田园综合体开发项目商业计划书文档格式.docx
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项目立项定点
施工准备
施工图设计
设备购置安装
竣工验收
1.1.8劳动定员
本项目劳动定员200人，其中管理人员20人、服务、后勤人员180人。
根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员实行一班制，每班工作8小时。
1.1.9总投资及资金筹措
本项目总投资5000万元，其中固定资产4000万元，流动资金1000万元，年销售总额5000万元，年总成本3500万元，利税1200万元，税后利润900万元。
本项目所需资金由企业自筹解决3000万元，其余2000万元申请银行贷款。
1.1.10主要经济指标
表1-2主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
数量
1
总投资
万元
5000
2
建设投资
4000
3
流动资金
1000
4
债务资金
2000
5
项目资本金
3000
6
年平均营业收入
7
年平均营业税金及附加
300
8
年平均总成本费用
3500
9
年平均利润总额
1200
10
年平均所得税
11
年平均净利润
900
12
投资利润率
%
18
13
投资利税率
24
14
全部投资财务内部收益率
税前
36.5
税后
34.1
15
全部投资财务净现值（Ic=12%）
9192.9
8742.3
16
全部投资回收期
年
5.1
4.9
17
盈亏平衡点（生产能力利用率）
48.60
1.1.11项目承办单位
项目承办单位
·
园林艺术有限公司成立于2002年10月，主要经营园林绿化设计、花卉苗繁育、草坪种子等，现已承担过亿元的园林绿化工程。
1.1.12可行性研究报告编制单位
编制单位：
1.2研究工作的依据、目的及范围
1.2.1依据
1、关于编制《田园综合体建设项目可行性研究报告》的委托书、合同书；
2、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；
3、《产业结构调整指导目录（2007年本）》；
4、《·
旅游发展总体规划》；
5、建设部《风景名胜区建设管理规定》；
6、国务院《风景名胜区管理暂行规定》；
7、《·
生态市建设规划》
8、《投资项目可行性研究指南》；
9、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定；
10、项目单位提供的基础材料；
11、现场勘查所得的资料和数据。
1.2.2目的
编制本报告主要为达到下述目的：
1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目；
2、确定工程建设规模；
3、提出合理的工程方案并加以论证、优化；
4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计划；
5、提出资金筹措方案；
6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运营的工作依据。
1.2.3范围
根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：
1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；
2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究；
3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价；
4、对项目实施进度等的确定；
5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；
6、提出项目的可行性研究工作结论。
1.3编制原则
1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；
2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；
3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。
4、节能与降耗并重。
1.4结论
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；
另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。
田园综合体符合国家产业政策、符合xxx旅游发展规划，是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业，是xxx重点建设项目之一，是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产业。
本项目的建设将大大推动的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进xxx“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。
因此，本项目是切实可行的，建议尽早建设、尽早受益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
2.1.1我国正大力提倡发展循环经济
随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。
基于此，《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议》明确提出：
“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。
要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。
”
由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。
建设“田园综合体”项目，打造“旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。
2.1.2中央推进社会主义新农村建设
近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。
全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。
但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。
正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。
“十一五”时期（2006-2010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。
提出“田园综合体”项目，向“生态”要效益，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。
2.1.3生态观光旅游符合人们的需求
1、生态观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：
熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。
2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。
观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。
可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。
而观光农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。
城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
2.2建设必要性
2.2.1美化·
旅游环境，建设优良农村生态的需要
“地球呼唤绿色，人类渴望田园”是·
旅游形象的基调和主题。
以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。
建设“田园综合体”，可深化和突出·
旅游观光的主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，发挥生态效益。
2.2.2围绕·
旅游经济，调整优化农业结构的需要
围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动薛城农业结构调整。
大力发展生态型旅游产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、林果等特色农产品。
在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的农业科技园区，提高旅游城市品位
2.2.3发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要
实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，促使旅游成为薛城人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。
田园综合体建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。
2.2.4为·
城镇居民提供节假休闲场地
生态农业观光园不单是填补了·
人文景观的不足和优秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一个集农业生态文化、娱乐、休闲、会议、商务、餐饮为一体的最具特色的休闲胜地。
2.2.5·
旅游内容中文化含量的补充
“城市是文化的容器”。
旅游已成为世界性的潮流，除了走马观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底蕴，希望在自然风光之外对历史的、地理地质的、生产生活的、艺术的等方面有所涉猎和了解。
生态农业观光园的建立，增加了·
旅游的文化含量，无疑是丰富了文化容器、适应了深度旅游的需要。
也只有让游人在山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最大限度的审美愉悦和精神享受。
综上所述，本项目的建设是十分必要的。
第三章建设条件
田园综合体位于·
北侧1000米，圣土山山坡下的非基本农田保护区。
田园综合体东靠店韩路，南临郯薛公路，交通、通讯便利，特色资源丰富，是建设生态观光园的理想场所。
3.1项目建设区域概况
3.1.1地理位置
。
3.3项目建设条件优劣势分析
3.3.1优势条件
1、资源优势
2、区位优势
本项目位于·
，区位优势显著。
3、政策优势
本项目属于《产业结构调整指导目录（2007年本）》中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。
3.3.2主要障碍因素及解决方案
1、人力资源配置难度大
项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低，35岁左右青年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。
软环境对于田园综合体建设具有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。
旅游者获得的满足感不仅来自于秀美景观，也来自于包括导游、景区管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。
因此，要善于优化配置人力资源，以适应旅游的发展，激活人力资源，提高人员素养，顺应本地区旅游产业发展的需要。
2、资金短缺
本项目需要申请银行贷款2000万元。
因此，要积极争取政府及金融机构在政策、金融等方面的支持，注重直接融资，使项目建设和企业发展有一个稳定、良好的社会环境。
第四章市场分析
4.1生态农业观光园概况
4.1.1生态农业观光园的涵义
生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。
生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；
它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。
目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：
生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；
生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。
各地掀起发展观光农业的热潮：
有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；
有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；
有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。
狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；
广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。
生态农业观光旅游始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。
由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。
它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
4.1.2生态农业观光园的主要类型
生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。
其中规模较大的主要有5种：
1.观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。
这是国外观光农业最普遍的一种形式。
2.农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。
例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。
除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。
农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。
3.教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。
代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。
4.森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。
在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；
在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
5.民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。
如深圳的民俗文化村等。
4.1.3生态农业观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。
按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区。
1.观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
2.示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。
3.休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。
4.产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。
让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。
4.1.4生态农业观光园的目标
一是直接经济效益目标。
生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。
因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。
二是可持续发展目标。
可持续发展是现代农业的基本理念。
生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
三是示范观赏目标。
离开了这一目标，就没有了生态农业观光。
这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。
换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。
三大目标是一个统一的整体。
三者相互关联、相互促进。
“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。
而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。
4.2生态农业观光园旅游分析
据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。
1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，到2004年，近8亿人次出游。
1990年，中国公民出境人数只有300万人次，到2004年，1213万人次周游列国。
2005年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。
全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7％，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9．7％，首次跃居世界第5位；
国内旅游人数达7.84亿人次，比上年增长5.3％。
国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9％。
旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2％，比上年提高了0.15个百分点。
在春节、“五一”、“十一”三个黄金周中，全国共接待国内旅游者1.83亿人次，实现旅游收入736亿元。
旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。
生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。
它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。
在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。
发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：
一是解决农民增收难。
生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。
生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。
二是提高农产品质量。
现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。
生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。
生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。
由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。
三是吸纳农村富余劳动力。
在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。
旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。
据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；
旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。
生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。
旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。
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