天津2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：土地储备资金来源渠道模拟试题.doc

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天津2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：

土地储备资金来源渠道模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。

A：

待开发房地产价值

B：

管理费用

C：

销售税费

D：

购买待开发房地产应负担的税费

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。

A：

899万元

B：

1000万元

C：

1349万元

D：

1500万元

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。

2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．20

4、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

A：

房地产登记簿

B：

房地产档案

C：

房地产权属档案

D：

房地产登记档案

E：

执行层的组织协调

5、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示__。

A．房地产净收益按一固定数额逐年递增

B．房地产净收益按一固定数额逐年递减

C．房地产净收益按一固定比率逐年递增

D．房地产净收益按一固定比率逐年递减

6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。

A．40

B．50

C．70

D．80

7、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．（2009年试题）

A：

净现值

B：

净现值期望值

C：

净现值标准差

D：

净现值标准差系数

E：

借款合同

8、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证

B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

9、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。

A：

资本金-借贷资金预租售收入

B：

预租售收入-资本金借贷资金

C：

借贷资金预租售收入-资本金

D：

资本金-预租售收入借贷资金

E：

借款合同

10、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。

A：

建筑平面图

B：

建筑剖面图

C：

结构施工图

D：

建筑立面国

E：

执行层的组织协调

11、__国务院颁布了《物业管理条例》。

A．2000年6月8日

B．2001年6月8日

C．2002年6月8日

D．2003年6月8日

12、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

13、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。

A．房地产中介服务

B．房地产咨询

C．房地产估价

D．房地产经纪

14、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。

A：

全部投资现金流量表

B：

资本金现金流量表

C：

投资者各方现金流量表

D：

资金来源与运用表

E：

借款合同

15、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（）年。

A.4.00

B.4.58

C.4.625

D.5.16

16、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

17、经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取方式供应。

A：

行政划拨

B：

拍卖出让

C：

招标出让

D：

挂牌出让

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标

19、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。

A：

向下

B：

平稳

C：

不稳定

D：

向上

E：

借款合同

20、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是__的收入增加。

A．低收入者

B．中等收入者

C．高收入者

D．低收入者和高收入者

21、调查对象是指根据调查目的确定的现象。

A：

总体单位

B：

总体

C：

个体

D：

标志

E：

执行层的组织协调

22、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在。

A：

3个以上

B：

5～10个之间

C：

5个以上

D：

3～10个之间

E：

借款合同

23、根据《物权法》规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。

A：

专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

B：

专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C：

专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一

D：

专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

E：

执行层的组织协调

24、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

25、假设开发法的基本理论依据是。

A：

生产费用原理

B：

预期原理

C：

替代原理

D：

供求原理

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。

A．30

B．90

C．50

D．60

2、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．估价时点原则

D．替代原则

3、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

4、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地

B：

私有住宅转让后不用于居住的

C：

按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D：

根据城市规划土地使用权应当出让的

E：

转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的

5、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。

则该企业流动比率是。

A：

40％

B：

50％

C：

200％

D：

250％

E：

执行层的组织协调

6、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

A．产品调查

B．价格调查

C．市场需求质量调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查

7、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上

8、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响

A：

过去一定期限内所调配的资金规模

B：

未来市场利率的发展趋势

C：

证券交易市场的发达程度

D：

投资者的投资意向

E：

心理状态和行为偏好

9、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。

若项目全部投资的收益率为16％，则其资本金的投资收益率为。

A：

16％

B：

25％

C：

26％

D：

40％

E：

借款合同

10、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

11、无差异曲线的特点主要有。

A：

无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值

B：

无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

C：

离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小

D：

无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交

E：

无差异曲线凸向原点

12、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。

A：

20

B：

30

C：

50

D：

80

E：

100

13、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。

A：

买卖

B：

赠与

C：

交换

D：

继承

E：

房屋的翻建和改建

14、对时点指标特点叙述不正确的是。

A：

只能间断计数

B：

各时点指标不可以直接累加

C：

每个时点指标值的大小与时间长短无关

D：

计数的准确率低

E：

执行层的组织协调

15、房地产估价师注册分为__。

A．总注册

B．初始注册

C．续期注册

D．变更注册

E．转移注册

16、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%

17、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。

A：

风险估算

B：

分析风险概率分布情况

C：

辨识风险发生的原因

D：

检验各风险变量是否相关

E：

提出应对风险的建议

18、”三项预测值”分析方法是中的一种。

A：

单因素敏感性分析方法

B：

多因素敏感性分析方法

C：

概率分析方法

D：

盈亏平衡分析方法

E：

借款合同

19、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。

A：

直接资本化法

B：

基于租赁收入测算

C：

收益乘数法

D：

基于营业收入测算

E：

现金流量折现法

20、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。

A：

物业租金必须能抵偿所有投资成本

B：

只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C：

租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D：

市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E：

利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

21、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A．净现值法

B．差额内部收益率法

C．费用现值法