土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案6Word下载.docx
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（3）不可预见费=600×
4%=24（万元）
（4）利息=（600+36+24）×
[（1+11%）1-1]+地价×
[（1+11%）2-1]=72.6+0.2321×
地价
或：
利息=（600+36+24）×
50%×
[（1+11%）1.5-1]+（600+36+24）×
[（1+11%）0.5-1]+地价×
[（1+11%）2-1]=73.6+0.2321×
（5）税金=2043.352×
6%=122.60（万元）
（6）开发利润=2043.352×
15%=306.50（万元）
第三步：
计算土地价格。
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×
地价-122.60×
306.50
1.2321×
地价=881.65
地价=715.57（万元）
单位地价×
715.57÷
2000=3577.85（元/m2
2.某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积为10000m2。
该开发区每亩征地开支平均为5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全体土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
（1）计算土地取得费，按开发区平均征地费计算。
土地取得费=5万元/亩=75（元/m2
（2）计算土地开发费。
土地开发费=2亿元/km2=200（元/m2
（3）计算投资利息。
投资利息=75×
[（1+10%）2-1]+200×
40%×
[（1+10%）×
1.5-1]+200×
60%×
0.5-1]=33.9（元/m2
（4）计算投资利润。
投资利润=（75+200）×
20%=55（元/m2
（5）计算土地价格。
单位面积土地价格=[
（1）+
（2）+（3）+（4）]×
（1+20%）=（75+200+33.9+55）×
1.2=436.7（元/m2
总地价=436.7×
10000=436.7（万元）
二、讲演判读题
第一题和第二题均为一个完整的土地估价技术讲演，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明缘由）
1.下面是一个完整的土地估价技术讲演（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明缘由。
答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误缘由分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误缘由”栏目中）
土地估价技术讲演
第一部分
一、估价项目名称
×
×
厂地价评估
二、委托估价方
（略）
三、受托估价方
四、估价对象
五、估价目的
对×
厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
（4）国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
（5）×
市有关土地的法律法规及文件规定。
（6）委托方提供的有关资料（略）。
（7）估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格；
八、估价期日
2007年6月30日。
九、估价日期
2007年8月13日。
十、估价结果
总地价：
40、605、565.8元。
估价结果一览表（略）
十一、需要特殊说明的事项
（1）本讲演提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
（2）本讲演评估地块为×
厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
（3）本讲演中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
（4）本讲演需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
（5）未经评估单位书面同意，本评估讲演的全体或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
（6）本讲演自估价期日起半年内有效。
12、土地估价师
姓名签名
十三、土地估价机构
二OO七年八月二12日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为×
厂用地范围内的一部分，位于×
区×
大道×
号，西临×
江、北靠×
路、东临×
大道、南至×
厂，距×
大桥约3.5km。
2．土地登记状况
厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为×
厂。
评估对象为×
厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。
南区：
国有建设用地使用证号为第×
号，图号为×
，地号为×
，土地总面积7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。
西区和北区：
，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为×
厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况（略）
二、地价影响因素分析
1．一般因素（略）
2．区域因素
（1）位置。
评估对象位于×
新区×
江东岸，距市中心约12km，距×
口岸约1km，距×
（2）交通前提（略）。
（3）区域性质。
因为城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
（4）集聚前提。
评估对象周边规划为开发区，有×
保税区、×
出口加工区、×
高科技园区等，工业集聚规模较高。
（5）地块面积及形状。
待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。
该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
（1）环境前提。
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如×
化工厂、×
煤气厂等，有必定的空气污染。
（2）地质前提。
评估地块所在区域，为第四纪地层。
该待估地块地质前提对地表工程应用无影响。
（3）临江前提。
评估地块临×
江，有较理想的水运前提。
（4）土地使用权年限。
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分土地估价
一、估价原则
二、评估思路与法子选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估法子。
近年来，×
新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场对比法。
同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价进程
（一）市场对比法
市场对比法是指在必定市场前提下，选择前提类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等前提与待估土地进行对照对比，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的法子。
该法子基本公式如下
待估土地价格=交易实例土地价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数
1．对比实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为对比实例。
2．对比因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和对比实例的差异情况，选择若干对比因素。
3．因素前提说明
待估宗地和对比实例的各因素前提说明如下表所示。
因素前提说明表
待估宗地
实例1
实例2
实例3
2007.6
2004.1
2004.9
2001.3
正常
偏高
离市中电距离
12km
13km
18km
区域性质
工业、居民区
工业区域
面积、形状
72034m2，不规则
47640m2，不规则
50000m2，不规则
25799m2，不规则
容积率
0.75
0.8
0.5
0.7
环境前提
污染小
污染较大
无污染
基础设施状况
六通一平
七通一平
年期
50年
30年
4．编制对比因素前提指数表
经对上表中各因素前提的相互对比，赋予相应的指数，结果如下表所示。
表中有关修正说明如下。
（1）期日修正：
目前，工业用地地价约下跌了5%。
（2）实例2年期修正：
[1-1/（1+r）30]/[1-1/（1+r）50]=93.7%。
5．因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，如下表所示。
6．实例修正后的地价计算
经对比分析，对各对比实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场对比法所得待估宗地价格。
待估宗地地价=（563.8+652.4+502.0）÷
3=563.7（元/m2
（二）成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发进程中产生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息，利润及土地增值，从而确定土地价格的法子。
地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
（1）土地取得费用。
根据征用该地实际产生费用计算。
①耕地占用税：
6.0元/m2
②菜地建设基金：
45.0元/m2
③粮油差价补偿费：
3.7元/m2
④土地补偿费：
11.5元/m2
⑤青苗补偿费：
2.0元/m2
⑥土地平整费，15元/m2
⑦劳动力安置费：
60.0元/m2
⑧养老费：
49.5元/m2
⑨征地管理费：
按（②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧）×
2%计，即3.7元/m2
⑩不可预见费：
（④+⑤+⑥+⑦+⑧）×
2%=2.8（元/m2）。
上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2
（2）土地开发费用。
取110元/m2
（3）投资利息。
假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则：
利息=199.2×
10.08%×
1+110×
1=31.2（元/m2
（4）投资利润。
土地开发投资利润率取12%，则：
投资利润=（土地取得费用+土地开发费用）×
12%=（199.2+110）×
12%=37.1（元/m2
上述各项之和，即成本逼近法所得待估土地价格：
υ=
（1）+
（2）+（3）+（4）=199.2+110+31.2+37.1=377.5（元/m2
（三）评估结果的确定
上述两种法子评估结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。
因为近年来×
新区工业用地市场相对较发达，故以市场对比法的评估结果作为待估土地最终评估结果对比合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。
因为待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565.8元。
第四部分附件（略）
（1）第一部分后面应写上“总述”。
（2）估价项目名称不明确。
（3）“估价目的”中未说明估价的应用方向。
（4）“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
（5）“地价定义”中未说明土地开发程度。
（6）“估价日期”中未注明估价的截止日期。
（7）“估价结果”无单位地价和大写。
（8）“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设前提。
（9）“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
（10）“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
（11）登记状况中无四至、登记等。
（12）“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
（13）区域因素与个别因素混淆。
将个别因素（宗地形状、面积）列入了区域因素；
将区域因素（环境前提）列入了个别因素；
个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途。
（14）在市场对比法的计算公式中五个别因素修正。
（15）交易情况说明不正确。
（16）在因素前提表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境前提”列入区域因素栏。
（17）在选取的实例中，实例3超过了规定年限（5年）。
（18）个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
（19）“基础设施状况”未作修正。
（20）交易时间未作修正。
（21）期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
（22）实例2“容积率”修正错误2分；
实例1、实例3容积率未修正。
（23）实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。
（24）年期修正未对r的取值作说明。
（25）市场对比法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
（26）成本逼近法公式错，无土地增值收益。
（27）在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际产生的费用为依据。
（28）“土地平整费”不应计人“土地取得费”。
（29）“土地开发费”无取费依据。
（30）利息计算中的“利息率”的确定无依据。
（31）投资利息中开发期没有乘1/2；
按复利计算。
（32）利润率的确定没有依据。
（33）成本逼近法计算进程中没有计算土地增值收益。
（34）成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
（35）估价结果未大写。
（36）第四部分应为“附录”。
2.下面是一个完整的土地估价技术讲演（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明缘由。
第一部分总述
公司位于×
路×
号用地地价评估。
估价对象为×
市×
号营业楼用地，面积595.58m2
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
（1）《中华人民共和国土地管理法》。
（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
（4）《城镇土地估价规程》。
（5）《土地估价讲演规范格式》（1996）。
（6）×
省关于土地管理的法律、法规。
（7）评估委托书。
（8）估价对象《房屋所有权证》。
（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。
二OO九年12月三十一日。
二OO九年12月三十日至二O一O年一月十日。
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为以下内容。
委估土地面积：
595.58m2
单位面积地价：
4485.25元/m2
2671325元。
大写：
（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
（1）本讲演估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若前提产生改变，则本结果应作相应调整。
（2）本讲演结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。
12、土地估价师签名
二O一O年一月十日
估价对象位于×
号，土地证号为×
国用（×
）字第×
号，土地面积为595.58m2，东至×
路、南至×
、西至×
、北至×
，宗地号为×
。
2．土地权利状况
估价对象是×
公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。
公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。
获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济流动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1991年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80%。
（一）区域因素（略）
（二）个别因素（略）
（1）最有效使用原则（略）。
（2）贡献原则（略）。
（3）变动原则（略）。
（4）合法原则（略）。
二、估价法子与估价进程
（一）估价法子的选择
估价人员通过现场查勘，在当真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收
益还原法、市场对比法评估待估宗地地价。
（二）估价进程
1．收益还原法
（1）计算估价对象总楼价。
计算公式为：
式中P——总楼价：
a——房地年纯收益。
其参数通过房地的正常租金水平测得；
r——综合还原率；
n——房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。
建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
（2）确定客观租金。
应用市场对比法确定客观租金。
①选择可比实例。
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租对比实例基本情况一览表》。
（略）
②影响租金因素修正（略）。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60元/m2
比准价格B=233.40元/m2
比准价格C=249.09元/m2
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即
客观租金=（243.60+233.40+249.09）÷
3=242.03（元/m2
（3）计算房地总收益。
年总收益=2914.50×
0.8×
242.03=564317.15（元）
（4）计算年总费用。
①管理费。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即
房屋出租经营管理费=房地年租金×
3%=564317.15×
3%=16929.51（元）
②维修费。
根据×
市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：
房屋出租经营维修费=房屋重置价×
2%=2914.50×
700×
2%=40803（元）
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×
2‰=2914.50×
75%×
2‰=3060（元）
④房屋年折旧额。
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
租金损失=564317.15÷
12÷
2=23513.21（元）
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.22（元）
（5）房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93（元）
（6）确定综合还原率。
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
（7）计算总楼价。
（8）房屋现值。
房屋现值=房屋重置价×
成新率=2914.50×
75%=1530112（元）
（9）总地价。
总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39（元）
2．市场对比法
（1）选择房地出售实例。
估价人员对收集的多宗交易实例进行对比分析后，选择了三宗交易实例作为对比实例，基本情况见下表。
基本情况
估价对象
实例A
实例B
实例C
交易方式
买卖
2009年12月
2009年3月
2008年9月
交易价格/万元
310
260
275
土地使用年期
40年
土地用途
商业
用地面积/m2
651.67
496
385
442
4.90
4.75
4.80
建筑面积/m2
2914.5
2356
1848
2187.9
重置单价/（元/m2）
680
580
600
成新率/（%）
75
80
70
（2）房屋占地地价计算。
①房屋现值计算。
成新率实例A房屋现值=580×
2356×
80%=1093184（元）实例B房屋现值=600×
1848×
75%=831600（元）实例C房屋现值=580×
2187.90×
70%=888287.40（元）②实例地价计算。
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则：
单位地价=（房屋交易价-房屋现值-卖方应
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