安徽省2015年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册管理部门考试题.doc
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安徽省2015年房地产估价师《制度与政策》：
房地产估价师注册管理部门考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
2、物业管理的全面启动以为标志。
A：
物业的接管验收
B：
业主入住
C：
日常的前期物业管理服务
D：
首次业主大会召开
E：
执行层的组织协调
3、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。
A．市人民政府
B．县人民政府
C．省人民政府土地管理部门
D．市、县人民政府土地管理部门
4、某可比实例实际成交价格为3400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：
3401．36
B：
3398．64
C：
3538．78
D：
3266．67
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
A：
7123万元
B：
7365万元
C：
7230万元
D：
7190万元
E：
工业用地的监测点评估价格
6、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。
A．建筑技术
B．土地权利设置
C．相邻关系
D．土地使用管制
7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。
A：
转让人
B：
受让人
C：
转让人和受让人
D：
第三人
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
9、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
10、临时使用土地的期限，最多不得超过年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
12、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
13、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
14、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。
A：
较高
B：
较低
C：
最高
D：
最低
E：
工业用地的监测点评估价格
15、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为万元。
A：
112．5
B：
155．6
C：
144．6
D：
132．4
E：
工业用地的监测点评估价格
16、房地产估价可以认为是__。
A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证
C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
17、__是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。
A．消费信用
B．银行信用
C．国家信用
D．民间信用
18、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。
A．项目投资所能支付的最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值的收益率
C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比
19、下面不属于不可控制因素的调查的是__
A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
20、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。
A．2700.8
B．2800.1
C．2800.8
D．2817.7
21、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。
A：
投资的资本价值
B：
总开发成本
C：
总开发价值
D：
总投资额
E：
借款合同
22、下列不列入国民生产总值核算的是__。
A．出口到外国的一批货物
B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金
C．政府给贫困家庭发放的救济金
D．保险公司收到一笔家庭财产保险
23、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
24、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。
项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A．7
B．10
C．14
D．20
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。
A．基准收益率
B．目标收益率
C．出租率或空置率
D．毛租金收入比率
E．运营成本
2、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
A：
60～100
B：
64～80
C：
64～100
D：
80～100
E：
执行层的组织协调
3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。
A．在建工程抵押估价业务
B．城市房屋拆迁补偿估价业务
C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
4、下列会计科目中，属于资产类的有。
（2009年试题）
A：
短期投资
B：
累计折旧
C：
实收资本
D：
委托加工材料
E：
坏账准备
5、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。
A．低
B．高
C．不变
D．无法判断
6、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为．【2005年考题】
A：
0．5
B：
1．0
C：
1．5
D：
2．0
E：
3．0
7、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。
A：
出售
B：
抵押
C：
转让
D：
经营
E：
借款合同
8、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是__。
A．用途
B．档次
C．规模
D．建筑结构
9、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率
10、根据《注册房地产估师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。
A：
缓刑期未满的人员
B：
现职公务员
C：
年龄超过65周岁的人员
D：
具有完全民事行为能力的人员
E：
申请在2个房地产估价机构执业的人员
11、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。
A：
区位
B：
用途
C：
档次
D：
周围环境
E：
建筑规模
12、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
13、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。
A：
估价对象
B：
估价师对估价方法的熟悉程度
C：
委托人
D：
估价机构资料库中可用资料情况
E：
当地房地产市场状况
14、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。
A．规模小
B．内容复杂
C．规模较大
D．不太复杂
15、属于债券基本要素的是。
A：
债券的票面价值
B：
债券的发行时间
C：
债券的价格
D：
债券的利率
E：
债券的补偿期限
16、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。
A：
房地产抵押估价
B：
房屋征收评估
C：
房地产司法拍卖估价
D：
房地产转让估价
E：
房地产投资信托基金估价
17、直接资本化法的优点是__。
A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B．通常只需要测算未来第一年的收益
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E．计算过程较为简单
18、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
19、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
20、下列，不属于房地产有偿转让。
A：
房地产买卖
B：
房地产入股
C：
房地产继承
D：
房地产抵债
E：
房地产赠与
21、以下不属于销售费用的是__。
A．广告费
B．售楼处建设费
C．销售人员费用
D．交易手续费
22、下列保险中，属商业保险的有。
A：
无担保保险
B：
保证保险
C：
信用保险
D：
健康保险
E：
失业保险
23、直接导致市场失灵的原因有。
A：
外部性
B：
垄断
C：
排他性物品的生产
D：
信息不完全
E：
政府对市场的管理和协调
24、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．综合性房地产
D．保值增值性房地产
25、下列关于征地的表述中，正确的有__。
A．根据《中华人民共和国宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行
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