内蒙古2015年房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义考试试题.doc
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内蒙古2015年房地产估价师《理论与方法》：
估价报告含义考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
2、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。
A．不得低于评估价格的50%
B．不得高于评估价格的50%
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
3、下列有关企业利润公式不正确的是__。
A．分配（应付）利润＝经营利润-（盈余公积金+公益金+未分配利润）
B．税后利润＝利润总额-所得税
C．经营利润＝销售（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-销售税金
D．利润总额＝经营利润+营业外收支净额
4、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑__。
A．最佳利用方式
B．货币时间价值
C．投资的风险
D．投资利息
5、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元／㎡，报酬率为6％。
那么，甲的价格乙的价格。
A：
高于
B：
低于
C：
等于
D：
条件不足，无法确定
E：
工业用地的监测点评估价格
6、路线价法主要适用于两侧土地的估价。
A：
城市街道
B：
城市主干道
C：
城市商业街道
D：
城市高速公路
E：
工业用地的监测点评估价格
7、在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、__等其他形式来偿付。
A．劳务
B．工资
C．贷款
D．高贷
8、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。
A．甲大于
B．甲小于乙
C．甲等于
D．难以判断
9、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。
A．标的非自有性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．权利义务的对等性
10、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。
A：
单独股东权
B：
少数股东权
C：
固有权
D：
非固有权
E：
执行层的组织协调
11、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。
A：
商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％
B：
按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C：
按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D：
商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
E：
执行层的组织协调
12、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
13、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
14、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经__同意。
A．业主委员会
B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C．占总人数过半数的业主
D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
15、按，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几人类。
A：
发行主体的不同
B：
偿还期限的长短
C：
利息的不同支付方式
D：
发行方式
E：
执行层的组织协调
16、配比原则是指将与对应的费用、成本进行对比，以结出损益。
A：
资产
B：
负债
C：
收入
D：
利润
E：
执行层的组织协调
17、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。
A：
等值
B：
不等值
C：
相同
D：
不相同
E：
工业用地的监测点评估价格
18、作为产品的生产者和商品的供给者，__是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。
A．经济实体
B．经营者
C．厂商
D．营销商
19、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
20、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。
A．15
B．20
C．35
D．50
21、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。
A：
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据
B：
城市规划是为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排
C：
城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础
D：
城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一
E：
执行层的组织协调
22、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A．2237
B．2265
C．2346
D．3964
23、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
24、导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括。
A：
相关房地产的价格水平
B：
该种房地产的开发成本
C：
消费者的收入水平
D：
消费者对未来的预期
E：
工业用地的监测点评估价格
25、下列不属于平均指标的是__。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、风险估计与评价常用方法有__。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
2、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：
是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B：
属于双务行为
C：
即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D：
属于单务行为
E：
其受让人不需承担任何义务
3、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。
A：
因不可抗拒力造成开工延期
B：
因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
C：
因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的
D：
因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
E：
因房地产资金问题而不能如期开工的
4、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
5、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。
A．612.33
B．615.74
C．625
D．648.15
6、影响购买者的心理因素有__。
A．动机
B．感觉
C．学习
D．信念和态度
E．欲望
7、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
8、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。
A：
法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序
B：
是否委托由法院决定
C：
法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序
D：
法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定
E：
法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查
9、__不是减轻纳税人负担的措施。
A．附加
B．规定起征点和免征额
C．减税
D．免税
10、不属于进度控制中关注因素的是。
A：
监理施工情况
B：
设计变更
C：
劳动力安排情况
D：
气象条件
E：
借款合同
11、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
12、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。
A：
商业期票
B：
商业汇票
C：
商业信托
D：
支票
E：
执行层的组织协调
13、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。
A：
信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
B：
信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
C：
担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
D：
担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
E：
人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
14、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。
（2005年试题）
A：
速动比率
B：
利息备付率
C：
偿债备付率
D：
内部收益率
E：
资产负债率
15、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有__。
A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
16、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。
应补地价为__元/m2。
A．350
B．300
C．200
D．150
17、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。
A：
平面图
B：
立面图
C：
管道纵剖面图
D：
详图
E：
系统轴测图
18、市场状况分析一般要从几个方面进行。
A：
经济结构分析
B：
供给分析
C：
需求分析
D：
竞争分析
E：
市场占有率分析
19、在下列行为中，属于犯罪的有__。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
20、流通货币需要量取决于三个因素。
A：
已销售的商品数量
B：
待销售的商品数量
C：
单位商品价格
D：
货币流通次数
E：
货币流通时间
21、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用=负债+所有者权益-收入
B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债=资产+所有者权益
22、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。
A．物业的易接近性
B．物业的临街状况
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
23、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正
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