城乡一体化运作物业管理方案Word下载.docx

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为实现乡村振兴战略，缩小城乡区域发展差距和居民生活水平差距，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡物业一体化融合发展体制机制，加快推进美丽乡村环境建设。

突出抓重点、补短板、强弱项，特别是要坚决打好城乡结合部的脏、乱、差的攻坚战，使全面建成小康社会得到人民认可，美丽乡村建设成果经得起历史检验。

一、基本情况

XX总面积XXX.49平方公里，辖X镇X乡XXX个自然村，总人口XX.5万，农业人口XX.7万。

县乡一体化物业管理的实际村子数量，按XX个乡镇，XXX个行政村所辖区域进行管理，同时把XXX个行政村按规模大小可划分为三类：

一类（大型村子）设4个垃圾点位；

二类（中型村子）设2个垃圾点位；

三类（小村子）设1个垃圾点位。

二、城乡物业运营管理中心：

管理理念

以“物业服务品牌化，管理项目标准化”的双理念战略为指导，始终以“关注品质需求，实现XXX美丽乡村建设可持续良性发展”为焦点，通过对所服务范围精细化、专业化、科学性、前瞻性的物业服务管理，塑造新形势下美丽乡村建设示范典型品牌定位。

拉动美丽乡村旅游品味的稳步提升，创造属于每个居民、家庭、社会公众的共同宜居环境价值。

三、城乡物业运营管理中心：

5年内管理目标

1、确保服务及时率90%

2、村民服务满意度80%

3、设施设备完好率95%，设备有效利用率100%

4、卫生管理标准（优秀等级），环境及保洁达到市容（村级）

5、健康行为知识知晓率达85%以上

6、良好卫生习惯养成率82%以上

四、城乡物业运营管理委托前需要解决的几个问题：

1、各主管村（居）委会对县、乡、村三级存放垃圾点位的位置确定。

2、县、乡、村巷道养护、维修设施、设备、工具的配备问题。

建议按物业管理规范化使用工具配备，由主管部门承担设施设备配备及养护维修资金。

（因为原来使用的收集垃圾和运输处理垃圾方式方法均没有形成规范）

对垃圾进行三部分分类处理的建议：

（1）生活垃圾：

分类装箱（可回收与不可回收分类装箱），集中拖运处理。

（2）建筑垃圾：

粉碎二次利用法或生坑堆放填埋处理。

（3）草木垃圾：

粉碎无害化处理或再利用。

3、对垃圾场地的要求：

生活垃圾试行地坑镶入垃圾箱式收集方式。

4、消防设备设施的缺失问题：

各垃圾点附近设置固定消防设施和消防设备。

5、物业管理配房：

建议每个点位安排一间工作室，用于24小时人员值守和存放工具和设备的物业管理用房（按照国家规定的按区域总建筑面积0.5%的标准执行），也可以借助居、村委会闲置用房。

6、县、乡、村初步养巷道期间的健康行为宣传推广基金来源问题：

建议先期由XX府按《养巷期推广预算》成立一个健康教育推广基金，等到居民良好行为基本成熟后；

由XXXX会承担后期宣传教育费用。

7、城乡一体化物业介入时机：

时间紧迫，望领导多多考虑。

XXXX年1月4日进入筹备阶段。

XXXX年2月28日，正式提供物业服务（定在正式运行前5天试运行）。

五、城乡物业运营管理中心：

基础物业管理服务内容和范围

（一）消防工作

安全防火责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。

消防工作应坚持“防消结合、重在预防”的原则，切实做好日常垃圾堆放点的消防防范措施：

消防设备设施定期检查、严禁在垃圾场焚烧草木废物。

工作要点：

消防设备设施的日常维护检查、垃圾点消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻。

（二）保洁消杀绿化管理

洁净的村容村貌和公共环境，是对美丽乡村物业管理服务水平、提升村貌形象的重要衡量指标。

营业时间内实行村内和城乡结合部（道路、绿化、广场、巷道、、墙面、垃圾点…）

不间断循环保洁，清理零散垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的村内环境；

定期开展村内公共环境和卫生死角的防蝇灭鼠消杀工作，确保安全健康的宜居环境。

工作要点：

公共场所和垃圾场地环境巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀……

（三）物业公共部分、垃圾场地公共设施设备维保

物业公共部分维修养护

垃圾场地物业公共部分（物业用房、垃圾池、垃圾箱等）的日常维修养护，是治理和维护村容村貌良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害发生的重要手段。

重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患。

重点部分日常巡检、提前排除隐患、分步实施大中修计划……

（四）居民服务

住户的存在、居民的环境改善，是美丽乡村建设和宜居环境品味提升，广大人民群众安居乐业健康发展的前提。

从居民生活角度思考，从乡村振兴发展角度思考，切实满足居民各类需求（基础环境卫生管理、老弱病残对象帮扶……）、不断提高居民对XXX为民办实事、办好事的满意度、争取居民对于物业管理服务的全力支持。

调动居民参与宜居活动环境整治的积极性，并积极引导居民改善不良卫生习惯，共谋发展乡村振兴的良好局面。

良好沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注村镇发展……

（五）财务管理

物业财务管理主要涉及物业管理费用的预算，管理成本的控制，各类费用（物业管理费、广告费、垃圾清运费、其它代收费）代收代缴，人员工资的发放，设备设施的购置，还有健康宣传推广基金的使用等等。

按照物业管理条例的要求，定期公布物业管理运营收支情况，接受主管单位的监督等。

物业财务管理重点在于透明清晰、有据可查。

成本控制、收支透明、有据可查……

（六）档案管理

做好全县XXX个行政村的物业管理运营过程中所涉及的一切重要事项、设施设备的档案管理工作，使前后工作得以有效街接。

包括：

重要设备的完整档案资料、重要合作协议、重大决策的会议纪要、重要的岗位人员的任免……

保证所有档案的完整、连续、系统管理。

六、健康教育推广与公共区域经营有偿服务

管理原则：

实行村民、居委、XX自主自我约束下的“统一管理、统一服务、统一宣传”。

（一）健康宣传推广

1、坚定宜居环境整治定位：

建设美丽乡村。

2、营销策略：

长线健康知识推广与短期治理不良行为相结合，通过持续、系统的多媒介、多形式整合宣传，保持乡村一定的公众曝光率，持续累积强化品牌与治理标准影响力印象，吸引更多的目标人群参与到自我约束、互相监督不良行为的队伍中。

3、强化居民对推广文明行为健康活动的参与面，形成群众合力，确保健康活动的影响与规模。

4、建立良好的县、乡、村三级网络政府层面的公共关系，营造良好的外部舆论环境。

5、建立良好的媒体公共关系，树立积极公共形象，避免负面宣传。

（二）公共部分经营业务代管

居民在公共部位或家庭施工方面可能产生建筑垃圾或花草树木杂物，

为了便于这些资源的有效合理分类存放或有效二次利用，充分起到废物再利用和无害化合理处理，运营中心对公共部分进行必要的日常管理与拖运，并协商收取合理的管理费。

七、管理服务项目目标保障措施

1、城乡物业管理规章制度的建立与完善物业管理各项规章制度，包括消防、公共卫生、广告发布、装修和施工管理、保洁公共设施设备使用，公用巷道，城乡结合部道理等各项管理制度及行为规范。

形成系统的完善的管理体系，无管理空白。

实行一对一的宣传解释，确保广大村（居）民对各项管理制度的理解与支持。

2、卫生秩序维护杜绝严重占道堆放个人石料、农用物资的行为，确保公共巷道通道畅通，物业管理人员日常巡视、检查、清理各类影响公共巷道畅通的行为和农用物资。

3、物业对公共部分清扫养护，保证各道路清扫部位干净完好率85%以上。

物业重点公共部分（如：

广场、剧院等）日常巡检、及时清扫与修复、定期清理、消除隐患。

4、公共卫生设施设备养护做好日常维保，确保正常运行。

档案梳理，日常及时维保，按需要提拟大中修年度计划，报主管单位审核后执行。

5、化粪池的清陶、水管网、下水道疏通化粪池按规定每年清陶一次，水管网、下水道定期检查，保证汛期完好畅通、定时巡检、清陶记录、保证正常使用。

6、保洁、消杀工作全天候巡回保洁，清理杂物、垃圾；

定期开展消杀工作。

分片管理人员巡回检查，随时督促保洁工作。

7、为居户、村民拖运处理废料杂物人员24小时值守，随时待命。

接报后及时到场，分类拖运，及时处理场地杂物。

公示电话、定员定责、实行客户签单回访与有偿服务制。

8、垃圾场消防设备按消防规定补充完整，做好维护工作。

消防设施设备建档，定期巡检。

9、垃圾场火灾、重大事故发生率为零24小时保洁巡视制度记录，定时或不定时护卫巡检制度，确保安全。

备注说明：

2、5、7项不属于基本服务范围，其项目开展须在主管单位授权下，并拨付专项资金的前提下实施。

附件：

表一人员配置

表二员工工资预算

表三设施设备配置

表四垃圾点位配套设备分布

表一：

城乡物业运营管理中心：

人员配置

部门

职务

人数

职能

高管层

总经理

X

整体运营的架构、决策、执行、协调

物业管理总监

物业管理

中管层

区域物业经理

分片包干，监督管理XX个乡镇，XXX个村的物业

财务部门

会计

财务预算、收支、财务执行

人事行政部

人事主管

办公室综合事务

保洁部

保洁主管

XX

主要负责城镇、乡村街巷公路卫生清扫，设施维护保养，消防安全监督实施

保洁人员

XXX

综合部

部长

主要负责各村垃圾点设施设备维护与正常使用及对村镇主街道绿化的修剪、垃圾清运服务

司机（绿化）

合计

表二:

员工工资预算（元）

人/月薪

月薪合计

3500

2800

2200

11000

会计

1800

1600

1200

12000

1000

460000

3600

32000

总计

人数

月支出

528300

年合计（各项福利和居民医保、保险未计算在内）

2104200

表三：

设施设备配置

设备设施

数量

单价

办公桌椅柜

1套

电话

1部

电话

财务、人事部

2套

传真机

激光打印机

1台

3部

其他配备

财务部保险柜

1个

会议室桌椅

投影仪

检查巡逻车

5台

保洁员基础装备

460套

保洁其他器械

按需配置

维修基础装备

10套

维修工具车

1辆

工具柜

个

表四：

垃圾点位配套设备分布

位置名称

村数

设备名称

单价

合计

备注

一类村庄

30个

镶入式垃圾箱

120个

4个/村

石料破碎机

30台

粉碎机

二类村庄

240个

2个/村

40台

三类村庄

55个

1个/村

2台

共计

205个

八、（三年）物业管理支出概算：

前期物业管理及各项活动费用，每年预计项目如下：

1、人员薪金：

支出XXXXXXX元

2、物业设备装备购置费：

实报实销

3、物业维护、维修费用：

4、宣传推广费用：

物业提议，行政审批

5、代管公司佣金：

物业年总开支的XX-XX%。

附件一：

三年中物业管理有偿费收取标准

项目

计量标准

收费标准（月）

最高收入合计

建筑土方石材清运

车

XX元

草木分拣清运

X元

占道清运物

附件二：

前期宣传推广方案

因为城乡物业管理属于统一管理，统一运营，所以在整体健康行为宣传推广上需要物业运营管理公司统筹安排。

随着村镇面貌的逐步改善，推广费用将逐年降低并逐步取消。

第一年宣传推广预算：

项目

广告费

大型节日

活动

月度活动

日常

活动

其他费用

标准

XXXX元/次

XXX元/次

XXX/次

次数

（五一、国庆、元旦、春节）4次

XX次

XXXX

XXXXX

XXXXX元

XXXX年10月31日