地价评估实习报告文档格式.docx
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芙蓉中路二段北起芙蓉广场，南至侯家塘立交桥，中间与解放路、人民路、城南路交叉，是长沙市城区南北主干道芙蓉路的重要组成部分。
全长2.4公里，双向八车道，道路两侧另设有非机动车道和人行道。
经过的公交线路主要有105、115、150、159路等。
芙蓉中路三段北起劳动路口，中间与南湖路、黄土岭路相交，并至神龙大酒店路段也为我们的调查路段。
此路段中劳动路口至黄土岭路口路段是侯家塘商圈的主要路段之一，整体商业氛围成熟，经营状况良好。
西侧物业面积普遍大于东侧，多为3-6F多层建筑，土地开发强度不够，土地价值未实现最大化，与芙蓉路作为长沙CBD城市经济带的规划不符，这也是其可以发展的空间。
劳动路口至黄土岭路口路段，主要业态为服饰。
西侧侯家塘附近服饰均为休闲服饰，主要消费人群为流动人群；
东侧国防科大沿线服饰主要为军工被服，消费人群以国防科大师生为主。
劳动路口至黄土岭路口路段西侧物业面积较大，物业形象较好，多为品牌商家；
东侧物业一般，但面积较小；
东西两侧租金水平相近.。
二、实习目的与任务
通过本次实习，了解和掌握城镇基准地价（路线价）评估外业调查及资料分析整理的理论、方法和手段，理论联系实际，强化课堂知识，掌握独立从事地价评估的能力以及撰写评估报告的能力。
三、制定基准地价的评估方案的依据
根据地价评估上课所学理论知识，课外阅读查询相关文献资料，及老师所给的实习报告书，网上资源的利用等。
（二）本组工作组织与分工
本组成员共3人，协调分工合作佳，包括样点地价的调查，数据的处理，及报告的撰写，我们都是共同完成，并且让每个组员都掌握整个流程，掌握城镇基准地价（路线价）评估外业调查及资料分析整理的理论、方法和手段，切实掌握基准地价的内涵，为以后更好地从事相关工作打好基础。
（三）基准地价评估方法及过程
一、样点的调查
我组采用的是实地走访的调查方法，遵从原始数据来源于实际。
在实际调查中我们也遇到了不少问题，让我们在调查中不能完全按照原计划及理论上的安排。
总的来看，我们出现了如下的问题：
（1）由于有些商家比较保守，导致我们有些关键位置或是标志性的建筑没法调查出来。
导致样点不具有一定的广泛性及代表性。
（2）由于本条街汇集了众多高档商务楼宇、星级酒店、金融机构等，使得我们的样点调查也无法保证均匀分布。
（3）由于有些老板存在随便敷衍的问题，使得我们的所调查的样点数据真实性上也存在一定的偏差，大多老板都较保守，报租金时存在一定的虚报情况，有意抬高些租金。
（4）在实际调查中我们发现街的东西两面商场分布也不均匀，西面集中了众多高档商务楼宇、星级酒店、金融机构不利于询问租金，东面较多小商场较好问地价，这也直接导致了我们的样点在空间分布上极不均匀。
（5）样点调查表的编号我们采用的为从北——南的顺序进行的
样点调查表见附表
样点分布图见附图
二、样点地价的计算过程
对于基准地价评估我们采用的是线状基准地价——路线价估价法：
1、基准地价（路线价）内涵的确定
长沙市商业用地基准地价内涵
使用年期
容积率
内涵深度
估价期日
40
2.0
20
2010.11.1
2、样点地价计算
1）测算方法——收益还原法的基本原理
⏹就是把铺面租金构成因素中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价的方法。
其计算公式是：
⏹房地纯收益=房地租金（房地总收益）-维修费-折旧费-管理费-保险费-税金
⏹房屋纯收益=房屋现值×
房屋还原利率
⏹土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
2）有关参数的取值
①还原利率
土地还原利率：
9%
建筑物还原利率：
11%
②房屋重置价格
房屋结构
重置价格（元/m2）
耐用年限（年）
残值率（%）
钢混
980
70
砖混
720
50
2
其他参数：
类别
参数取值
折旧费
重置价×
（1-残值率）/耐用年限
维修费
2%
房屋现值
重置价一年折旧费×
已使用年数，
或房屋重置价×
房屋成新度
管理费
年租金×
3%
保险费
2‰
税金
17.4%
年利率
2.53%
3）样点地价的具体计算过程：
根据样点地价调查表的数据，逐一计算每个样点的地价，计算过程如下：
1、样点房地纯收益的计算：
样点年租金=样点月租金*12
押金利息=押金*年利率（此处由于未给押金收益率，用年利率近似代替）
维修费，折旧费，管理费，保险费，税金按上述其他参数表计算。
然后用如下公式计算房地纯收益：
房地纯收益=房地租金（房地总收益）-维修费-折旧费-管理费-保险费-税金
2、房屋纯收益的计算
根据实际调查时判断的房屋结构，并根据如上房屋重置价格表，计算房屋重置价格：
如：
钢混结构房屋现值=980*成新度
砖混结构房屋现值=720*成新度
房屋纯收益=房屋现值×
3、样点土地纯收益的计算
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
4、样点地价的还原及年期修正
将样点地价还原并将无限年期修正为40年：
公式为样点地价=土地纯收益/9%*[1-1/（1+9%）^40]
三、样点地价的修正
1）使用年期修正
因为在上述计算时，我们统一将样点地价修正为使用年期为40年的地价，故此处无需修正。
2）交易时间修正
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
地价指数
139
148
158
166
176
189
根据实际调查数据的初始出租年期对应的地价指数,按如下的公式计算交易时间修正系数：
Vi=189/Qi
Vi——样点计算交易时间修正系数
Qi——样点交易地价指数
3）容积率修正
1.0
3.0
4.0
修正系数
0.753
1.000
1.145
1.247
根据实际调查数据的容积率，并按如下的公式计算容积率修正系数：
Vi=1.000/Ki
Vi——样点容积率修正系数
Ki——上表样点修正系数
4）土地深度修正
此处我们用的是哈柏法则计算土地深度修正系数：
其原理是土地的价值与其深度的平方根成正比，所以有：
样点累积深度百分比=（样点土地深度/标准深度）^0.5
因为此处我们用的是计算平均地价的修正，故此处应该用平均深度百分比：
样点平均深度百分比=样点累积深度百分比/样点土地深度/标准深度=（标准深度/样点深度）^0.5
5）样点修正地价的计算
修正地价=样点地价*交易时间修正系数*样点容积率修正系数*样点平均深度百分比
四、样点地价检验
1）总体同一性检验（略）
2）总体分布类型检验
具体过程：
判断总体分布类型是否为正态分布：
卡方检验法：
①数据分组。
根据样点地价数值的范围划分为
数据分组：
k=1.87*（N-1）^2/5=9
求组距：
（Xmax-Xmin）/K=25124.14121
②求样点落在各组的频数ni（如下表）
③求理论概率（如下表）
④计算统计量X2=
（如下表）
⑤由X2分布表，查临界值X2（k-r-1,0.05），
⑥判断：
若X2≤X2k-r-1,0.05，则抽样总体为正态分布；
若X2>
X2k-r-1,0.05，则抽样总体为非正态分布。
样点地价分布检验表：
组号
区间
fi
pi
npi
1
9216.3—34340.5
32
0.2045
10.4300
44.6082
34340.5—59464.6
13
0.2427
12.3768
0.0314
3
59464.6-84588.7
0.1920
9.7930
7.8951
4
84588.7-109712.9
0.1047
5.3395
0.3361
5
109712.9-134837.0
0.0391
1.9941
6
134837.0-159961.2
0.0104
0.5304
4.0719
7
159961.2-185085.3
0.0018
0.0918
8
185085.3-210209.4
0.0002
0.0102
9
210209.4-235333.6
0.0000
/
检验结果：
计算值
分布
卡方值
59.038796555
非正态分布
（3）精度检验
由
（2）知，样点分布为非正态分布，故用均值——方差法检验：
①将地价按由小到大的顺序排列，得数列Xn
X1≤X2≤……≤Xn
②计算样本的均值和标准差S（具体如下表）；
③确定剔除的标准：
均值+/-2*S;
如超过标准，则为需剔除的异常值（具体如下表）；
④重新计算样本的均值和S，按同样方法剔除异常值，直到所有样本都在规定的精度范围内。
（具体如下表）
样点地价精度检验表
精度检验
样点数
均值
（x）
标准差
（s）
上限
（x+2*s）
下限
（x-2*s）
异常样点编号
剔除个数
剩余样点数
第一轮
51
12875.12
8537.81
-37682.384
124953.564
13.14.15
48
第二轮
35562.71
22377.73
-9192.758
80318.177
10.11.19.29
44
第三轮
30262.89
14185.15
1892.586
58633.193
25
43
第四轮
29115.77
12113.30
4889.176
53342.363
18.33
41
第五轮
27825.80
10833.14
6159.514
49492.081
24.23
39
第六轮
26677.71
9786.74
7104.227
46251.199
12
38
第七轮
26122.50
9274.80
7572.906
44672.093
17.37
36
第八轮
25070.14
8324.28
8421.586
41718.70
五、用样点地价评估区域地价
我们选用的是算术平均值作为该区域（级别）的基准地价。
即由上述四的结果可知剔除后的样点地价，并对剔除后的样点地价计算其算术平均值，该平均值即为该区段的路线价25070.1元/m2。
（四）成果分析
由上述的样点地价计算及修正，以及样点地价的检验后，可得如下样点地价分布图：
（经过剔除后，我们得到36个样点分别为1,2,3,4,5,6,7,8,9,16,20,21,22,26,27,28,30,31,32,34,35,36,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,我们对其进行重新编号为1～36号点，画图如上。
）
分析如下：
1、总体分析
1）从总体来看，该街道的样点为从北——南，从五一大道（芙蓉广场）——黄土岭路（神龙大酒店），大致以劳动西路附近为界，地价呈高——低的两级梯段的现象，这主要是因为受五一大道等其它旁街的影响，五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最多的火车站和湘江沿江风光带。
商业氛围浓厚，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。
而后面距五一商业圈较远，交通区位，商贸繁华程度等都稍逊于前一梯段。
2）另外在调查过程中我们发现离五一大道这边的样点房屋大多为钢混结构，而在中后间路段的样点房屋大多为砖混结构。
3）调查过程中，也发现受交通因素的影响，在解放路，人民路，城南西路，劳动西路等与芙蓉中路的交叉处地段商贸繁华，高楼林立，建设绝大部分为大型钢混结构，故其地价偏高。
2、分段分析
1）五一大道——解放路：
该路由于东西两面街的门面分布不均匀，导致我们调查时样点大多分布在东面，即使这样，这些样点仍然代表了该地段的较高的地价特点（见图1～9号样点）;
2）解放路——人民路：
汇集了众多高档商务楼宇、星级酒店、金融机构，给我们调查带来了许多困难，虽然我们没有采集到样点，但根据条件相近的其它地段可以推断该地段地价。
3）人民路——城南路：
该地段企事业单位较多，给我们调查带来了一定难度，并且由如下剔除前样点地价图可以看出，该地段由于我们采样时样点不具有代表性，在精度检验时大多被剔除，但根据实际情况，可以根据芙蓉中路其他路段的情况推断出该地段应为芙蓉中路的地价总体走向的波谷。
4）地南路——劳动西路：
该地段较长，为我们采集样点的主要区域，由上述剔除后样点地价图可得该段地价总体较高，最主要是受贺龙体育馆及其它如金源，天玺等星级酒店的影响。
5）劳动西路——神龙大酒店：
该地段离五一大道较远，受五一商业圈的影响较小，主要以市政，文化教育功能为主，另外，国防科大处于该段，其附近房屋年代较久远，店面出租面积也较小，也使得该地段房屋地价相对前面路段较低，处于地价低梯段区。
（五）总结
通过本次实习，我们基本了解了城镇基准地价（路线价）评估外业调查及资料分析整理的理论、方法和手段，切实掌握基准地价的内涵，并且得出了芙蓉中路（五一大道——神龙大酒店）地价的基准地价，其内涵是指长沙市芙蓉中路现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地（2010年最高年期土地使用权为40年的商业用地）的平均地价。
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