万科物业管理前期介入工作指引景观方面Word格式.docx

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　　a）景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

　　b）采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

　　c）水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

　　d）不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。

如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

　　e）景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

　　f）泛光照明不影响住户，不造成光污染。

　　4.2.3出入口管理

　　a）出入口管理方案（包括开口位置、人行闸机，车行道闸数量、安装位置的确定）

　　b）岗亭内部的功能和使用要求

　　篇2：

物业项目前期介入需知

　　物业项目前期介入需知

　　1.立项

　　1.1向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划

　　1.2进行市场调研

　　1.3确定物业管理的模式

　　1.4确定物业管理服务的基本内容

　　1.5确定物业管理服务的总体服务质量标准

　　1.6确定物业管理费的收费标准

　　1.7建立物业管理框架性方案。

　　2.规范

　　2.1水电气配套总则

　　2.1.1设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.1.2建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。

　　2.1.3电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼、商铺按销售单位配置电表;

每层或围合设工作插座和开关。

　　2.1.4变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理，不能容量太大，有温度自动控制。

　　2.1.5小区内路灯应考虑多回路控制，以便日后维修、节能控制。

　　2.1.6水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　2.1.7避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

（注：

进气管比出气管高，即表前比表后高）。

　　2.1.8供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。

使用PPR管（热熔连接）做打压测试，入户管道采用最小距离和靠墙边铺设，忌穿墙（如需要穿墙必须加装套管）。

　　2.1.9项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　2.1.10报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。

　　2.1.11考虑设置中水处理系统，节约水源。

　　2.1.12水、电、气表安装时采用每个单元独立设立一个总表和总阀，并在每户内设立分表和分阀，便于计量和控制。

　　2.1.13消防通道采用双向，电梯厅和消防通道有采光窗和声光控制和消防照明（单独设开关），节约能源

　　2.1.14消防门启用单向门和门禁系统（紧急状态自动开启），在写字楼和商场通道处设置监控探头,增加门磁报警和红外线报警

　　2.2供配电系统设计指引

　　2.2.1变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。

　　2.2.2高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等;

确实无法避免的，应有有效的防护、集水、排水、报警等措施。

　　2.2.3变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制;

低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;

变压器报警信号连接到控制中心。

　　2.2.4高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源;

否则,在上层做好防水处理。

　　2.2.5发电机油箱房设置防爆灯、通风口。

　　2.2.6发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油;

油箱上设置直径不小于2寸到地面的透气弯管。

　　2.2.7发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，并有水位标识。

　　2.2.8发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资。

　　2.2.9发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。

机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

　　2.2.10各种配电箱（柜）钥匙通用。

　　2.2.11发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。

　　2.2.12变压器与配电柜若安装在一个房间,则要有安全隔离防护栏。

　　2.2.13小高层、高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。

　　2.2.14机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。

　　2.2.15发电机排烟应不影响小区环境。

　　2.2.16强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座;

强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

　　2.2.17发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器模块，需另配备浮充充电器;

发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。

发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。

Co2设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。

　　2.3给排水系统设计指引

　　2.3.1水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

　　2.3.2水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;

进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀（实际使用效果很好）。

水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.3地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

　　2.3.4水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.5排污井、雨水井装排污泵（一用一备）。

　　2.3.6水表房应有地漏排水;

地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。

　　2.3.7应根据水池的大小设置人孔及通风孔。

　　2.3.8水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。

　　2.3.9地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;

水池、水箱均应有透明水位标识;

同时，应有超高、超低水位声光报警信号到控制中心。

　　2.3.10应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。

　　2.3.11给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

　　2.3.12在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。

　　2.3.13水池、水箱应有透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖，能上锁;

二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部并有一定的坡度。

　　2.3.14进户水压应保证家用热水器能正常点火（水压0.15Mpa），否则应配置变频供水装置。

　　2.3.15由于人民生活水平的不断提高、用水量较大、国家供水矛盾日益恶化，供水水箱设计施工需要扩大。

　　2.3.16地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

　　2.3.17水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施和排水沟（铺防护盖），应设置清洁用水源。

　　2.3.18所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

　　2.3.19室内厨房、厕所基础设计：

在设计中应注意厨房、厕所设计应尽量考虑同层排，无法达到同层排水要求的，应在设计过程中厨房、厕所地面应与外界地面低，杜绝厨房、厕所在装修完后地面高于外界地面之现象。

　　2.3.20高层小区，六层以下直接供水

　　2.3.21楼层污水管道架设不要离房屋卧室太近，这样流水会带来很大声音，影响住户休息，另外每一户与主管道的连接处，弯度要合适，避免水流不畅，造成污水反流及气味散播到住户内.

　　2.4消防系统设计指引

　　2.4.1消火拴报警信号应设置在监控中心、便于中心人员观察监控。

　　2.4.2消防泵有带负荷试泵条件，消防泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气设备。

　　2.4.3消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制（在监控中心直接开停）。

　　2.4.4办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话，内线电话通话良好。

　　2.4.5所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓。

消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

　　2.4.6小区内、设备房等区域按消防规范配置相应的灭火器、灭火器箱。

　　2.4.7Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。

　　2.4.8车库、商铺喷淋系统完好。

　　2.4.9消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。

　　2.4.10选用质量较好的消火栓阀门。

　　2.4.11所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。

　　2.4.12监控中心和消防控制中心设置在一起并和设备房距离较近。

　　2.5电梯系统设计指引

　　2.5.1控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。

　　2.5.2电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。

　　2.5.3与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。

　　2.5.4轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。

　　2.5.5电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只;

电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。

　　2.5.6电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和物业服务中心对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。

　　2.5.7电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

　　2.5.8高层消防楼道2—3层应设计1个清洁取水点、排水池。

　　2.5.9电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

　　2.6弱电监控系统设计指引

　　2.6.1弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、物业服务中心门口，摄像头安装位置应尽量避免与业户室内相对。

　　2.6.2门口与业户室内机和小区监控中心连接,监控中心应配备排风和温度控制设备。

　　2.6.3摄像监控镜头、园门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。

　　2.6.4在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。

　　2.6.5监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。

　　2.6.6小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统,并连接到监控中心。

　　2.6.7单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

　　2.6.8小区园内辅助园门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。

　　2.6.9围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。

　　2.6.10开放、半开放小区建议1—2楼居家安防系统采用6—8防区、提高安全系数。

　　2.6.1140万以上大型社区建议安装汇线通电话小总机、便于电话日后管理。

　　2.6.12电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。

　　2.6.13泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头。

　　2.6.14设备交接验收时要做好施工图纸和竣工图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。

　　2.6.15弱电系统：

门口机和业主家的连通不可少;

联动报警（照明问题）改为红外摄像

　　2.6.16门禁和车卡的发卡问题，它们的管线连到物业服务中心

　　2.6.17小区公共部位在弱电设计上包括门禁系统、可视对讲系统、闭路监控系统、背景音乐及消防广播系统、周界防范系统等;

在设计过程中，考虑业主的私密性，建议取消小区主入口对讲系统与住户直接联络功能，所有来访必须通过控制中心并得到许可后方可探访。

周界防范系统可考虑设计探照灯及警灯与周界防范联动，在周界防范遭到侵犯时，探照灯和警灯将及时启动，同时监控探头及时抓拍。

　　2.6.18室内弱电设计包括可视对讲端口预留、电话、网络、有线电视端口预留。

客厅包括可视对讲端口、电话端口、有线电视端口、网络端口，主人房除常规设计相关端口外，应考虑紧急求助报警按钮端口。

厨房在设计上应设计燃气泄露报警端口、家电安防端口。

一、二层及顶层住户设计上应考虑所有窗户、阳台、门等部位预留安防（红外幕帘）端口。

一、二层为商用的，应考虑在三、四层设计相关安防端口。

　　2.6.19设备房在设计时应考虑门禁预留端口，同时在室内应考虑在人力成本节约上，考虑预留监控设备安装端口，室内温度控制、设备运行异常联动端口等。

　　2.6.20公共消防楼道在设计上考虑紧急使用的原则，建议在地下室及一层前往消防楼道门前设计预留门禁线路端口。

通往天面的门应预留门禁线路预留端口。

电梯内设计住户室内控制楼层操作系统（来访客户联络业主经许可后，住户直接操作电梯控制）。

　　2.6.21公共信息发布系统，在设计上，取消传统的单元门设置公告栏的做法，在公共单元大堂设立液晶显示器。

与信息发布中心进行联动，同时与各住户对讲系统进行联动，信息中心发布系统时，可直接发布到公共显示器及住户可视对讲系统，住户在等候电梯或回家后能随时查收物业服务中心发布的所有信息。

同时信息发布中心对所有发布的信息会自行存档。

　　2.6.22地下车库在设计过程中应考虑弱电之监控设备安装、配置，停车场设备安装预留线管等。

　　2.6.23弱电设计管道井应与强电管道井进行分隔。

　　2.6.24户内安装门磁和红外线、煤气报警、紧急按钮和隐形防盗网。

　　2.7水景系统设计指引

　　2.7.1反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。

　　2.7.2泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。

　　2.7.3泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。

　　2.7.4成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

　　2.7.5设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

　　2.7.6泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。

　　2.7.7泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。

池边设置衣物、毛巾架。

　　2.7.8淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。

　　2.7.9泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

　　2.7.10泳池应配置人工吸尘工具。

　　2.7.11泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　2.7.12泳池周边应设置救生圈，照明应足够，泳池周边的配套设施完好无损，地面应为防滑地面泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳。

　　2.7.13水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。

　　2.7.14泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

　　2.7.15三十立方米以下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本,对水质要求比较高的水景应安装水系统过滤设备,并做好排污沟渠。

　　2.7.16建筑小品设计：

根据情况不同，南方使用石材，少使用铁制材料，休息用石材,北方尽量少水景，冬季必须排空。

　　2.8供热系统设计指引

　　2.8.1在地板采暖盘管水压实验合格后，放可进行卵石混泥土填充层的浇捣;

一般为豆石混泥土，石子粒径为10-15MM，水泥沙浆体积比不小于1：

3，水泥混泥土强度等级不小于C15。

　　2.8.2填充层的厚度最低不应低于40MM;

（厚度从地暖的铝箔反射膜上面计算）

　　2.8.3填充层施工中，地暖盘管内的水压不应低于0.6Mpa，填充层的养护过程中，地暖盘管内的水压不应低于0.4Mpa。

　　2.8.4填充层施工中，严禁使用机械振捣设备;

施工人员应穿软底鞋，采用平头铁锹。

　　2.8.5填充层不受干扰的凝固和硬化时间，一般不加特殊掺合料的混泥土的填充层为21天。

最早48小时以后才能踩踏（同时应作好相应的保护措施）。

　　2.8.6地面层及其找平层施工时，不得剔凿填充层或向填充层契入任何物件。

　　2.8.7加热管内的水的流速不应小于0.25M/S。

　　2.8.8地面的固定设备和卫生洁具下，不应布置地热管。

　　2.8.9在分水器之前的供水连接管道上，顺水流方向应安装阀门、过滤器及泄水管。

在集水器之后的回水连接管上，应安装泄水管并加装平衡阀或安装其他可关断调节阀。

对有热计量要求的系统应设置热计量装置。

　　2.8.10在分水器的总进水管和集水器的总出水管之间宜设置旁通管，旁通管应设置阀门。

　　2.8.11分水器、集水器上均应设置手动或自动排气阀。

　　2.9道路设计指引

　　2.9.1路面砖防滑;

人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

　　2.9.2在道路周边、园内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。

道路两侧每100米处，园内根据大小、位置设置取水点，100米的距离设置一个取水点（快接取水口）。

，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　2.9.3园内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　2.9.4在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　2.9.5小区道路主要位置设置混凝土减速坡，（宽带2m×

高0.3m的梯形减速坡），大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确定）。

　　2.9.6沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　2.9.7小区路面无进车道时，室外自然地坪向城市道路一侧横坡设计坡度宜为1%～3%，地形复杂的地段，允许在0.5%～6%之间变动;

当建筑物设进车道时，室外自然地坪向城市道路一侧横坡设计坡度应为0.4%～3%。

设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　2.10园林系统设计指引

　　2.10.1有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。

花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。

　　2.10.2绿化草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。

　　2.10.3园内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

　　2.10.4绿化树木种植应该考虑住户采光及小区摄像监控镜头的影响。

　　2.10.5绿化树木的选材应在品种上考虑简化、植物的毒性和落叶程度，以便养护和清洁，南方应考虑开花程度，北方应考虑植物的适应性和成活率。

　　2.10.6根据南北气候的不同，考虑常绿性和实用性。

　　2.10.7要重视绿化用地的整理和表土采集。

因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。

建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

　　2.10.8要注重木质园景小品的材质选择。

很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。

木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。

户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品昙花一现，后患多多。

要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。

挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。

　　2.10.9要关注屋顶花园的基础处理。

地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。

避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。

　　2.10.10乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。

根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻