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在政策积极配合、房企加快推盘，供需两端持续升温，为“金三银四”打好基础；
3月份，多个新盘入市，抢夺金三银四市场，保定房价上涨势头强劲，55楼盘疯狂提价，热门楼盘成交火热，但小楼盘仍在低迷中徘徊。
1.2一季度保定楼盘房价涨跌：
67楼盘提价5楼盘降价
根据搜狐焦点网统计，截止2016年3月底保定楼市房价仍处于上升趋势，其中价格上涨的楼盘有67个，价格下调的楼盘有5个，房价上涨的楼盘数量较多，上涨幅度较大。
第一季度，保定楼市“小阳春”如期而至，住宅、公寓市场生机勃勃。
在大环境利好的情况下，保定楼市整体向稳，但是主城区稀缺地段及新区潜力区域个别项目上涨幅度依旧可观。
1.2.1保定各区房价涨跌：
莲池区涨价楼盘最多清苑区涨幅最大
图1-2一季度保定各区域涨价楼盘数量分布
如图1-21-3所示，莲池区楼盘中涨价的有26个，平均上涨537元/平米，平均增幅为7.02%，其中涨幅较大的是悦正园，涨超2400元/平米，涨幅较小的是天籁新城、文津花园、秀兰森活里和阳光绿城。
竞秀区有15个楼盘有不同幅度的上涨，平均上涨443元/平米，平均增幅约7.20%，其中涨幅较大的是侯河铭品尚江南和国海公寓，涨幅均过千，涨幅较小的是9號院和苏堤杭城。
新三区共有13个楼盘价格出现了上涨。
其中清苑区涨价楼盘有4个，平均上涨793元/平米，平均增幅为14.08%；
满城区楼盘中涨价的有4个，平均上涨300元/平米，平均增幅为6.95%；
徐水区涨价楼盘5个，平均上涨320元/平米，平均增幅为8.60%。
自保定行政区域划分调整以来新划入保定市区的三个区楼盘一直处于上涨状态。
此外保定市周边县涨价楼盘明显增多，共13个，数量与新三区总量持平。
平均上涨273元/平米，平均增幅为7.37%。
据搜狐焦点网保定站统计，一季度清苑区楼盘涨幅最高，涨价最高楼盘为御泉美墅项目，涨价2500元/平米。
图1-3一季度保定各区域楼盘涨幅情况
1.3保定各区域楼盘预售：
6项目获预售许可证
据保定交易中心网页显示，2015年第三季度保定公开6个项目获得预售许可证，分别为万和城、哈罗城、上林风景、水晶国际、昭华锦城以及香溪雅地，预售总面积117918.68平方米。
一季度保定预售许可证发放情况
2016年1月，保定有6个项目获得《预售许可证》,分别为万和蓝山、金沃向阳城、万博园、京源小区、朝阳首府、中博国际文化创意产业广场希尔顿酒店等六个项目的部分楼座。
总建筑面积约为195585平方米,约合293.4亩。
2016年2月，3个项目获得《预售许可证》，总批准预售面积近15万平方米，分别被未来花郡二期、渼林湾、中勘广场紫勋雍邸项目及部分楼座获得。
2016年3月，据保定房地产交易中心网站显示，保定市内没有预售许可证发放。
1.4保定开盘加推项目：
莲池区最活跃
一季度保定楼盘开盘加推情况
2016年第一季度共14个项目新品开盘，6项目加推。
其中，竞秀区有4项目开盘，3项目加推，其中万和奥城项目1月开盘，3月加推一次，可见其销售火爆程度；
莲池区有6项目开盘，3项目加推。
一季度开盘加推主要集中在莲池区和竞秀区；
在低首付以及信贷政策宽松的政策背景下，各房企有效去化库存，加快推盘节奏，使市场提前进入“阳春”。
二、政策篇
2.1全国：
乱花渐欲迷人眼
进入2016年，降首付、房贷利率折扣优惠、契税调整等政策影响着购房者对市场的预期。
一季度全国房地产市场相关政策梳理如下：
NO.1：
非限购城市首次购房首付降至二成
2月2日央行出新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
NO.2：
契税调整营业税优惠政策
契税调整
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。
营业税优惠
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
NO.3：
完善职工住房公积金账户存款利率
中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
NO.4：
我国将原则上不再建设封闭住宅小区
2月22日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》公布。
《意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公开化，解决交通路网布局问题。
“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”，并不是“一刀切”，更不能简单的理解为“拆围墙”，在具体实施过程中，还要制定细则，肯定要听取市民意见，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。
NO.5：
全面实施营改增二手住房满2年免征
3月13日，国家税务总局局长王军透露，营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管。
3月24日下午，财政部网站发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则，引起了几千万企业的注意。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2.2保定：
发扬绿色建筑
2016开年，保定楼市“神经紧绷”，严查风声传播，开发商如履薄冰；
另外，保定大力建设低碳城市，鼓励建设超低能耗被动式建筑。
一季度保定房地产市场相关政策梳理如下：
保定2016年拿地项目全面执行“节能75%”标准
保定市政府办公厅1月5日透露，为打造低碳保定，高标准推进新型城镇化和京津冀协同发展，《保定市提高居住建筑节能标准实施方案》（以下简称《方案》）正式实施。
《方案》规定，保定市市区（含清苑区、满城区、徐水区）及涿州、高碑店、安国、白沟新城、安新等县（市）县城规划区新建居住建筑，自2016年1月1日起取得土地使用权的项目，全面执行河北省《居住建筑节能设计标准（节能75%）》，鼓励建设超低能耗被动式建筑。
保定房地产交易税收新政实施
2月22日，房地产交易税收新政正式实施。
当天，保定市区共办理房产交易14笔，征收契税8.1万元，优惠6.2万元；
征收营业税8.8万元，优惠13.9万元。
耕地占用税“先税后证”管理
3月15日，据保定市人民政府网显示：
为有效加强耕地占用税的源头管控，市地方税务局由税政主管，税政、税源监控部门通力协作，依托政府综合治税平台，积极探索耕地占用税“先税后证”的征收管理机制，为实现堵塞漏洞、源头控管、应收尽收奠定了坚实的基础。
三、土地篇：
6宗居住商服用地出让地王诞生
一季度保定土地出让情况
2016年第一季度，保定土地市场共出让地块8宗，居住及商服用地共出让5宗，1宗流拍。
其中1宗居住用地，面积52333平方米，被保定宏诚园房地产开发有限公司以51150万元拿下，成为保定最新地王，轰动全城；
一季度保定土地市场整体表现并不高昂，所出让地块不多，多为在建项目补证。
其中，保定新地王的诞生着实震撼了一把，预计随着一线房地产企业绿城进入保定，保定房地产将会发生变革，一是对保定本土房地产市场给予强烈的冲击，住宅项目的规划、建筑、景观等综合品质提升及满足客户需求将成为关键；
二是京津冀一体化的进程不断加快，土地市场竞争会进一步加剧，可能会地王频出的现象，房价有进一步提升的可能。
四、消费者调查篇
4.1消费者购房目的：
改善型需求支撑楼市投资力量见涨
提要：
改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2016年第一季度保定房地产市场的主导力量。
4.1.1消费者拥有房产情况：
一套房产拥有者居多
图4-1反映了2016年第一季度保定消费者拥有房产的分布状况。
其中，在受访者中没有房产的人员占比18%，该部分人群主要是刚性需求消费者；
47%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；
拥有两套住房的受访者占比28%，其中三套住房拥有者占比7%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。
图4-1消费者拥有房产情况
调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大，与2015年第四季度相比有所增长；
无房产者与拥有两套以上住房的受访者分别占18%与28%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的18%，其余72%的消费者已经拥有住房。
由此可见，保定迫切的购房需求并不旺盛。
4.1.2消费者购房目的：
改善居住条件居于首位
图4-2反映了2016年第一季度保定消费者购房目的的分布状况。
其中，58%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场的主导地位；
23%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；
出租获长期回报占11%，短期倒手赚取差价仅占9%。
开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。
图4-2消费者购房的主要目的
调查显示，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。
此外，投资型购房者在受访者中占比有所增长，可见购房者对于房地产未来预期比较乐观，房地产投资仍然是人们投资理财的一个重要途径。
综合消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2016年第一季度拥有一套住房以改善居住条件为购房目的的改善型消费者，表现出更为明确和清晰的购房意向。
4.2消费者购房需求：
一手房是购房者首选房价直接打折最受欢迎
2015年第三季度保定购房者首选的房源类型是一手房，选择二手房源的购房者所占比重较小。
保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力在逐步降低。
4.2.1消费者购房首选房源：
新房市场更受青睐二手房
图4-3反应了2016年一季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。
其中，64%的购房者表示购房时首选一手房源；
18%的购房者表示愿意购买二手房源，另有18%的购房者表示两种房源均可以。
图4-3消费者首选房源类型
研究数据发现，保定购房者中多半购房者倾向于一手房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。
分析原因得出，近年来保定房地产经济发展较迅猛，一手房供应量相对较大，因此购买一手房购房者选择余地较大；
第二，二手房购买手续相对繁琐，且二手房房源选择余地较小，因此，选择二手房购房者所占比重较小。
不过，随着二手房交易政策的不断放松，以及流入二手房市场的新房源不断增多，对于一手房和二手房的选择，越来越多购房者表示不在乎。
4.2.2消费者倾向的促销方式：
房价直接打折最受欢迎
图4-4反应了最受保定购房者欢迎的促销方式。
其中，选择房价直接打折的购房者所占比重最高，高达70%；
选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为14%，各有8%的购房者选择了特价房和赠送面积；
没有购房者选择赠送实物这一促销方式。
图4-4消费者倾向的促销方式
分析可以看出，无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。
随着保定房价的逐步提高，购房者的购房压力也大大增加，因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。
选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低。
另外，赠送实物等促销方式不能真正给购房者带来实惠，因此选择这类促销方式的购房者也越来越少。
4.3消费者购房倾向：
购房者购买力提高竞秀区是购房热点区域
2016年第一季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，90平方米至120平方米的两居室、小三居室普通住宅仍最受欢迎。
此外，保定消费者在购房时能承受的房价及还款能力渐渐提高；
“价格”回归为影响消费者购房的首要因素，保定竞秀区更受购房者青睐。
4.3.1消费者购房首选类型：
小高层和高层更受欢迎
图4-5反映了2016年第一季度保定消费者首选商品房类型的分布情况。
其中，选择小高层住宅产品占比35%居首位，高层住宅产品占比30%居第二位，多层住宅产品占比22%居第三位。
上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为13%。
可见，小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。
此外我们认为，部分消费者倾向于低层建筑，与这几类产品居住舒适度较好以及后期居住费用较低有着密切的关系。
另一方面，高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的首选房产业态。
图4-5消费者购房首选业态
此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端的住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。
目前保定市区内的别墅项目并不多，而且多为社区配建别墅，购房者可选余地较小。
4.3.2消费者购房首选户型：
90-140户型最受青睐
通过图4-6我们发现，2016年第一季度保定消费者最为青睐的户型为90-120平方米，占受访者的39%；
30%的消费者在购房时首选120-140平方米的户型；
15%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型；
7%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下的占比为4%；
3%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。
可见，90-120平方米的户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。
我们认为，90平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适，两居室的分配较为合理，更加宜居，能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。
4-6消费者购房首选户型
除此之外，在调查中购房首选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定中高端消费人群有较大比重，大户型住宅仍有很大前景和市场，保定潜在大户型需求将不断增加。
另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比最大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。
4.3.3消费者能承受的房屋单价：
保定购房者资金承受能力较低
图4-7反映了2016年第一季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。
数据显示36%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000元；
22%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元；
有19%的购房者能承受6000-7000元的购房单价；
8%的购房者能承受7000-8000元的购房单价；
另外，在受访者中有15%消费者在购房时可以承受的房屋单价在8000元以上。
4-7消费者所能承受的房屋单价（单位：
元）
由图4-7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元，这部分人群相对来说资金承受能力较低，属于刚需购买群体，其中包括改善型刚性需求，当然资金承受能力低与保定当地工资水平有很大关系，调查结果与保定工资水平基本一致。
但是，保定消费者所能承受的房屋单价，与消费者首选的业态具有一定的矛盾性。
小高层、多层产品相对价位较高，因此，保定购房者较弱的购房能力与青睐房地产业态具有很大的矛盾性，不利于购房行为的实现。
同时，保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性，与保定现存的房屋价格水平不符。
另外，有15%的购房者能承受8000元以上的房屋单价，这意味着保定部分购房者已逐渐接受了保定现阶段房价上涨的事实，购买能力大幅提升。
4.3.4消费者购房首选付款方式：
一半购房者选择住房公积金
图4-8反映了2016年第一季度保定消费者购房首选的付款方式。
调查中，50%的受访者选择了住房公积金贷款，22%的受访者倾向于商业银行贷款，12%的受访者倾向于一次性付清，10%的受访者选择了分期付款，另外1%的受访者选择了民间借贷，还有5%的购房者选择了其他的付款方式。
公积金贷款优势明显，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更倾向于这一途径购房。
尤其是二套房公积金首付下降等利好政策不断出台，致使更多的购房者选择这一付款方式。
图4-8消费者购房首选付款方式
此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占12%，我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。
一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿会比较强烈。
4.3.5消费者所能承受的月还款额：
1500-2000元占比最大
图4-9反映了2016年第一季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。
数据显示，受访者月还款额在1500元至2000元之间的占31%，受访者月还款额在2000元至2500元之间的占22%，受访者月还款额在1500元以下的占20%，月还款额在2500元以上的占27%。
由此可见，月还款额在2000-2500元的购房者所占比重最高，这一数据与2015年第四季度相比，保定消费者月还款额能力有所提升。
图4-9消费者购房时所能承受的月还款额
另外，消费者购房时所能承受的月还款额为2500元以上的购房者比例为27%，较2015年第四季度有大幅提升，结合购房者所能承受房屋价格及首选付款方式的调查，分析发现，保定购房能力有明显提升，房价上涨的现实已被保定人民渐渐接受。
4.3.6新三区购房意向猛增购房者更倾向竞秀区
图4-10反映了2016年第一季度保定消费者购房时的首选区域的分布情况。
数据显示，购房者选择居住区域竞秀区高于其它四区，其中选择竞秀区买房的消费者占据了受访者的49%；
在莲池区买房的消费者占据了受访者的44%，在徐水区买房的消费者占据了受访者的2%，在清苑区买房的消费者占据了受访者的3%，在满城区买房的消费者占据了受访者的2%。
研究数据可以发现，保定消费者倾向在竞秀区置业的比重高于莲池区，这与保定原有南市区遭遇发展瓶颈是息息相关的。
新行政区划的调整，在一定程度上平衡了保定南北城区发展不均的现状，但城市向北发展的理念已经深入人心。
保定竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力。
保定竞秀区高新产业云集，城市发展势头迅猛，部分购房者选择此区域购房也是因为离公司所在地较近，方便出行。
图4-10消费者购房首选区域
4.3.7购房考虑更均衡价格为主要要素
由图4-11可以看出，2016年第一季度价格是影响保定购房者选房的第一要素，占比13%；
其次，区域地段因素占比12%，周边环境因素占比12%，户型因素占比11%；
交通因素占比10%；
证件情况和配套因素均占比9%；
消费者购房时对物业情况考虑均占比为8%；
消费者买房对开发企业品牌和期房现房的要求各占比6%；
施工进展因素仅占3%；
其他要素占1%。
图4-11影响消费者购房的要素指数
综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，保定消费者总体购买力较低，但逐渐提升，价格影响购房的指数正在弱化，但仍是最重要因素；
其次，消费者对周边环境要求日渐提高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量的需求也日益提高，更加注重享受生活。
区域地段因素也是影响消费者购房的重要因素之一，这与保定现阶段区域发展不太平衡有一定关系。
户型、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有很大关系，因此对于这部分因素也是大多数购房者在购房时需要考虑的问题。
证件情况也是左右消费者购房的重要要素之一，随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大。
4.4消费者市场预期：
预判政策走势适当放松但观望情绪仍高
2016年第一季度保定消费者的购房意愿并不迫切，观望心态较强，购房意愿基础较为薄弱。
从整体来看，多数受访者认为未来政策走势或将适度放松，且多数受访者认为保定房地产未来成交将呈稳中有升态势。
4.4.1消费者观望情绪较大购房意愿有所增强
在调查中，有67%的受访者表示一年之内买房，15%的受访者表示将在半年之内购房，另有9%的受访者表示会在三个月之内购房，9%的受访者在一个月之内有购房意愿，可见保定购房者观望情绪较大，但消费者的置业意愿有所加强。
图4-12购房者多长时间内买房
此调查结果为近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。
打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一
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