房地产投资学复习题及答案Word下载.docx

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19、现金流量：

是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。

即：

企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。

20、资产负债率：

是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。

21、投资利润率：

是指项目的年利润总额与总投资的比率。

22、国民经济评价：

是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。

23、风险：

是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。

24、投资风险：

指在投资过程中遭受各种损失的可能性。

25、房地产投资风险：

是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小。

26、房地产投机：

是指利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为，主要以购买期房为主。

27、投资项目的经济评价：

是指利用一定的经济参数和分析方法，从企业财务和国民经济两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

28、政策风险：

是指由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种的经济损失。

29、可行性研究：

是指在具体实施某一投资建设方案前，对拟项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。

30、净现值：

是指将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。

二、单项选择题

1.基于房地产投资（D）的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。

A.适应性强B.受政策影响大

C.对专业管理依赖强D.不可移动性

2.房地产间接投资不包括（A）。

A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金

C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券

3.在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素（D）。

A、政治B、经济

C、管理D、区位

4.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（D）时，短期开发投资转变成长期置业投资。

A．出售B．抵押

C．转让D．经营

5.房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（B　）。

A．购买价格B．容积率及有关设计参数

　C．空置率D．运营费用

6.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）。

　　A．10.0％B．14.0％

C．25.0％D．35.0％

7.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）。

8.　　A．乙<

丙<

甲B．甲<

乙<

丙

9.　　C．丙<

甲<

乙D．乙<

丙

8.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A）。

A．单元估算法B．单位指标估算法

　　C．概算指标法D．工程量近似匡算法

9.在房地产开发投资中，属于财务费用的是（C）。

　　A．折旧费B．审计费

　　C．金融机构手续费D．无形资产摊销费

10.在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（A）。

A．固定资产购置支出B．企业所得税

B．　　C．固定资产折旧D．贷款利息

11.资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D）分析。

A．现金流量B．清偿能力

　　C．资产与负债情况D．资金盈余或短缺情况

12.某写字楼2020年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2020年的净经营收入为（C）万元。

A．330B．450

　　C．650D．700

13.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于（A）

A.房地产开发投资B.置业投资

C.间接投资D.金融投资

14.对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于（A）

A.现金流入B.现金流出

C.净现金流量D.时间价值

15.（P/A，i，n）是（B）公式的复利系数标准表示法。

A.一次支付现值B.等额序列支付现值

C.等差序列现值D.等额序列支付终值

16.在我国（C）对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。

A.银行利率B.社会资金供应量

C.土地供应计划D.税收

17.（D）主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A.投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表

C.营业利润表D.资金来源与运用表

18.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的（A）。

A.接受委托B.投资机会研究

C.调查研究D.财务评价和国民经济评价

19.（B）表明项目投资所能支付的最高贷款利率。

A.基准收益率B.内部收益率

C.成本利润率D.净现值

20.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为（A）贷款。

A.消费性B.投资性

C.经营性D.周转性

21.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，将主要贷款风险转到（B）身上。

A.承建商B.开发商

C.银行D.购房者

22.存货周转率是反映企业（B）能力的指标之一。

A.长期偿债B.短期偿债

C.经营管理D.获利

23.零售商业与服务用房投资通常不包括（D）。

A.写字楼B.铺面房

C.中小型购物中心D.大型购物中心

24.下列税种中（B）的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。

A.增值税B.所得税

C.营业税D.消费税

25.商业铺面房投资的成功主要依赖于（A）。

A.租客业务的成功经营B.业主与租客的良好合作

C.铺面的内外部装修D.租约

26.中型购物中心的可出租面积大约在（B）万平方米左右。

A.0.3-1.0B.1.0-3.0

C.3.0-10.0D.10.0-15.0

27.国民经济评价的目的是（B）。

A.项目盈利最大B.资源最佳配置C.社会效率最高D.社会公平

28.详细可行性研究阶段投资估算的精度为（D）。

A.±

20%B.±

30%C.±

40%D.±

10%

29.在以下投资决策指标中，不宜用于互斥项目的优劣判定的指标是（B）。

A.财务净现值B.财务内部收益率

C.差额投资内部收益率D.现值指数

30.某房地产投资项目的初始投资为200万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬额及其发生的概率如下，则投资该项目的内部报酬率为（C）。

A.50%B.150%C.47.5%D.58.33%

31.下列不属于商业房地产的项目是（D）。

A.购物中心B.旅馆C.写字楼D.车站

32.在进行房地产投资环境多因素综合评价时，采用E=ΠCK加权乘法综合评价法的条件不包括（A）。

A.每一环境条件评价指标的重要性相同

B.每一环境条件评价指标的重要性不同

C.各环境条件评价指标相互影响

D.各环境条件评价指标相互关联

33.下列属于资金筹集费的项目是（A）。

A.印刷费B.租金C.股利D.利息费

34.若企业融资额在1000万、3000万、5000万、7000万元的融资规模下的边际资金成本分别为6%、9%、13%、15%，而估计投资收益率平均可达到13.6%，企业合理的融资规模应为（C）。

A.1000万B.3000万C.5000万D.7000万

35.下列反映投资项目偿债能力的指标是（A）。

A.资产负债率B.财务内部收益率

C.投资回收期D.资本金收益率

三、多项选择题

1.政府用来调控房地产市场的主要政策包括（BCDE），这些政策会对房地产投资产生较大影响。

A.个人收入政策B.土地供给政策

C.金融政策D.财政税收政策

E.住房政策

2.房地产投资项目开发周期大体由（ABC）阶段组成。

A.准备期B.建造期

C.使用期D.租售期

E.规划期

3.房地产投资的特点有（ABCE）。

A.盈利性B.商品性

C.非流动性D.流动性

E.风险性

4.房地产间接投资包括（BCD）。

A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金

C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券

E.房地产开发投资

5.房地产投资项目分析的任务有（ABCDE）。

A.为投资人提供投资方向B.为投资人提供运作方式

C.为投资人提供投资方式D.为投资人预测投资收益

E.为投资人描述风险及提供规避风险的方法

6.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括（BCD）等方面信息。

A.空置量信息B.政策信息

C.金融信息D.房地产税收信息

E.房地产存量信息

7.利息计算的三要素包括（ABD）。

A.本金B.利率

C.名义利率D.计息期数

E.利润

8.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）。

9.A．净现值B．投资利润率

C．现金回报率D．静态投资回收期　　

E．内部收益率

9.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ABD）。

A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率　

B．实际利率真实地反映了资金的时间价值　

C．名义利率真实地反映了资金的时间价值　

D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

E．当计息周期短于1年时，年名义利率大于实际利率

10.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ABC）。

A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力　

B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率　

C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的　

D．如果使用贷款。

且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率　

E．内部收益率越高，投资风险就越小

11.下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ADE）。

A．资产负债表B．投资计划与资金筹措表

　C．借款还本付息估算表D．资金来源与运用表　

E．损益表

12.投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC）。

A．减少或避免投资决策的失误

B．提高项目开发建设的经济效益

C．提高项目开发建设的社会和环境效益

D．为项目决策提供依据　

E．为项目后期的经营决策提供依据

13.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ABD）。

A．商业信誉和财务状况B．面积需求大小

　C．租金支付方式D．物业服务需求　

E．与写字楼业主的关系

15.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（ADE）等方面。

A.租金收入B.销售收入

C.减少纳税D.股权增加

E.物业增值

16.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在（ABD）等方面。

A.土地开发费用高

B.环境污染较严重

C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势

D.流动人口日益增加

E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大

17.房地产金融是与房地产有关的（ABCE）等各种信用活动的总称。

A.租赁、转让B.交换

C.各种货币资金的融通D.金融工具投资

E.各种货币资金的筹集

18.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据（ABCD）而定。

A.房地产开发周期B.公司资产实力

C.房地产企业筹集资金的目的D.金融市场的规律和有关法规

E.企业素质

19.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的（ABCE）。

A.成本B.费用

C.税金D.价外收入

E.损失

20.房地产开发投资风险防范策略与方法有（ABCE）

A.风险预控B.风险回避

C.风险组合D.风险控制

E.风险转移

四、简答题

1.简述房地产投资的特点。

（1）资金需求量大，投资回收期长。

（2）房地产投资不确定因素多，风险大。

（3）房地产投资回报率高，效益好。

2.简述房地产市场投资的宏观作用。

（1）有利于国家增加财政收入。

（2）有利于改善城市建设和投资环境。

（3）有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化。

（4）有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展。

3.房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成？

（1）收集信息阶段

（2）项目可行性研究阶段（3）取得土地使用权阶段

（4）项目规划（5）项目投资实施阶段（6）房地产租售阶段

4.简述房地产投资环境分析的主要内容及基本任务。

第一，主要内容：

（1）社会环境

（2）政治环境（3）法律环境（4）经济环境（5）文化环境

（6）自然地理环境（7）基础设施环境（8）社会服务环境

第二，基本任务：

（1）分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。

论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。

（2）对于房地产项目开发的建设条件进行评价。

研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。

（3）通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。

5.简述房地产项目的资金来源。

企业资本金（股本金）、银行贷款、预售收入、承包商带资承包和合作开发、社会合法集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式。

6.投资环境的概念是什么？

指决定和影响投资活动的政治因素、自然因素、经济因素和社会因素相互依赖、相互完善、相互制约多形成的矛盾统一体。

7.简述房地产投资分析的范畴。

（1）房地产投资的基本原理；

（2）房地产投资市场分析；

（3）房地产投资环境分析；

（4）房地产投资成本估算；

（5）房地产投资经济评价；

（6）房地产投资不确定性分析；

（7）房地产投资风险分析；

（8）房地产投资决策分析。

8.简述房地产投资成本的构成。

（1）房地产开发成本：

土地使用权获得成本；

前期工程费；

建筑安装工程费；

基础设施费；

公共配套设施费；

不可预见费；

开发期间税费。

（2）房地产开发费用：

管理费用；

财务费用；

销售费用。

10.什么叫敏感性分析？

是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法。

10.房地产投机对房地产市场有何影响？

正面影响：

①促进房地产市场的活跃。

②有利于引导资金向房地产流动。

③有利于房地产市场的活跃和房地产价格的形成。

负面影响：

①房地产投机造成的无效率（投机标的物使用无效率；

投机资本使用无效率；

公共建设推进无效率）。

②房地产投机产生的不公平（独占力较强者较易获利；

有产者与无产者经济地位差距的扩大；

投机者的获利高于非投机者）。

11.投资回收期指标的局限性有哪些？

（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。

所以这一指标值常用于对项目建设的投资回收的粗略评价。

（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。

因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。

12.净现值的优点与局限性是什么？

优点：

1）考虑项目投资期内各笔资金的时间价值。

2）明确反映投资项目的净利润。

3）净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好。

局限性：

1）贴现率不易确定。

2）NPV是绝对指标，没反映投资的单位回报。

13.简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。

（1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。

如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。

政府改变使用土地的一些具体技术政策。

（2）住房制度改革风险。

主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。

另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。

四、计算题

1、某投资人以400万购入一套房产，其中自有资金投资150万，其余为抵押贷款，固定贷款利率为5%。

如果金融机构要求贷款在15年内按月等额偿还，该投资人每月可用于住房消费的资金占全部月收入的25%，则投资人每月收入应至少为多少才能还得起贷款？

解：

抵押贷款额=400-150=250（万元）

月还款额=250（A/P,5%/12,15×

12）=26516（元）

投资人的月收入至少应=26516/25%=106066（元）

2、某房地产企业准备投资开发一写字楼，头两年分别于年初投入2000万元和3000万元，两年建成后，先根据市场情况出租10年，预计每年年末毛租金收入为800万元，折旧费为80万，付现成本450万，企业所得税率为25%，如果第10年末以12500万元售出，此时写字楼的账面价值为4620万元，而企业为了销售需支付销售费1000万元，试求出该投资方案的财务净现值，并说明该投资方案是否可行？

（假设基准收益率为15%）

项目出租阶段的营业净现金流量=（800-450-80）（1-25%）+80=282.5（万元）

项目出租完毕出售时的净现金流量=（12500-1000-4620）（1-25%）+4620

=9780（万元）

项目财务净现值

=-2000-3000（P/F,15%,1）+282.5（P/A,15%,10）（P/F,15%,2）+9780（P/F,15%,12）

=-1708.9111（万元）

由于净现值小于零，说明该投资不可行。

3、某项目经过可行性研究后，提出了甲乙两种方案，投资要求的最低汇报率为10％；

项目将面临两种市场状态。

市场看好的概论为0.7;

市场衰退的概率为0.3。

两方案在两种市场状态下的投资额和投资收益如下。

试进行方案决策。

单位:

万元

项目

甲方案

乙方案

销路好0.7

销路差0.3

投资额

2500

3500

年经营成本

450

700

年经营收入

800

750

1150

资产使用年限

8年

10年

甲方案：

资金回收系数=（A/P,10%,8）=0.18744

等年值的期望值=（800-450-2500*0.18744）*0.7+（750-450-2500*0.18744）*0.3=-133.6万元<

乙方案：

资金回收系数=（A/P,10%，10）=0.16275

等年值的期望值=（1150-700-3500*0.16275）*0.7+（800-700-3500*0.16275）*0.3=-224.62

万元<

两方案均不合理。

4、某人投资于一个信托公司，议定每月存入2000元，年利率6%，每月计息一次，10年后可领回。

问：

该笔年金的现值以及10年后的将来值。

解:

现值:

PV=2000×

1/0.5%×

[1-1/（1+0.5%）^10×

12]=180000元

将来值:

FV=PV（1+r）n=A/r[1-1/（1+r）^n]×

（1+r）^n

=A[（1+r）^n-1]/r

=327759元

5、某永久性工程甲乙两方案的投资额、维护费、大修费等费用状况如表所示。

设基准贴现率为12％，用现值比较法进行方案选择。

乙方案

维护费

大修费

3500万元

18000元/1年

60000元/10年

2000万元

10000元/1年

35000元/5年

维护费现值：

18000/0.12=