四川省房地产估价师《制度与政策》房地产经纪机构备案考试题.doc

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2016年四川省房地产估价师《制度与政策》：

房地产经纪机构备案考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：

交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。

该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。

已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。

A：

7000

B：

7003

C：

7436

D：

7670

E：

工业用地的监测点评估价格

2、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。

A：

有不少于1000万元人民币的注册资本

B：

有一定数量的周转住房

C：

是非银行性金融机构

D：

可要求借款人提供抵押反担保

E：

执行层的组织协调

3、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：

净收益A每年不变

B：

收益年限n为有限年

C：

报酬率Y不等于零

D：

价格y符合评估时点市场情况

E：

工业用地的监测点评估价格

4、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。

A．10.2万元

B．11.0万元

C．11.3万元

D．11.5万元

5、下列不列入国民生产总值核算的是__。

A．出口到外国的一批货物

B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金

C．政府给贫困家庭发放的救济金

D．保险公司收到一笔家庭财产保险

6、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

7、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.7

8、现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是__元。

A．115

B．100

C．120

D．125

9、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。

A：

房号

B：

街道

C：

丘

D：

幢

E：

执行层的组织协调

10、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。

A：

无偿收回土地使用权

B：

有偿收回土地使用权

C：

无偿出租土地使用权

D：

无偿出让土地使用权

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为__。

A．概算造价

B．投资估算

C．预算造价

D．结算价

12、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。

A．《前期物业管理服务协议》

B．《物业服务收费办法》

C．《城市新建住宅小区管理办法》

D．《物业管理条例》

13、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。

A．经济扩张与创造就业不再是线性关系

B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生

C．房地产市场呈现自我修正的周期性

D．就业机会增加与空间需求不再同比增长

14、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。

A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

15、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。

A．无差异性营销

B．差异性营销

C．定制性营销

D．集中性营销

16、的立法目的是：

“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。

A：

《中华人民共和国土地管理法》

B：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：

《中华人民共和国城乡规划法》

D：

《中华人民共和国农村土地承包法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】

A：

3816元／㎡

B：

3899元／㎡

C：

4087元／㎡

D：

4920元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

18、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。

A：

完全竞争市场

B：

完全垄断市场

C：

寡头垄断市场

D：

垄断竞争市场

E：

执行层的组织协调

19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。

A：

849元／㎡

B：

865元／㎡

C：

882元／㎡

D：

915元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

20、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。

A．相邻土地的权利界线

B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

21、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。

A：

125

B：

250

C：

300

D：

375

E：

执行层的组织协调

22、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。

A．经济学原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．对立原理

23、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。

A：

被保险人

B：

受益人

C：

保险人

D：

投保人

E：

执行层的组织协调

24、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。

A．有用性

B．有效需求

C．稀缺性

D．排他性

25、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。

A：

2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》

B：

根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內（含3％）的，据实结算房价款

C：

根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房

D：

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定

E：

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

2、因为估价的目的不同，所以__。

A．估价的依据不同

B．应评估的价值类型可能不同

C．估价时点的选取不同

D．估价中应考虑的因素可能不同

E．选用的估价方法可能不同

3、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

4、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2（基准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%。

那么该宗工业用地的价格为__元/m2。

A．782.94

B．817.06

C．792.85

D．768.06

5、房地产具有以下特性。

A：

寿命周期长

B：

不可移动性

C：

异质性

D：

弱流动性

E：

适应性

6、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。

A：

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务

7、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有。

A：

对房地产本身进行投资改良

B：

房地产需求增加导致稀缺性增加

C：

通货膨胀

D：

外部经济

E：

建造成本增加

8、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A．10000

B．12000

C．180000

D．15000

9、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“两管”是指监理活动中的。

A：

合同管理

B：

质量管理

C：

投资管理

D：

进度管理

E：

信息管理

10、住房公积金的结息日是。

A：

5月31日

B：

6月1日

C：

6月30日

D：

7月1日

E：

执行层的组织协调

11、《土地管理法》规定：

“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

”

A．公有制

B．私有制

C．社会主义公有制

D．集体所有制

12、属于房屋产权转移登记情形的有__。

A．翻建

B．扩建

C．分割

D．抵押

E．裁决

13、房地产价格的形成条件有__。

A．房地产的需要

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求

D．房地产的相对稀缺性

E．房地产的有效供给

14、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。

A：

资本边际效率

B：

经营状况

C：

社会状况

D：

自然状况

E：

利息率

15、下列关于房屋租赁的说法错误是__。

A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法

B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定

C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准

D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》

16、单利计息与复利计息的区别在于。

A：

是否考虑资金的时间价值

B：

是否考虑本金的时间价值

C：

是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D：

采用名义利率还是实际利率

E：

借款合同

17、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广