黄其森的中国功夫Word下载.docx
《黄其森的中国功夫Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《黄其森的中国功夫Word下载.docx(5页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
![黄其森的中国功夫Word下载.docx](https://file1.bdocx.com/fileroot1/2023-1/2/9dacd24f-e3ea-41a7-a233-d4f2c9396545/9dacd24f-e3ea-41a7-a233-d4f2c93965451.gif)
经过数年打拼,泰禾的地产项目除了覆盖福州、厦门、泉州等活跃城市外,甚至将触角深入到长乐、闽侯等县市。
以后的几件重大事件中,可以看出黄其森独到的眼光。
2003年,黄其森率领泰禾团队从福州毅然进京拿地,开始了通州“运河岸上的院子”的操盘。
泰禾的增长爆发点发生在2005年,当时大本营福州市的房地产前景不甚乐观,黄其森反其道而行之,在福州的乌龙江边以1000元/平米的低价拿下近2000亩地,储足了弹药。
在2006、2007年的房地产大爆发中,福州房地产市场爆炸式增长,福州楼面价直冲万元大关,早已料到的黄其森顺势推出泰禾?
红树林和泰禾?
红峪,两月五次开盘,销售近13亿元。
别人“贪婪”时,黄其森开始“恐惧”。
按照黄其森的话说,2007年到2009年,泰禾没有抢夺一块高价住宅用地。
2008年,金融危机来袭,急于扩张拿地的开发商深陷泥潭,而泰禾却稳住阵脚。
没抢高价地的黄其森,将重心移到资本市场的战略构建,着力重组福建三农,计划借壳上市。
三年多后,2010年9月30日,泰禾借壳成功,成为当年国内唯一上市的地产股,也是十年来福建极少数成功上市的房企之一。
黄其森还孜孜不倦地构筑自己的金融圈。
2009年,福州商业银行正式改名福建海峡银行,很多股东退出,他却不断增持,成为第二大股东,还战略注资东兴证券和福建农商银行。
接下来,完成上市的黄其森通过商业地产迎来新一轮爆发,其连摘得福州两个大型商业地产项目。
2012年后,商业地产由于“不限购”迎来春天。
2012年,福州五四北泰禾广场开盘,当年总销售额达到48亿元,泰禾更以总销售额62亿元雄踞福州楼市年度销售冠军,远超第二名10亿元以上,将福州各大房企远远抛在身后。
下盘过硬
习武之人,如没有蹲上三五年马步,就难有过硬的下盘,过招时容易一撂就倒,面对各路豪杰,泰禾造就了过硬的下盘――那就是高周转和高杠杆。
福建房企历来擅长使用金融工具,泰禾更把财务杠杆运用到了极致。
泰禾一位负责投资的高管曾对外透露,目前在泰禾的融资机构比例中,银行开发贷占比在30%-35%,房地产基金大概在30%,信托为30%。
在泰禾的拿地历史记录上,几乎离不开金融机构的支撑。
4月10日,泰禾斥资51.7亿元拿下的大兴黄村地块,甚至在拿地之前就与金融机构谈好了合作。
曾有某业内人士评价泰禾“大量地使用信托,将每个抵押物的含金量都压榨干净,手段之登峰造极业内只有目瞪口呆的份。
”
兰德咨询总裁宋延庆称,这除了和黄其森有金融业从业经历外,也和当地资金相对充裕,投资大量流入地产有关。
这样的操作手法支撑了泰禾快速拿地,据年报披露,2013年公司的短期借款增长了十多个百分点,资产负债率从2012年底的83.13%上升至2013年的85.74%。
在采访中,黄其森并不回避此类问题,他透露,泰禾目前综合融资成本在12%左右,今年计划要将其降低至10%,“其实我们跟很多机构的分析人士交流了很多,大家之所以认为泰禾安全,还是在于我们布局的这些城市市场情况相对安全。
高财务杠杆逼迫泰禾必须高速周转,快进快出,以保证顺利还款,再进行新的项目运作。
在福州、厦门、泉州,泰禾的项目,从拿地到开盘,一般不超过7个月,去年10月在福州永泰红峪,10月拿地,6月开盘,中间还包括春节假期,几乎是当地开盘最快的纪录。
在北京,扣除限价取证的影响,泰禾的项目进度也只需要七八个月。
2014年开春以来,泰禾各项目马不停蹄地推进,在北京,除了“北京院子”、“1号街区”在加推以外,全新项目或新组团如泰禾长安中心、拾景园、1号公馆正在热推,于4月19日和20日两天密集亮相,拿地不久的丰台西局项目也即将开工建设并有望于年底亮相。
内功深厚
对形势敏锐的判断,强大的融资手腕和回笼现金的能力,这些还不足以支撑泰禾大肆拿地。
又或者说,如今业内谈及泰禾,总是冠之以“拿地凶猛”之类的称谓,极少人提及,黄其森是一个执着于品质的人。
黄其森不止一次地提及产品,认为很多人觉得“阿猫阿狗都可以做房地产”,而泰禾其实是“地产行业里执着的一份子”,要在专业化水平和品质上做到出类拔萃。
万通集团董事长冯仑就认为黄其森执迷于细节,乐于创新,“他也是个追求理想,顺便赚钱的人”。
广为人知的一个段子是,曾只因为一位业主说了一句“路灯偏暗”,泰禾就花了几十万元把社区的路灯全换了。
这一对品质的追求贯穿泰禾十几年的发展历程。
上世纪90年代,在福州的大多数楼盘还都以本地设计院设计为主的时候,泰禾花天价1500万元从上海请来国际级设计师量身定制。
1998年,天元山庄一上市,便引发轰动。
住宅依山而建,随地势起伏自然错落,其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园等景致沿着山坡地蜿蜒分布,营造出中国山水画卷的独特空间感受。
这种开发方式开启了福州建筑界坡地建筑之先河,泰禾也通过开发了一系列高品质的“天元”楼盘,在福州立稳了脚跟。
后来到北京开发运河岸上的院子就借鉴了天元项目中的诸多经验,比如原先的绿植完全保持原生态等。
“院子”必杀技
武林高手自有一技逐鹿天下,如洪七公的降龙十八掌,一灯大师的一阳指,杨过的黯然销魂掌。
多年历练之后,“院子”在欧式产品当道的背景下,进行差异化制胜,成为泰禾逐鹿天下的必杀技。
黄其森最常提到一句话:
“别让罗马小镇挤走中国乡愁”。
热衷传统文化的黄其森,将灵感倾注于福州三坊七巷,并糅合了皇城院落文化和现代人居理念,形成了独特的院子产品。
在北京通州,800米运河静谧流淌,81000平米原生林堤间,林木苍翠,院子的独栋大院隐秘分布在七巷子中,静街深巷和四米青砖高墙私密围合,4亩以上独门独院,青石阶、抱鼓石、影壁浮雕、柚木门、紫铜平坊、灯笼精工雕琢,迎合着追求礼仪尺度和显赫门风的一些人。
黄其森极为擅长造势,近年来,章子怡、范冰冰、冯小刚等多名大咖都曾亮相泰禾。
去年底,冯小刚就导演文化宣传片――《院子里的中国》,为之站台,并称泰禾的院子显示出对中国传统文化的自信。
“你很难想象在美国、法国会有一个名字叫通州、昌平的住宅项目,但是在北京却到处可以看见像托斯卡纳、加州水岸、格拉斯小镇这样的地产项目”,冯小刚说。
广为认知的院子也并非一夜造就。
2004年,“运河岸上的院子”是泰禾集团在北京市场的唯一项目,单价未足万元。
当项目营销主管向黄其森汇报项目后续发展时,他决定立刻封盘,全面提升品质。
2009年,院子以新中式别墅的姿态崭新亮相,随后单价涨至10万元。
2013年初,院子中面积2000平米的独栋精装楼王别墅以标价3亿元出售,惹来一片质疑和惊叹。
黄其森决定继续对另外七八套中式独栋楼王进行定制精装,单套新增投资预算高达3000-5000万元。
如今,中国院子十二栋墅王市场价已达每栋3亿-5亿元之巨。
2013年9月,《亚洲10大超级豪宅》排行榜在香港揭晓,“运河岸上的院子”名列第七,是北京唯一入选的豪宅及中国唯一入选的中式豪宅。
但因为总价之高,该项目也屡次被质疑卖不动。
攻势凌厉
武功既成,泰禾旋风频频来袭,“太激进”的质疑声同样接踵而至,任志强甚至评价:
“黄总有点疯”。
融创中国董事长孙宏斌曾在反思顺驰的遭遇时说,当你的成功来得太快,并且一而再,再而三地成功的时候,你会渐渐地失去一些在大多数人看来只是常识的判断。
黄其森是失去常识还是能量惊人?
今年以来,泰禾分别在福建、上海、北京等地拿下多宗地块。
光北京拿地金额突破百亿,全国拿地超140亿元。
早在去年1月,泰禾斥资18.5亿元夺得朝阳区孙河一宗地,引起业界关注,此后接连不断的拿地之举令业界惊呼。
泰禾年报披露,去年,共斩获12幅地块,耗资195.3亿元,为其2012年拿地资金的5倍,其中北京耗资63.35亿元。
“那些地(去年所拿的地),如果是去年年底再拿,可能要花四百亿元”,黄其森说,拿地的价值不在于金额大小,而在于含金量。
“我们拿地的含金量就在于率先起步,以比较便宜的价格拿到了京沪地区的一些稀缺地块。
黄其森说这番话的同时,坐在一旁的泰禾集团总裁助理沈力男补充说,刚刚(4月18日)住总在大兴生物医药集团拿到一块地,折合楼面价比泰禾在大兴黄村拿到的那块地每平米贵了一万多,“你看,就隔了不到两个礼拜,手中的土地价值就快翻了一番。
“我们不是在傻拼,是对市场准确判断后,才坚定去拿”,黄其森说自己从来都不是一个激进的人,十年银行的从业经历,培养了对于风险的高度警觉。
而泰禾土地布局基本围绕着“扎根福建本土、深耕一线城市”的战略执行,房价太低或库存太大的地方都不去。
泰禾集团基本放弃了在中西部城市的布局。
泰禾也一度曾考虑要不要在杭州拿地,后来黄其森一看杭州的土地供应堪称天量,便决定不去凑热闹了。
黄其森曾对外吐露,在精品高端方面佩服绿城和星河湾。
但星河湾后来因扩张太快,深陷鄂尔多斯,绿城当年也盲目拿地要赶超万科,如果当时“地不买那么多,只做五百亿、六百亿,一定是没问题的”,因此泰禾不会盲目铺摊子。
决战一线
有趣的是,与项目高调和拿地强悍不同的是,黄其森一点都不张扬。
在接受采访过程中,标志性板寸头的黄其森语速平缓,十分平和与冷静。
即使在回答尖锐问题时,黄其森脸上始终挂着温和的微笑,丝毫没有当年孙宏斌或许家印在爆发年代的凌厉之气。
除了对事业和理想的执着,黄其森对兴趣爱好也一以贯之,他有两个铁打不动的生活爱好:
打高尔夫和喝茶。
工作之余,打高尔夫就成了黄其森最主要的一种休闲运动。
据说,他一周能打上两三次球,偶尔还会约上三五好友出国打场球。
相比高尔夫,喝茶在黄其森的生活和工作中占据了更特殊的地位。
每次上北京,黄其森都会带上一批上好岩茶和铁观音,馈赠当地的一些好友。
这两项爱好似乎也透露出黄其森平和的性格。
在其看来,泰禾是有一定时间沉淀的公司,在北京蛰伏十年已有一个积蓄资金、经验的过程。
而泰禾旗下,院子系列是独一无二的,泰禾广场涵盖住宅与商业,“应对市场风险的手段就比万科丰富的多,也比万达要丰富”。
2014年,泰禾将销售目标定为250亿元,这与去年124.44亿元的销售合同金额相比,增长100%。
泰禾的核心产品――院子系列,开始从北向南铺向全国,中国院子,北京院子,厦门院子,福州院子,江阴院子,以及最新的南京秦淮院子,规模初成。
与此同时,泰禾在商业上仍然高举高打。
在去年年报里,泰禾称,在未来3至5年内打造15个到20个个性化、高品质的地标级、超大型城市综合体,同时积极探索与房地产紧密相关的旅游文化、医疗养老等市场机会。
此外,泰禾至今涉足氟化工、矿业、金融证券、生物医药等领域,实现了多元化经营。
如果天遂人愿,泰禾将会在年底迅速逼近300亿元,同时坐望500亿元。
按照去年的排行榜,这意味着泰禾可能从全国房企销售额50名之外,直接飙入前30。
而仅在北京市场,泰禾如能完成今年百亿的销售目标,也将有望竞争北京前三名。
“很多业内人士认为黄金十年已经过了,就我个人来看,真正的黄金十年才刚刚开始。
”黄其森此前说的一番话意味深长:
“过去十年的房地产市场仅仅是解决了温饱问题,泰禾正处在最好的时机。
北京一名媒体人评价说,阳光城与泰禾是顺周期趋势下的顺驰翻版,至少在赌性上是类似的,“它们很可能非常成功,也可能下场悲惨,这取决于将所有房子都卖出之前,市场会不会给出足够的时间与空间。
”