天津2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：住房公积金利率、税收及会计核算考试试卷.doc
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天津2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：
住房公积金利率、税收及会计核算考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
2、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。
A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
3、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
4、A房地产开发公司是新设立的房地产开发企业，按要求，A房地产开发公司应当自领取营业执照之日起日内，持验资证明等文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
6、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国民收入
D．国民消费水平
7、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000
B．2500
C．3000
D．3500
8、对于任意拍卖，下列说法错误的是。
A：
以生效的法律文书为依据
B：
属于民事行为
C：
必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D：
目的在于将物品交换兑现
E：
执行层的组织协调
9、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．相互影响性
D．易受限制性
10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
11、下列不应免征房产税的有__。
A．职工自用住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
12、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A：
易受政策影响性
B：
存在效益外溢和转移
C：
适于进行长期投资
D：
最高最佳使用性
E：
借款合同
13、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
14、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
15、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，这些物质存在于
A．棉子酸，粗制棉子油中
B．棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中
C．棉酚，粗制棉子油中
D．棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中
E．棉子酸，棉壳中
16、房地产拍卖业务主要来自__。
A．企业委托
B．个人委托
C．法院委托
D．政府委托
17、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：
委托财产总值
B：
信托范围
C：
信托收益
D：
信托信用等级
E：
执行层的组织协调
18、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
A．变更登记
B．他项权利登记
C．注销登记
D．房屋所有权初始登记
19、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A：
社会环境
B：
政治环境
C：
经济环境
D：
金融环境
E：
借款合同
20、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。
A：
国务院
B：
省级人民政府
C：
市级人民政府
D：
乡级人民政府
E：
执行层的组织协调
21、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述错误的有。
A：
国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖
B：
未依法取得房地产产权证书的，不得拍卖
C：
集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖
D：
抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意
E：
执行层的组织协调
22、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是__。
A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
23、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
24、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。
A：
2938
B：
2982
C：
3329
D：
3379
E：
工业用地的监测点评估价格
25、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A．15
B．30
C．45
D．60
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是__。
A．该种房地产的价格水平
B．其他物品的价格水平
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
2、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（2007年试题）
A：
乙＜丙＜甲
B：
甲＜乙＜丙
C：
丙＜甲＜乙
D：
乙＜甲＜丙
E：
借款合同
3、下列税率属于比例税率。
A：
城镇土地使用税
B：
房产税
C：
耕地占用税
D：
城市维护建设税
E：
营业税
4、估价作业方案编制的思路包括。
A：
拟采用的估价技术路线和估价方法
B：
拟调查搜集的资料及其来源渠道
C：
预计需要的时间、人力和经费
D：
估价作业步骤和时间进度安排
E：
估价报告的编写
5、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。
A．房屋重置价格结合结构差价
B．商品房价格
C．房屋结构差价
D．房屋重置价格结合成新差价
6、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。
A：
7．59
B：
7．28
C：
13．59
D：
6．05
E：
借款合同
7、国家对房地产开发企业实行资质管理，按企业条件分为四个等级，其中一级企业应具备的条件主要有__。
A．注册资本5000万元以上
B．从事开发房地产经营时间5年以上
C．近三年累计竣工建筑面积5万m2上，质量合格率为100%
D．中级职称以上管理人员20人以上
E．公司固定资产价值达到8000万元
8、下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是。
A：
禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与其他拍卖人主持的拍卖会的竞买
B：
禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买
C：
拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买
D：
拍卖工作人员可以以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买
E：
委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买
9、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。
A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%
B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次
C．土地增值税实行四级超额累进税率：
30%、40%、50%、60%
D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次
10、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。
A．同价值
B．同收益
C．同性质
D．同类型
11、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括。
A：
经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加
B：
企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税
C：
土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种
D：
房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税
E：
土地增值税
12、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
13、保险的最大诚信原则中，保证是指__。
A．在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报
B．保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺
C．保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利
D．保险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利
14、下列选项中，房地产价格的形成条件有。
A：
有用性
B：
稀缺性
C：
有效需求
D：
波动性
E：
不可移动性
15、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。
A：
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B：
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人
C：
土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税
D：
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳
E：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税
16、房屋预告登记后，债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效。
A：
30日
B：
3个月
C：
1年
D：
2年
E：
执行层的组织协调
17、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有__。
A．风险因素
B．资本化率
C．通货膨胀率
D．投资利润率
E．资金总额
18、申请强制拆迁必须提供__。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和
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