一单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意docxWord文档格式.docx
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A.房地产总费用=管理费+折I口费+保险费+税金
B.房地产总费用=管理费+折I口费+保险费+税金+空房损失费
C.房地产总费用=管理费+维修费+折III费+保险费+税金+空房损失费
D.房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
16.某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%,土地还原利率为6%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产综合还原利率应为（）。
A.5%B.6.5%C.6.9%D.7.2%
17.下列关于地价特征的叙述，错误的是（）o
A.地价是权益价格B.土地具有增值性C.地价具有普遍性D.地价具有对比性
18.冇一宗土地，出让年期为30年，资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元、25万元，并从第6年开始稳定保持在35万元水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（）万元。
A.281.5B.279C.373.5815D.102.226
19.有一宗土地，第一年的纯收益为200万元，资本化率为5%,若：
（1）以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；
（2）以后各年年纯收益逐年增加1万元。
则两利储况下该宗土地无限年期价格应分别为（）万元。
A.5000,2000B.1667,2400C.5000,4400D.1667,1600
20.下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应川纯收益与售价比率法确定评估标的资本化率为（）。
交易实例
纯收益（元/m?
•年）
售价⑷m?
）
1
500
5500
2
450
6000
3
480
5800
4
460
6300
A.6.8%B.8%C.7」％D.7.2%
21.某待估房地产，已知建筑物还原利率为10%,土地还原利率为8%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产综合还原利率应为（）。
A.8.9%B.6%C.6.9%D.7.1%
22.待估建筑物账而原值150万元，竣工于1995年年底，假定1995年的价格指数为100%,从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%,则2000年年底该建筑物的重置成本最有可能是（）万元。
A.2650B.265C.2410D.241
23.若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A.楼而地价B.土地单价C.建筑单价D.基准地价
24.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，可以通过（）与建筑物全部使用年限的比率求得。
A.已提折I口年限B.实际已使用年限C.已使用年限D.剩余使用年限
25.采用成本法评估建筑物是以（）为依据的。
A.预算定额合理B.建筑物客观投入合理
C.建材价格变化不大D.人工费率变化不大
26.在房地产开发中的“三通一平”费用属于（）。
A.基础设施配套费B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费
27.城镇土地的棊准地价是（）。
A.某时点城镇土地单位而积价格B.某时期城镇土地单位面积价格
C.某时点城镇区域性土地平均单价D.某吋期城镇区域性土地平均单价
28.被评估企业有--块土地，总面积1.5万n?
为5年前通过购买方式取得，当时每平方米价格为2000元。
在最近5年中，土地价格每年的变化幅度分别为2%、5%、・1%、4%、-2%,如果不考虑其他因素，则被评估企业该宗土地的评佔总值授接近于（）万元。
A.3000B.3240C.3242D.3263
29・用收益法计算房地产价格，若纯收益s每年不变，资本化率为0,年期为n,则收益价格为（）。
A.00B.nXsC.sD.0
30.±
地的经济供给是（）的。
A.固定B.有弹性C.永续增加D.不可再生
31.某宗地，土地单价为30（）0元/n?
该宗地容积率为1.5,建筑而积为150亦，则楼面地价为（）7G/m2o
A.20B.200C.2000D.4500
32.最能反映土地使用强度的指标是（）o
A.建筑髙度B.覆盖率C.建筑而积D.容积率
33.有一宗地，出止年期为50年，己使用30年，资本化率为10%,预计未來每年的纯收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）万元。
A.128B.141C.149D.150
34.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%,已知未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%,则该宗房地产的永续评估价值最接近于（）万元。
A.700B.800C.1000D.1100
35.在运用市场法评估房地产价值时，可以通过对交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A.评估时间B.评估基准C.过去时点D.未来时点
36・某待估房地产预计在评佔某准口后第一年年总收入200万元，年总费用550万元，以后年收益将以每年1%比率递减，当折现率为10%时，该房地产永续价值接近于（）万元。
A.858B.900C.1000D.5222
37.某可比案例成交地价为3000元/nA对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，十地资本化率为7%,则通过年期修正该宗土地的价格最接近于（）元/0?
。
A.2900B.3223C.3322D.4000
38.用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款为基数，按（）计算。
A.整个开发建设工期B.开发建设工期的一半
C.整个空置期D.空置期的一半
39.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，如：
（1）居住用地:
（2）工业用地；
（3）教育科研文化卫生体育用地；
（4）商业旅游娱乐用地；
（5）综合或其他用地。
它们的戢高出让年限lE确的分别是（）。
A.70、50、50、40、50B.70、50、50、40、40
C.60、50、50、40、50D.60、50、40>
40、50
40.某宗土地，土地单价为100007C/m2,规划容积率为8,建筑密度为0.5,则其楼面地价为（）元/亦。
A.5000B.1250C.800D.20000
41.某待佔宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%,比较实例价格为300（）元/nA剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评佔对象的评估价值接近于（）元/11?
A.3279B.2250C.2744D.4000
42.有一宗地深度为150米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为
40%、30%、20%、10%、9%、8%,则其平均深度百分率为（）。
A.117%B.78%C.58.5%D.19.5%
43.如果某房地产的售价为1000万元，其中建筑物价格为600万元，地价400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%,那么土地的资本化率最接近于（）o
A.8%B.7.5%C.6%D.5%
44.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%,则其评佔价值最接近于（）万元。
A.700B.800C.833D・752
）决定的。
位置固定性D.价值增值性
）确定并公布。
财政部D.国务院
地产市场的不完全竟争性是由土地的（A.稀缺性B.用途多样性C.
我国土地使川权出计的授高年限由（A.国土资源部B.建设部C.
47.标定地价是（）。
A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价
B.市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价
C.土地使用权出让底价
D.地产市场交易价格
48.由于土地用途改变而带来的增值收益应归（）拥有。
A.转讣人B.占有人C.使用人D.所有人
49.土地价格主要受需求影响的特征是由土地的（）决定的。
A.稀缺性B.效丿IJ永续性C.位置固定性D.不可再生性
50.根据经济学原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用F其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是（）。
A.供需原则B.替代原则C.最佳使用原则D.贡献原则
51・对于幣个T程已接近完T只是尚未交付使用的在建工程，可采用（）评估。
A.假设开发法B.成木法C.形彖进度法D.市场法
52.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）。
A.整个开发期B.整个销售期
C.整个开发期和销传期D.整个开发期和销售期的一半
53・单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为（）。
A.楼面地价B.总价格C.单位价格D.土地使用权价格
二、多项选择题（每题的备选答案屮，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
1.房地产评估收益法公式：
房地产价格=纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（）0
A.纯收益每年不变B.资本化率固定
C.收益期限为法定最高年限D.收益年限为无限期
E.价格是稳定的
2.下列属于建筑安装工程费的有（）。
A.招投标费B.质量监督费
C.测量、勘察设计费D.竣工图费
E.预算审杏费
3.房地产价格由政府指定并定期公布的有（）o
A.基准地价B.交易底价
C.标定地价D.房屋重置价格
E.转让价格
4.基准地价是城市建成区的（）o
A.单位地价B.路线价
C.平均价格D.区域性价格
E.土地使用权价格
5.评估建筑物需考虑的因素包括（）。
A.产权性质B.用途
C.建筑结构D.建设单位
E.装修质量和水平
6.房地产一般特性的主耍内容包括（）。
A.土地形状B.土地开发程度
C.土地权利性质D.建筑物结构
E.建筑物朝向
7.房地产评估的原则包括（）o
A.可比原则B.替代原则
C.最有效使用原则D.贡献原则
E.合法原则
8.地价的特征包括（）。
A.地价是地租的资本化B.地价是权益价格
C.地价具有町比性D.地价具有稳定性
E.地价与用途有关
9.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期售价中应扣除的费用项目有（）。
A.征地费用B.建筑总成本
C.利润D.税金
E.利息
10.土地的经济特性包括（）。
A.稀缺性B.产权的可垄断性
C.不可再生性D.质量的差异性
E.土地效益的级差性
11・下列各项中可用于标定地价评估的是（）。
A.基准地价B.市场交易资料
C.宗地地价D.使用年限修正系数
E.容积率修正系数
12.影响房地产价格的一般因素包括（）。
A.商业繁华程度B.经济发展因素
C.交通便捷因素D.城市规划及开发战略
E.人口因素
13・新建房地产的开发成木包括（）。
A.可行性研究费B.设计费
C.土地出让金D.场地平整费
E.勘察费
14.建筑物的有形损耗包括（）。
A.建筑物白然老化B.建筑物磨损
C.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈ILI
E.以上皆是
15・应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。
A.城镇基准地价B.基准地价修正系数
C.宗地的收益D.宗地的开发成本
E.宗地容积率
16.关于楼面地价与土地单价Z间的关系，下列说法中正确的是（）o
A.楼面地价一定大于土地单价B.楼而地价一定小于土地单价
C.楼而地价可以等于土地单价D.楼而地价可以小于土地单价
E.楼面地价与土地单价无关
17.新建房地产的公共配套设丿施建设费包括（）等建设费用。
A.临时用电B.附属锅炉房
C.口行车棚D.大型游乐场
E.幼儿园
18.土地使用权出让可以釆用（）方式。
A.协议B.招标
C.划拨D.拍卖
E.合伙
19・运用基准地价评估宗地价格吋，需修正的因索包括（）0
A.土地使用年限B.土地出让金
C.土地等级D.容积率
E.拆迁费用
2（）.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（）。
A.土地补偿费B.拆迁费
C.安置补助费D.地上附着物补偿费
E.青苗补偿费
21.城镇土地的基准地价是以（）为依据评估出來的。
A.标定地价B.土地形状
C.土地用途D.土地级别
E.土地面积
22.假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。
A.专业费用B.投资利息
C.卖楼价D.地价
E.建筑费用
23.收集与被估在建工程有关的政府批准文件有（）。
A.土地使用权出让合同B.建设用地许可证
C.开工许可证D.施工许可证
E.完工程度
24.运用成木法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是（）。
A.土地取得费用和土地开发费用B.土地取得费用和土地增值收益
C.土地开发费用和十地增值收益D.开发后的十地地价
E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用
25.房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有的特性是（）。
A.位置固定性B.供求广泛性
C.长期使用性D.投资风险性
E.效益性
26.属于基础设就配套中“三通一平”的项冃有（）和平整地面。
A.通水B.通邮
C.通气D.通讯
E.通电
27.在路线价估价法中各种形式的深度百分比率屮，呈递减现彖的有（）。
A.平均深度百分率B.单独深度百分率
C.累计深度百分率D.标准深度百分率
28.在建工程评估的常用方法主要有（）。
A.形象进度法B.市场比较法
C.变动因素调整法D.重编预算工程进度法
E.假设开发法
29.在房地产评估中，收益法主要适用于（）。
A.商场B.政府大楼
C.学校D.公寓
E.旅馆
30.确定地块的授佳利川方式，包括确定（）o
A•土地面积B.建筑容积率
C.土地覆盖率D.建筑高度
E.建筑装修档次
31.采用假设开发法，投资冋报利润率的计算基数为（）。
A.地价B.土地开发费
C.土地取得费D・专业费
E.土地增值收益
32.运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是（）。
A.新开发地B.学校用地
C.公园用地D.商业用地
E.军队营房
33.运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是（）0
A.待开发土地B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的再开发十地
E.在建工程
三、简答题
1.简述土地的经济特性。
2.简述地价的特征。
3.房地产评估应遵循哪些原则？
4.影响房地产价格的区域因素包括哪些内容？
5.房地产投资的风险性表现在哪些方面？
6.简述假设开发法的评估思路及适用范围。
7.基准地价有哪些作用？
8.简述在建工程评估的几种方法及其评估思路。
四、计算题
1.有一宗土地，出让年期为4（）年，资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为3（）万元、35万元、40万元、35万元、38万元，从第六年开始，大约稳定保持在40万元左右，试用收益法评估该宗地
价格。
2.有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B、C、D,具体悄况如下表。
成交价单位：
元/m?
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因索
个别因索
甲
1999.1
1.2
A
800
1998.1
+2%
1.3
+1%
B
850
1.4
C
760
1.1
-2%
D
780
1.0
-1%
上表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比校，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值人小代表对宗地地价的修正幅度。
该城市此类用地容积率与地价关系为：
当容积率在1〜1.5Z间吋，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
另外，该城市地价指数情况见下表。
地价指数表
年份
1995
1996
1997
1998
1999
指数
100
105
108
110
111
试根据以上条件，评估待估宗地1999年1刀份的价格。
3.有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为10（）万元，资本化率为10%,若：
（1）未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元；
（2）未来各年的纯收益在上一•年的基础上增长1%。
两种情况下该宗房地产的评估价值为多少。
4.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积1000m2,使用期限为50年，容积率为5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/n『，专业费用为建筑费川的10%,建筑费川和专业费川在
整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/n?
・管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费川为建筑费川的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商耍求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）Z和的20%,试评估该宗地地价。
5.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第1年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率（折现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值须使用年金法计算。
（2）写出计算过程。
（3）写出正确结论。
6.某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地（5（）年使用权），并于2002年1月在此地块上建成一座粧架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。
该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积1000m2,建筑面积为1800m2,现用于出租，每年实收租金为72万元。
另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%,土地资本化率6%,建筑物资本化率8%o试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。
7.某二层建筑物，宅基地而积200m2,建筑而积240m2,月租金4800元，取得和L金的年总费用12000元，土地还原利率10%,建筑物还原利率12%,评估吋，建筑物的剩余使用寿命为25年，评估人员运用成木逼近法求得十地成木每平方米1000元，土地所有权收益为十地成木的10%。
（1）年总收益是（）元。
D.45600
A.57600B.38900C.63200
（2）土地使用权总价是（）元。
A.210000B.220000C.200000D.230000
（3）土地年纯收益是（）元。
A.22000B.24000C.23000D.25000
（4）建筑物纯收益是（）元。
A.24500B.26400C.23600D.32000
（5）用建筑物估价残余法估测建筑物的价格是（）元。
A.143886B.152400C.149000D.165300
包括内陆水域或滩涂。
如果广义地看，土地是指陆
地及其空间的全部环境因素,
是山土壤、气候、地质、
地貌、牛物和水文地质等因索构成的口然综合体。
故止确选项为C。
2.答案：
3.答案：
区域的繁华程度在影响房地产价格的区域因素屮，是影响最人的因素。
楼面地价=琴^^=晋^=250（Jc/m2）
4.答案：
建筑容积率=
建筑总面积=土地总而积
2500+2000X9
4000
［答案详解］
1.答案：
C十•地一般是指地球表而的陆地部分,
5.答案：
B在我国实行国有土地所有权与使用权分离的制度，十-地使用权可以拥侑和转让，I大1此地
价一般是土地使用权的价格，
6.答案：
C由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现,其变现性较差，故房地产评估主要风险是不易变现。
7.答案：
C市场法是根据替代原则，采用比较和类比的
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