担保操作实务讲义Word文件下载.docx
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（四）反担保措施的初步探讨。
（五）初步合作意向的达成。
（六）引导企业申请。
三、项目咨询的步骤
（一）确认联系方式，为来访者提供一份公司简介。
（二）邀请来访者大致介绍企业状况，针对《企业咨询登记表》所要采集的内容，应询问清楚。
（三）介绍业务流程、受理及担保条件、合作机构等信息。
（四）对有申请意向且初步符合受理条件的企业介绍详细的申请程序及资料清单。
四、其他注意事项
（一）企业咨询时应实事求是，不得故意欺骗或误导企业，损害本公司声誉；
（二）企业咨询时应真诚热情，对企业的提问应及时诚恳的回答，不得故意回避或拖延。
第二节项目的申请
一、对拟申请贷款担保的企业，均须向本公司提出书面申请，并填写《担保申请表》，格式见附件一。
2、拟受理的项目，应由经办项目经理告知申请企业，企业应提交资料，并保证其真实性。
项目资料清单见附件二。
3、上述资料如需年检或发生过修订的,应提供最新的年检证明或修订文件。
已与担保公司建立担保关系的客户,如以上资料已向公司提供且在有效期内,可不要求重复提供,由调查人调阅担保档案获取有关资料。
企业提交的所有资料，必须书面承诺其真实性并加盖法人公章。
第三节项目的受理
一、初步的受理条件
（一）具有2年以上的经营业绩；
具备与申请额度相应的还款能力；
（二）技术新、有市场、信誉好的企业；
（三）符合国家或地区产业政策、发展潜力大的各种所有机制中小企业；
二、项目受理前的资料收集
（一）向企业收集的资料以资料清单为基础。
（二）由于在初审阶段，对企业具体情况尚不了解，一方面为了节省工作量，避免对不能受理的项目做了大量收集工作，另一方面也给企业一个循序渐渐的界面，早期只要求提供清单上的部分关键项目。
初审通过后，正式调研时，再要求企业提供其余的项目。
（三）实际工作中，初审受理与正式调研的界限已不明显。
如果企业配合，也可以让企业一次性提供资料清单上的全部项目，但总体上仍应把握循序渐渐、逐步深入，同时又简单明了、容易操作的原则，为后期方案做好谈判准备。
（四）应注意既要尽可能的收集申请企业的相关资料；
又要避免由于调研准备工作没做好，对企业情况摸不清而造成的多次、重复、零散的索要资料，给企业造成不专业、没条理的不良印象。
三、注意事项
（一）项目的初审不应超过2天，应及时回复企业是否受理申请；
（二）项目初审也秉着开拓创新的精神，对企业申请认真研究，不应轻率的否定一个项目。
第四节担保项目的分配和A、B角制度
一、担保项目必须有两位项目经理参与调研，分别称为A角、B角（其中A角为项目的主要负责人）。
二、项目原则上以100%计入A角考核金额和单数任务（评审会特别审批的项目除外），B角不计入考核金额和单数任务；
所有项目风险按照一定比例对A、B角进行考核，目的在于加强B角对于风险的责任分担机制。
三、项目分配原则：
始终贯彻“公平、公正、公开”的原则。
四、一般情况下，项目经理自行开发的项目，原则上应优先考虑将A角分配给开发人；
续作的老项目原则上A角不变。
五、特殊项目，各部门根据各项目经理的专业情况、从业经验等，在部门内进行调配。
第三章尽职调查
第一节概论
1、前期准备工作
（一）、调查是系统的完成信息采集、整理、甄别的过程。
对于不同的行业，往往需采取不同的考察方法。
（二）实行项目经理ab角制度，建立相互监督约束机制。
（三）、对市场进行调研前，需要先拟定调研提纲，内容包括但不限于：
调研安排、访谈对象及需了解情况、生产现场重点核查内容、财务核查的重点内容、反担保设计的沟通等。
二、非财务尽职调查的基本要求：
（一）认真核对各种证件、技术鉴定书、环保批文、质量体系文件及资产权属的证明文件原件。
需注意证件是否通过年检、是否过期；
对于需要特别认证许可的特殊行业，更需注意检查相关的许可文件。
（二）做好与企业实际控制人、董事长、总经理、财务负责人、技术负责人等的充分交流，以获得更多的信息。
（三）能够深入企业生产部门，认真观察和了解企业的开工情况、生产饱和度、流程管理、生产技艺、设备先进性及成新度、工作环境、员工士气及精神面貌等。
（四）注重多渠道调研，善于通过上下游客户、竞争对手、银行机构及网络、报纸等媒介全方位进行调研。
（五）关注宏观经济形势及行业发展状况，能够在宏观大背景下对企业进行个体的调查剖析。
（六）做到各类资料和信息的相互印证，全面分析企业，避免片面研究。
三、财务尽职调查的基本要求
（一）项目经理需要在调研过程中甄别企业财务报表的真实性，财务报表是否能反映企业真实的财务状况、经营成果、现金流量。
（二）项目经理应对企业提供的财务数据进行抽样调查，进行帐表、账账、账证、账实检查：
重点关注重要的、金额较大的、年度内变化较大的经济事项。
抽查可采取对某一科目凭证的抽查和对某月全套凭证察看相结合方式。
第二节非财务因素调查的主要内容
一、基本情况
1、企业基本概况，如经营范围、营业期限、主导产品、注册资本、股东构成、关联企业、分支机构等情况。
2、企业历史沿革，其中重点关注近三年主营业务、股权、注册资本等企业基本情况的变动及变动原因；
近三年主要业绩及大事记。
3、企业发展方向、发展战略。
4、核证企业提供材料的真实性、有效性和合法性，企业提供的资料应为最新的，关注借款主体是否年检、是否被注销、经营期限等信息；
企业实际开展的业务是否与营业执照上一致等
二、企业管理
1、管理层素质和经验。
2、管理层的关系及稳定性，包括成员是否有股权关系、家族关系等。
3、管理现状，包括了解内部结构支架、决策程序、人事管理、财务管理、对关键人员的激励机制、管理薄弱环节等。
4、企业人员状况，包括员工总数、学历结构、社保、工资发放情况。
三、产品及技术状况
1、企业产品结构，包括产品种类、产品介绍、按主要产品划分的销售利润结构表、按主要产品划分的内外销结构表等。
2、企业技术状况，包括产品技术来源、产品技术先进性、生产工艺先进性、生产设备先进性等。
3、企业对技术的重视程度，包括人员配备、研发机构设置、资金投入等。
4、企业研究与开发成果、专利及获奖情况。
5、企业技术发展前景，如新产品开发情况及其与未来技术发展趋势是否一致等。
四、行业及市场情况
1、行业情况，应包括行业发展历史及趋势，哪些行业的变化对本行业销售、盈利等影响较大，进入该行业的壁垒、政策限制等，行业市场前景分析与预测等。
2、竞争对手、竞争优劣势、行业地位等。
3、营销模式，包括：
品牌、市场定位；
销售渠道建设；
售后服务等。
4、客户情况，调查今年或去年对主要客户的销售量，占总销售额的比例，客户基本情况及近期的变化情况。
5、销售变化趋势，本年度销售计划和未来两年销售预测，为完成本年度销售计划该企业将采取的措施。
五、产品制造
1、生产场地，包括产房面积、租赁期限或使用年限、年租金或产房价值等。
2、产品生产制造方式，如公司自建厂生产产品，还是委托生产，或其他方式；
自动化、机械化程度；
产能等。
3、生产管理，包括是否有章可循、是否规范、现场管理印象等。
4、进货渠道，包括如何保证主要原料、元器件、配件、及关键零件等生产必需品的质量，进货渠道的稳定性、可靠性，了解进货周期及主要供应商情况。
5、质量保证体系，如正常生产状态下，成品率、返修率、废品控制率在怎样的范围内，描述生产过程中产品的质量保证体系以及关键质量检测设备。
6、安全生产，如是否有完整的安全规范，安全防范措施是否齐备，是否存在安全隐患。
7、环保问题，是否符合国家的相关环保政策，并获得相关环保批文。
六、企业资信状况
1、开户行及主要结算情况，包括账号、近期月均存款余额、银行评价等。
2、近三年历史贷款记录，应含借款、承兑汇票、信用证等所有融资，不良记录重点关注。
3、对外担保记录，不良记录重点关注。
4、诉讼记录。
5、纳税记录，核证企业近三年的纳税申报表，完税凭证，并可抽查纳税账户的扣款凭证。
6、查询企业信用网络信用记录，不良记录重点关注。
7、人民银行公布黑名单记录，不良记录重点关注。
8、国税网和地税网记录，不良记录重点关注。
第三节财务尽职调查主要内容
一、辅助调查
1、了解企业是否正常经营和基本的经营模式。
2、了解企业的基本生产流程。
3、了解企业的采购、销售模式，了解其主要的供应商和销售客户。
4、了解项目经理认为有必要知晓的其他信息。
二、核实财务报表
1、资产核实
（1）核查应收账款的金额、结构、质量、周转速度，发现有虚增的或是超过一定年限的应予以剔除。
（2）核查存货的数额、结构、质量、周转速度，尽量做到实物盘点；
查看企业的出入库记录。
（3）核查其他应收账款；
核查股东或其他关联方有无侵占公司资源。
（4）核查固定资产，对大额固定资产进行实物盘点；
查看发票及付款情况；
通过对固定资产的分析，判断其生产能力；
自建厂房的，需了解其工程进度及付款情况；
自有的办公场所或是厂房需提供权属证明。
（5）核查其他项目经理认为有必要核实的经济事项。
2、负债及所有者权益核实
（1）核查应付账款、应付票据，警惕拖欠供应商货款的行为、少计负债的行为。
（2）查询企业贷款卡信息，核实企业的借款情况。
（3）查询企业的诉讼信息，了解企业对外担保信息和各类赔款、罚款信息，对企业的或有负债进行核实。
（4）核查其他项目经理认为有必要核实的经济事项。
3、销售收入、利润核实
（1）进行销售明细账、总账以及对应时点报表的核查，在分析的基础上做有重点的抽查；
对销售成本要检查重要产品（项目）的成本计算单，关注成本要素项目的异常变动并取得可靠证据判断是否合理。
（2）通过银行存款日记账、银行对账单、现金日记账、应收账款等科目核实销售回款，抽查凭证。
（3）察看企业纳税申报表、完税凭证。
（4）察看企业每月固定支出的情况，包括工资社保的发放情、水电费的支出情况、租金的支出情况、采购原材料等的支出情况。
（5）察看其他资料。
三、报告尽职调查的结果
（一）尽职调查完成以后，项目经理应及时报告调查的结果。
（二）如需上会报批的，项目经理应及时撰写评审报告，在报告中如实反映调查结果。
（三）严禁项目经理在评审报告中进行虚假记载、误导性陈述、故意隐瞒真实情况、提供虚假信息的。
第四章反担保措施
第一节反担保措施的种类。
一、抵押类主要包括：
（一）建筑物和其他土地附着物。
（二）建设用地使用权
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。
（四）生产设备、原材料、半成品、产品。
（五）正在建设的建筑物、船舶、航空器。
（六）交通运输工具。
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、质押类主要包括：
（一）动产质押
（二）权利质押：
汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
可以转让的基金份额、股权；
可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
应收账款；
法律，行政法规规定可以出质的其他财产权利。
三、保证类主要包括个人保证、企业保证等。
第二节反担保需要登记的办理原则
一、抵/质押类反担保需办理登记的，原则上由本公司人员全程参与办理，合同文件及本公司开具的抵/质押授权资料必须由本公司办理登记手续的人员保管，严禁将上述资料转接交借款人或借款企业人员。
二、项目经理和法务经理对反担保合同文件和权属证明书的真实性、有效性进行审核。
第三节反担保手续办理的要求。
一、应区分不同类型的反担保措施采取相应的合同版本。
二、合同需个人签署的原则上必须是保证人或者权力本人，特殊情况下需要带钱的，应出具合法有效的授权公证书；
需要公司签署的，原则上必须是法定代表人签署，特殊情况出具有效的授权可以授权给他人代签。
三、合同必须面签，遵守面前的制度要求，并制作面签声明表。
四、需要办理抵押质押登记手续，应在签约时告知抵押质押所需准备的资料。
第四节反担保手续的办理流程及注意事项。
一、房地产抵押
（一）主要对象：
已缴纳全部价款并取得完整产权证明，符合国土部门受理抵押条件的房地产（具体要求视各地国土部门而定。
）
（二）查验重点:
核对房地产证原件，必要时可到国土局核查登记情况。
（三）房地产抵押操作登记程序:
提供经核证的房地产证复印件、资产评估师评估、签订合同、国土局办理抵押登记、办理保险（若有必要）、提交房地产证；
保险单原件存放本公司保管。
（四）注意事项：
1、房地产权利人有共有人的，共有人须一并签署抵押合同或提供经公证的授权；
权利人已婚的，其配偶需签署抵押声明。
2、房产出租的，需查验出租合同，了解出租期限及条款，不得有妨碍抵押权实现及房产变现的条款。
3、按评审委员会要求，需设置转让预授权公证的房地产，在抵押前预先公证授权给本公司的人员办理，便于日后处置房产。
二、设备抵押
国内购置的设备、进口并完税的设备、海关监管但已过监管期并解除监管的设备。
（上述设备均需符合当地抵押部门受理要求。
（二）其他设备：
不可受理抵押的设备，如进口保税设备、租赁设备等。
（三）查验重点:
设备发票、付款凭证、进口批文，报关单，完税证明。
（四）设备抵押登记操作程序：
核对设备发票，资产评估评估师评估，签订合同，工商局办理抵押登记，办理保险，提交设备抵押登记证及保险单原件存放担保机构保管。
（五）注意事项：
1、注意查验设备权属是否存在问题，包括租赁，共有，未付全款等问题。
2、注意查验设备是否已被抵押，查封等情况。
三、个人保证
（一）个人保证范围：
企业股东，企业主要经营者，企业实际控制人，企业产品技术拥有者及其它。
（二）查验重点：
和对保证人与身份证明，复印身份证明，核对保证婚姻状况，复印婚姻证明，查验保证人财产清单核对及复印财产证明材料。
（三）财产清单范围：
房地产（包括按揭的房地产，未办理房地产证的房地产，分期付款的土地，本市和市外，境内和境外的房地产，自建房，集资房。
）汽车，股票，和债券，银行存款，企业股权，其他资产。
1、保证人已婚的，其配偶必须一并签署。
保证合同。
2、财产清单中的财产有共有人的，须提供共有人的资料，即及共有该项财产的证明。
3、保证人不能亲自签署合同的需提供经公证的授权，由代理人签署。
四、企业保证
（一）保证企业类型：
遇见坏人或与借款企业，借款企业的股东，主要经营者有关联的企业，经营业绩良好，符合保证条件的企业。
保证企业与借款人或借款企业的关联性（包括企业之间和股东之间。
），保证企业的基本条件等。
（三）注意事项：
保证是得到保证企业的董事（股东）会的同意并出具董事（股东）会决议。
五、股权质押
（一）质押股权的范围：
借款人或借款企业主要股东或全部股东的股权，有特许经营权企业的股权，业绩较好的上市公司的股权。
核对企业注资和股东投资的真实性;
查验企业资产情况;
查验企业负债及或有负债情况。
（三）注意事项；
1、股权质押需提供董事会（股东。
）决议。
2、除签署质押合同外，还须签署股东名册及声明，并将股东名册及声明存放担保机构。
3、须提供质押股东的身份资料。
（包括个人和企业。
4、一般情况下，股权质押不能作为主要的反担保措施。
六、退税款质押及账户监管
（一）退税款适用范围：
借款企业经市级以上外经贸主管部门或税务局核定的出口应退未退税款。
了解企业历史退税情况，核准企业提供的出口应退未退税款额的真实性。
（三）退税款质押及账户监管操作程序：
企业提供出口应退未退税款凭证，签订合同及监管协议书，办理质押及账户监管手续，企业提供出口退税登记手册放担保机构保管。
1、企业退税账户应开在贷款银行，以便监管，该账户必须是唯一的出口退税账户。
2、退税账户应实行担保机构与企业双印鉴管理，账户中款项的划出需企业提出申请，担保机构出具书面同意函方可办理。
3、退税账户中现金与企业应退未退税款超出质押额的部分，可同意企业划出使用。
4、企业的出口退税登记证原件应放担保机构保管。
七、有价证券质押
（一）质押有价证券的范围：
现金存款，债券，银行承兑汇票，商业承兑汇票。
查验有价证券的真实性。
（三）有价证券操作程序：
签订质押合同及质押登记申请书，办理质押手续，将票证存放再担保机构保管。
1、货币现金存单的币种一般仅限人民币，港元，美元。
2、企业债券和商业承兑汇票会有一定的承兑风险，要考虑出票人的情况才可受理。
八、专利权质押
（一）质押专利的范围：
已经批准登记的发明专利，实用新型专利。
专利权登记凭证，专利权使用情况，专利权价值评估情况。
（三）专利权质押操作程序：
签订合同，假合同，质押登记申请及相关资料，送国家专利局办理登记手续，取得质押登记批准文件。
（四）注意事项：
1、用作质押的专利权应对企业有一定的制约性。
2、专利权的价值评估仅供参考，不在此基础上打折设定质押额。
3、专利权不可作为主要的反担保措施。
九、汽车质押
（一）质押汽车的范围：
价值较高，运行状况良好，所有证件齐全的汽车。
汽车状况，行车时间，行车里程，维修记录，违章记录。
（三）注意事项：
1.要注意汽车来源的合法性。
2.一般情况下只接受本市车牌的汽车质押。
3.质押汽车因存放再担保机构指定的地点，并定期查看。
4.汽车质押不作为主要的反担保措施。
一十、应收款质押及账户监管
（一）质押的应收款范围:
单笔金额较大，付款条件合理，付款人有较为资信的大企业。
（二）不可接受的应收款：
合同尾款，付款条件苛刻的合同款，没有合同的应收款。
（三）查验重点：
应收款合同，企业应收款回收情况。
（四）应收帐质押及账户监管操作程序：
核定应收款金额及付款人名单，收集齐付款人同意将应付款付指定账户的函（必须签），签订账户监管协议书（非必需），签订《应收账款质押登记协议》，在中国人民银行征信中心的“应收账款质押登记公示系统”中登记。
（五）注意事项：
1、应确定监管账户为应收款的唯一回款账户。
2、应收账款质押不作为主要的反担保措施。
第五章资产评估
第一节资产评估所需资料规定
一、资产评估所需资料主要指评估房地产、土地使用权、机器设备、汽车、股票、船舶、营运权等抵押物时，企业需提供的资料。
二、房地产评估所需资料
（1）房地产证复印件；
（2）购房合同复印件（无房地产证时提供）；
（3）租赁合同复印件（无房地产证时提供）。
三、土地使用权评估所需资料
（一）房地产证复印件；
（二）土地使用权出让或转让协议复印件（以协议方式取得者提供）；
（三）土地使用权公开拍卖相关资料复印件（以拍卖方式取得者提供）；
（4）租赁合同复印件（土地使用权出租时提供）；
（5）土地规划许可证复印件。
四、机器设备评估所需资料
（1）机器设备购置发票及付款凭证复印件；
（2）机器设备购买合同复印件；
（3）无关税减免的进口设备还需提供关税完税凭证复印件；
（4）在海关监管期内享受关税减免的进口设备，需提供减免税收的相关文件复印件，及还管同意监管期间内设备允许抵押的证明文件原件（此原件可在抵押录入时提供）；
（5）已解除海关监管的进口设备，需提供减免税收的相关文件复印件，及海关同意解除监管的证明文件复印件。
五、汽车评估所需资料
（1）行驶证复印件；
（2）汽车购置发票复印件。
六、股票评估所需资料
（三）股东代码卡复印件；
（四）证券公司打印的股票清单原件。
七、船舶评估所需资料
（1）船舶所有权证复印件；
（2）船舶购置发票复印件（自造船舶提供造船合同复印件）；
（3）船舶购买合同复印件。
八、营运权评估所需资料
（1）营运权权利凭证复印件；
（2）取得营运权权利的相关文件（如协议、批文）复印件。
九、资料的搜集与核实
（1）项目经理负责以上资料的搜集并复合原件；
（2）项目经理把经过核实后的资料提供给评估师。
第二节抵押物录入相关规定
1、抵押物录入主要指房地产、机器设备等抵押物在担保系统中的规范录入。
2、地产在系统中的录入
（1）房地产证号，根据房地产证上记载全部照写。
（2）面积，面积应填写建筑面积，有套内面积的，在备注栏内填写套内面积；
只有套内面积的，填写套内面积，并同时在备注栏内说明。
（3）地址，地址需填写完整，比如说“福田区莲花路万科金色花园A栋112”不能简写为“万科金色花园A栋112”等。
（4）产权人，产权人需填写产权人及共有产权人，凡电脑中无法录入的名字，请在备注栏说明。
（5）原值，无论外币还是人民币，均按房地产证上所载录入，但以外币录入的原值请在备注说明。
（6）建成日期，房地产实际建成日期与房地产证上所记载的建成日前如果不一致，应根据房地产证上记载的建成日期填写。
（7）多套房地产的录入，在系统中录入总建筑面积，总原值（若以不同币种计价则无需录入）,其他无需在系统中录入，但项目经理必须根据评估模版按照每个房产证填写以上基本资料，并提供电子文本给评估师。
（8）只有购房
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