新疆2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：征收与征用的异同试题.doc

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新疆2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：

征收与征用的异同试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A：

50％

B：

60％

C：

70％

D：

80％

E：

借款合同

2、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

估价时点原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区

4、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

A：

政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业

B：

房地产开发商与选聘新的物业服务企业

C：

业主大会选聘新的物业服务企业

D：

业主委员会与选聘新的物业服务企业

E：

执行层的组织协调

5、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素

B．1

C．2

D．3

E．权重估价对象可比实例

F．0.510090

G．0.310090

H．0.2100125

6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

7、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。

A．城市房地产行政主管部门

B．城市房屋拆迁管理部门

C．城市规划行政主管部门

D．城市建设行政主管部门

8、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323

B．275

C．273

D．258

9、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。

A：

业主

B：

银行

C：

市、县房地产行政主管部门

D：

市、县财政部门

E：

执行层的组织协调

10、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

A：

类似房地产的客观

B：

类似房地产的实际

C：

类似房地产的最高

D：

类似房地产的最低

E：

工业用地的监测点评估价格

11、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】

A：

市场价值

B：

清算价值

C：

快速变现价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

12、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。

A．10

B．15

C．20

D．30

13、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。

A：

普通会计准则

B：

特殊会计准则

C：

基本会计准则

D：

具体会计准则

E：

执行层的组织协调

14、下列关于预算线，说法不正确的是。

A：

假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线

B：

消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线

C：

在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线

D：

在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线

E：

执行层的组织协调

15、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年

B．1998年上半年

C．1998年下半年

D．1999年

16、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

A：

93.75

B：

115

C：

293.75

D：

315

E：

工业用地的监测点评估价格

17、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。

A．资产市场

B．资本市场

C．信托市场

D．证券市场

18、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

A：

市场比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

长期趋势法

E：

工业用地的监测点评估价格

19、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是__。

A．增加建筑密度

B．降低层高

C．增加建筑长度

D．增加建筑层数

20、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。

A：

增加项目

B：

扣除项目

C：

排除项目

D：

剩余项目

E：

执行层的组织协调

21、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格

22、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为（）元。

A．200

B．1200

C．1210

D．210

23、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%

24、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。

A．《协议出让国有土地使用权的规定》

B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》

C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

D．《城市房地产管理法》

25、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。

A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同

B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料

C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作

D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064

2、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。

A．基准收益率

B．目标收益率

C．出租率或空置率

D．毛租金收入比率

E．运营成本

3、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。

A．有效面积系数

B．权益投资比率

C．资本化率

D．建筑容积率

E．运营成本

4、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：

直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

5、下列关于质权特征的表述中，错误的是。

（2007年试题）

A：

质权是一种担保物权

B：

质权的标的物只能是不动产权利

C：

质权需转移质物的占有

D：

质权是就质物优先受偿的权利

E：

执行层的组织协调

6、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元（㎡·年），则其面临。

A：

市场供求风险

B：

周期风险

C：

变现风险

D：

通货膨胀风险

E：

借款合同

7、直接资本化法的优点不包括。

A：

不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：

不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：

资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

8、转换用途的条件是：

预计转换用途所带来的房地产价值的增加额__转换用途所需的费用。

A．小于

B．大于

C．等于

D．小于或等于

9、某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为万元。

A：

2.48

B：

7.13

C：

13.50

D：

31.00

E：

执行层的组织协调

10、最适合用市场法估价的是（）。

A．用做生产的房地产

B．可销售的房地产

C．出租或营业的房地产

D．仅适用于自用的房地产

11、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。

A：

相互关联

B：

相互排斥

C：

相互独立

D：

相互制约

E：

借款合同

12、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。

A．所得税

B．房地产抵押贷款还本付息额

C．改扩建费

D．房屋火灾保险费

E．会计上的折旧额

13、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。

若改为直接比较判定，将出现__的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

14、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。

A．收益递增递减原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．预期原理

E．适合原理

15、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A：

物业共用设备设施的运行、维护和管理

B：

环境卫生、绿化管理服务

C：

业主自用部位的维护与管理

D：

物业档案资料的管理

E：

物业装饰装修管理服务

16、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A：

产品的成本状况

B：

商品的替代品数目和可替代程度

C：

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

D：

商品本身用途的多样性

E：

商品本身用途的单一性

17、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有。

A：

故障树分析法

B：

期望值法

C：

盈亏平衡法

D：

解析法

E：

蒙特卡洛模拟法