湖北省2017年房地产估价师《相关知识》：会计报表的意义和作用考试试题.doc

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湖北省2017年房地产估价师《相关知识》：

会计报表的意义和作用考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查

2、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。

A．上级房屋拆迁管理部门

B．人民法院

C．县级以上人民政府

D．同级人民政府

3、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。

A．经批准占用的耕地

B．经批准占用的土地

C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

4、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。

A．政治环境

B．国际环境

C．自然环境

D．技术环境

5、横道图法用于项目建设阶段的。

A：

质量控制

B：

进度控制

C：

成本控制

D：

合同管理

E：

借款合同

6、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

7、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有年。

A：

20

B：

42

C：

50

D：

70

E：

执行层的组织协调

8、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。

（2008年试题）

A：

物业托管

B：

物业服务

C：

物业管理

D：

物业委托

E：

执行层的组织协调

9、市场的客体通常是指__。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格

10、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型

11、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。

A：

房地产开发投资

B：

房地产置业投资

C：

房地产间接投资

D：

投资于房地产投资信托基金

E：

借款合同

12、物业管理的基本特征不包括。

A：

社会化

B：

专业化

C：

市场化

D：

职能化

E：

执行层的组织协调

13、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40

B．45

C．50

D．55

14、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立

15、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。

A：

二者往往是甲方与乙方的合作关系

B：

建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方

C：

房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方

D：

房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款

17、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。

A：

3％

B：

3.5％

C：

7％

D：

4％

E：

工业用地的监测点评估价格

18、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A：

体量

B：

结构

C：

设施

D：

层高

E：

工业用地的监测点评估价格

19、会计上所称的“净资产”是指__。

A．所有者权益

B．负债

C．收入减去费用的余额

D．负债与所有者权益之和

20、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。

A．在城市或区域中的地位

B．与其他地方往来的便捷性

C．与市中心的距离

D．周围环境、景观

21、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

22、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

23、房地产中介服务不包括房地产__。

A．咨询

B．经纪

C．价格评估

D．销售

24、某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__×104m2。

A．475

B．600

C．．450

D．490

25、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。

若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为__。

A．甲＞乙

B．甲＜乙

C．甲＝乙

D．无法判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：

应采用客观成本而不是实际成本

B：

应采用实际成本而不是客观成本

C：

应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D：

应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E：

应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

2、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。

2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．20

3、通过损益表可以了解。

A：

企业正常经营情況下的收支状況及获利能力

B：

企业获得的利润总额和分配情況

C：

供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考

D：

企业的经济实力

E：

企业的偿债能力

4、下列墙体中，属于非承重墙的有。

A：

围墙

B：

外墙

C：

隔墙

D：

填充墙

E：

幕墙

5、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：

地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：

土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租

C：

地租由土地的需求与供给所决定

D：

土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量

E：

当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

6、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。

A．F＝15A－P

B．F＝A（F／A，i，5）－P

C．F＝A（F／A，i，5）－P（F／P，i，6）

D．F＝A（F／A，i，5）（F／P，i，1）－P（F／P，i，6）

E．F＝[A（P／A，i，5）－P]（F／P，i，6）

7、交易情况修正的方法主要有__。

A．百分率法和差额法

B．百分比法和差额法

C．百分率法和指数修正法

D．百分比法和指数修正法

8、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．750

B．1000

C．1500

D．1750

9、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。

A．信用

B．管理

C．法律

D．操作

10、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于__。

A．资本供求状况

B．通货膨胀率水平

C．政策性因素

D．社会人均收入水平

E．社会平均利润率

11、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得__。

A．涉及贷款服务

B．出现融资的内容

C．承诺为入住者办理户口

D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E．使用建筑设计效果图

12、无差异曲线的特点主要有。

A：

无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值

B：

无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

C：

离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小

D：

无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交

E：

无差异曲线凸向原点

13、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在

B．未来

C．过去

D．B和C

14、下列不属于市场结构类型的是。

A：

完全竞争市场

B：

完全垄断市场

C：

垄断竞争市场

D：

一般竞争市场

E：

执行层的组织协调

15、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

16、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。

A．酒店式

B．期贷式

C．季节性

D．概念型

17、依据基金的运用方式，可分为固定型和。

A：

流动型

B：

风险型

C：

管理型

D：

开放型

E：

执行层的组织协调

18、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

A：

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

B：

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

C：

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

D：

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

E：

超过批准期限的临时建筑

19、征用集体土地应遵守的原则是__。

A．珍惜土地，合理利用土地

B．保证国家建设用地需要

C．妥善安置被征地单位和农民的原则

D．有偿使用土地的原则

E．按用户需要征地的原则

20、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。

A．投资回收期

B．借款偿还期

C．利息备付率

D．财务净现值

E．现金报酬率

21、房地产的独一无二特性导致了．【2007年考题】

A：

难以出现相同房地产的大量供给

B：

房地产市场不能实现完全竞争

C：

房地产交易难以采取样品交易的方式

D：

房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E：

房地产价值量大

22、物业管理经费的来源除了物业管