镇雄县城上城旧城改造建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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随着镇雄县群众生活水平的逐步提高，以及镇雄县城的快速发展情况，城上城旧城改造项目定位于为提升县城旧城片区的环境、为旧城片区的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
因此本小区的建设目标是力争建设成为镇雄县旧城片区改造的一个标志性楼盘。
1.3.3主要的经济技术指标
根据规划意见，项目规划指标其中具体为：
序号
名 称
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2（亩）
17905
2
地上建筑面积
m2
101933.4
3
总建筑面积
122818.4
计入容积率面积
／
其中
住宅面积
98693.8
商业面积
面积
3239.6
公共服务设施面积
其他
不计容积率面积
容积率
5.693
绿化率
%
32.2
建筑密度
28.88
4
地下室停车位
户
488
5
总户数
栋
890
总投资：
33333.27万。
1.4可行性研究报告编制依据
1.镇雄县黔丰圣房地产开发有限公司与云南城市规划建筑研究设计院有限公司签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；
2.《镇雄县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3.《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
4.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95；
5.《住宅设计规范》GB50096-1999；
6.《住宅建筑规范》GB50368-2005；
7.《商店建筑设计规范》JGJ48-88；
8.《汽车库设计规范》JGJ100-98
9.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
10.《镇雄县规划管理技术规定》
11.其他现行的标准、规范、定额；
12.建设单位提供的相关资料；
1.5研究范围
研究工作的范围包括：
建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用
镇雄县认真贯彻落实党的精神，以党的重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的镇雄人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。
聚精会神搞建设，一心一意谋发展；
增强经济发展后劲；
推进旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快旧城区建设步伐。
城上城片区地址较为偏僻，城市环境较差，已经不适应县城经济的发展。
旧城区建筑存在部分老式结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。
片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。
市政设施严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。
加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成镇雄县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成集购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。
成为镇雄县城市建设新亮点。
2.1.2镇雄县经济的发展将进一步推动本地房地产的健康发展
根据镇雄县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的精神，紧紧围绕县委、县政府确定的把镇雄建设成为“集重工、商贸为一体独具滇东北特色的现代化中等生态山地城市”和“西南经济联动轴，对内开发的重要门户”的目标，为加快镇雄经济融入黔西北经济带、成渝经济圈，泛珠三角经济区，进而打通融入中国-东盟自由贸易区新通道，构筑“西进、东出、南联、北开”的新格局，按照科学规划、加快建设、严格管理、全面提升的要求，全面实施城镇化发展战略，推进城乡一体化，推倒“城乡二元墙”。
与此同时，镇雄十二五规划纲要中明确要求，做大县城规模，加快房地产建设，拓展县城发展空间，这也为旧城改造的发展迎来了新的机遇。
房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动镇雄县经济建设具有很大的促进作用和重要的意义。
由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。
特别是镇雄县，由于房地产开发程度本就较低，所以当地的房地产市场基本没有受到国际经济危机的影响，加之镇雄县整体经济的高水平发展更是加快推动了房地产的健康发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1推动城镇化，构筑完善的县域城市功能
根据《镇雄县县城总体规划》，城上城片区属中心城区的重要组成部分。
城上城片区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。
当前，该片区吸引部分来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，城上城片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。
因此，建设以购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。
同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。
同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。
2.2.2市政建设与国民经济协调发展
市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。
该项目建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。
旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。
同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展
2.2.3经营城市，开辟市政建设新局面
城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。
科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。
完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。
经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。
这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。
当前关键是要抓住经营城市的核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。
加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。
2.2.4项目的建设能带动当地其他相关行业的发展，有良好的经济效益
目前我国房地产业已形成为一个集开发、经营、管理、服务等多种经济活动为一体的高附加值的综合性产业。
房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。
房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。
根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。
因此城上城旧城改造项目的建设能够带动镇雄县其他相关行业的快速积极发展，对于经济的增长，就业的解决都具有良好的推动效果。
2.2.5项目的建设能满足当地的市场需求
随着人民群众收入的明显提高，到2015年末城镇居民人均可支配收入超过了16800元，力争突破17000元，年均增长10%以上，因而群众要求改善居住环境的需求也就越加迫切，这就为房地产的发展提供了一个良好的购买力基础，特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产项目，其发展空间和市场前景相当乐观。
同时随着镇雄房地产的快速发展，新的投资理念和营销方式悄然兴起，一种“买生活方式”的时代已开始步入镇雄房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给变化正在改变着镇雄县房地产业的投资理念和发展趋势。
本项目的建设顺应了当前云南省和镇雄县经济的发展趋势，一方面尽可能的改造了旧城区的环境，，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
本项目的建设是必要的。
2.3研究结论及建议
2.3.1项目研究结论
（1）镇雄经济建设的发展使得旧城改造迫在眉睫，与此同时镇雄县房地产的快速发展，也为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面尽可能的改造了旧城区的环境，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
（2）镇雄县城上城旧城改造项目设计符合镇雄县的城市总体规划，已经通过镇雄县规划委员会的审查。
（3）依据本文的方案，镇雄县城上城旧城改造项目在经济上是可行的。
2.3.2项目建议
到城上城建成后，因其旧城改造的性质，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。
同时要切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。
还必须做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。
做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。
第三章市场分析
3.1本项目商住社区的概念
本项目位于乌峰镇新街片区天源商贸城与团包廉租房之间，交通便利，市政配套设施齐全。
城上城旧城改造项目拟进行商业、住宅综合开发，物业市场定位为高品质、高品位、集休闲度假和商住为一体的生态性、内敛型高档社区，主要目标客户群定位为具有一定经济实力且对镇雄县发展前景比较看好的客户。
3.2镇雄县目前房地产市场情况介绍
根据十二五规划纲要精神，镇雄县围绕“水体、水域、绿地、景观通道建设”为中心，着力打造南部新城区行政中心广场、水体公园、实施城市四周山体绿化和屏障建设，强化道路绿化、小区绿化和庭院绿化，形成“水在城中、城在绿中、显山露水，城景交融”的城市生态园林景观，全面改善县城居住环境，逐步实现宜居目标，向“园林绿化城市”方面发展，为了达到这个目标，旧城区的改造也就成为了必然。
3.2.1100平米左右住宅最受消费者青睐
根据云南搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者的意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占50.7％和36.6％，一房的意向购买量相对较少，占9.2％，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为1.4％，选择四房的最少，仅为0.7%。
从镇雄县的消费者购房面积的调查显示，在镇雄县此类选择意向符合了主要家庭的构成和居住习惯，100平方米的房子最受青睐，有29.6％的受访者意向购买90-100平方米的房子，100-110平方米也有着较大的需求量，意向购买者分别占25.3％，另外，110-150平方米房子的意向购买者将近占16.9％，而150平方米以上的市场需求量较小，意向购买者占2.1％。
3.2.2目前镇雄县新建商品房价格可观
根据最新调查，目前镇雄县县城区新建商品房的价格在3100元/m2左右，已经能与大部分地州级城市想媲美，超出大部分县级城市的均价，其发展前景十分乐观。
3.3镇雄县未来房地产市场预测
从上述镇雄县房地产运行情况来看，镇雄县房地产市场未来虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。
3.3.1政府支持房地产健康发展
十二五规划纲要中提出，加快建设南部新城区，稳步推进新城区开发领域，全面提升县城品味，力争建设一个承载能力强，辐射范围广、幸福指数高、生活品质高、生态环境美的县级中心城市，上述政策将促进镇雄县房地产市场健康发展。
3.3.2从近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势
镇雄人口多，截止到2010年底，全县总人口达到152.66万人，是云南省第一人口大县，随着镇雄城市化进程的发展，和现代化农业的技术革新，农村剩余劳动力也越来越多，这些剩余的劳动力人口就进入到县城工作，他们也有购房的需要，在整个市场供不应求的情况下，镇雄县房价整体上涨是可以预期的。
根据有关部门的统计，在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来镇雄房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点,首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格基本稳定;
其次是不同位置的房价走势将呈现出不同的态势。
环境好，品质优秀的开发项目仍有上升空间。
3.4本项目与其他项目相比较的优势
本项目与其他项目相比较具有如下优势：
1．地理位置优越。
项目拟建地点位于天源商贸城与团包廉租房之间，因此交通便利，市政配套设施较为完善。
2．大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，生态环境好。
3．建筑设计科学合理，住房户户前后自然通透，景观效果佳。
3.5本项目前景预测
本着尊重市场、依据科学的原则。
在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；
成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。
随着镇雄整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。
可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。
第四章项目定位
4.1功能定位
城上城旧城改造项目根据镇雄县客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：
高品质、高品味、生态型，内敛性的高档住宅小区。
4.2市场定位
市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
4.2.1家庭市场细分
根据这几年镇雄县房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分：
（1）经济富裕的年轻阶层。
主要指年轻夫妻，无子女或单身人士。
（2）注重生活质素的成熟家庭。
主要指处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作。
（3）财力雄厚的中老年人。
中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。
4.2.2区域市场细分
（1）县城原有居民购买
此部分买房者大部分为改善型置业，御景湾小区优美的环境，完善的物业管理是吸引这部分人群的一个重要因素。
（2）农村人口进城后购买商品房
此部分买房者大部分是首次置业，御景湾小区合理的价格是吸引这部分人群的一个重要因素。
4.2.3客户群体定位
（1）购买人群上细分：
本地人士主，外地居民为辅；
（2）私企经营者：
在周边从事餐饮、商贸、工业品加工等经营活动，但目前尚未购房的个体私营老板，平均年龄在30—40岁；
（3）周边机关企事业公务员和正在企业中崛起的小资阶层消费群体，平均年龄在30～45岁，工作地点在县城为主（从事政府工作、中小型企业职员）家庭月收入在5000.00元左右。
（4）高收入者：
属于二次及以上置业的群体，高学历、高收入，注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。
4.3定价策略
综合镇雄县最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，住宅整体定价策略如下：
为了尽快使市场接受本项目，在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。
住宅销售起价为3000元/m2，最高价格为3400元/m2。
备注：
考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。
一般情况下，按揭贷款9.8折，一次性付款9.6折。
考虑不同视野和朝向，该项目价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。
选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。
4.4入市姿态及推广时机定位
针对镇雄房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点，建议该项目入市的姿态为：
1.销售现场整体环境营造完善。
2.物业服务模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定
3.销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪（除预售许可证外）。
首期进入市场形式：
预登记。
4.5销售方式定位
销售方式对销售进度的影响也是比较大的。
根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。
建议该项目的销售方式是：
1.以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制。
2．采用自销的方式进行销售。
3．采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。
4.6物业服务定位
本项目将组织专业的物业服务公司，将提供高效、高品质管理与服务。
第五章建设条件
5.1气候条件
镇雄县位于云南省东北部，云贵高原北麓，在云、贵、川三省结合部，素有“鸡鸣三省”之称，全县辖28个乡（镇）、244个村5323个村民小组，总面积3696平方公里。
地势西南高，东北低，境内最高海拔—场坝嘎麻山2416米，最低海拔—罗坎凤翥630米，多年平均气温11.3°
C，日照1341.1小时，无霜期218天，多年平均降雨量914.6毫米。
2008年末全县总人口143万人，其中农业人口128万人，占总人口的94.12%，有汉、彝、苗、白、回等17个民族，少数民族人口13.6万人，占总人口的10%。
镇雄县地形复杂，地貌立体结构，处于昆明准静止锋北端，形成“日照少、阴雨多、冷冻大、气温低”的独特气候特征，年平均气温11.3°
C，大于等于10°
C，的活动积温320810°
C，年日照时数1343小时，无霜期218天，全年降雨915mm，均低于邻近省、县。
而且冬春严重干旱，相对湿度达84%，风灾频繁，冰雹严重，素有“无灾不成年”之说。
5.2地形地貌及地质条件
5.2.1场地位置及地形地貌
城上城旧城改造项目位于龙腾开发区上段，赤水源大道左侧，交通便利，市政配套设施较为完善。
5.2.2地质条件
在勘察范围内未发现滑坡、泥石流、地下空洞等不良地质现象，建筑场地类别为二类，适宜建设。
按《中国地震烈度区划图（2001）》，镇雄县地震基本烈度为6度。
设计基本地震加速度值为0.05g。
5.3工程场地地震安全评价
根据《中华人民共和国防震减灾法》（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。
而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。
按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。
按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为6度。
5.4外部建设条件
5.4.1给排水
本项目主要用水有生活用水和绿化用水。
项目所在地紧靠第一水厂，使得本项目供水有保证。
本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。
5.4.2供电
本项目供电采用市政供电。
项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。
5.4.3通讯
本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。
5.4.4协作条件
本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。
5.4.5交通条件
项目拟开发土地位交通便利，市政配套设施较为完善。
所处的地理位置良好，交通方便。
5.4.6环境条件
拥有良好的自然景观，地势高低错落有致，是建设中高档住宅项目的理想用地。
环境条件良好。
第六章建筑建设方案
6.1项目总体规划方案
6.1.1设计原则及理念
本案用地位于云南省昭通市镇雄县的旧城改造项目。
主干道连s320省道上。
是个旧城改造的项目，在原地形上建设用地总面积为17905㎡。
地块南面是镇雄县政府，西北方向是毛家湾、此外，项目周围建筑还包含天源商贸城，镇雄法院，镇雄中医院等。
有着交通便捷，人流量大的特点，项目周边配套日渐完善。
项目建成后，将进一步提升该区域品质，成为城市新亮点。
云南省昭通市镇雄县的旧城改造的项目，在原来的地形上建设用地范围。
来来往往的车流很多，周围的天源商贸城和乌峰镇上街小学，还有镇雄县法院和镇雄县中医院。
本来就有着人流量大的特点，在加上项目周边配套日渐完善，整体给人感觉相当有氛围适合打造商业小区。
本案是旧城改造的项目，先利用原的可利用资源在通过不断的思考在原基础上打造一座符合城市风范商业小区，合理的搭配的小区的景观能给人感觉景观丰富，非常临近自然的效果，让小区更展现其商业价值，成为城市的新焦点。
6.1.2设计的主要原则
1．满足中高端居住者的居住需求；
2．满足业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的需求；
3．符合镇雄县的总体规划；
4．充分考虑客户的实际需求的经济承受能力，配套适宜、实用的公共建筑，重视整体楼盘户型设计的多样性和合理性。
5．充分利用场地的地势和结合绿地和园林景观，创造起伏变化的建筑群体效果，尽可能地拓展居住区的田园景环境空间，将建筑融于大自然的整体环境中。
6.2总平面布局
6.2.1整体规划
根据用地特质，本案力
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