房产测绘技术设计书Word文档格式.docx

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受XXXXXXX有限公司的委托，我院承接了XXXXXX有限公司厂房房产面积测算，以便于为房地产的各种管理服务；

为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等提供基础图、表、数字、资料和相关信息。

1、任务概况：

本小区位于XXXXXXXXX六号路南侧。

测绘面积约3万平方米。

2、作业依据

2.1规范依据

2.1.1建设部颁发的《城市测量规范》CJJ8—99。

2.1.2国家标准《1：

500、1：

1000、1；

2000地形图图式》GB7919—1995。

2.1.3国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000。

2.1.4本技术设计书。

2.2坐标和高程系统为青岛地方坐标系，（与北京坐标系的关系X=X北-3890000M，Y=Y北-300000M。

及1985国家高程基准）。

以确保测绘系统的统一。

2.3成图规格及基本精度要求：

2.3.1房产分丘图采用比例尺为1：

1000。

2.3.2基本精度：

2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过表1的规定：

表1图廓线、方格网、控制点的展绘限差mm

仪器

方格网长度与理论长度之差

图廓对角线长度与理论长度之差

控制点间图上长度与坐标反算长度之差

仪器展点

0.15

0.2

格网尺展点

0.3

2.3.2.2图根点点位中误差相对于起始控制点不得大于图上0.1mm。

2.3.2.3图上地物点的精度相对于邻近控制点而言,不超过分幅图上±

0.5mm，地物点间距中误差不大于图上0.4mm。

2.3.2.4测站点相对于临近图根点的点位中误差，不大于图上0.3mm。

2.4控制资料

为满足本测图任务的需要，决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点，为求得GPS点的高程，网中应有分布均匀、密度适当的若干个高程联测点，联测应采用不低于四等水准测量或其精度相当的方法进行。

联测的高程点不宜少于5个点。

直接布设GPS点，作为本测区的首级控制。

为满足测图精度，直接利用新布设的GPS点作为图根点,以满足测图要求。

3、房产面积测算：

3.1一般规定：

3.1.1房产面积测算的内容

面积测算系指水平面积测算。

分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3.1.2房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

3.1.3房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

3.1.4房屋的产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3.1.5房屋的共有建筑面积

房屋的共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3.1.6面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0.01m2。

房产面积的精度等级为二级，它的限差要求为0.04√S+0.002S,中误差要求为0.02√S+0.001S（注：

S为房产面积，m2）。

3.2房屋建筑面积测算的有关规定

3.2.1计算全部建筑面积的范围

a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按照房屋自然层计算面积。

e）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j）地下室、半地下室、及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面及计算。

o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊。

d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

h）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

i）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

4、房产图绘制

4.1房产分丘图绘制

4.1.1分丘图的规格

4.1.1.1分丘图的幅面采用787mm×

1092mm。

4.1.1.2根据丘的面积，拟定分丘图比例尺为1：

4.1.2分丘图的技术要求

4.1.2.1展绘图廓线，方格网和控制点的各项误差不超过表1中的规定。

4.1.2.2图上房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2的规定；

间距超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过下式的计算结果：

界址点等级

限差（m）

中误差（m）

一

±

0.04

0.02

二

0.10

0.05

三

0.20

△D=±

（mj+0.02mjD）

式中：

m—相应等级界址点的点位中误差，m；

D—相邻界址点的距离，m；

△--D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差，m。

4.2房产分户图的会制

4.2.1分户图的技术要求

4.2.1.1分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋方向横放，并在图纸右上角加绘指北针。

4.2.1.2分户图的幅面选用210mm×

297mm。

4.2.1.3分户图的比例尺拟定采取1：

200-1：

300。

4.2.1.4分户图的精度要求

房产分户图只是图上的描绘精度不要求图上的点位精度。

由于房屋产权面积都是按实量数据（边长）计算，房产面积的精度分为三级，其面积计算精度与边长精度有关。

精度要求如表3：

房产面积的精度等级

限差（㎡）

中误差（m2）

0.02√S+0.006S

0.01√S+0.003S

0.04√S+0.002S

0.02√S+0.001S

0.08√S+0.006S

0.04√S+0.003S

注：

表中S为房产面积，㎡。

4.2.2分户图的文字注记

4.2.2.1房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。

4.2.2.2本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。

4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位，需在范围内加简注。

本小区房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。

自查由作业组完成，互查由组间完成，专查分一、二级检查。

一级检查在全面自查、互查的基础上，由专职检查人员对产品质量实行过程检查。

二级检查将在一级检查的基础上，由开发区房产管理处的专职检查人员对产品质量实行最终检查。

检查严格按照《房产测量规范》中的相关规定执行。

5.1自查

各项目负责人对仪器、设备要进行严格的检验和校正，确保处于最佳的性能状态。

作业人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法。

对每一天完成的任务要当天查，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或改正，把遗漏或错误消灭在生产第一线。

在上交成果以前要全面地作最后检查。

5.2互查

在全面自查的基础上，作业人员之间相互委托检查的方法。

被委托的互检人员要对测绘成果进行全面的检查。

5.3一级检查

在作业人员自查互检的基础上，按房产测量规范、生产任务技术设计书和有关的技术规定，对作业组生产的产品进行全面检查。

5.4二级检查

在一级检查的基础上，对作业组生产的产品进行再一次的检查。

主要由开发区房管处的专职人员对成果进行详查。

5.5验收工作

验收工作在测绘产品最终检查合格后进行。

由井冈山房地产开发部组织实施。

6、提交成果资料

1房地产测量技术设计书；

2房地产原图和图形数据成果；

3房屋面积测算技术报告书；

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