浅析物业管理对于促进房地产销售的意义Word文档下载推荐.docx

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可根据自身物业管理和销售筹划的经历，于物业销售期提出销售筹划参谋效劳建议，补充和完善销售筹划方案，安排各项促进销售活动。

2、增加销售宣传卖点

突出物业管理特色，以酒店式效劳作为物业销售强劲卖点，在销售宣传期，不断推出各项效劳容的介绍，以软广告的形式促进物业的整体销售。

3、在销售现场向客户提供咨询

在销售中心设立客户咨询台，现场解答客户的各种询问，让客户对物业管理的效劳工程及费用的询问得到满意的答复，发挥自有效劳特色优势，促进物业的销售。

4、针对工程实际情况，拟定切实可行的管理方案

严密结合所开发工程的实际情况，完成详实科学的物业管理可行性调研报告。

并依据调研结果，有针对性地拟订智能化设施管理方案、装修监管方案、治安管理方案、停车场管理方案、环境方案等。

5、针对物业效劳各项容提前对住户进展宣传和培训

为了更好地实施对工程的效劳与管理，在业主入伙前我们要把对客户的宣传和培训作为一项重要工作。

我们确定的宣传容有：

向业主定期邮寄信函，并在信函中附带一些装饰考前须知、建材选购指南、入伙生活指南等容，并定期对容进展更新；

我们确定的培训容为：

常规知识培训、智能化设施的使用培训和装修制度等培训。

以贴心的宣传容和人性化的知识培训增强业主对所选购楼盘的认同感。

6、做好验收接收工作

物业公司在做到对所开发工程充分了解的根底上，通过接收验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防于未然。

二、在入伙装修阶段展示良好形象

一〕做好入伙接待工作

所谓“入伙〞，就是指业主领取钥匙，接房入住。

当物业管理企业的验收与接收工作完成以后，即物业具备了入住条件后，物业管理企业就按程序进入了物业的入伙手续办理阶段。

由于物业入伙阶段是物业管理与效劳对象——业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续之年，各种物业本身、管理与被管理之间的矛盾及问题也会在短时期集中暴露出来，为此，这一阶段也是物业管理问题最为集中的阶段。

所以，物业管理企业应充分利用业主入伙接待这一时机，既做好物业管理的宣传、解释工作，又要切实为业主着想办事，以树立物业管理企业良好的“第一印象〞，取得方方面面业主的信任。

如何做好业主入伙接待呢？

我们不妨从以下三个方面着手：

1、正确对待业主，树立正确的效劳观念。

购置物业对于每一位业主来说都是一项重大的投资活动，业主对所购物业进展验收是业主权利，因此，业主是入伙验收活动的主体，是住宅小区的真正主人，是物业管理行业的衣食父母，住宅小区的开发、各种配套设施的安排都是以业主为中心，以满足业主的需求为宗旨。

2、业主是物业管理效劳的对象，是承受效劳的主体，是效劳工作的重心。

业主的合理要物业管理从业人员工作的目的。

业主并不依赖于我们，而我们必须依赖于业主，失去业主便失去了工作的时机。

所以，业主是最重要的，他们应该享有全心全意的优质效劳。

同时，在效劳与被效劳的过程中，业主不只需要效劳人员提供标准化、程序化、经历化的效劳，更看重效劳态度、效劳质量、效劳效果，为他们提供全方位、立体化、个性化、人情味的优质效劳，真正感受到物有所值。

3、业主是有感悟、有自尊、有个性的人，他们有自己的兴趣、爱好、脾气、性格、偏好和偏见，业主总希望能得到一种真正的家的感觉，不仅环境安静、设施齐全、效劳工程丰富，更重要的在于通过工作人员的热情、主动、周到的效劳，使他们觉得好似在自己家里一样坦然、轻松、温馨。

二〕做好业主装修期间的效劳工作

物业装修管理的好坏直接关系到物业的保值、增值，良好的物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。

但如何提供良好的装修管理与效劳？

须以下几个方面进展要求：

1、对装修现场进展管理要依法有据

1〕依法。

依据?

物权法?

、国务院?

物业管理条例?

、建立部?

住宅室装饰、装修管理?

进展物业装修管理。

2〕依约。

依据物业管理人与开发商或者全体业主签订定的?

物业管理委托效劳合同?

或?

商品房买卖合同?

有关物业管理容的约定，以及作为?

附件的?

物业管理效劳协议?

和?

室装修、装修管理效劳协议?

2、要针对装修过程分阶段进展控制

1〕防水。

在装修过程中要经常提醒业主或装修人员注意防止破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，并且防水材料卷边达30公分以上，并且要做48小时闭水实验。

2〕给排水。

装修巡查中，要提醒和检查业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后的自用供水管，并且暗埋水管必须做在防水之上。

在封包下水管时，一定要预留下水主管检查口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。

3〕强弱电。

供电线路改造时一定要穿管，套管不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。

4〕天然气。

天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动。

5〕烟、气道。

由于烟、气道多为主辅烟道构造，排烟口〔排油烟机烟气接口〕在辅烟道上，有的业主为图方便，将原有排烟孔封堵，而在主烟道上开孔，这就破坏了烟道构造，造成窜烟、窜味。

所以装修管理人员在巡查时就要提醒业主或装修人员其危害性，纠正其违章装修。

6〕土建方面。

业主在装修中，可以撤除房轻质隔墙〔非承重墙〕，但撤除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和撤除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼。

7〕门窗。

业主在装修过程中，装修管理人员要注意个别业主擅自将门往外移位，侵占公共区域，防止业主更换窗户，在窗户外加装防护栏，破坏楼宇外观整体形象。

8〕外立面装修管理控制。

针对空调等安装位置，一定要业主按图纸设计的位置进展安装，保证楼宇整体美观。

3、做好装修管理必须做到“五勤〞和“四心〞：

1〕五勤就是腿勤、眼勤、嘴勤、脑勤、手勤。

腿勤就是要对自己装修管理区域勤跑，一天保证对所有装修户进户巡查不少于两次。

只要腿跑到了就能发现问题，纠正违章装修。

眼勤就是要善于发现问题，每到一户要对方方面面进展观察，发现苗头不对，要防微杜渐，把问题消灭在萌芽状态。

嘴勤就是要积极与业主沟通交流，提醒和告知业主、装修人员应该注意些什么？

哪些是制止行为，哪些是、违约、违章装修。

脑勤就是要勤于思考，思考为什么会出现这样的问题，是自己巡查不到位，还是自己疏忽大意了，还是自己责任心不强。

手勤就是要勤记装修日志，应该注意的重点事项做好笔记，哪些是当天重点工作，哪些是本周重点工作，还要做好每户装修进度表，对每户装修进度都有记录，做到心中有数。

2〕四心就是信心、耐心、决心、恒心。

信心就是在装修管理中，要有干好工作的信心，战胜困难的信心，勇往直前的信心。

耐心就是在装修管理中，要对业主做大量的解释说服工作，有些业主对我们的管理要求不理解、不配合，这就要有足够的耐心去解释、去说服，不能没有耐心。

决心就是在装修管理过程中，要有战胜困难的决心，要有不达目的誓不罢休的决心。

恒心就是要持之以恒，特别是面对违章装修，要有坚持原那么的恒心，不能忽冷忽热，虎头蛇尾。

一句问候、一个微笑、一个标准的敬礼……这种近乎机械式重复性的连贯动作，但就是这一个个细微的动作让我们感受到业主的关注，这就是我们效劳品质价值的表达。

效劳品质上去了，让业主明显的感到这样的物业让人放心，让人信赖，有这样的物业公司在做效劳的楼盘我们会推荐更多的朋友前来购置。

因此，我们只要坚持优质效劳，又何愁不会得到业主的成认与赞美，又何愁不会迎来灿烂美好的明天！

三、在正常运作阶段创立物业管理效劳品牌

一〕如何创立物业管理效劳品牌

品牌是企业长期一贯经营的结果，是科技创新和劳动创造的结果。

创立一个有价值的物业效劳品牌，不可能一蹴而就。

这就需要我们结合自身的经营效劳理念、企业运营机制以及自身独特的企业文化，以业主的需求为导向，不断提高效劳水平。

但物业效劳品牌如何创立，个人认为应从以下几个方面着手：

1、加强员工培训，提高员工的各项综合素质

物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。

所以在对员工进展专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。

对每一位员工进展“职业道德，礼仪礼貌〞培训，培养员工与人沟通、协作的能力。

具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。

要让每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位业主效劳，对一些不太了解、提出抱怨甚至投诉物业管理的业主，要主动上门与其沟通、交流。

要不怕被业主指出缺点，学会感业主提出意见、给予改正和进步的时机，使业主从逐渐了解到最终理解、信赖公司。

以高度的责任心为业主效劳，业主才会认可企业的品牌；

以精湛的专业技能为业主效劳，业主才会感受到我们的价值。

业主在“认可〞与“感受〞的同时，就逐步强化了对物业管理公司品牌的忠诚度。

2、加强部管理，完善根底效劳

根据工程已转入正常运作阶段，适时调整工程工作重心，完善根底效劳容，并加大对工程的部管理要求。

而这就促使我们注重在物业效劳过程中的每个细节，促使我们在以后的工作过程中更加精益求精，在与业主零距离、面对面的窗口形象管理上，集中力量把物业管理做精、做细、做亮，力争实现在效劳质量、效劳形象、效劳能力、效劳特色、效劳效果等方面的突破，进而直接提高品牌的知名度和美誉度。

3、做好业主投诉接待与处理，改良效劳质量

业主的投诉是送给公司最好的礼物，为何不坦诚面对？

对物业管理公司来说，只有认真分析业主的意见，虚心承受批评，积极解决问题，切实提高效劳水平，才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。

以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，把业主投诉当成最珍贵的资源，才可以及时发现管理与效劳中的缺乏，尽可能的去改良效劳，促进管理效劳质量的不断创新与提高。

总之，业主的不满就是物业管理公司工作改良的方向。

二〕物业管理品牌在工程营销中的作用

1、品牌物业管理在未来居住生活中具有重要的价值。

目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来自己的居住质量，即物业管理效劳的情况十分在意，因为他们能从品牌物业管理中获得生活、工作、学习、自尊、开展、享受上的方便与好处。

在营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值，对他们确实能够构成为一个极大的吸引力。

2、品牌物业公司具有雄厚的管理实力。

物业公司的雄厚管理实力主要表达在物业公司的技术力量、专业装备水平、注册资金以及管理人员的职称、从业年数与专业管理水平等等。

品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上承受物业工程、承受品牌物业公司打下坚实的根底，提供了现实的可能性。

3、品牌物业公司具有骄人的管理业绩。

品牌物业公司的管理业绩主要表达在管理工程的多少〔建筑面积、种类〕、管理效果的好坏〔取得部级、市级、地区级先进称号的情况等等〕、社会反映〔业主、住户及业主委员会的反映、媒体报道的情况、政府方面的意见、同行的评价等等〕。

品牌物业公司的骄人管理业绩能够给人一种感性上的认可与憧憬，让购房者感受到实实在在的物业管理效劳，并对自己的未来产生联想和希望。

4、品牌物业公司具有良好的人本管理理念。

一般来说，购房者不希望未来的物业公司是高高在上的主人，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的仆人。

他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业公司。

品牌物业公司的人本管理理念让人觉得亲切、自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易承受物业管理，从而承受和购置物业。

综上所述，一个优秀的开发企业要想取得良好的销售效果，不仅仅是要重视楼盘本身的质量，更要重视物业效劳质量，要让居住者永远生活在一个没有后顾之忧的环境里，这样才能使小区赢得良好的口碑，取得理想的销售成果。