海南省临高福临城农副产品综合交易中心可研34Word格式.docx
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9劳动安全与消防50
9.1劳动安全50
9.2消防总图设计50
9.3建筑消防设计51
9.4消防给水设计52
9.5灭火器配置53
9.6电气消防设计53
9.7燃气消防设计54
10项目管理及运营55
10.1项目管理55
10.2项目运营57
11项目招投标60
11.1招标范围60
11.2招标组织形式60
11.3招标方式60
11.4资质要求60
11.5招标流程图60
12项目实施进度62
12.1建设期62
12.2项目实施进度安排62
13投资估算63
13.1编制依据及说明63
13.2投资估算64
13.3项目总投资估算67
14融资方案与资金偿还计划68
14.1融资方案68
14.2资金偿还计划68
15财务评价69
15.1财务评价基础数据的选取69
15.2业主自身综合收益估算70
15.3成本费用估算73
15.4财务盈利能力分析74
15.5项目偿债能力分析74
15.6财务生存能力分析75
15.7不确定性分析75
15.8财务分析结论76
16社会评价77
16.1项目建设将为县政府“保供稳价”工作提供稳定抓手77
16.2项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题77
16.3项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当数量就业77
16.4项目建设有利于规范临高县农副产品交易市场77
16.5项目建设将大力促进地区农业产业化的进程78
17风险分析79
17.1项目风险识别及分析79
17.2项目风险评估80
17.3项目风险防范对策81
18结论及建议83
18.1结论83
18.2建议83
19附表85
附表1项目总投资估算表（概算法）85
附表2建设期利息估算表86
附表3流动资金估算表87
附表4项目总投资使用计划与资金筹措表88
附表5租金收入、税金及附加和增值税估算表89
附表6总成本费用估算表（生产要素法）91
附表6-1外购燃料和动力费估算表92
附表6-2固定资产折旧费估算表93
附表6-3无形资产和其他资产摊销估算表94
附表6-4工资及福利费估算表95
附表7项目投资现金流量表96
附表8项目资本金现金流量表97
附表9利润与利润分配表98
附表10财务计划现金流量表99
附表11资产负债表101
附表12借款还本付息计划表103
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
临高福临城农副产品综合交易中心。
1.1.2项目性质
新建。
1.1.3项目建设期
项目建设期18个月，2015年7月至2016年12月。
1.1.4项目承办单位情况
海南巨成实业投资有限公司承办本项目。
海南巨成实业投资有限公司成立于2001年2月，是一家集实业投资、房地产、贸易、农业开发及工程承包的综合性民营企业
。
公司总部位于海南省海口市，下属子公司有：
海南中润泛华置业有限公司、三亚同兴机械有限公司、三亚森润贸易有限公司，现有员工五百余人。
公司资金、技术力量雄厚，拥有一支高素质的专业人才队伍，秉承“管理创品牌、品牌促发展、诚信赢顾客”的经营理念，同心协力，开拓创新。
1.1.5项目建设地点
本项目拟建于海南省临高县二环东路与礼贯路交汇处。
1.1.6项目建设内容与规模
本项目是临高县福临城农副产品综合交易中心项目。
项目用地面积16376.94㎡，总建筑面积45855.43㎡，年交易量为14万吨，主要建设内容如下：
（1）场地平整工程：
对项目区域范围内的16376.94㎡土地进行场地平整，涉及挖方97500.00m³
，填方22500.00m³
（2）主体建筑工程：
本项目总建筑面积45855.43㎡，主要包括交易区31223.14㎡，仓储区7636.87㎡，检验包装及信息中心3868.44㎡，配套门面1675.67㎡，配套服务区917.11㎡，地下室10000.00㎡，地下停车库120个，公厕75.64㎡，地下水池及泵房458.56㎡。
（3）配套基础设施工程
包含道路300.00米，广场3133.00平方米、供电及给排水管网321.00米，绿化工程5240.40平方米。
1.1.7项目总投资及资金来源
项目总投资12000.00万元，其中：
建设投资万11460万元，建设期利息480.00万元，项目流动资金60.00万元。
建设投资包括工程费用7533.00万元，其他费用3366.00万元，基本预备费561.00万元。
资金来源渠道为：
业主自筹资金4000.00万元；
贷款8000.00万元，资金共计12000.00万元。
项目资本金占项目总投资的33.00%，符合国家资本金制度的规定。
1.1.8项目经济效益分析
所得税前：
项目投资财务内部收益率为31.30%，财务投资净现值（Ic=8%）17030.48万元，税前投资回收期为4.62年。
所得税后：
项目投资财务内部收益率为24.56%，财务投资净现值（Ic=8%）11639.77万元，税后投资回收期为5.37年。
项目资本金财务内部收益率为34.55%。
1.1.9主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数据及指标
备注
一
主要数据
1
项目总投资
万元
12000.00
1.1
建设投资
11460.00
1.2
建设期利息
480.00
1.3
流动资金
60.00
2
资金来源
2.1
贷款额度
8000.00
2.2
项目资本金
4000.00
3
贷款利率
3.1
借款年利率
%
6.0
3.2
流动资金借款年利率
0.00
4
年均营业收入
3552.78
5
年均营业税金及附加
200.97
6
年均可变成本
89.80
7
年均固定成本
764.56
8
年均经营成本
667.53
9
年均总成本
617.58
10
年均利润总额
2500.77
11
年均净利润
1543.85
12
年均息税前利润
2364.55
13
年均息税折旧摊销前利润
2712.59
14
年均所得税
506.32
二
财务评价指标
项目投资财务内部收益率（所得税前）
31.30
项目投资财务内部收益率（所得税后）
24.56
项目投资财务净现值
（所得税前）（ic=8%）
17030.48
（所得税后）（ic=8%）
11639.77
项目投资回收期（所得税前）（年）
年
4.62
含建设期
项目投资回收期（所得税后）（年）
5.37
资本金财务内部收益率
34.55
总投资收益率
35.27
项目资本金净利润率
72.03
盈亏平衡点
23.66
按生产能力利用率
1.2可行性研究报告编制依据
（1）国家发展改革委发布的《投资项目可行性研究指南》；
（2）国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《农副产品批发市场建设标准》；
（4）《国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产品市场建设的实施意见》；
（5）《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发〔2005〕1号）；
（6）《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）；
（7）《商务部办公厅关于2013年加强农产品流通和农村市场体系建设工作的通知》（商办建函〔832〕号）；
（8）《关于农产品现代流通综合试点指导意见的通知》；
（9）《海南省商务厅印发<
关于促进我省鲜活农产品交易批发市场建设发展的指导意见>
的通知》；
（10）《商务部关于贯彻落实<
中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见>
的实施意见》；
（11）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》；
（12）《海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）》；
（13）《海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）》；
（14）《中共海南省委海南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见》；
（15）《临高县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（16）业主提供的相关资料。
1.3问题与建议
（1）项目建设目标明确具体，市场前景广阔。
在规划布局、功能设置及建设规模上也是适宜、合理的。
项目选址与环境相适应，建设条件能基本满足项目建设需要。
因此建议在保证标准和质量的前提下，争取加快建设速度，确保工程按时完工，以达到促进当地社会经济发展的需要。
（2）确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否建成或能否按计划工期竣工。
（3）在施工的过程中，力争地方政府从加快经济建设角度出发，配合项目业主单位，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。
（4）选择好监理单位。
监理工程师应能全面履行监理职责，做到“严格监理、热情服务、秉公办事、一丝不苟”的监理原则实施监理。
2项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家背景
我国是鲜活农产品生产和消费大国,改革开放以来,我国农产品批发市场蓬勃兴起和快速发展。
随着国民经济从高度集中的计划经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推进，农产品批发市场在促进产销衔接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。
在市场经济条件下,我国农产品批发市场在整个农产品流通体系中处于中心地位，是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流的综合交易中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。
在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流通格局的形成,以及在引导农民调整农业结构、实现增产增收和保障城镇居民的“菜篮子”、“米袋子”供应等方面,我国农产品批发市场发挥着不可替代的重要作用。
早在2003年国家就发布了《国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产品市场建设的实施意见》，明确指出以水果、蔬菜、水产品、畜禽为主的鲜活类农产品市场为国家重点扶持发展的农产品市场主要对象之一；
《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）指出，要以加强产销衔接为重点，加强鲜活农产品流通基础设施建设，创新鲜活农产品流通模式，提高流通组织化程度，完善流通链条和市场布局，进一步减少流通环节，降低流通成本，建立完善高效、畅通、安全、有序的鲜活农产品流通体系，保障鲜活农产品市场供应和价格稳定；
2013年中央一号文件《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中提出要“提高农产品流通效率，统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地、优势农产品产地市场建设。
加强粮油仓储物流设施建设，发展农产品冷冻贮藏、分级包装、电子结算”；
《商务部关于贯彻落实<
的实施意见》中提出要“加强农产品批发市场建设”，其中要求“重点加强集散地批发市场建设，支持市场实行电子结算，不断完善市场功能，提升市场交易信息服务能力”。
2.1.2海南省背景
海南省农产品资源丰富,是全国冬季瓜菜和热带水果的重要产地,又是我国海洋面积最大的省份，是唯一的省级“无规定动物疫病示范区”，随着国际旅游岛建设的深入发展，输入性的消费需求也明显扩大，这为农产品批发市场的发展提供了坚实的物质基础和提出了新的要求。
近年来海南省鲜活农产品市场体系建设得到了较快发展,但鲜活农产品市场体系的发育仍处在初级阶段,还存在诸多不足。
为促进海南省鲜活农产品交易批发市场的建设发展，海南省商务厅发布《关于促进我省鲜活农产品交易批发市场建设发展的指导意见》，分析了海南省农产品交易批发市场的发展现状，指出要形成既有大型区域性批发市场，又有市县中小型批发交易市场，与海南省消费量和消费分布基本匹配，大中小市场相互衔接，综合性和专业性市场相互补充的合理的市场格局；
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010―2020）》中提出“要加快琼北大型农产品批发中心、农产品贮藏保鲜和冷链物流体系建设”；
《海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）》中提出“要集中力量抓好农产品信息、批发、集散、冷藏、包装、检测一体化的大型热带农产品物流中心建设。
支持实施农产品批发市场升级改造工程，完成12个区域性标准化农产品批发市场升级改造任务”。
2.1.3临高县政策背景
临高县位于海南岛西北部，属热带季风型气候，全年气温高，阳光充足。
年平均气温23.5℃气温最低的1月份，月平均气温16.9℃，极端低温为2.7℃;
月平均气温大于或等于10℃的年积温为8562℃;
年降雨量1580-1800毫米。
夏季时间长，冬季时间短、终年无霜。
临高县是海南省典型的农业大县之一，全县土地面积195万亩，耕地面积80万亩，其中水（旱）田18万亩。
全县水利设施完善，水资源充足，主产粮食、水稻制种、香蕉、瓜菜、糖蔗、橡胶等，水稻制种3万亩，香蕉4万亩，其它热带水果5万亩，橡胶9万亩，甘蔗15万亩。
全县总人口42万人，其中农业人口30万人，占总人口的71%，劳动力18万人。
临高，是海南的渔业重镇。
这里拥有优质的岸线资源和坚实的渔业发展基础，有全国规模最大的网箱养殖基地，渔业产量连续十四年位居全省第一。
绵延114.4公里的海岸线上，众多的优良港口点缀其间，布局合理、配套齐全、设施完善。
金牌港经济开发区是海南省五大省级开发区之一，港口可建造35万吨级超级泊位和深水泊位群，具有发展港口经济和临港工业得天独厚的优越条件。
如何做大富民海洋渔业经济，实现渔业产业升级提升竞争力？
依托良好的渔业产业基础，加速渔业产业结构升级，加快木质渔船建造向钢质渔船建造、近海生产向远洋生产、捕捞独大向捕养并举、外地分散交易向本县集中交易、初级产品向深加工产品转变，提高渔业产业化水平。
目前，临高海洋捕捞业在GDP占比高达50%，成为县经济发展的重要产业支撑。
积极实施“远洋耕海、近海牧渔”工程，引导渔业合作社组织大吨位捕捞船队，大力开发西、中、南沙新渔场，提高了外海捕捞效益。
此外，临高县大力发展海淡水养殖，目前，海水底播养殖已达到3.3万亩，罗非鱼养殖达到2.6万亩。
三是力争到2016年底深水网箱养殖达到8000口，底播养殖达到5万亩，成为临高渔业“新名片”，也是亚洲最大的深水网箱养殖基地。
据了解，临高县正着手规划建设以黄龙中心渔港为核心的渔港群，加快建设北部湾渔业产业园，培育和创建交易方便的海产品集散市场和虚拟市场，延伸发展港口物流业，打造面向南海渔业资源开发服务的综合保障基地和渔业物流中心。
加快发展渔产品加工业，精心培育集养殖、加工、销售为一体的渔业产业化龙头企业，做大做强海洋渔业。
随着临高农业、渔业的不断发展，输出性的消费需求也明显扩大，这为农产品批发市场的发展提供了坚实的物质基础和提出了新的要求。
虽然临高农产品市场体系建设得到了一定的改善,但农产品市场体系的发育仍然还存在基础设施薄弱,与现代流通业态对接的配套设施建设滞后、经营管理粗放、市场秩序比较混乱、流通主体组织化程度低、营销规模小、效率低等诸多不足。
为此，临高县政府非常重视农副产品综合交易中心的发展，《临高县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出要加快物流信息平台建设，推动资源整合，开展区域合作，形成方便、快捷、安全的综合物流体系，建设农、渔产品产地和销地批发市场；
建设规模农渔业仓储基地、冷链系统；
建立购销合作和进驻大型超市机制；
建设农渔产品供求信息平台，开展农超对接、订单农业，拓宽销售渠道，提高市场占有率。
2014年临高县农村工作会议指出：
2014年临高要围绕抓好特色、规模、品牌、效益四个环节，加快热带现代农、渔业基地建设；
强化农业支持保护制度和健全农业社会化服务体系，提升热带特色农业市场竞争力；
加快构建热带特色现代农业体系，着力提升农、渔业产业化和农、渔业产品质量安全水平”。
综上，随着我国现代化进程的加快，现有的农副产品流通体系已经不能完全满足日益增长的消费需求，国家、部委、省市政府都很关心农副产品流通体系建设，颁布了一系列文件支持农副产品综合交易中心项目的建设，本项目具有良好的政策背景。
2.1.4临高县行政区划与社会经济发展现状
临高位于海南西北部，距省会海口市56公里，东邻澄迈县，西南与儋州市接壤，北濒琼州海峡。
全境东西宽34公里,南北长47公里,陆地面积1334平方公里。
人口51万人。
辖11个镇、18个居委会、157个村委会、784个自然村，境内有2个国有农场。
县政府驻地临城镇。
环岛西线高速公路和粤海铁路西环线贯穿境内，交通便捷。
2014年临高县完成GDP139.9亿元，增长8.6%，增速排在全省第四位；
县本级的财政收入11.5亿元；
固定资产投资68.23亿元，增长37.5%，增速在全省排名第一；
房地产销售面积36.66万平方米，增长46.6%，增速在全省排名第一。
城镇居民人均可支配收入大大缩短了和全省平均水平，达20718元，增长9.8%；
农村居民人均可支配收入8833元，增长12.8%。
临高县委县政府投入巨资，完成了马袅湾、金牌港、临高角、渔业产业园区、澜江新城、10个镇等重点区域总规和36个控制性详规编制，着力构建“伞”状形的城市空间布局和“一线两区五大板块”的经济发展功能布局。
“一线”就是以西线高速公路为界线，“两区”是指南部现代生态农业经济区、北部产业经济区，“五大板块”即马袅湾国际休闲社区、金牌临港工业园区、临高角滨海旅游度假区、新盈调楼渔业产业园区和县城主城区。
临高抓住机遇，乘势作为，力争尽快形成南部地区发展现代热带高效农业、北部沿海地区发展海洋渔业和旅游业、县城发展现代服务业、金牌港经济开发区发展新型工业的产业格局。
在发展工业上，依托临高金牌港经济开发区，打造游艇制造和船舶制造基地;
加快金牌港经济开发区总体规划和产业规划调整，发展房车制造、珠宝饰品制造、体育旅游用品制造和高新技术产业，做大做强金牌港经济开发区;
规划建设以新盈、武莲、黄龙渔港为核心的北部湾渔业产业园，做大做强海洋产业，打造经济圈内的海产品加工基地。
在仓储物流业上，科学制定全县物流业发展规划，推进金牌港经济开发区物流园建设，积极培育、引进现代物流企业，加快构建公路、铁路、水运一体化的现代物流体系。
在农副产品供应加工上，依托我县农副产品资源丰富的优势，打造省会经济圈的“米袋子”、“菜篮子”，建立农副产品和花卉苗木生产供应基地，推动城郊农业和城市园林产业的发展。
如今，临高经济社会的发展有序推进，步伐不断加快。
综上所述，临高县具有良好的经济发展势头。
在经济快速发展的背景下，能够保障项目的顺利实施。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的建设符合国家的产业政策
为应对加入WTO的挑战，全面配合中央、海南省政府实施关于《海南国际旅游岛》国家战略的经济布局，增强地方政府及企业的竞争力，通过加快农渔副产品流通设施建设，可以改变农村农渔副产品流通规模普遍过小的问题，提高流通企业的竞争力；
同时由于流通成本的降低和流通效率的提高，也可以增强农渔副产品生产企业的竞争力，扩大农渔产品出口。
建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。
符合当前和今后的市场需求，有比较广阔的发展前景。
特别是通过发展农副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。
以市场带动流通，以流通促进生产，使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。
构建以综合交易市场为中心的统一市场体系及电商模式。
市场体系是由低层次的初级批发市场（产地市场）、消费市场（零售市场）和高层次的批发市场（集散市场）组成，并按初级市场→批发市场→消费市场的顺序运转。
初级市场主要分布在产区，综合交易市场主要设置在产、销区的中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易市场为中心进行有序运转。
由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量大，集散功能强，基本上能反映市场的供求关系，其交易价格有助于调节生产。
政府可通过综合交易市场的中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，线上线下联动，掌握市场信息，对市场实行有效调控。
2.2.2项目的建设是促进农产品流通和农业结构调整的需要
生活资料市场的稳定，直接影响到社会的稳定。
项目建成后，将更好地发挥主渠道作用，通过线上线下交易方式，减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。
本项目的建设将对当地及周边区域农渔副产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为临高县的特色农产品提供交易展示的平台，形成特色经济。
通过市场机制调控，充分运用市场经济杠杆手段运营，真正起到了市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的带动作用，并收到良好的经济效益，有利于以临高县为中心，辐射周边地区，逐步形成一个有现代化水平和专业性强的中心市场，充分发挥市场主渠道的作用。
本项目为临高巨成农副产品综合交易中心建设项目，其带动和引导作用突出，可以将产销信息及时地传递给农户，指导农产品绿色生产，引导农户种养业向无公害、绿色、高效益方向发展，提高农产品竞争力。
向现代化订单农业及电商农业营销模式迈进。
2.2.3项目的建设是促进地方流通产业经济发展的需要
流通
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