江西省既有多层住宅加装电梯工程技术标准条文说明Word文件下载.docx

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6.3安全、消防和文明施工54

7电梯及安装56

8工程验收.............................................................................................................59

9使用维护.............................................................................................................61

1总则

1.0.1根据江西省统计局、国家统计局江西调查总队公布的数据，至2019年年末，江西省全省常住人口4666.1万人，其中60周岁及以上人口725.1万人，占总人口的15.5%，其中65周岁及以上人口512.3万人，占总人口的11.0%,远超国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准，这标志我省已进入老龄化社会。

在现状社会发展条件下，居家养老目前是我省养老的主要形式。

为提升既有住宅的使用功能，打通最后几十米的舒心回家路，改善居住品质，江西省近年来启动了既有住宅加装电梯试点工作，几年来已取得一定经验；

加装电梯作为老旧住宅适老化改造的主要工作，已在全省范围内展开，为规范既有住宅加装电梯工程建设流程、技术要求，制定本技术标准。

1.0.2本条规定了本标准适用范围，是在所适用范围内规范江西省既有多层住宅加装电梯工程建设的技术性文件。

作为既有多层住宅的概念延伸，本标准也适用底层为商业用房、架空层、车库层，上部为既有住宅。

对于建筑总高度超过27米时加装电梯工程应经过当地住建部门组织的专家组评审通过。

标准中纯技术内容亦适用于其他性质的多层建筑加装电梯。

本标准不宜用于拟对居民进行征收补偿安置或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施其他方面改造的既有住宅。

1.0.3本条强调了既有住宅加装电梯工程建设的基本原则，其中应把建筑安全和电梯使用安全放在同等首位。

既有住宅加装电梯宜选用小体量无机房电梯，应选用节电控制措施和低噪声电梯产品。

1.0.4既有住宅加装电梯工程涉及安全、耐久、适用等各专业各方面的诸多内容，相关内容已有国家现行或江西省地方标准进行规定，除必要的重申外，本标准不再重复。

在加装电梯工程建设过程中，除按本标准规定执行外，尚应严格按现行国家、行业或江西省地方标准执行。

3基本规定

3.0.1加装电梯前应收集原楼房的勘察报告、施工图纸等原始资料，当资料不全时，应进行补充勘察、实测。

加装电梯的前期技术工作十分重要，实施主体应组织、委托有能力的单位在收集既有住宅的基本技术资料基础上，结合现场实地查勘，对加装电梯可行性进行评估。

3.0.2既有多层住宅周边的道路相对都比较小、标准低，因此选择加装电梯时应充分考虑施工条件，优先选择快装式、搭积式的电梯，方便小型车辆运输、吊装。

既有多层住宅加装电梯工程设计应根据用户需求，深入分析既有多层住宅的竣工技术文件和历次修缮资料，研究提出加装电梯方案。

既有住宅加装电梯必然会对住宅的原有机电设施、设备造成影响，其影响的程度需要进行充分评估，在电梯加装方案设计时应同时提供原有设备、设施及各类管线的综合改造方案，充分考虑加装电梯工程建设对原有各类管线的影响，并采取避让或进行必要的改移措施。

由于既有住宅所处小区环境不同，建筑条件、结构类型、使用状况多样化，加之居民对于加装电梯的需求及经济承受能力也不尽相同，因此既有住宅加装电梯针对每个单元来说都是个性化需求，应根据不同的条件制定出适宜的加装电梯方案。

3.0.3既有住宅加装电梯作为当前政府重点推进的一项民生工程，江西省各地均制定了既有住宅加装电梯的建设程序，应严格执行。

该建设程序虽简化了部分行政审批手续，但要求承接加装电梯工程的检测、地质勘察、加装电梯设计、土建施工、电梯设备及安装和使用维护等单位都应具有相应资质。

3.0.4将既有住宅加装电梯工程建设档案纳入正规的城市建设档案管理，可保证加装电梯工程建设质量控制具有可追溯性。

既有住宅加装电梯工程相关建设资料可由工程建设投资方存档，或委托第三方存档；

对于工程勘察设计和竣工资料等建设工程档案应按当地城市建设档案管理要求移交当地城市建设档案馆。

4可行性评估

4.0.1既有住宅加装电梯可行性评估中居民意愿、经济承受能力评估及技术可行性评估，可由一家单位完成，也可由不同单位完成。

4.0.2由于实施加装电梯的既有住宅一般建设年代比较早，建设期的工程技术资料一般存留不全，或使用期内进行过改造，使得原始建设期的技术资料不能完全反映现状房屋和室外管线的实际状况，因此需配合现场的测量、检测和勘察，充分掌握现状建筑数据后方可进行评估、设计和施工。

4.0.3既有住宅加装电梯应结合建筑及环境实际，因地制宜地进行评估、设计与施工。

加装电梯工程的方案设计应综合考虑场地条件、结构安全、救援通道、消防通道、环境改造、相互干扰等因素，尽量减少对住户在通风、采光、日照、通行、噪声等方面的不利影响。

既有住宅加装电梯可行性评估应与制定方案设计同步进行，避免进入建设程序后，受客观条件限制对加装电梯实施方案进行重大改变甚至无法实现。

评估内容应在方案设计中体现，存在问题应提出解决方案。

此项工作应考虑以下主要内容：

1加装电梯对小区消防通道的影响，需判断加装电梯后是否减小现有消防通道宽度；

加装电梯对建筑间距、日照、绿化、人行和车行道及停车位等的影响，所处场地地面和空间是否存有不可移动障碍物；

2既有结构现状主要指结构类型、楼层数、结构布置、基础形式、构造等；

结构工作状态主要指结构在安全性、适用性及耐久性方面的状态，可通过观察建筑外观是否存在变形、裂缝、渗漏等情况综合判断。

加装电梯对既有住宅结构安全性的影响，视新增结构做法及与既有结构的连接方式不同，可分为局部影响和整体影响；

3既有住宅室内外管线是居民生活基本条件，加装电梯工程不应影响这些管线的正常使用功能，燃气管道、供电线缆的损坏还会引起安全事故。

加装电梯部位在地下可能埋有设备管线，有时电力或燃气管线为架空走线或附墙走线，当受条件限制室外管线改移无法完成时，加装电梯工程就可能无法实施，因此在初步方案制定时应充分考虑现状管线与加装电梯间的相互影响；

4加装电梯不应影响本单元交通流线和消防疏散的顺畅；

5电梯电源一般引自住宅电表总箱，应复核供电容量、电表箱总开关及进线电缆（线）的技术规格是否适应。

供电问题有时是制约老旧小区中既有住宅加装电梯的重要问题，尤其是小区加装电梯数量大时，可能小区现状供电能力不足的情况，这是在加装电梯方案阶段是需重点关注的内容。

4.0.4既有住宅加装电梯可行性评估及加装电梯方案应在所在社区进行公示并取得相关部门审核同意。

5设计

5.1总平面

5.1.1本条文综合以下两点原因，要求加装电梯不得超出该既有住宅项目用地红线：

1既有住宅项目用地红线是居住小区建设时期，规划设计获得主管部门批准的法律文件的重要内容，任何人不得随意更改，未经专门审批任何建设项目不得超出该既有住宅项目用地红线；

2既有住宅加装电梯大多是在建设年代比较早的老旧小区内，这些老旧小区可能在规划建设审批时未要求退让红线，因此在小区最外围的住宅往往是建筑项目用地距红线较近，有些甚至压红线建设，住宅楼外就是市政道路范围，如果在临路一面加装电梯，势必占用市政道路，影响车辆或行人通过，侵占社会公共资源。

本条文综合以下两点原因，建议电梯与楼梯贴邻：

1根据江西省的气候和光照条件及既有住宅的户型情况，故建议电梯与多在北侧的楼梯贴邻；

2电梯井道尺寸加上连接处的侯梯厅，不同载重的电梯加装（宜选630kg 、800kg），一般在3m×

4m左右范围，同时要求贴邻原有楼梯，限定他的范围与相对位置，目的也是尽量减少对道路及相邻住宅的影响。

5.1.3居住小区道路是保证居民正常生活的基本条件，消防通道更是消防疏散和消防救援的生命线，当既有住宅加装电梯改造道路时，道路宽度应满足相应国家现行标准要求。

当原有道路不满足相应国家现行标准要求时，不应降低标准减少道路宽度，亦不应在道路上设置固定障碍物。

5.1.4加装电梯后新增建筑与既有建筑连为一体构成新的整体建筑外轮廓，建筑间距应按加装电梯后的实际距离计算，与其它建筑的间距从加装电梯后的最近点计算，该间距应符合国家现行标准《建筑设计防火规范》GB50016相关要求。

5.1.5既有住宅加装电梯可能会对居住小区现有道路、绿化、机动车停车、出入口等产生影响，需要进行改造，而改造工程往往量大且周期长，除施工期间加大了对居民正常生活的影响外，还提高了加装电梯的总造价，尤其当加装电梯仅限于单个单元时，单元门前的道路的改造可能会造成交通流线的不合理，因此在加装电梯位置选择和平面布置设计时，应选择对公共环境影响小的方案，尽量减小加装电梯新增建筑最远端至既有住宅外墙间的距离。

5.1.6加装电梯工程往往与室外各类管线间相互有影响，地下管线移位可能涉及到燃气、电力、电信、自来水公司等多个部门，管线挪移的周期长，协调工作大，加装电梯避让地下管线有利于缩短工期降低投资，但由于受现场条件的限制，不是所有管道都能避让，相关规范包括国家现行行业标准《城镇燃气管道穿跨越工程技术规程》CJJ/T250等。

当确定管线需进行改移后，应先行完成改移，避免与加装电梯同步施工造成现场施工作业面过大，影响小区居民的正常生活。

在整个施工期间均应保证居住小区道路可以正常通行。

5.1.7加装电梯总平面图是判断方案能否实施的基本技术文件之一,既有住宅加装电梯工程位于现状居住小区中，其与四周相邻建筑的关系是否符合加装电梯的条件、对现状道路和停车位及绿化等是否有影响以及如有影响其解决处理方案等，均应通过总平面图予以表述。

因此加装电梯设计总平面图中关于既有建筑与四周相邻建筑的关系、加装电梯后道路和停车位及绿化的设计方案等内容均应在总平面图中清晰表示，尺寸标注完整准确。

5.2建筑

5.2.1本条基于以下几点：

1由于无机房电梯的曳引机位于井道顶部，而有机房（含普通机房和小机房）电梯需要在井道上方另设置机房层，其总高度要比无机房电梯高，其建筑体量相对无机房电梯要大，对周边的视觉及遮挡影响也更大，为减少这种影响，既有住宅加装电梯宜选用无机房电梯。

2在设计加装电梯新增建筑方案时，应考虑其对本单元及相邻单元居住空间日照、通风等影响。

3加装电梯主要有两种停靠方案：

平层停靠和半层停靠。

既有住宅加装电梯是住宅适老化改造中的一个重要内容，由于平层停靠方案可通过加装的电梯实现无障碍出行，因此，当条件具备时宜优先采用平层停靠方案，这样可根本解决老年人上下楼问题，亦可解决行动不便等特殊需求居民的上下楼问题，大幅度提高既有住宅的舒适度。

平层入户有5种形式：

1电梯停靠每层阳台位置，改造阳台并通过阳台入户；

2电梯通过新增连廊实现平层入户（图5.2.1-1平层停靠示意）；

3将双跑楼梯改为单跑，实现平层停靠（此种涉及原楼结构拆改，需做结构加固）；

4电梯停靠廊位置，平层停靠；

5具备公共走廊的单元，可以实现天然平层入户。

在这5种形式中，最后一种可遇不可求。

通常操作较多的是前两种，改造阳台或者新增连廊。

平层入户架设廊桥需要从二楼开始，这意味着会在一定程度上影响一层住户的采光。

除此之外，为了支撑廊桥，还会架设柱子，对低层的住户多少也会有影响。

虽然在半层入户上大家基本能达成共识，但对那部分乘坐轮椅的居民而言，爬半层楼梯仍有不小的困难。

目前，我省绝大多数加装电梯采取还都是半层停靠，乘梯人到达楼层后，还要再下下半层才能到家。

5.2.1-1平层停靠示意

半层停靠通常为逐层的半层停靠（图5.2.1-2）。

经优化后又可变化为：

奇数层的半层停靠（图5.2.1-3）、偶数层的半层停靠（图5.2.1-4）。

其中的奇数层的半层停靠、偶数层的半层停靠均可实现在上下半层楼即通达各层住户的前提下，可以减少近一半或者一半的电梯层门，减少了投资、加快施工进度，还减少了对既有建筑结构开凿门洞，既有建筑楼梯的采光、通风、防排烟性能也易保障，值得推广使用。

5.2.1-2逐层的半层停靠示意

图5.2.1-3奇数层的半层停靠示意

图5.2.1-4偶数层的半层停靠示意

5.2.2一般情况下，既有住宅加装电梯位于楼梯间和原单元入口外侧，首层候梯厅形成单元入口门厅，此时单元出入口即为首层候梯厅出入口；

但也有少数情况下首层候梯厅未与单元出入口门厅共用，如单元出入口与楼梯间不在同侧时，或完全独立加装电梯，此时的单元出入口或首层候梯厅出入口基本要求按本条各点要求：

1既有住宅加装电梯后形成新的单元出入口，往往会改变原有的交通流线，此交通流线应简洁顺畅，避免在火灾、地震等灾害发生时人员从楼内疏散受阻。

2虽然一般情况下小区道路车行速度较慢，但当单元（首层候梯厅）出入口紧邻车行道设置时，对于老年人和其他行动不便人员来说仍有可能因反应慢而造成人身伤害，因此应尽量避免出入口紧邻行车道；

若受条件限制避免不了，则需采取必要的防护措施。

3单元（首层候梯厅）出入口应按现行标准设置无障碍坡道，当无障碍坡道布置受条件限制难以达到标准坡度要求时，可适当降低坡道的坡度比例要求，但坡度不宜过大。

4单元（首层候梯厅）出入口是进出单元或乘坐电梯的必经之路，为防止出入口上方坠物伤人，应设置防护网或由雨罩兼做防护棚，防护网或雨罩的外挑长度不宜小于1.20m；

当采用玻璃雨罩时，应采用夹层复合安全玻璃。

5正常使用条件下电梯井道底坑内不能进水，因此需采取有效的措施防止雨水流入电梯井道，而开敞式候梯厅对雨水的防护能力差，故首层不宜采用开敞式候梯厅；

当首层候梯厅附近室外雨水排水条件不好时，宜加大候梯厅与室外地面间的高差；

当受原单元入口室内外高差等自然条件限制，候梯厅室内外高差无法加大时，或受现状条件限制需采用开敞式候梯厅时，应在候梯厅外设置通宽的覆雨水篦排水沟将雨水引入室外雨水系统，或适当提高首层电梯停站标高并在电梯层门外设置坡台处理，以防止雨水从电梯层门处流入电梯井道；

必要时在单元入口处设置独立集水坑和抽水泵，一旦电梯井道进水可及时排出。

当底层候梯厅室内外高差小于0.15m时，为防止雨水浸入对电梯运行造成的不利影响，应选择具备遇水自动切断电源和自动平层及安全停运功能的电梯，可保证电梯在遇水进入井道情况下及时停止运行，避免发生漏电等故障发生，保证乘客的安全。

对于平时运行时允许雨水进入的电梯，应设排水设施保证其运行，集水井和排水泵应设于电梯井道以外。

（图5.2.2）

图5.2.2首层候梯厅示意

5.2.3本条是出于对既有住宅加装电梯结构安全的考虑，由于加装电梯新增建筑往往会采用钢结构承重体系，其抗冲击能力较其他结构体系要差，设置防撞矮墙或防撞护栏可防止汽车误撞给结构带来的伤害。

5.2.4既有住宅加装电梯工程所用结构材料和建筑装修材料均应为不燃材料。

由于新增建筑与既有住宅连成一体，除自身不可燃外，尚可能受到既有住宅的火灾影响，且多数情况下新增建筑位于单元疏散通道出口位置，因此需要考虑构件的耐火性能。

5.2.5本条按国家现行标准《建筑设计防火规范》GB50016的要求制定。

5.2.6既有住宅加装电梯采用开敞式候梯厅时，雨水易进入候梯厅，亦有可能流入电梯井道内，直接影响电梯安全运行，且雨雪进入候梯厅造成地面湿滑易滑倒伤人，因此宜采用封闭式候梯厅。

通常既有住宅加装电梯后，楼梯间通过候梯厅的外窗自然通风和间接采光，因此电梯候梯厅应设置带开启扇的外窗作为楼梯间的自然通风口。

根据国家行业标准《既有住宅建筑功能改造技术规范》JGJ/T390-2016第5.1.1条，楼梯间与候梯厅组合空间的采光窗洞口的窗地面积比不宜低于1/12;

楼梯间的自然通风面积应符合国家现行标准《建筑防烟排烟系统技术标准》GB51251的规定。

5.2.7本条根据电梯检验标准制定,当为防止夏季电梯井道内的温度过高采取在井道壁上开设通风洞时，应设置防护网以防止小动物进入，亦防止人为投入杂物。

5.2.8既有住宅加装电梯设置救援通道并保证畅通是电梯安全的重要内容，在发生火灾或电梯故障停运乘客被困候梯厅或轿厢内时，救援通道可保证救援人员迅速到达现场实施救援，被困人员可迅速撤离，在特殊情况下它就是生命安全的保障通道，同时它也可以作为电梯设备日常维护保养人员的工作通道。

当加装电梯与楼梯间相邻时，窗洞改为救援洞口，此时应将窗摘除并设置可开启护栏，既可以保证位于各层候梯厅人员安全，又可以在紧急情况施救时能比较容易打开，该洞口同时兼做楼梯间通风洞口；

当加装电梯不与楼梯间相邻连接而在住户外窗、阳台等位置时，将形成新的入户流线，加装电梯与原有公共楼梯间不连通，但必须长期确保楼梯间公共通道畅通无阻，保持原有通往楼梯间的户内空间畅通，以利于消防疏散和救援（图5.2.8）。

电梯紧急救援通道要求有市场监管总局办公厅关于《电梯监督检验和定期检验规则—曳引与强制驱动电梯》（TSGT7001-2009,含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见（市监特［2018］37号）的要求等。

图5.2.8电梯救援通道示意

5.2.9本条规定按国家现行标准《建筑设计防火规范》GB50016的相关规定制定。

5.2.10本条规定是保证电梯候梯厅的进深方向尺寸可以保证轮椅、担架在电梯厅的回转。

5.2.11本条是既有住宅加装电梯中现有阳台和新增连廊宽度规定的设计原则和尺寸计算依据：

1利用现状阳台入户时，如果阳台宽度太小则会影响入户门的宽度和正常开启，从而影响人员正常通行。

（图5.2.11-1）

2新增连廊入户时，为减少对周边建筑日照影响，设计时应控制连廊宽度，在不影响结构合理性前提下，尽量减小加装电梯新增面积的总量。

平层停靠新增连廊入户方案一般为两种：

第一种方案是首层单元入口设在连廊宽度方向柱间，连廊结构柱间净距需满足单元门宽最小1.20m要求（图5.2.11-2）;

第二种方案是首层单元入口设在连廊宽度之外，连廊结构柱净距需满足户门宽度和基本通行需要，一般为0.90~1.00m。

经过江西地区工程实例，加装电梯采用钢结构独立结构体系时，柱截面尺寸为200mm×

200mm，柱底采用插入形式嵌固支座，柱边至原建筑外墙距离为150mm。

以此计算，第一种方案新增连廊总宽度为1.75m，第二种方案新增连廊总宽度1.55m。

当楼梯间向外凸出时，考虑结构体系的合理性，连廊宽度可随实际情况调整。

（图5.2.11-3）

图5.2.11-1平层停靠示意

图5.2.11-2平层停靠示意

图5.2.11-3平层停靠示意

3加装电梯应控制新增入户连廊的长度，因为连廊过长会造成加装电梯后建筑间距减小，可能对其它建筑日照带来影响，控制其长度可减少这种影响；

同时控制新增入户连廊的长度，也是为在满足基本使用功能的前提下，尽量减小加装电梯新增建筑面积的总量。

5.2.12既有住宅加装电梯需要因地制宜制定平面布置方案，当受条件限制井道或电梯控制柜无法避免紧邻卧室布置时，可根据设备实际的噪声和震动情况，确定是否需采取隔声、减振措施，如有必要则采取相应措施，以减少给紧邻的卧室的影响。

5.2.13上世纪80、90年代建设了一定量带有内天井的住宅，内天井的功能一般是面临内天井房间（含楼梯间）通风，兼顾自然采光，利用内天井的空间加装电梯比较简捷且可实现平层停靠，但应考虑对周边房间的通风、采光和噪音影响。

加装电梯后，如其周边房间是开敞式楼梯间时，应保证一定的自然通风条件；

如果周边是厨房时，其自然通风条件应符合相关国家现行标准要求，如自然通风条件无法保证时，可通过其他技术手段解决其通风要求。

5.2.14井道、轿厢与电梯参数：

国家现行标准《电梯主参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸》GB/T7025.1中Ⅰ类电梯为运送乘客而设计的电梯；

Ⅱ类电梯主要为运送乘客，同时亦可运送货物而设计的电梯；

Ⅲ类电梯为运送病床（包括病人）和医疗设备而设计的电梯。

Ⅱ类电梯与Ⅰ类、Ⅲ类电梯的主要区别在于轿厢内的装修；

该标准中电梯的额定载重量分为：

320、400、630、800、1000、1250、1600、2000、2500kg九种，受既有住宅条件限制，建议一般选择630kg、800kg两种。

同时，因电梯机房的检修楼梯一般受条件限制布置较为困难，及檐口高度限制，建议选用无机房电梯。

5.2.16电梯设备运行需要相对干燥的环境，因此电梯井道对于防水要求较高，井道顶、底坑均应采用较高的防水等级。

5.2.17为维护同一居住小区建筑风格的一致性，各楼栋实施既有住宅加装电梯工程的建筑外立面处理方法宜一致，设计时需要考虑既有住宅加梯后的楼幢的整体视觉效果，做到立面完整美观，能与既有住宅楼及小区环境相协调。

5.2.18既有住宅加装电梯与老旧小区综合整治工程同时进行可以统筹解决小区内道路、绿化、停车、各类管线改移或更新，与个别单元单纯加装电梯相比，可避免在不同时间对小区内设备设施进行反复地改造，大大减少加装电梯工程的直接经济成本和社会成本，减少资源的浪费。

当不能同步实施或虽同步实施但不能全部单元一次性完成加装电梯时，宜在老旧小区综合整治工程中的室外管线、道路、绿化等改造设计和具体实施时，为各单元加装电梯预留条件，避免在老旧小区综合整治完成后再加装电梯时又进行大量的室外工程二次改造。

5.2.19近些年建筑围护结构使用玻璃幕墙的数量加大，因固定体系失效导致玻璃坠落的情况时有发生，近几年在既有住宅加装电梯工程中亦发现使用不规范的简易玻璃幕墙做法，玻璃极易在正常使用条件下破坏坠落，玻璃幕墙坠落已成为建筑的安全隐患。

由于既有住宅加装电梯大多数情况下又多设置于单元入口处，是正常使用时人员进出单元和灾害发生时安全疏散的必经之路，一旦玻璃坠落将对人员安全构成巨大威胁。

为规范玻璃幕墙使用，减少安全事故发生，住房和城乡建设部与国家安全生产监督管理总局在2015年联合下发文件《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》建标［2015］38号，对玻璃幕墙在不同类型建筑上的使用做了规定，根据该文件要求制定本条。

5.2.20新增电梯井道普遍需要采用玻璃作为围护结构，尽管单块玻璃面积可能小于使用安全玻璃的相关国家标准规定，但出于安全考虑，电梯井道围护结构使用的玻璃均要求采用安全玻璃。

如果电梯井道围护结构采用有色玻璃，则电梯井道内部亮度低而外部环境亮度高，这种亮度差使得玻璃面成为比较强的反光面，易造成光污染。

加装电梯围护结构严禁采用全隐框玻璃幕墙，如选用其他形式的幕墙，其构造应符合国家和行业相关标准要求，幕墙系统应进行专项设计。

5.2.21当既有住宅现状已达到国家现行或江西省节能设计标准，则加装电梯工程应保证其外保温系统的完整性；

如果既有住宅属于