自学考试《资产评估》第四章复习资料Word下载.docx
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出现通货膨胀，则房地产保值性会更加明显。
这种趋势并非每一时点房地产价值都会上涨，需结合每宗房地产的具体情况来理解其保值增值趋势。
3、房地产的评估程序
（1）明确评估基本事项：
评估机构在接受房地产评估委托后，在评估委托协议中除了要明确评估收费、违约责任等事项外，还必须明确评估对象、评估目的、评估时点和评估的具体工作时间等具体事项。
（2）拟定评估工作方案：
根据评估对象和评估目的，以及可能搜集到的数据资料，初选评估方法和评估的技术路线，并确定评估人员及其分工；
按评估的要求和评估方法调查搜集数据资料；
拟定作业步骤和作业时间表；
初算评估成本。
（3）实地勘查搜集资料：
到评估现场进行实地查勘。
弄清房地产的位置和周边环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况，并对委托方提供的和事先搜集到的有关资料进行核实和验证，丰富和落实此项评估所需的数据资料。
（4）选用评估方法评定估算：
除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以据情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
（若条件允许，可以选择两种或两种以上的方法进行评估）
（5）确定评估结果，撰写评估说明和报告：
用两个或两个以上的评估方法进行评估，会得到几个初步评估结果。
充分分析论证的基础上给出评估的最终结果，并撰写评估说明和评估报告。
第二节土地使用权评估的特点
1、土地使用权及其实质
土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。
其价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件。
对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。
土地资产评估多元化。
2、土地分类和特性
分类：
（1）按社会经济用途，分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教，科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林，风景浏览区，公共休息用地、特殊用地（军事设施用地、监狱，公墓，火葬场用地）等。
（2）按经济地理位置，分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。
（3）按所有权归属，可分为国家所有土地和集体所有土地。
我国城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有（还有宅基地和自留地、自留山）。
（4）按利用程度，分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地
（5）按开发程度与开发趋势，分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
特性：
（一）自然特性。
（1）土地面积的有限性：
随着地球上人口的不断增加，人均占有土地面积越来越少，属稀缺资源。
（2）土地空间位置的固定性：
人类对土地的开发利用只能在固定的地域内进行，不能按人们的意志随意移动。
（3）土地使用价值的永续性和增值性：
土地越是利用得好，越能提高它的生产力和承载力，会随着其开发利用的程度增加其使用价值。
（4）土地的不可替代性：
土地不可能被人们用其他生产方法来产生，也不可能被其他生产资料所代替。
土地是非再生性的。
（二）经济特性。
（1）用途多样性：
土地资产的用途不同，使用价值也有差别，直接影响土地的市场价值。
（工业用途、交通用途、住宅用途等）
（2）经济地理位置的可变性：
自然地理位置是固定的，其经济地理位置却是可变的（交通、住宅建设等）。
土地周围环境的变化，会改变土地的价值。
（3）可垄断性：
特定主体将土地的所有权或使用权加以垄断，形成特定的土地制度及垄断的土地资产关系。
构成了土地资产市场价格的基础。
3、土地资产价格体系。
地产是指土地使用权资产。
城镇土地的所有权不能让渡，只有土地的使用权才具有商品的属性。
我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场。
土地使用权作为资产的价值已经独立于其他商品的价值，地产形成了自身的指标和体系，并且形成了以批租市场、转让市场等多种市场形态的综合市场体系。
与此相适应，我国的地产价格体系也已基本形成。
（一）土地资产价格类型
（1）基准地价。
是指国有土地的基本标准价格。
以城镇整体为单位进行的，从定义中可看到：
1、它是一个区域性的平均地价；
2、它是用地条件相近的区域中各类用地的平均地价；
3、它是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；
4、它是单位土地面积的地价。
（2）标定地价。
是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
标定地价评估可以以基准地价为依据，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估宗地地价。
由定义来说：
1、标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；
2、一般标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动后进行股份制企业改制时才进行评估；
3、标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
（3）土地使用权出让底价。
政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
这是土地或地块价格基础。
（4）转让价格。
使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
交易价格由双方决定。
（5）出租价格。
亦称土地使用权租金价格，有两种形态：
1、土地使用者之间所形成的租金价格。
由承租人向出租人支付的租金价格；
2、国家与土地使用者之间形成的租金价格。
即土地使用费，按年以每平方米为单位收取，也是年地租水平。
上述
（1）、
（2）、（3）之间，既有区别也有联系。
不是地产交易市场的成交价，但都起着调控交易地价的作用。
它们之间存在着相互承接的关系，
（1）是
（2）的基础，
（2）又是（3）的参考和依据。
（1）、
（2）、（3）的主要区别，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者是具体到宗地或地块的地价，亦称地块价；
（1）以考虑宏观区域因素为主，
（2）和（3）还考虑地价的微观区位因素（更为接近市场交易地价）。
（2）和（3）也是有区别的，（3）主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；
（2）根据宗地形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。
（2）是政府认定并公开的地价，（3）是不公开地价。
我国城市地产市场按土地使用权流转方式，划分为一级市场和二级市场。
一级市场：
亦称政府批租市场。
它是政府垄断市场，包括
（1）、
（2）、（3），均属一级市场的价格范畴，价格由政府定。
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场，不同用途的土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地的用途规定，同种用途土地市场上的经营者可以在国家法律规定的范围内充分竞争。
二级市场中的土地使用权转让，指土地使用者将土地使用权再转移的行为，其转让价格和出租价格是资产评估机构为客户提供的基本服务。
4、土地资产价格特点
（1）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。
在土地价格中应包括和体现开发成本，但这部分开发性成本主要是土地投资，是土地价格的附加。
（2）土地价格主要由土地需求决定。
经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。
（3）土地价格具有明显的区域性。
同一城市中的不同地段，土地价格会相差几倍，甚至十几倍或几十倍。
这是土地的级差地租形成的。
（4）土地价格的上涨性。
经济发展是必然的，土地价格从长期来看具有上涨趋势。
随着经济的发展，资本的边际收益率会下降，当地租稳定不变时，由于边际收益率下降，土地价格会上升。
5、土地使用权评估的原则
（一）替代原则：
具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使其价格互相牵制而趋于一致。
（1）由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
（2）由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。
（3）通过比较地块的条件及使用价值来确定。
综上所述，在土地估价时，通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。
在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。
注意，在土地估计时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此要进行时间和土地条件修正后，再按替代原则，采用市场法估价。
（二）最有效使用原则：
土地不同的利用方式所带来的收益量不同，土地权利人以能满足从其所占有的土地上获取更多收益为目的，因此，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
应用此原则需注意：
（1）应根据城镇规划中的最适宜用途来确定，其最佳用途应该为商业用地。
（2）地产评估一般选择地块的最有效使用强度，如容积率等。
（3）必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则：
土地价格同一般商品价格一样，伴随着构成价格的因素的变化而变化。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效性需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素；
同时，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能合理地估价。
（四）供需原则：
一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。
需求超过供给，价格随之提高；
反则反之。
这就是供求均衡法则。
土地也一样。
但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法则。
其原则表现：
（1）价格独占性较强。
土地需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。
（2）替代性有限。
土地具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。
可见，在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（五）贡献原则：
按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。
不动产的总收益是由土地及建筑物等构成要素共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。
根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。
6、影响地产价格的因素
（一）一般因素：
1、行政因素。
指国家对土地价格的干预，推动土地价格的转移或限制某类土地的利用等
2、社会因素。
社会发展状况和安定状况对地价有很大影响（政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化四个方面）。
3、经济因素。
（1）经济发展状况。
国民经济的增长，对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上涨；
（2）居民收入和消费水平。
随着居民收入的增加，对消费水平会有新的要求（住宅上对房屋的质量、面积的要求会更高）；
（3）物价变动。
物价上涨率越高，房地产价格也越高；
（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4、其他一般因素。
如人口因素、心理因素、国际因素等。
（二）区域因素：
1、影响商业用地土地价格的区域因素。
（1）商业繁华程度；
（2）交通便捷度；
（3）环境优劣度（除自然环境外还包括人文环境，即人口密度、收入水平等）；
（4）规划限制，指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，还包括交通管理等限制；
（5）其他因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素。
（1）位置；
（2）交通便利度；
（3）基础设施保证度；
（4）公共设施完备度；
（5）环境质量度（除自然环境外也包括人文环境，如住宅内居民就业结构、受教育水平等）；
（6）规划限制；
（7）其他因素。
3、影响我国工业用地的区域因素。
（1）交通便捷度；
（2）基础设施完善度，指为工业服务的基础设施配置（能源、供水、排水设施）以及运行能力。
基础设施越好，生产则不受影响；
（3）产业集聚规模，指工业地区内工业企业数目多寡以及企业规模（资产总额、净产值、职工人数）大小；
（4）环境质量；
（5）规划限制；
（6）其他因素。
（三）个别因素：
1、位置因素。
各种形式的活动受其本身特征的影响，对城市地产的位置要求也就不一样。
如住宅用地和商业用地在同一区域内的土地由于其具体位置的差异，会产生不同的效用和价值，及不同的地产价格。
2、地形地质因素。
一是城市中如果地形条件较差，其使用效果差，造成地价水平较低；
二是复杂的地形、较差的地质条件均会造成土地开发成本的增高，从而降低了地产的价格。
地质条件的好坏会直接影响勘探和桩基工程费用。
3、面积因素。
土地大小制约地产价格水平主要取决于土地利用性质的适宜性（如综合性的商业大厦和小型的商业铺）。
如果不能各得其所，其地产价格水平就无法得以提高。
4、地块形状因素。
主要表现在宽、深的比例。
如果这个比例不合理，就会在一定程度上限制土地的规模经营，以致难以形成较好的土地收益，是土地价格难以提高。
5、土地利用因素。
（1）容积率，指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率越高，其结果必然导致土地价格的增加；
（2）土地用途，商业用地的地价在同一土地级别内高于住宅用地和工业用地，而工业用地的地价要高于农业用地。
第三节土地权属及其处置
1、土地权属类型
（1）土地所有权
我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。
国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，但任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权。
（2）划拨土地使用权
一般经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后依法“无偿（土地使用者未向政府缴纳出让金）”取得的；
另一种是国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律法规另有规定外，没有土地使用期限限制。
单独的划拨土地使用权不得转让；
以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权；
划拨土地使用权不得单独租凭。
（有偿使用的办法有国家机关用地和军事用地；
城市基础设施用地和公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
法律、行政法规规定的其他用地）
（3）出让土地使用权
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
集体所有土地经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。
使用年限届满，需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年申请续期，经批准予以续期的，重新签订合同，支付出让金；
未申请或者未获政府批准的，土地使用权由国家无偿收回。
（4）集体土地所有权
依照法律属于村农民集体所有，农村村民建设住宅使用耕地，需报县级人民政府批准；
使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；
出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
集体所有土地按国家建设征用土地的规定实行征用，也可以由农业集体经济组织按照协议将土地的使用权作为联营条件，集体土地股份不得转让，若转让，须将集体土地征为国有，办理出让手续；
但改建或新设股份有限公司使用集体所有土地，必须经批准征为国有土地后，方可办理土地使用权处置和变更登记手续。
集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，应将抵押土地转为国有，再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置，即办理出让手续。
其他类型的集体土地使用权不得抵押。
2、土地权属处置的制度规定
评估后的土地资产处置方式：
（1）企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。
（2）国有土地租凭是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租凭合同并支付租金的行为。
（3）国家以土地使用权作价出资（入股），指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。
其股权按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府国土管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
（4）授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集体公司凭授权书，可以向其直属单位、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租凭等方式配置土地。
企业改革涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租凭方式处置的情形有：
（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司和组建成企业集团、改组为股份合作制、租凭经营、非国有企业兼并国有企业的。
（2）国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当已出让方式处置。
土地使用权出让金应首先安置破产企业职工；
抵押土地使用权折价、拍卖、买卖后所得也应先安置破产企业职工。
企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采取保留划拨方式处置的情形有：
（1）继续作为城市基础设施用地和国家重点扶植用地，原土地用途不发生改变的，但改造成或改组为公司企业的除外。
（2）国企兼并国企或非国企和国企合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的。
（3）国企兼并、合并中，被兼并的国企或国企合并中的一方属于濒临破产的企业。
（4）国企改造或改组为国有独资公司的。
（上1、2、3保留划拨用地方式的期限不超过5年）
国企改革时，经国土行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。
（1）在涉及国家安全和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国企可继续以划拨土地方式使用土地。
（2）自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业、支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，采取授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地。
（3）对一般竞争性行业，坚持以出让、租凭等方式配置土地。
（4）承担国家计划内重点技术改造项目的国企，原划拨土地继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。
（5）采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国企，可将原使用的划拨土地按出让方式处置，土地收益可作为应付账款暂留企业，全额用于技术改造，参照技改贷款方式进行管理。
3、企业资产重组和改制中土地权属的处置方式
（一）出让方式，根据持股单位的不同
（1）改组前原企业向国家缴纳土地使用权出让金，签订出让合同，取得一定年限的国有土地使用权。
由该企业向股份公司以土地使用权投资入股，股份作为国家法入股，由改组后保留下来的企业持有并行使股权，也可由股份公司向原有企业租用土地。
（2）由股份公司改组后直接向国家缴纳土地使用权出让金，取得一定土地使用年限的土地使用权。
土地使用权作为股份公司的无形资产使用，股份公司使用的土地不体现为股东利益。
（二）直接投资入股方式。
由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的股份公司，土地资产股份作为国家股，由国家授权的部门或机构持有，也可授权由持有其他国家股的机构持有并行使股权。
（三）租凭方式。
上市公司直接向国家租用土地使用权，定期向国家缴纳租金，股份公司使用土地不作为股份进入股份公司。
第四节土地使用权评估的方法
1、市场法及其适用条件
市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，得出待估土地价格。
市场法的理论依据是交易中的替代原理。
在评估土地价格时，可以用类似的土地已知交易价格，比较求得待估土地的价格。
要有足够的交易数量，即交易案例，其综合结果可以作为市场价格的最佳指标。
市场法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估土地相类似的地产交易较多时，才是有效的方法。
另外，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。
2、成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法，以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
此法适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法用其他方法评估时采用。
对既无收益又很少有交易情况的具有特殊性的土地评估时采用。
3、假设开发法及其适用条件
亦称剩余法。
在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
要求有一个相应的社会经济环境保证，即：
有一个明确、开放和长远的房地产政策；
有一套统一、严谨及健全的房地产法规；
有一个完善、公开及透明度很高的房地产资料库；
有一个稳定、清晰及全面的有关地产投资与交易的税费清单；
有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。
4、收益法的应用形式
此法亦称收益还原法，通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
依据地租理论和生产要素分配理论，土地、劳动、资本是生产收益的三大要素，那么土地收益从总收益中扣住其他生产要素产生的收益后获得。
然后将土地收益以一定的还原利率还原计算，确定土地评估值。
此法需要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。
5、成本法评估土地使用权的程序
（一）估算土地取得费。
为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。
取得方式不同，土地取得费的构成和费用标准不同。
（1）征用集体土地。
需要向农村集体经济组织及个人支付费用，包括：
土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。
其中，土地补偿费按该耕地被征用前3年平均年产值的3—6倍计算；
附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金由省、自治区、直辖市规定费用标准；
安置补偿费按每亩不超过被征用前3年平均年产值的10倍计算。
（2）购买和征用城市旧有土地。
需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。
（二）估算土地开发费。
包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发
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