费者荒废偏僻的感觉；
同时，项目东南面有大量的墓地，给消费者布上一层“阴影”，为项目带来负面影响。
2、受城市发展方向的影响，区位认知程度低
火车南站片区，是市政发展的主方向，拥有统一的规划、充足的财政投入、完善的城市配套，二三十个地块同步开发，成为城市未来发展的主方向和新城区，这里集聚大量的目光和人气，得到市场的关注和认可；
而本项目所处的东区，发展相对滞后，仍是城乡结合部的区位形象，人口较少，人气不旺，相对冷清，消费者区位认可度较低。
同时，该区域的发展，一定程度上分流了项目区域的目标客户群体，增加了项目的销售压力。
3、项目地块的坡地状，一定程度上增加了项目的开发成本
项目后半部分是个石头山，以前是采石场，坑坑洼洼，石壁林立；
从对现场的勘察来看，该石头山的利用价值小，相反，增加了项目的开发成本，并影响了项目容积率的使用。
建议对该石头山进行削平，全盘考虑项目的总体规划。
4、项目周边配套资源缺泛，外部可利用资源少
项目在市政配套、自然资源等方面都相对溃乏，基本无配套而言，周边连最基本的医院、学校、大型公共场所都没有；
同时，项目属邵阳的城乡结合部，社会治安环境一般；
周边配套资源的溃乏，需增加项目社区的内部配套，一定程度了增加了项目的开发成本。
（三）机会点（O）
1、区域竞争楼盘较少，且大型楼盘不多
从目前来看，项目区域竞争楼盘较少，因此，对于超过百亩的本案而言还具有一定的发展空间，但从地形及城市发展方向来看，发展空间不大。
2、现有项目产品结构层次较低，属经济型产品
目前，现有市场上的产品规模较小、规划较差、设计陈旧、配套不足，大部份属中低档次的经济型产品；
而邵阳的房地产市场正处于从基础地产产品向更新换代产品过渡的阶段，市场需求更多的高档住宅、高尚社区，全新一代产品呼之欲出，而本案正满足了这一市场需求。
（四）威胁点（T）
1、项目价格空间较低，需后期突破才有空间
从现有项目的产品定位来看，其开发成本相对较高；
而从目前对该区域的现有房地产项目的调查了解来看，该区域多层的价格在1200-1300元/㎡，而项目的销售价格要突破此价格，在产品规划、开发思路上都将需做更多的突破，并且还需与策划推广相结合。
2、市场消费者对电梯小高层抗拒心理大，市场接受度低
从对现有邵阳市房地产消费都了解来看，邵阳的消费者收入和消费能力相对偏低，担心物业费太高、电梯停电及后续电梯维修费用太高，普遍不喜欢购买电梯房。
3、“雍翠豪苑”目前剩余上百套的住宅，其处尾盘销售阶段，低价格的促销形式不利项目的价格成长。
【结论】
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。
唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给、需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
第四部分项目初步定位及相关建议
一、市场定位建议
项目总用地面积109亩，位于邵阳东面，属城乡结合部，地段价值不明显，市政配套不足，发展空间较小；
同时，周边现有项目大部分以中档次为主。
以上这些先天因素，决定了项目不具备定位在高档次住宅的条件；
因此，通过对市场的调查分析，结合项目自身的特点，建议项目应定位在：
中高档次、配套齐全的高尚住宅社区
以此定位入市，充分迎合市场，扩大目标消费群体，进而突破市场，形成本区域的最大热点和畅销点，当然，要达到这样的目标，必然需要合适的规划及硬件配合。
在下述项目建议中会逐一阐述。
二、项目形象定位
项目所处区域，居民文化质素一般，市场配套少，外围环境较差（如地块东南面为零散村落），破坏了项目整体外部环境；
同时，邵阳市总体城市发展战略是“控制东西，发展南北”，而项目正处城市的东面，且后面为山坡，无太大的发展空间，这些因素都严重阻碍了区域市场的发展，造成区域客源的不断流失，项目无外部资源优势可言。
因此，在项目形象定位上应扬长避短，化劣势为优势，抓住市民向往规模大、配套全、环境好的绿化小区的
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