房地产开发与经营重要知识点培训课件.docx

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房地产开发与经营重要知识点培训课件

房地产开发与经营重要知识点

第一章绪论

第一节房地产开发与房地产经营

一.房地产开发的含义、特征和分类

（一）房地产开发的含义

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：

“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

”具体来讲，房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。

房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。

（二）房地产开发的特征

1.全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地域性

（三）房地产开发的分类

1.成片开发

（1）有计划的成片旧城改造

（2）成片的新城区开发（3）农业地产的开发（4）旅游地产的开发

2.单项开发

（1）土地开发

（2）房屋开发

A．住宅楼项目开发B.写字楼项目开发C.工业项目开发D.商业项目开

第二节房地产开发程序

一、房地产开发的主要工作阶段

A.投资决策分析阶段

B.依法取得土地使用权阶段

C.可行性研究阶段

D.前期准备E.阶段实施阶段F.销售阶段

二、房地产开发的主要参与者

1.房地产开发企业（开发商）2.投资公司（投资商）3.建筑承包公司4.质量检查单位5.政府建设主管部门6.金融机构

l地产经营的基本环节 

第二章房地产开发与经营基本理论

第一节房地产开发与经营策略分析

一、产品策略

主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。

二、市场开发策略

一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。

三、价格策略

一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。

第二节房地产开发与经营决策理论

一、房地产开发与经营决策类型

（一）构成决策问题的基本条件

1．有明确的目标

2．有两个以上可供选择比较的方案

3．有评价方案优劣的标准

4．有真实反映客观实际的信息

（二）开发与经营决策原则

1.遵守政策法规原则2.经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则

二、房地产开发与经营决策的类型

（一）确定型决策

（二）风险型决策

1.期望值法2.净现值期望法3.最大可能法

（三）不确定型决策

1．大中取大法2.小中取大法3.最小最大后悔值法

三、房地产开发与经营决策的程序

（一）发现问题

（二）确定目标

1.针对性2.明确性3.层次性4.可行性

（三）拟定方案

1.整体详尽性2.相互排斥性

（四）分析评价

1.限制因素分析2.潜在因素分析3.综合评价

（五）选择方案

（六）实施追踪方案

1.反馈控制2.追踪决策

第三节房地产开发与经营新理念

一、节约型房地产开发理念

（一）节约型房地产开发理念的提出

（二）实现节约型房地产开发的途径

（1）强化集约利用土地，提高土地利用率

（2）积极推进原材料的节约（3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建筑资源

二、房地产资产经营管理理念

内容：

（1）制定经营管理目标

（2）制定推广计划（3）投资管理（4）资金融资的管理

第三章

房地产企业的概念：

房地产企业是指集合土地，资本，人力，物力，企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发，房屋买卖，物业管理，租赁，房地产抵押以及房屋信托，交换，维修，装饰乃至房地产信息，咨询，管理服务，并包括土地使用权的出让，转让等经济活动在内的经济组织。

房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。

房地产企业的一般属性:

1.经营目的2.与政府关系3.与员工关系4.与其他房地产

房地产企业的特殊属性:

1.知识密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特征4.业务内容体现服务行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点

房地产企业在国民经济中的地位

1，为国名经济的发展提供物质保证

2，为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源

3，为相关产业的发展起到有力的带头作用

4，促进消费结构和产业结构的合理化

与房地产生产环节相关的企业形式

1，房地产开发公司2，地产开发公司3，住宅建设公司4，房屋拆迁公司

与房地产流通环节密切相关的企业形式

1，房产经营公司2，地产经营公司3，房产信托公司4，房产顾问公司5，房产评估公司

根据房地产企业经营特点进行分类

1房地产专营企业版2房地产兼营企业3房地产项目型企业

房地产企业的建立

1房地产企业组建的条件2房地产企业设立的程序3房地产企的资源4房地产开发企业业务范围5房地产开发企业资源审批6房地产开发企业违规处罚

我国房地产开发企业发展现状

1企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小

2企业经营业绩普遍提高，但也增长缓慢

3企业成长性良好，但盈利能力相对滞后

4企业的区域分布具有较高的集中性

5企业融资渠道比较单一

6企业的经济类型及具有多样性，民营企业的发展势头要远强于国有企业

房地产企业人事分类

1经济管理类2专业类3工程技术类

房地产企业人员构成

1注册建筑师2工程师3财务人员4经营策划人员5项目拓展及发展人员6法律顾问

房地产企业组织

房地产企业组织基本概念

1目标

2人员与职务

3指责与职权

4信息

房地产企业组织的一般原则

1目标统一性原则2分工协作原则3统一指挥原则4全责一致原则5机构精简原则6有效管理制度原则7授权原则8均匀性原则9弹性原则

房地产组织结构设计

组织结构的基本概念

（一）组织结构的定义：

组织为了协调及控制成员的活动，以实现组织目标而创设的结构体系。

古典的组织理论是静态的，它主要研究组织结构本身的设计。

但一个组织能否实现精简效能，单有一个良好的结构设计是不够的，还须有一套系统的运行制度和方法，才能保证原定的组织结构得到顺利实现

（二）组织结构的形式：

1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构

房地产企业经营与管理

房地产企业经营目标制定原则

1可行性原则2可量化性原则3弹性原则

房地产企业经营目标的内容

1成长性目标2盈利性目标3竞争性目标

房地产企业经营目标的调整

1手机信息2分析3论证4决策

房地产企业经营决策的特点

1目标性2灵活性3选择性

房地产企业经营决策的因素

1坏境2决策者对风险的态度3思维定势4时间

房地产经营计划的概念与特点

房地产开发与经营相关概念

（一）房地产开发与经营业

房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。

房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。

《中华人民共和国城市规划法》中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。

所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。

（二）与相关行业的关系1、与“建筑业”的关系

在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。

在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：

一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。

对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：

一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。

2、与“房地产管理业（物业）”的关系

二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。

二者的具体关系有三类：

一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。

第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。

对第三类关系，值得注意的涉税问题是：

兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税

房地产经营计划的调整

1滚动计划法

2启动备用计划法

第四章房地产开发与经营环境分析

（1）房地产开发与经营环境的含义：

就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。

（2）房地产开发与经营环境的构成：

①宏观环境（国家）②中观环境（行业）③微观环境（项目本身）

（3）房地产开发与经营环境的特点：

①关联性②可变性③相对性④层次性

（4）房地产开发与经营环境分析的原则：

①客观性原则②全面性原则③比较性原则④预测性原则

（5）房地产开发与经营环境分析的基本内容：

①宏观环境：

⒈政策环境（财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策）

⒉经济环境（宏观经济条件、居民经济收入和购买力）

⒊人口环境（人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构）

⒋自然环境⒌技术环境

②中观环境：

⒈我国房地产市场的法律体系

⒉房地产市场态势

⒊房地产行业规范

③微观环境：

⒈区域地理位置特点

⒉区域经济发展战略与发展规划

⒊区域房地产市场发展特点

（6）房地产开发与经营分析法

①多因素加权分析法

70~100分—投资环境稳定

55~69分—有少量的投资风险

40~54分—外资企业的经营面临高风险

40~39分—为外国投资者不能接受的经营环境

②道氏评估法

③SWOT分析法（S—优势W—劣势O—机会T—威胁）

⒈企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点

⒉企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点

⒊企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点

⒋企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）

（7）房地产开发与经营机会选择

①时机的选择（房地产周期不同阶段时机选择、政策研究与时机选择）

②区位地段的选择（国家、城市、区域）

③投资类型的选择（土地、住宅、商业设施、写字楼）

④质量的选择

（8）房地产开发与经营风险分析

①政治风险②经济风险③金融风险④来自自然界和冲突的意外风险

⑤个别风险

第五章房地产开发用地的获取

1.土地使用权出让

（一）土地使用权出让的特征

（1）土地所有权与使用权分离

（2）受让主体的多样性（3）有偿、有期限性（4）计划性

（二）土地使用权出让的基本原则

（1）国家主权神圣不可侵犯

（2）平等、自愿、有偿（3）所有权与使用权分离（4）合理利用土地

（三）土地使用权出让年限：

•居住用