广东省2016年房地产估价师《相关知识》：保留价规则考试试卷.doc
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广东省2016年房地产估价师《相关知识》：
保留价规则考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，自用的地下建筑，凡工业用途房产，以房屋原价的作为房产税应税房产原值。
A：
40％～50％
B：
50％～60％
C：
60％～70％
D：
70％～80％
E：
执行层的组织协调
3、一般中长期贷款都选用__。
A．名义利率
B．实际利率
C．固定利率
D．浮动利率
4、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。
A：
3．6％
B：
4％
C：
36％
D：
40％
E：
执行层的组织协调
5、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。
A：
147万元
B：
148万元
C：
149万元
D：
150万元
E：
工业用地的监测点评估价格
6、物业管理实施原则是。
A：
业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
B：
业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
C：
业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
D：
业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
E：
执行层的组织协调
7、房地产泡沫形成的促成因素是__。
A．土地的有限性
B．土地的稀缺性
C．投机需求膨胀
D．金融机构支持
8、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
9、以下不属于物业管理委托方的是__
A．房地产开发企业
B．公房出售单位
C．施工企业
D．业主大会
10、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A：
边际产值
B：
边际产量
C：
边际收益
D：
边际收益产量
E：
执行层的组织协调
11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
12、收益法适用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
13、房地产市场的运行环境中，__涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
14、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。
那么，这一项目的征收土地应由批准。
A：
国务院
B：
w省人民政府
C：
A市人民政府
D：
B县人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。
A：
抵押人无权优先受偿
B：
抵押人有权对全部房地产优先受偿
C：
抵押权人有权优先受偿
D：
抵押权人无权优先受偿
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。
．
A：
37
B：
40
C：
60
D：
63
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
A．3551.29
B．2283.84
C．3124.15
D．2187.65
18、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
19、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。
A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
20、我国规范住房置业担保公司的组织法是__。
A．公司法
B．民法通则
C．合同法
D．住房置业担保管理试行办法
21、__的理论依据是生产费用价值论。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发未
22、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
23、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．详细规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
24、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。
A：
劳动的成本
B：
劳动的边际收益
C：
劳动的边际收益产量
D：
劳动的边际生产力
E：
执行层的组织协调
25、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：
房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：
房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：
房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：
房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12%
B．32%
C．24%
D．30%
2、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。
A：
密度
B：
表观密度
C：
密实度
D：
孔隙率
E：
吸水性
3、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。
A．零售区域
B．主要区域
C．次要区域
D．边界区域
4、农用地包括。
A：
养殖水面
B：
草地
C：
耕地
D：
水利设施用地
E：
未利用地
5、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
6、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
7、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有。
A：
施工定额
B：
预算定额
C：
概算定额
D：
概算指标
E：
投资估算指标
8、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即__。
A．封面；目录
B．致委托人函；估价师声明
C．估价结果审核
D．估价技术报告及附件
E．估价结果报告
9、目前我国具有征收土地审批权的部门有。
A：
国务院
B：
国土资源部
C：
省级人民政府
D：
市级人民政府
E：
县级人民政府
10、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
11、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
12、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
13、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A：
大型商场
B：
旅游设施
C：
部队营房
D：
高速公路
E：
高尔夫球场
14、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。
A：
城镇住房制度改革
B：
城市土地使用制度改革
C：
房地产生产方式改革
D：
社会体制改革
E：
政治体制改革
15、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。
A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
16、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
A：
买卖
B：
出租
C：
抵押
D：
质押
E：
赠与
17、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。
A．房地产经纪人员
B．房地产估价师
C．房地产咨询人员
D．房地产估价员
18、假设开发法是以__为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
19、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
20、建筑平面设计常见的组合方式包括。
A：
走廊式组合
B：
套间式组合
C：
单间式组合
D：
大厅式组合
E：
整体式组合
21、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。
A．知道权利被侵害时
B．权利被侵害时
C．诉讼之日
D．法院审理时
22、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A：
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：
规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：
业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：
业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
23、下列用地
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