土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案3Word文件下载.docx

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（7）5月27日上午，讲演完成，两份讲演分别由甲、乙共同签字，由丙送估价讲演给市国土资源局。

（8）5月30日上午，收到国土资源局付款。

关于评估技术路线和法子，日志中有上述事件后回答后请指出错误点并说明缘由

行号讲演正文

土地估价技术讲演

第一部分总述

（1）一、估价项目名称

某娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估（某市）

二、委托估价方

（略）

三、受托估价方

（2）四、估价目的

该项评估是对某娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。

（3）五、估价依据

（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》。

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

（4）（5）《城镇土地估价规程》。

（5）

（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件

（1）某省人民政府、某市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

（2）某国土资源厅、某市国土资源局制定的有关规定、文件等。

（6）（3）《某土地利用总体规划》。

（7）六、估价基准日

二○○二年十月三十一日

（8）七、估价日期

二○○二年十月十八日至二○○二年十月三十一日

（9）八、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体请求，本次评估价格定义如下：

估价对象在2002年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信）及红线内“场地平整”前提下的土地使用权价格。

（10）九、估价结果

某娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积为2200m2，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信）及宗地红线内“场地平整”前提下的土地价格为单位地价：

2413元/m2

总地价：

530.86万元

大写：

伍佰叁拾万捌仟陆佰元整

（货币种类为人民币，估价结果详见《土地估价结果一览表》）

土地估价结果一览表

估价机构：

某评估公司估价讲演编号：

（略）

估价期日：

二○○二年十月三十一日估价期日的土地使用权性质：

划拨

估价期日的

土地使用者

国有土地

使用证号

宗地

位置

估价期日

实际用途

估价设定

的用途

容积率

估价期日实

际开发程度

开发程度

土地使用

年限/年

面积

/m2

单位面积地

价/（元/m2）

总地价

/万元

某娱乐有

限公司

某路

商业

2.64

红线外“五

通”，红线内

“六通一平”

“场地平整”

40

2200

2413

530.86

（11）1．上述土地估价结果的限定前提

（1）土地权利限制。

估价对象为国有土地，本次评估土地原为某娱乐有限公司使用的划拨土地，某娱乐有限公司于×

×

年×

月领取《国有土地使用证》（证号略），使用权类型为划拨。

现该公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。

（12）

（2）基础设施前提。

红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通信），红线内“场地平整”。

地面平整状况：

地面平整。

周围道路状况：

南临某路。

供水状况：

市自来水公司供给。

排水状况：

雨污分流，人市政排水管网。

通电状况：

市政统一供电。

通信状况：

电信线路覆盖全区域。

通热状况：

自备锅炉，无市政统一供热。

通气状况：

无。

（13）（3）规划前提限制（略）。

（14）（4）影响土地使用权价格的其他限定前提无特殊限制。

（15）2．其他需要说明的事项无。

（16）十、需要特殊说明的事项（17）

（一）估价的前提前提和假设前提本讲演估价结果在讲演中设定的价格定义的界定前提下生效，如上述前提发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。

（18）

（二）估价结果和估价讲演的使用

（1）本评估讲演应仅用于讲演中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。

（19）

（2）未经评估单位书面同意，本评估讲演的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或讲演中，也不得以任何方式公开发表。

（20）（三）需要说明的其他事项

（1）技术讲演由某评估公司负责解释。

（21）

（2）未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估讲演、技术讲演及附件。

（22）（3）本评估讲演由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。

（23）十一、土地估价师签字（24）姓名估价师资格证书号估价师签字（略）（25）12、土地估价机构二○○三年七月三十一日（26）第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

（27）一、估价对象描述1．土地登记状况待估宗地位于某路，其四至状况为：

（略），待估宗地为国有土地，某娱乐有限公司于×

月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：

（略），土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。

（28）2．土地权利状况估价对象为国有土地，本次评估土地为某娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。

（29）3．土地利用状况勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×

号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率为2.64。

（30）二、地价影响因素分析

（一）一般因素（略）（31）

（二）区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：

区域概况、交通前提、基础设施前提、规划限制等。

（32）1．区域概况估价对象所处区域位于某市二级商业地段，区域内人口密度较大，商服设施完善。

（33）2．交通前提（略）（34）3．基础设施前提估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。

通上水：

市政自来水统一供给。

通下水：

市政排水管网，雨污分流制。

通电：

市供电局统一供电。

通信：

通信线路覆盖区域。

通路：

路网密度适中，路况一般。

（35）4．规划限制按照某市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。

（36）（三）个别因素1．单位介绍某娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。

（37）2．宗地情况介绍该宗地位于某路，其四至状况为：

（略），土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。

宗地地形平坦、形状不规则。

宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。

宗地内无不良地质前提。

该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。

勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率为2.64。

宗地红线内具备通路、通电、通上水、通下水、通信、通热和场地平整的基础设施前提。

（38）第三部分土地估价

一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：

1．替代原则（略）2．需求与供给原则（略）3．变动原则（略）4．综合分析原则（略）（39）二、估价法子与估价过程估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察以后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场对比法和收益还原法为本次估价的基本法子。

（40）1．市场对比法市场对比法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例进行对照对比，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域和个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的法子。

市场对比法计算的基本公式为（41）待估宗地价格=对比实例宗地价格×

待估宗地情况指数/对比案例宗地情况指数×

待估宗地估价期日地价指数/对比案例宗地交易日期地价指数×

待估宗地区域因素前提指数/对比案例宗地区域因素前提指数×

待估宗地个别因素前提指数/对比案例宗地个别因素前提指数（42）

（1）对比实例选择。

本次评估根据上述请求选择了与估价对象前提类似的三个交易实例作为对比实例，其基本情况介绍如下。

（43）实例1：

估价对象位于某路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，土地面积为900m2。

其四至状况分别为：

（略）。

现状容积率为3.0。

宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高；

距公交站点200m。

该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。

宗地未来规划为商业用地。

该宗地在2001年10月6日、土地使用年限为40年、宗地红线外为“六通”（通上水、通下水、通路、通电、通信、通热）、红线内“场地平整”前提下的土地使用权交易价格为2210元/m2。

（44）实例2：

该宗地位于某路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：

土地面积为2500m2，容积率为2.0。

土地用途为商业用地。

宗地地形平坦、形状不规则。

宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800m，商服繁华度高；

距公交站点100m。

该宗地在2001年7月31日、土地使用年限为40年、宗地红线外为“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通信）、红线内“场地平整”前提下的土地使用权交易价格为2308元/m2。

（45）实例3：

该宗地位于某路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况为：

土地用途为商业用地。

土地面积为3000m2，规划容积率为1.9。

宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高；

该宗地在2000年10月9日、土地使用年限为39.42年、宗地红线外为“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通信）、红线内“场地平整”前提下的土地使用权交易价格为2032元/m2。

（46）

（2）因素选择估价对象与对比实例各因素前提详见下表。

因素前提说明表

对比因素内容

待估宗地

实例1

实例2

实例3

土地用途

交易日期

2002.10.31

2001.10.6

2001.7.31

2000.10.9

交易价格/（元/m2）

待估

2210

2308

2032

交易情况

正常

土地使用年限/年

39.42

价格类型

企业改制

转让

土地级别

商业二级

商业一级

区

域

因

素

商服繁华程度

距商服中心约2000m，

繁华程度较高

距商服中心约2800m，

繁华程度高

距商服中心约

2200m，繁华程度较高

交

通

道路类型

混合型主干道

生活型主干道

距公交车站点距离

200m

100m

基础设施状况

宗地红线外“五通”，

红线内“场地平整”

宗地红线外“六通”，

环境优劣度

略有的大气、噪声污

染，无明显水污染

略有大气、噪声污染，

无明显水污染

略有大气、噪声污

个

别

宗地面积/m2

900

2500

3000

宗地形状

不规则

较规则

3.00

2.0

1.9

临街状况

一面临主街

两面临路

（47）（3）对比因素前提指数的确定。

1）地价指数表。

根据某市经济发展情况，参考某市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2000年10月31日至评估基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见下表。

某市商业用地地价指数表

2000.10.31

2001.10.30

地价指数

100

101.8

102.4

104.8

（48）2）容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%。

当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%；

容积率每降低0.1，容积率下降1.5%。

容积率修正系数详见下表。

容积率修正系数

98.5

106.4

110

（49）3）年期修正。

y=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]式中y——使用年期修正系数；

m——委估宗地土地使用年期（40年）；

n——实例3土地使用年期（39.42年）；

r——土地还原利率（取6%）。

故实例3年期修正系数为100.4。

（50）4）确定对比因素前提指数。

对比因素前提指数详见下表。

对比因素前提指数

（51）（4）编制因素对比修正系数表。

根据对比因素前提指数表，编制因素对比修正系数表如下。

因素对比修正系数表

（52）即采用市场对比法测算，估价对象在2002年10月31日、土地用途为商业用地、土地使用年限设定为40年、宗地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信）、红线内“场地平整”前提下的土地使用权价格为2338.1元/m2。

（53）2．收益还原法收益还原法是土地估价中最常用的法子之一，此法子用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

因而，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以必定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种法子。

（54）此次土地评估主要考虑房屋租赁收益这种情况。

房屋土地年租金=房地总收益维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建筑税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本房地总收益-房地总成本=房地纯收益房屋现值×

房屋还原利率=房屋纯收益房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益土地纯收益/土地还原利率=土地价值有限年期土地价格=土地价值×

待估地块年期修正（55）具体测算如下：

（1）确定房地年总收益。

根据委托方提供的资料，宗地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，1973年建造，砖混结构。

因为该宗地上建筑物进行出租，其总收入为租金。

根据委托方提供的月租金水平为18.5元/（月·

m2），总建筑面积为5800m2，有效出租率为85%，可出租面积为4930（5800×

85%）m2，总年租金为109.4460万元。

（56）

（2）年房地总费用。

1）管理费。

管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

管理费分为两部分：

一部分是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；

另一部分是管理人员的工资支出。

根据某市房地产交易所资料，取年租金的3%，为3.2834万元（109.4460×

3%）。

（57）2）维修费。

维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。

参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。

根据委托方提供的资料，该宗地地上建筑物为砖混结构，重置价为348.00万元（600元/m2×

5800m2），维修费为6.96万元（348.00×

2%）。

（58）3）保险费。

保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为0.6960万元（348.00×

（59）4）税金。

税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

依据税法及当地税务部门资料，缴纳12%（计税基数为年租金）的房产税，房产税税金为13.1335万元（109.4460×

12%），营业税取年租金的5%，营业税税金为5.4723万元（109.4460×

5%）。

（60）5）城市维护建设税。

据某市房地局、市税务局有关规定，城市维护建设税取营业税税额的7%计，为0.3830万元（5.4723×

7%）。

（61）6）教育费附加。

据某市房地局、某市税务局有关文件规定，教育费附加取营业税税额的3.5%，为0.1915万元（5.4723×

3.5%）。

（62）7）房屋折旧费。

房屋折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

年折旧费=房屋重置价×

（1-残值率）/耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年。

年折旧费为8.5260万元（600×

5800×

（1-2%）/40）。

（63）8）空房损失费。

空房损失费是指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，为4.5602万元（18.5×

85%/2）。

（64）年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059万元（65）（3）年房地纯收益。

年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.4460-43.2059=66.2401（万元）（66）（4）年土地纯收益。

年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益建筑物现值=重置价×

{1-[（1-残值率）/房屋可使用年限]×

已使用年限}。

房屋可使用年期为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。

土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率和结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%。

通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%～2%计算，即此次评估建筑物还原利率确定为10%。

年房屋纯收益=150.1968×

10%=15.0197（万元）年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204（万元）土地价值=土地纯收益/土地还原利率=51.2204/9%=569.1156（万元）土地单价=5691156/2200=2587.9（元/m2）（67）即采用收益还原法测算，得到待估宗地在2002年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通信、通路）、红线内“场地平整”前提下的土地使用权价格为2587.9元/m2。

（68）三、地价确定1．地价的确定法子根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据某市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷和综合评估人员的估价经验，认为采用两种法子的加权算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平，其作为待估宗地的土地价格较为合理，则某娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地的土地价格以两种法子的加权算术平均值作为最终价格。

评估结果详见下表。

待估宗地估价结果确定（技术路线）

市场对比法/（元/m2）

收益还原法/（元/m2）

待估宗地价格/（元/m2）

备注

2338.1

2587.9

取两种法子的加权算术平均值

（69）2．估价结果

某娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积为2200m2，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通信、通上水、通下水）及宗地红线内“场地平整”前