投资房产成本计算Word文档格式.docx

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500,000

贷款利息率

11年7月7日基准利率

贷款年限

25

还款期数

300

总利息

月还款

10,000

成本（本金+利息）

4,000,000

（为方便起见，数据与实际计算稍有偏差，其中，实际利息为1,498,084.实际月还款9,993.61元。

）

这就是大家比较熟悉的一个计算，250万的房产，购买成本是400万。

2. 

机会成本：

机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。

那么，购买买房产的机会成本是什么呢？

就是你为了购买房产而放弃的另外一些东西的最大价值

这个概念说起来容易，但是要真正算清楚恐怕不容易.比如说，我买房子花了400万，如果这400万用在买彩票上可能能中1个亿，那么我的机会成本就是1个亿吗？

这个思路是对了，但是这个估价有点儿离谱，谁都知道400万投到彩票里中不了1个亿是大概率事件。

那么，如何计算购买房产的机会成本呢？

我选取了最靠谱的一种投资方式，银行存款。

把投资于房产的钱存在银行里，看看能收入多少利息，这个利息就是投资房产的机会成本了。

那么我们来详细计算一下，

我们有个原则，计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位，意思是，上述买房子总共花了400万，我去算400万存在银行里能收多少利息作为机会成本就是错的。

这没有保证投资者处于与本来投资同样的地位。

投资者本来的地位是首付100万，出去，然后每个月还款1万块，共还25年，300期。

所以我们用利息计算机会成本应该是这样的：

100万先存在银行里，然后每个月存1万块。

这样投资者就处于同样的地位了。

我们先来计算这100万的利息。

（所有使用的利息计算均按照现行的年利息3.5%的一年期定期存款利息率）

存款投资

1年期存款

原始资本

年利息率

3.50%

年限

复利本息

2,363,245

单利本息

1,875,000

单利年利息

35,000

单利利息

875,000

拿出EXEL表格，我们很快得出了上边这些数据。

大家看到了，我这里分别用复利和单利来进行计算的。

用复利计算的25年后总利息收入是1,363,245.用单利计算的25年总利息是875,000元。

我选取单利利息，875,000元的单利利息来计算这100万的机会成本，为什么呢？

还是因为前边提到的，计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位。

投资者本来的投资是100万作为首付购买了房产。

买了房子就有地方住了，而要算这100万的机会成本，我必须先保证投资者能住在跟购买的房产同等条件的房子里。

那就有租金的支出。

250万的房子租金多少钱呢？

我按照上海的水平，粗略估计为每月3,000块，（这基本符合内环边缘区域的简单装修的房产租金水平）

这每月3,000，每年36,000块的租金从哪里来呢？

就从上边这100万的每年的单利利息里来，100万，年息3.5%，一年35,000块。

我估计你每年提前1年预付房租，差1000块应该问题不大。

这35，000块存银行里一年有1225的利息呢。

算到这里，这100万就这么着了，1年期存在银行里，每年年底收到利息35,000块交给房东。

25年后手里还是拿着100万。

那另一部分的机会成本，也就是购买房子，每个月1万块的月供的机会成本呢？

很容易计算，每个月拿1万块存到银行里存1年期的，25年如一日这么存下去。

到25年后，看看手上有多少钱，就行了。

比如第一期，1万块，存到银行里，25年后变成多少了？

这里我们可是用复利计算了，因为投资者已经处于完全同样的地位了。

一期存款

23,632

这就是第一期1万块，也就是买房子的时候第一个月还按揭的那1万块，如果存在银行里利滚利25年，到最后你手里拿着23,632块钱。

那么第二期呢，第二个月你还按揭的那1万块，到最后（差1个月25年）变成多少呢？

我用了按比率分配的假设。

也就是说，这1万块，你存在银行里利滚利25年后，能收23,632块，现在差一个月，那么就算你一共存了25-1/12年，这是现在银行里发售理财产品常用的一个数学计算，你的年化收益率是3.5%，那么11个月收益就是本金×

3.5%X（11/12）.

24.92

期末复利资本

23,564.80

这样就算出来，你的第二期1万块到期末能收到23,564.80。

以此类推，直到倒数第二期，也就是第299期，你把1万块存到了银行，存1年，实际上差1个月就到了我们要结帐的时候了。

这一万块收到的本息是10,0008×

（1+3.5%）X1/12=10,028.71（当然你懂的，你到时候不会收到这个钱，你必须要等再过11个月拿到1年的利息，这个数字只用来算清楚我们结帐时候你的资产）

好，这样，一共300期，

10,000X（1+3.5%）25+10,000X（1+3.5%）25-1/12+…+10,000X（1+3.5%）25-299/12+10,000x（1+3.5%）25-300/12

=10,000X（1.03525+1.03524.92+……+1.0350.08+1.0350）

=4,700,690

为了更明白一些，我再解释一下，这每一期的数字。

第一期10,000块的25年后复利本息是：

10,000X（1+3.5%）25,这个应该容易看懂，10,000块25年的复利嘛，

第二期10,000块的25年减一个月的复利本息是10,000X（1+3.5%）25-1/12这个前边表述过了，差1个月25年，所以是25-1/12=24.92年。

以此类推，到最后一期10,000x（1+3.5%）25-300/12，10,000拿在手里，正好到了我们要结帐的时候了，所以一分利息没有，还是10,000块。

好了，这样，我们算清楚了，每个月在银行里存1万块，25年后，

你的手上将拿着4,700,690元。

这其中有你的

本金10,000X300=3,000,000元。

利息收入是：

1,700,690元。

这就是你按照前述的购买方式来购买房产的机会成本。

这样我们算清楚了你购买这套价格2,500,000房产的

总成本=首付本金+按揭本金+按揭利息+机会成本

=1,000,000+1,500,000+1,500,000+1,700,690

=5,700,690元

所以，如果25年后，这套房产价格超过了5,700,690元，你将盈利，如果没有达到，你是亏损的。

这就是今天这道简单的数学题。

有几点地方我需要补充说明一下，

我们仅从投资的角度来考察购买房产的行为。

这个角度个的含义是，同样一套房子，人们买下来住进去，和租下来住进去，没有任何区别。

这让才能够做到“计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位”

如果投资者更喜欢住在自己买下的房子里，那就无法实现“同样的地位”。

因为无法计算投资者“喜欢住在自己买下的房子里”这个需求的价值。

比如，有的人说，我宁肯住在远离市区，上班路上要1个小时的公交+地铁的自己买的房子里，也不要住在每天可以步行10分钟上班的租住房子里。

还有很多人说我宁肯住在自己购买的50平方的老公房里也不要住在租住的100平方的新房子里，，

这个“追求住在自己买下的房子里”的偏好的价值是很难衡量的。

所以，为了简化计算，我把人们的这个偏好排除在外，假设，对于同样一套房子，不管是租住，还是购买的，人不感到有任何差别。

这个假设其实是不够客观的，因为我知道，很多人有住在自购房的偏好。

但是我今天宁肯忽略这一点，因为我要做的是计算出“购买房产的机会成本”。

我必须忽略一些个体的特殊需求。

我们只算现金价值，或者叫物质价值，不计算任何非物质价值。

也就是我们今天只谈钱，不谈感情。

我们计算的是以银行存款为机会成本的房产投资成本。

如果我们要谈点儿钱之外的东西，那就复杂了，变的无法计算，比如说机会成本的定义“为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值”这个购买房子要放弃的另外一些东西的最大价值该如何算？

比如为了在城里买楼房而卖掉了农村老家里的一栋老瓦房。

如何计算卖掉的这栋农村老家里的一栋老瓦房的“钱”之外的价值？

可能你现在觉得他也就是值那3-5万块人民币，但是25年后可就不一定了，那时候你可能哭着喊着骂自己为了3-5万块钱卖掉了自己童年唯一的记忆，那个唯一出现在你梦里的地方，，，

我们今天不说这些，因为这些不容易计算，

3. 

我们用最理想化的模型来进行计算。

比如上边我们提到的月供1万块的按揭。

大家会说，我买了房子后，这1万块每个月必须还给银行。

如果我没有买房子，估计做不到按照你说的，每个月存到银行里去生利息，很有可能各种各样的方式花掉了。

不错，这个是非常有可能的，但是，1万块花掉了，不是扔掉了，是消费了，玩乐了，变成圣诞节的红酒，希腊的假期，或者女朋友香港的疯狂购物了。

消费掉的钱不是扔掉了，它们实现了自己的价值，那消费的价值如何计算呢？

又回到了前边的问题了，很难计算。

你的女朋友一年只能买10件新衣服和能买100件新衣服的差别是什么？

是多了90件衣服吗？

是留住了几年的青春？

或者是在她的朋友圈子里被羡慕的眼光环绕了25年？

这都是无法计算的，

所以我们宁肯把人当成经典经济学说里提到的“理性人”，像机器一样的理性人，1万块儿要么还按揭，要么存到银行里去的理性人，，

这个理性人，要做的是，在投资一套价格250万的房子时相信25年后价格超过570万才会出手买入，不然，他不会购买，而宁肯把钱存在银行。

附：

25年每月存款1万块的复利计算：

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

10,000X（1+3.5%）25+10,000X（1+3.5%）24.92+………+10,000X（1+3.5%）0.08+10,000x（1+3.5%）0

=

10,000X（1.03525+1.03524.92+……+1.0350.08+1.0350）

这是一个等比数列求和的问题

（符合An=An-1*Q的数列被称为等比数列）

这里的An=10,000*（1+3.5%）25

A1=10,000X（1+3.5%）25-300/12=10,000

套用等比数列通式,

Q=（1+3.5%）1/12

n=300

A1=10,000

An=A1*Q300-1

套用等比数列求和公式

SN=（A1-An*Q）/1-Q

总和等于

（10，000-10，000*（1+3.5%）25）/1-（1+3.5%）1/12

10，000*（1+3.5%）25=23，632，

（1+3.5%）1/12=1.0029

=（10，000-23，632）/1-1.0029

=-13，632/-0.0029

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++