安徽某节能环保型住宅建设可行性研究Word文档格式.docx

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1.2.1项目基本情况

（1）项目名称

静安集团**黄化区南湖春城项目

（2）建设地点

**市黄化区（黄化大道与卧牛路交汇处）

（3）主办单位

安徽静安置业有限公司

（4）项目建设性质

新建

（5）项目负责人

XXX（4451689）

（6）建设内容

静安集团**黄化区南湖春城项目总规划用地249807平方米，规划建筑面积195083平方米，其中住宅面积129806平方米，酒店旅馆面积64677平方米，。

11F小高层住宅，共10个单元，35491.2平方米；

6F多层住宅，共计67个单元，89814.8平方米；

育儿园一座，1500平方米；

商业风情街，3000平方米；

五星级酒店一座，住房房位264间，32797平方米，并配有地下停车场2500平方米。

（7）投资估算与资金来源

静安集团**黄化区南湖春城项目总投资50000万元，其中土地费用13303.58万元，建筑安装工程费25270.79万元，管理费1263.54万元，不可预见费3000万元，其他费用7162.09万元。

所需投资资金由业主自筹20000万元（40%），社会融资20000万元（40%），房屋预售集资10000万元（20%）。

1.2.2项目场址选择

①项目所在地具体位置及周边情况

本项目建设地点位于**市黄化区，紧邻南湖国家湿地公园，总用地面积249807平方米；

地块东邻黄化大道，南邻卧牛路（项目具体位置见附图1）。

用地周边道路状况良好，交通便捷，地块北侧拥有优良的南湖景观，地块内部地势平坦，无现状建筑，有利于地块的开发利用。

图1项目用地分析图

图2项目周边环境视图

②项目建设的自然条件

◆气候

**市是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖一县三区。

是中国能源基地、农副产品生产基地和全国塌陷土地复垦示范区。

**市地处北温带，属北方型大陆性气候与湿润性气候之间的季风气候。

四季分明、无霜期202天。

年平均气温14.5℃，极端最低气温-21.3℃（1969年2月5日），极端最高气温41.1℃（1972年6月11日）。

**市多年平均降水量844.3mm，水资源总量8.341亿立方米，人均水资源量为398m3，仅为全国人均水平的1/6、世界人均水平的1/24。

◆地质、地貌

**市范围所处大地构造单元属中朝准地台南缘，鲁西隆起区南段，亦即秦岭纬向构造带东延北支与苏、皖新华夏系的复合部位。

境内地层隶属华北地层大区、淮河地层分区中的**小区范畴，为标准的北向地层，按地层时代，又老至新为上元古界、古生界、新生界。

◆资源、矿产

**矿产资源蕴藏量较为丰富。

目前，已发现矿产56种，矿产地488处，其中大型矿产地20处，中型矿产地13处，小型矿点455处。

在查明储量的16种矿产中，煤、铁、铜、金、水泥用灰岩、高岭土储量分别居全省第2、4、6、2、6、1、位。

其中，煤炭资源最具优势，远景储量350亿吨，工业储量80亿吨。

◆经济发展

**市国民经济快速发展。

初步核算，2010年全年实现地区生产总值（GDP）461.6亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。

其中，第一产业增加值40.4亿元，增长4.8%；

第二产业增加值298.4亿元，增长18.2%；

第三产业增加值122.8亿元，增长9%。

按常住人口计算，人均生产总值22300元（折合3266美元），比上年增加4204元。

“十一五”期间，全市生产总值年均增长12.1%，增幅高于“十五”时期1.6个百分点，其中第一产业年均增长6.1%，第二产业年均增长14.5%，第三产业年均增长9.3%；

三次产业结构由2005年的10.9：

56.7:

32.4变化为2010年的8.8：

64.6:

26.6。

◆交通状况

**市交通便利，其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。

符夹、青阜两条铁路贯通境内。

符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。

青阜线则经阜阳、淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。

◆市政基础设施条件

本项目西南侧黄化大道上供水、供电、排水管网等基础市政接口齐全，有成熟完善的市政基础设施，项目西南侧黄化大道、南侧卧牛路已建成，东、北、西三条规划道路正在建设中，未来交通极其便利。

第二章项目建设的必要性

2.1项目建设的目的和意义

我国是一个发展中国家，人均能源相对资源贫乏，煤炭、石油、天然气、可耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为世界平均值的约1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6。

全国耕地只占国土面积的13％，目前人均耕地仅有1.43亩，且优质耕地少，后备资源严重不足。

我国水资源短缺，人均水资源拥有量2200立方米，北方和西部有的地区已处于公认的极度缺水的程度。

600多个城市中有2/3供水不足，其中1/6的城市严重缺水。

一些地方城市在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高，建筑建造和使用，能源资源消耗高，利用效率低问题比较突出，盲目扩大城市规模，规划布局不合理，乱占耕地的现象时有发生；

重地上建设，轻地下建设的问题还不同程度的存在。

资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。

目前，国内住宅产业现代化水平不高，导致住宅的综合性能低、资源消耗高、循环利用率低、环境污染重等一系列问题。

加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，建设节能省地型住宅已成为迫切需要解决的重大课题。

中央从战略高度提出发展省地节能环保型住宅和公共建筑，是新时期转变城乡建设方式，提高城乡发展质量和效益的重要决策；

是落实科学发展观，调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家能源安全的重要途径，是建设节约型社会的重要举措。

而整个工作的核心重点，就是“四节一环保”（即节地、节能、节水、节材和环境保护）。

**市南湖节能环保型住宅试点项目建设将严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进省地节能环保型住宅建设，发挥示范项目效应，突出节能、省地、环保、生态等住宅建设项目的发展方向，实现住宅建设项目由粗放型向集约型增长方式转变。

通过示范工程的实施，使本项目实现社会、环境、经济效益的统一，为**市建设“省地节能环保型”试点项目提供典范作用，带动当地试点项目整体水平的提高，从而我引导**市房地产市场逐步走向规模化、品牌化、产业现代化贡献力量。

2.2必要性分析

2.2.1是全国性政策趋向的需要

1、十七大提出坚持节约和保护环境的基本国策是必须把建设资源节约、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每个家庭。

2、国务院公布了《“十二五”节能减排综合性工作方案》，明确工业、交通、建筑及生活四大领域“十二五”期间节能减排工作的总体部署，并要求下一阶段各地区、各部门抓紧落实《方案》具体工作。

3、2010年9月，温家宝总理批示，发展绿色建筑，最大限度地节能、节水、节地、节材，减少污染，保护环境，改善居住舒适性、健康型和安全性，不仅是转变建筑行业发展方式和城乡建设规模的重大问题，而且直接关系群众的直接利益和国家的长远利益。

4、中国绿色建筑行动计划草案主题报告时就指出，今后要全面推行绿色建筑“以奖代补”的经济激励政策，具体可从专项补贴、物业税减半征收、土地招拍挂前置条件、适当提高容积率、购房贷款利率优惠等方面着手推进绿色建筑的发展。

5、国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）中指出，将“建筑节能和绿色建筑作为”重点领域“城镇化与城市发展”下地优先项目。

中国绿色建筑发展总体战略目标是以实现国家“十二五”规划约束性指标为契机，促进绿色建筑的“四节一环保”推动中国可持续发展。

2.2.2有利于是加快建筑行业体系科技创新

要通过科技创新为发展省地节能型住宅和公共建筑提供技术支撑，积极组织科技公关，努力开发利用适合国情、具有知识产权的适用技术和建筑新材料、新技术、新体系以及新型可再生能源，鼓励研究开发节能、节水、节材的技术和产品。

注重加快成熟技术和技术集成和推广应用。

认真落实国家中长期科学和技术发展规划纲要中有关城乡现代节能与绿色建筑等专项规划，加强国际合作，积极引进、消化、吸收国际先进历年和技术，增强自主创新能力。

要加快墙体材料革新，特别是注重解决墙体改革工作中关键技术和技术集成问题，加快高强钢和高性能混凝土的推广应用工作。

建立健全建筑“四节”科技成果推广应用机制，尽快把科技成果转化为现实生产力。

2.2.3有利于挖掘建筑“四节”巨大潜力

我国面临的建筑节能问题很突出，但同时也要看到我国住宅和公共建筑能源资源节约潜力巨大。

据预测，到2020年，如果城镇建筑达到节能标准，每年就可节省3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少8000万千瓦时，约相当于1998到2003年5年新增电力装机容量的总和，相当于4.5个三峡大坝的发电量，相当于每年可减少电力建设投资约1万亿元。

通过推进城镇化，合理规划布局，提高土地利用的集约和节约程度，到2020年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上将大幅度减少。

降低供水管网漏损率10个百分点，一年可节水47亿吨；

推广使用节水器具等，全国城镇家庭一年可节约用水17亿吨。

提高建筑品质，延长建筑使用寿命，推广可循环利用新型材料和再生能源，到2020年对不可再生资源的消耗可降低20%。

2.2.4有利于改善**市居民居住条件

进入二十一世纪以来，**市国民经济保持良好的发展态势。

产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业和建筑业的快速增长成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，人民生活水平有了较大的提高。

为全面建设小康社会，**市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，积极承接产业转移，大力推进结构调整，加快转变发展方式，国民经济呈现出速度加快、结构优化、效益回升、活力增强的良好态势。

全市2010年实现地区生产总值（GDP）416.6亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。

第三产业增加值122.8亿元，增长9%，**市的国民经济和城市建设进入了新一轮快速发展时期。

项目的建设有利于促进**市房地产业的发展，带动相关行业、产业的发展，促进经济的繁荣。

随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，**市居民住房消费日益增加，市场潜在住房需求较快的转化为现实需求，在一定程度上适应了市民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产业发展做出了贡献。

通过省地节能住宅的建设，改变**市传统建筑模式和标准，推进绿色建筑，体现“四节一环保”，在改善我市城镇居民居住环境、配套及树立良好的节约能源资源的意识和正确的消费观念，形成良好的社会氛围都具有举足轻重的作用。

2.2.5是企业自身发展的需要

安徽静安置业有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，抓住有利时机，审时度势，在**市黄化区，黄化大道与香港街交叉口东北角进行**市南湖节能环保型住宅试点项目开发建设。

项目建设严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。

**市南湖节能环保型住宅试点项目将在项目的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进项目建设新机制建设，建设具有较高水准的综合性建设项目，转变建设方式，建立具有特色的单体建筑建设模式和消费模式，为**市综合性建设项目建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范作用。

2.3项目申报依据

为落实中央关于建设节约型社会，发展节能省地型住宅和公共建筑的要求，转变住宅建设方式，建立具有中国特色的住宅建设模式和消费模式，适应建设资源节约型和环境友好型社会的需要，根据《中华人民共和国节约能源法》、建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科〔2005〕78号）、安徽省住房和城乡建设厅《关于进一步做好省地节能环保型住宅和公共建筑试点有关问题的通知》（建房〔2011〕18号）以及有关规定的要求，做好“省地节能环保型”试点项目的事宜。

2.4试点项目的实施目标

项目建设要坚持科学发展观，以发展循环经济，建设节约型社区、节能省地型住宅为目标，以节地、节能、节水、节材和环境保护为重点，以推进住宅技术与部品的标准化、系列化、通用化、集成化为特点，提高住宅产品的配套整合水平，推动住宅生产方式的改变。

（一）节地

1.全面利用塌陷区地块，综合利用，变荒为宝，节约土地。

2.项目区域内机动车总停车位300个，实现项目建设停车率为60%，绿地率分别为61%，都达到省地不低于50%和30%的标准。

3.建设项目变电站采用干式变压器，设置于地下一层，节省土地占用空间，达到节约用地。

（二）节能

1.小区内照明路灯和楼梯感应灯电源全部采用太阳能和风能，白天蓄能，夜晚使用，达到节约电能的目的。

2.户门与阳台门结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板和岩棉板，增加其绝热性能。

3.住宅楼梯间照明开关采用声光控自熄开关，采用太阳能灯，室外路灯全部采用太阳能灯，利用率100%。

并配有电子镇流器，节电率达30%以上。

4.大力发展可再生能源，采用太阳能利用技术。

住宅总户数840套，其中运用太阳能热水器的有664套，覆盖率79%。

5.体系形数越小，单位建筑面积对应的外表面积越小，外围护结构的传热损失就越小。

本项目从降低建筑能耗的角度出发，将体形系数控制在一个适中的水平上（条式≤0.35，点式≤0.40）。

（三）节水

1、卫生器具和配件采用节水型，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器，节约冲厕用水量。

2、公共建筑部分洗手盆采用红外感应水嘴，采用感应式冲洗阀的小便器。

3.直接利用地块区水资源，用泵加压供至小区园林浇灌、景观水系和消防水池，以满足上述用水需要，达到节水目的。

（四）节材

1.本项目酒店部分采用精装修交付使用，避免分开装修造成材料的浪费，装修率大于50%。

2.建筑填充材料全部采用水泥空心砖，利用工业废渣、粉煤灰等材料，通过烧结生产砌筑砖作为建设项目的填充墙；

采用高强钢筋和高性能混凝土。

3.采用新型管材：

项目区域内全部采用聚乙烯（PE）管、PVC-C管等管材、管件，不仅可以大量节约管材，同时可以降低消耗及成本。

（五）环境保护

1、施工噪声防治目标

a.合理安排作业时间，高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次，高噪声源机械夜间施工率不得高于5%。

b.施工中尽量采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响，高噪声设施同时作业率限制在25%以内；

2、扬尘污染防治目标：

对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。

洒水频次每天不少于5次，洒水减尘率需达到70%。

3、垃圾无害化或减量化处理：

垃圾处理，实行垃圾分类收集，集中清运，清运率达到100%。

4、施工废水污染防治目标：

污水收集率不小于90%，再经化粪池沉淀、氧化，处理率100%，最后全部排入市政污水管网。

6、绿化：

在项目区大面积绿化建设，酒店用地绿化率可达到55%，住宅用地绿化率可达到50%。

第三章市场预测

3.1区域经济状况和住宅需求预测

3.1.1区域经济状况及发展趋势

2010年，**市全年实现地区生产总值（GDP）461.6亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。

图3“十一五”期间**市地区生产总值及增幅

工业和建筑业

工业生产增速加快。

全年实现工业增加值207.2亿元，比上年增长13%；

工业化率达到55.7%。

其中规模以上工业实现增加值199.1亿元，增长13.7%，增幅比前三季度提高2.5个百分点，比上半年提高1.4个百分点，比一季度提高5.4个百分点。

在列入全市重点统计的42个主要工业产品中，有29个实现增长。

其中原煤产量4172.3万吨，增长2.6%；

洗精煤产量949.8万吨，增长17.7%；

焦炭产量209.1万吨，增长15.3%；

发电量66.9亿千瓦时，下降20.9%。

六大主导行业中，食品、矿山机械制造、纺织服装、陶瓷建材等非煤产业继续保持快速增长，四大行业增加值已占到全市工业总量的26.9%，对工业的增长贡献已达到76.2%；

煤电和煤化工行业增加值分别占工业总量的58.4%和3.4%。

全年新增规模以上工业企业119家，退出15家，净增104家，全市规模工业企业数量达到542家，其中大中型工业企业37家。

图4“十一五”期间**市规模以上工业增加值增长速度

工业经济效益明显提高。

全年规模以上工业企业实现主营业务收入577.6亿元，增长19.3%；

实现利税75.1亿元，其中利润28.5亿元，分别增长25.8%和58.3%；

亏损企业亏损额1.6亿元，比上年下降44.8%。

工业经济效益综合指数达到183.9%，比上年提高23.7个百分点。

产品产销率98.7%，比上年下降0.6个百分点。

建筑业稳步增长。

年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员3.5万人，完成建筑业总产值41.5亿元，增长17.4%；

实现工程结算收入40.8亿元，增长12.9%，竣工产值31.3亿元，与上年持平；

建筑业劳动生产率12.22万元/人。

全年房屋建筑施工面积216.9万平方米，竣工房屋面积150.6万平方米。

固定资产投资

投资规模继续扩大。

全年在建施工项目880个，其中新开工项目667个，计划总投资891.9亿元，全年完成投资366.9亿元，增长30.9%。

其中城镇项目投资311.5亿元，增长31.2%；

房地产开发投资42.5亿元，增长35%；

农村非农户投资12.9亿元，增长14.1%。

其中采矿业投资66.9亿元，增长2.6%；

制造业投资165亿元，增长62.6%；

电力行业投资7.7亿元，下降25.6%。

“十一五”时期，全市累计完成固定资产投资1113.4亿元，是“十五”时期投资总量的4.1倍；

年均增长34.3%，分别比“九五”和“十五”时期加快16和19.2个百分点，是改革开放以来投资增速最快的时期。

图5“十一五”期间**市固定资产投资总额及增幅

市场消费

消费品市场繁荣活跃。

全年实现社会消费品零售总额125.5亿元，比上年增长19.2%。

分城乡看，城镇消费品零售额100.5亿元，增长19.2%；

乡村消费品零售额25亿元，增长18.8%。

分行业看，批发和零售业零售额分别为9.9亿元和99.1亿元，分别增长24.1%和18.1%；

住宿和餐饮业零售额分别为0.9亿元和15.6亿元，分别增长29.1%和22.8%。

“十一五”期间，全市累计实现社会消费品零售额459.1亿元，是“十五”时期的1.8倍；

年均增长18.1%，比“十五”时期提高8.1个百分点。

图5**市社会消费品零售总额月度累计增速走势（2010年）

**的发展现在面临历史性的机遇。

当前，皖北地区已进入了一个快速发展的阶段，在这一地区向国家大量输血之后，国家也开始反哺皖北，皖北发展正面临着国家政策的倾斜机遇、产业转移的历史机遇、区域发展的战略机遇和自身发展的内在机遇，皖北已不仅仅是黄淮海平原上的一个大粮仓、华东地区的一个能源基地这种原材料输出地，她即将成为安徽各种产业发展的重要地区。

3.1.2区域住宅市场分析及需求预测

（一）开发投资

2011年，**市房地产市场总开发面积、新开工面积、完成房地产开发投资、销售面积、销售金额以及销售均价同比均出现不同程度的增长。

与去年同期相比我市房地产市场目前总体情况良好，但供求矛盾仍然比较突出。

2011年，1－8月总开发面积644.44万平方米，同比增长50.28%，新开工面积207.79万平方米，同比增长44.39%，竣工面积54.43万平方米，同比增长13.04%，完成开发投资49.73亿元，同比增长110%。

8月当月新开工面积27.53万平方米，环比增长58.58%，竣工面积18.22万平方米，环比增长623%，完成开发投资4.32亿元。

其中相山区住宅新开工面积4.56万平方米，竣工面积5.68万平方米，完成房地产开发投资1.71亿元；

商业完成房地产开发投资0.26亿元。

杜集区住宅新开工面积2万平方米，竣工面积8.46万平方米，完成房地产开发投资0.74亿元；

商业完成房地产开发投资0.09亿元。

黄化区住宅完成房地产开发投资0.1亿元；

商业完成房地产开发投资0.03亿元。

濉溪县住宅新开工面积为20.97万平方米，房屋竣工面积2.97万平方米，完成房地产开发投资1.39亿元；

商业竣工面积1.11万平方米。

（二）销售

2011年**市1－8月新建商品房销售面积62.11万平方米，同比增长5.97%，销售额23.67亿元，同比增长7.49%，新建商品房均价3811元/平方米，同比增长1.44%。

8月份销售：

8月当月我市新建商品房销售面积10.35万平方米，环比增长63.83%，销售额3.26亿元，环比增长24.42%，新建商品房均价3150元/平方米，环比下降24.04%。

近年来，**市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，新建商品房价格稳中有升。

纵观2011年，**市房地产市场仍趋活跃，开发建设投资规模持续增长。

3.2销售对象定位及住宅性能等级的自评

3.2.1销售对象定位

①