哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表Word文档下载推荐.docx

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7.运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。

8.公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；

急修30分钟内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

9.对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。

10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。

11.对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。

清洁卫生

1.楼内公共区域：

地面每天清扫1次，擦拭1次；

墙面、天花板、公共灯具每月除尘1次；

楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭2次；

门窗玻璃5-10月每月擦拭2次；

消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；

电梯轿厢每天擦拭1次，保持清洁；

操作板面每周消毒2次；

每月对电梯门、壁保养1次。

2.楼外公共区域：

硬化地面、主次干道每天清扫1次，保持干净整洁；

绿地无垃圾、纸袋等杂物；

对区内主路、干路积水、烟花炮屑适时进行清扫；

室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭1次；

路灯、庭院灯每季度清洁1次；

垃圾桶、果皮箱每天清运2次至垃圾中转站,保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。

休闲、娱乐、健身设施5-10月每天清洁1次，每月刷洗消毒1次。

夏季每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。

每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。

3.冬季及时清理积雪，主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他道路、场地小雪2天清理完毕，大雪4天清扫完毕。

物业秩序维护

1.人员要求：

统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；

配备对讲装置；

正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；

协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。

2.门岗：

各主次出入口24小时值勤，其中主出入口5-10月不小于10小时立岗，并有详细的交接班记录；

对外来机动车实行询问登记。

3.巡逻岗：

按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。

4.车辆管理：

引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；

非机动车停放整齐。

5.每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

绿化养护

1草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。

2.树冠完整美观，无枯枝死杈。

3.绿篱修剪及时，适时补种无缺株。

4.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

5.适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

6.适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。

共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

1.每年不少于2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每周巡查一次，遇有损坏及时修补

3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每半月巡查1次，发现破损，及时维修。

4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

5.外共用照明系统完好率达95%，保证小区正常照明使用。

6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每月巡查1次，设施每半年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。

7.安全防范系统每月巡查1次，发现问题及时维修。

8.排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每月巡查1次，保持畅通，正常使用，化粪池每年清掏2次。

9.供水设施每月检查1次。

每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。

水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎，防冻。

高层房屋减压阀调压每季度1次并做记录。

10.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

二级标准

二级

配置办公家具、电话、计算机等办公设施及办公用品。

2.项目经理有中专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。

每天10小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

7.运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。

急修45分钟内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

9.对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。

地面每天清扫1次，每2天擦拭1次；

墙面、天花板、公共灯具每2月除尘1次；

楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭1次；

门窗玻璃5-10月每月擦拭1次；

消防栓、标识牌等设施每月擦拭2次；

电梯地面每天清扫2次，保持清洁；

硬化地面、主次干道每天清扫1次；

室外标识、宣传栏、信报箱等每2月擦拭1次；

路灯、庭院灯每季清洁1次；

垃圾桶、果皮箱每天清运1次至垃圾中转站,保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。

休闲、娱乐、健身设施5-10月每周清洁1次。

每年灭鼠2次。

夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。

统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，上岗不倚不靠，语言文明规范；

主出入口24小时值勤，次出入口16小时值勤，并有详细的交接班记录；

按照规定路线和时间每4小时巡查一次，做好巡查记录。

引导机动车辆按照规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；

1.草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过15公分。

2.树木无明显枯枝死杈。

3.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。

4.适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显。

5.适时采取防冻保暖措施。

1.每年2次对房屋结构涉及使用安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每月巡查2次，遇有损坏及时修补。

3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每月巡查1次，发现破损，及时维修。

4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

5.外共用照明系统完好率达90%，保证小区正常照明使用。

6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每半年巡查1次，每年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。

7.安全防范系统每2月巡查1次，发现问题及时维修。

8.排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每2月巡查1次，保持畅通，正常使用，化粪池每年清掏2次。

9.供水设施每2月检查1次。

三级标准

三级

1.服务中心：

有固定的办公地点及办公家具。

2.项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。

技术人员持证上岗。

管理服务人员统一着装，服务主动、热情。

每天8小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，管理制度健全，物业管理档案资料齐全。

8.公示服务电话，受理住户的报修和投诉，有效修处理率100%；

急修1小时内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

9.对业主或使用人的投诉在5天内答复。

10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的50%，对测评结果分析并及时整改。

每2天清扫1次；

墙面、天花板、公共灯具每半年除尘1次；

楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦拭2次；

门窗玻璃5-10月每2月擦拭1次；

消防栓、标识牌等设施每2月擦拭1次。

路灯、庭院灯每半年清洁1次；

垃圾桶、果皮箱每天清运1次至垃圾中转站,保证无满溢现象。

3.冬季及时清理积雪，主要道路积雪3天清扫完毕。

统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，上岗时不倚不靠，语言文明规范；

主出入口有人值守。

重点区域、重点部位每天巡查3次，有记录。

对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

5.对重大突发事件有应急预案。

1.草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

1.每年1次对房屋结构，涉及使用安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每季巡查1次，遇有损坏及时修补。

3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每年巡查3次，发现破损，及时维修。

5.外共用照明系统保持基本完好。

6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每年检查1次，确保正常使用。

7.化粪池每年清掏2次。

8.供水设施每半年检查1次。

9.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

四级标准（基本服务标准）

四级

1.小区内设置接待地点并进行业务接待，服务主动热情。

2.管理人员、技术人员持证上岗。

3.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务费标准。

4.公示服务电话，按照双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

5.对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

6.对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。

地面每周清扫2次；

楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦拭1次；

门窗玻璃5-10月每2月擦拭1次。

3.冬季及时清理积雪。

1.秩序维护人员身体健康，工作认真负责。

统一着装，佩戴统一标志。

2.正确使用消防器材。

3.重点区域、重点部位每天巡查1次，有记录。

4.对重大突发事件有应急预案。

1.绿地整洁，草坪修剪及时、无杂草。

2.控制大面积病虫害发生。

1.每年1次对房屋结构和涉及使用安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主和使用人。

3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每年巡查2次，发现破损，及时维修。

4.外共用照明系统保持基本完好。

5.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每年检查1次，确保正常使用。

6.化粪池每年清掏2次。

7.供水设施每年检查2次。

每年清洗、消毒、水质化验2次，水质符合国家标准。

8.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

索引号:

002277935/2010-05753

分类:

房地产与住宅;

重要实事项目;

市政府

发布机构:

发文日期:

2010年11月04日

名　　称:

哈尔滨市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知

文　　号:

哈政办发〔2010〕13号主题词:

城乡建设环卫庭院管理△意见通知

哈尔滨市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知

各区、县（市）人民政府，市政府各委、办、局：

经市委、市政府同意，现将《关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见》予以印发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年十一月四日

关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见

为加强居民庭院环境卫生管理，营造干净、整洁、秩序、文明的居民庭院环境，建立长效管理机制，制定本意见。

一、明确居民庭院环境卫生基本要求

（一）本意见所称居民庭院，是指单体居民住宅楼前后左右一定范围，或由住宅楼与住宅楼、以及住宅楼与其他建筑合围的场地；

居民庭院环境卫生管理，包括居民庭院、楼道的环境卫生管理和居民庭院的秩序管控。

（二）按照国家卫生城市和全国文明城市相关标准要求，城区居民庭院环境实行标准化管理。

居民庭院要达到干净整洁、设施完好、行路通畅、绿化达标、秩序优良。

居民庭院保持无积存垃圾和杂物，通道、楼道保持清洁。

居民庭院休闲、健身、环卫、公共照明、门牌号等各类公共设施齐全，保持整洁完好，无残缺破损。

道路平整，无破损、无积水积雪。

居民庭院内绿地整洁，绿篱、草坪修剪及时、无杂草；

花坛、花池完好无破损、无残花败叶。

居民庭院及居民楼道内无乱堆乱放、乱扯乱挂、私搭滥建，占挖道路复原到位及时，楼道内、外墙无乱贴乱画。

各类加工、商服等违规占道、乱摆乱放行为得到有效制止。

（三）实行居民庭院环境卫生标准分级制。

在坚持上述基本要求基础上，根据居民住宅（小区）物业管理基础条件，确定具体的居民庭院环境卫生等级标准及作业实施标准。

具体标准由市政府有关部门制定发布。

居民庭院环境卫生管理部门和单位要认真执行标准要求，自觉规范管理行为，确保庭院环境卫生质量。

（四）要把庭院环境卫生作为物业管理工作的重要职责和任务。

根据物业等级管理的不同情况，落实庭院环境卫生管理职责任务。

各街道办事处、社区要巩固裸土地面硬化绿化集中整治成果，落实管护责任，细化管理标准，完善管理机制，强化工作责任制和问责制，尽快取得经验向全市推广，保持整治成果的长效化。

已实行规范物业管理的新建小区，物业服务企业要严格履行物业服务合同，落实服务项目，改进服务方式，保证服务标准，不断提高服务水平，为业主提供质价相符的服务。

实施“大物业”管理的老旧住宅小区，物业服务企业要制定改造规划，加快庭院基础设施改造升级，确保3年内完成裸土地面硬化绿化等改造任务，全面提升环境卫生质量，实现居民庭院环境卫生标准化管理。

尚未实施物业管理的单体楼、棚户区等居民住宅区，街道办事处要指导社区成立物业管理服务站搞好管理，做好日常保洁及实施基层物业管理服务工作，区政府要组织实施整治改造，尽快纳入规范物业管理。

二、明确相关责任

（五）居民庭院环境卫生实行统一领导、分级负责，以块为主、条块结合的管理体制。

坚持管理重心下移原则，确立区、街道办事处、社区在居民庭院环境管理工作中的主体地位。

坚持“谁审批、谁管理，谁收费、谁负责，谁设置前置条件、谁负责牵头治理”的原则，确定市区政府相关工作部门职责。

坚持大物业管理原则，居民庭院环境卫生由物业企业实施日常管理服务。

暂不具备条件、未实施物业管理的，由社区居委会成立物业服务站实施管理服务；

条件具备时，交物业企业。

（六）区政府是居民庭院环境卫生管理的最终责任主体。

区政府负责落实本区政府职能部门和街道办事处在居民庭院环境卫生工作中的责任；

组织实施经常性的考核监督和责任追究；

协调市相关职能部门研究解决居民庭院卫生管理中存在的突出问题；

对不明确的区域环境卫生管理责任进行界定，明确相关部门管理责任；

接受市政府有关居民庭院环境卫生工作的行政问责。

（七）街道办事处是居民庭院环境卫生管理的直接责任主体。

街道办事处具体领导、组织并考核辖区内各物业企业和社区的居民庭院卫生工作；

协调区相关部门解决居民庭院卫生管理中出现的重大问题。

推进行政执法“下沉”，整合区行政执法部门力量，在街道办事处派驻行政执法人员，在社区落实行政执法责任人。

派驻人员实行条块结合的管理体制，接受业务部门和街道办事处的双重领导。

（八）社区是居民庭院环境卫生工作的组织者和对物业企业的监督者。

社区负责配合街道办事处做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集和认定等工作；

协助街道办事处组织成立业主大会和选举业主委员会工作，对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责；

通过成立物业管理服务站，协助街道办事处落实未实施物业管理居住区的管理服务，提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及公用设施设备维修等基础性服务；

监督、协调、配合物业企业做好旧有小区和新建住宅小区居民庭院环境卫生管理的相关工作。

（九）物业服务企业（服务站）是居民庭院环境卫生工作的作业实施主体。

在承担物业管理工作的同时，物业服务企业（服务站）负责居民庭院基础设施的保养维护，庭院楼道环境卫生保洁、绿化和清冰雪工作，维护区域内环境卫生。

遇有破坏庭院环境卫生行为，物业服务企业（服务站）应先予以制止纠正，并及时报告相关单位。

（十）市属职能部门责任。

市城管局是居民庭院环境卫生工作业务监督指导主体，负责根据经济社会发展和城市环境卫生标准的提高，及时出台居民庭院环境卫生管理政策；

完成重要基础设施的规划，加大投入和建设；

发起全市不同时期的爱国卫生运动和集中整治活动；

对城市卫生薄弱环节和重点部位攻坚克难；

做好物业管理区域内户外广告、牌匾的设置审批和监督管理工作。

市住房保障和房产管理局是物业企业的监管主体，负责把居民庭院环境卫生纳入全市物业企业资质评定和行业准入管理之中，作为指导、监管物业活动的重要内容，作为物业企业资质等级和信誉考核的重要内容；

建立对庭院环境卫生管理不达标、业主不满意的物业企业实行“一票否决”制度。

市城管行政执法局是居民庭院环境卫生执法工作的行政主管部门，负责对各区城管行政执法机构进行宏观指导，并将其作为考核区城管行政执法部门工作业绩的重要内容。

（十一）区属职能部门责任。

区城管局除了承担市城管局赋予的职责外，作为区政府的职能部门，负责居民庭院环境卫生工作及居民日常生活垃圾的拉运，处理社区庭院乱倒垃圾、占挖道路等问题，并责令整改。

区物业办协助做好上述工作的同时，将居民庭院环境卫生管理作为对物业企业日常监管的重要工作，纳入物业企业资质等级和信誉考核的重要内容，对辖区内物业企业资质等级评定和行业准入提出初审意见，并负责做好信誉考核等工作；

建立新建住宅项目招投标备案和物业承接验收备案，从源头上做好居民庭院环境卫生硬件基础性工作；

建立物业企业信用等级评定，对庭院环境卫生管理不达