房地产估价师房地产价格和价值五Word格式文档下载.docx
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E.
解析：
2.在通常情况下，采用{{U}}{{/U}}方式出让的地价最高。
∙A.招标
∙B.协议
∙C.挂牌
∙D.拍卖
∙E.抵债
B.
D.
3.决定房地产需求量的因素有{{U}}{{/U}}。
∙A.该种房地产的价格水平
∙B.消费者的收入水平
∙C.消费者的偏好
∙D.相关物品的价格水平
∙E.房地产商对未来的预期
A.
4.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格{{U}}{{/U}}卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。
∙A.高于
∙B.低于
∙C.等于
∙D.不等于
∙E.无法确定
5.房地产价格的形成条件为{{U}}{{/U}}。
∙A.有用性
∙B.有效性
∙C.稀缺性
∙D.需求
∙E.有效需求
E.
6.房地产价格的特征主要包括{{U}}{{/U}}。
∙A.房地产价格与区位关系密切
∙B.房地产价格实质上是房地产区位价格
∙C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
∙D.房地产价格形成的时间通常较长
∙E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
7.在商品房交易中，常见的最低价格有{{U}}{{/U}}。
∙A.商品房销售中的起价
∙B.拍卖活动中的保留价或起拍价
∙C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
∙D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价‘
∙E.采用收益法确定的参考价格
C.
8.{{U}}{{/U}}是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。
∙A.市场调节价
∙B.市场价值
∙C.政府指导价
∙D.政府定价
∙E.评估价值
9.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有{{U}}{{/U}}。
∙A.乙地块比甲地块贵
∙B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
∙C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
∙D.甲地块比乙地块贵
∙E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
甲土地楼面地价=土地单价/容积率=506元/m2/1.5=337.33元/m2，V∞=V50×
1/K50=337.33元/m2×
（1+8%）50/[（1+8%）50-1]=344.68元/m2，V∞=V70×
1/K70=337.33元/m2×
（1+8%）70/[（1+8%）70-1]=338.88元/m2；
乙土地楼面地价=820元/m2/2.4=341.67元/m2，V∞=V70×
1/K70=341.67元/m2×
（1+8%）70/[（1+8%）70-1]=343.24元/m2，344.68元/m2大于343.24元/m2，因此甲地块比乙地块贵。
10.下列是互补品的有{{U}}{{/U}}。
∙A.经济适用房与普通商品住宅之间
∙B.城市郊区的住宅与高速公路的收费
∙C.宾馆与写字楼之间
∙D.住宅与其配套的商业房地产之间
∙E.住宅与其配套的娱乐房地产之间
11.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括{{U}}{{/U}}等。
∙A.已抵押担保的债权数额
∙B.改变土地用途应补交的出让金
∙C.拍卖费用
∙D.诉讼费用
∙E.增加容积率应补交的出让金
已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
12.正常成交价格的形成条件包括{{U}}{{/U}}。
∙A.买者和卖者都具有完全的信息
∙B.卖方具有必要的专业知识
∙C.买方具有特殊的兴趣
∙D.自私且理性的经济行为
∙E.交易对象本身具备市场性
13.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为{{U}}{{/U}}不同。
∙A.开发成本
∙B.经营费用
∙C.纳税状况
∙D.对未来的信心
∙E.评估方法
14.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为{{U}}{{/U}}。
∙A.征收成交价
∙B.招标成交价
∙C.拍卖成交价
∙D.挂牌成交价
∙E.协议成交价
15.成本租金的构成中有{{U}}{{/U}}因素。
∙A.折旧费
∙B.维修费
∙C.管理费
∙D.保险费
∙E.投资利息
成本租金由折旧费、维修费、管理费、房产税、投资利息等因素构成。
16.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有{{U}}{{/U}}。
∙A.消费者的收入增加
∙B.作为替代品的房地产的价格上升
∙C.作为互补品的房地产的价格上升
∙D.消费者预期其未来的收入增加
∙E.消费者预期未来的房地产价格上升
17.下列存在替代关系的有{{U}}{{/U}}。
∙B.经济适用房与高档别墅之间
∙D.普通住宅与商业用房之间
∙E.普通住宅与娱乐房地产之间
18.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是{{U}}{{/U}}。
∙A.建筑物重置成本
∙B.建筑物残余价值
∙C.建筑安装工程造价
∙D.土地使用权重新取得成本
∙E.重建期间的经济损失
19.下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有{{U}}{{/U}}。
∙A.快速变现价值
∙B.谨慎价值
∙C.在用价值
∙D.残余价值
∙E.投资价值
20.关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是{{U}}{{/U}}。
∙A.在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格
∙B.在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格
∙C.在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格
∙D.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格
∙E.在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格
21.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
假设银行贷款年利率为5.58%，则下列说法中正确的有{{U}}{{/U}}。
∙A.该房地产的实际价格等于名义价格
∙B.该房地产的名义价格为50万元
∙C.该房地产的实际价格高于50万元
∙D.该房地产的实际价格为50万元
∙E.该房地产不存在名义价格
二、
（二）判断题（总题数：
45，分数：
45.00）
22.在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。
{{U}}{{/U}}
1.00）
A.正确
B.错误
23.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结合而产生的。
A.正确
B.错误
24.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；
相反，就会减少对商品的需求。
但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。
25.就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
26.在实际交易中，只有当买者愿意支付的最高价格低于或等于卖者愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。
27.从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。
28.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；
反之，该种房地产的当前供给通常更少。
29.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。
30.在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，如在城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。
31.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
{{U}}{{/U}}
32.均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
33.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值；
反过来也一定成立。
34.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
35.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。
36.消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。
37.消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。
消费者收入水平的变化是影响房地产需求量变化的主要因素之一。
38.相对能更好反映地价水平高低的是土地单价而不是楼面地价。
应为楼面地价。
39.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。
40.现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。
41.对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。
42.成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。
43.普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。
44.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。
45.在市场经济中，价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式，它总是在起着配给有限的供给量的作用。
46.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
47.一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元，年折现率为5%。
则该宗房地产的实际单价是3000元/m2。
实际总价：
[10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）]万元=29.28万元，实际单价为2928元/m2。
48.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制订价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
49.价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
50.由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。
所以在任何情况下，土地永远无折旧。
我国有限期的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计折旧。
51.从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，因此一般不会降低地价。
52.某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。
属于投资价值评估。
53.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。
应为100万元。
54.房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。
房地产既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，二者不要混淆。
55.残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。
56.在某一估价时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的。
57.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。
58.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，它可能高于也可能低于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
59.地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。
60.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；
反之，需求就会增加。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；
反之，需求就会减少。
61.在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
62.当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；
相反，就会减少对房地产的现期需求。
当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会减少对房地产的现期需求；
相反，就会增加对房地产的现期需求。
63.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。
64.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。
当某种房地产的替代品价格高或互补品价格低时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。
65.在人民法院拍卖房地产估价中第一次拍卖的保留价等于评估价，等于市场价值。
66.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。
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