上半年湖南省房地产估价师理论与方法重要汇总模拟试题文档格式.docx

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甲等

乙等

丙等

5、房地产是__三者的结合物。

A．实物、权益、区位

B．实物、区位、用途

C．实物、权益、用途

D．权益、区位、用途

6、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。

A．虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款

B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1000元以下罚款

C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失，不承担赔偿责任

7、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。

技术上的可能

经济上的可行

价值最大化

法律上许可

工业用地的监测点评估价格

8、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。

密度

表观密度

密实度

孔隙

执行层的组织协调

9、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。

尚未使用的

有租约限制的

无租约限制的

承租人权益的

10、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

11、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。

如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。

75

120

135

150

12、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

13、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。

按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产

一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱

按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产

将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产

14、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

15、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

100—300

100～500

300—800

300—1000

16、下列不属于征收土地特点的是。

具有一定的强制性

要妥善安置被征地单位人员的生产和生活

被征收后的土地所有权不发生转移

用地单位给予被征地单位经济补偿

房地产估价机构必须加盖公章

17、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。

餐馆

旅馆

写字楼

特殊厂房

18、某商场先向甲银行贷款30万元。

后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。

抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。

A．两家银行按债权比例受偿

B．两家银行均等受偿

C．甲银行优先全额受偿

D．乙银行优先全额受偿

19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

土地取得成本+开发成本

土地取得成本+开发成本+管理费用

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

开发完成后的房地产价值

20、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。

A．16%

B．42%

C．58%

D．84%

21、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

类似房地产的客观

类似房地产的实际

类似房地产的最高

类似房地产的最低

22、运用假设开发法估价必须考虑资金的。

实用价值

有效价值

折算价值

时间价值

工业用地的监测点评估价格

23、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A．目标定价法

B．成本加成定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

24、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡（其中人工费为50元／㎡），装饰装修工程直接费为900元／㎡（其中人工费为45元／㎡），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】

2204．55元／㎡

2397．99元／㎡

3237．60元／㎡

3345．64元／㎡

25、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。

1120万元

1366万元

1445万元

1456万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿

2、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

3、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为几种类型。

收益型

收益贬值型

收益加增值型

机会型

保本型

4、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】

区分计划成本和实际成本

区分实际成本和客观成本

结合实际成本来确定评估价值

结合实际开发利润来确定评估价值

结合市场供求分析来确定评估价值

5、按使用功能不同，地下室可以分为。

普通地下室

砌体结构地下室

钢筋混凝土结构地下室

砖墙结构地下室

人防地下室

6、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

二者既有相同之处，又有质的区别

股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任

股票投资风险是很大的。

相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资

7、房地产拍卖业务的主要来源包括。

法院委托拍卖的查封抵债房地产

债权人委托拍卖的抵押房地产

政府部门委托拍卖的房地产

行政机关委托拍卖的查封抵债房地产

自然人委托拍卖的房地产

8、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。

增量供给

存量供给

潜在供给

总量供给

借款合同

9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件的恶化

10、印花税税率分为5档：

1‰__，__，0.05‰，0.03‰

A．0.5‰，0.2‰

B．0.5‰，0.3‰

C．0.5‰，0.1‰

D．0.3‰，0.1‰

11、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

12、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。

影剧院

普通住宅

仓库

停车场

汽车加油站

13、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

14、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

15、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

住房公积金总账核算

住房公积金单位账户核算

住房公积金个人账户核算

住房公积金分账核算

住房公积金综合核算

16、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．（2005年试题）

综合利率

贷款利率

折现率

机会成本

17、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：

共同共有是平等地共有

C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让

18、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。

经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

利润总额=经营利润+营业外收支净额

税后利润=利润总额-所得税

经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

19、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫

B．房地产市场不景气

C．房地产市场很繁荣

D．房地产市场不存在泡沫

20、一般投资机会研究可分为。

地区研究

部门研究

系统研究

政策研究

以利用资源为基础的研究

21、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。

房地产估价师的注册管理

注册房地产估价师的执业管理

房地产估价机构的监督管理

注册房地产估价师的继续教育

注册房地产估价师的监督管理

22、变更合同价款的确定方法包括。

合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

23、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。

A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上

B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师

C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师

D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%

E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师

24、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。

城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工

城镇个体

城镇工商户

城镇自由职业人员

农民

25、下列属于时期指标特点的有。

各时期指标值可以直接累加

各时点指标值不可以直接累加

通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比

通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比

每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的