物业管理基本制度与政策文档格式.docx
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第四步：
查漏补遗：
没有把握的，没记住的再重点突击。
三、题型分析：
1、试题分析
《物业管理基本制度与政策》这门课程只有单选和多选两种题型，相对来说容易一些，单科通过率最高。
从中国物业管理协会公布的情况，2010年考试的通过率（全国）：
四门全部通过率为26.6%，四分之一多点。
个人感觉，这样的通过率对比其他“注册”类的考试而言，已经是相当不错的了。
四门课中《物业管理基本制度与政策》容易通过，不是说《物业管理基本制度与政策》这门课程不用好好学，四门课程是密切相关，应该说基本制度与政策是三门考试的基础，特别是物业管理实务、物业管理综合能力课程与制度政策课程密切相关。
2、参考往届房地产估价师执业资格考试中《房地产基本制度、政策与估价相关知识》科目题型。
部分内容与本课程中的“房地产相关制度与政策”相近，感兴趣的可以做做相关试题。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
保修期从（）之日起计算。
（2009年房地产估价师考试试题）
A、竣工
B、竣工验收
C、入住
D、交付
下列行为中，不属于房地产有偿转让是（）。
A、房地产抵债
B、房地产作价入股
C、房地产买卖
D、房地产继承
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
（2008房地产估价师试题）
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．划拨房屋
D．继承房屋
E．分割房屋
CDE
四、本课程讲授的特点
通过本课程的讲授，帮助大家整理考点、分析重点难点、补充和修改教材内容（教材编写出版于2006年，近几年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。
因此，《物业管理基本制度与政策》相关内容也作了相应补充和修改）等。
为方便复习，这门课程按新考试大纲要求，以每章的要点作为授课的顺序，提炼出的教材中的重点知识，减少一些复习强度，帮大家把厚厚的教材变薄，帮助大家理解与记忆。
新的《考试大纲》中每一章都列出很多要点，
第一章物业管理17个
第二章物业管理服务24个
第三章物业管理的基本制度69个
第四章业主的建筑物区分所有权17
第五章房地产相关制度与政策34个
第六章“国外及香港地区物业管理概况”虽然在考试大纲中未作要求，没有列出要点，但最好能看看教材。
从以上要点的数量上我们可以看出第三章的内容最多，也是本课程重点，161个要点又根据大纲中每章“考试基本要求”，（分掌握、熟悉、了解、没要求）划分为A、B、C、D四个等级，在要点旁边注明。
A级：
大纲要求掌握的重要内容，全面理解和记忆；
B级：
大纲要求熟悉的比较内容，重点理解和记忆；
C级：
大纲要求了解的一般性内容，一般理解和记忆；
D级：
大纲不作要求，理解即可，不要求记忆。
五、本课程知识体系
1、课程知识体系
2、我国的法律层次
根据《立法法》的规定,我国的法律层次可分为:
（1）法律（全国人民代表大会通过）
如《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等。
（2）行政法规（国务院颁布）
如《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等。
（3）部门规章（国务院下面各部委制定）
如建设部颁布《物业服务企业资质管理办法》、建设部、人事部《物业管理师制度暂行规定》
（4）地方性法规（省、自治区、直辖市人大制定）
（5）自治条例和单行条例（民族自治地方人大制定）
效力高低顺序：
法律>
行政法规>
部门规章>
地方性法规/自治条例和单行条例
建议大家对重要的法律法规的原文也要认真阅读，配合教材来进行复习，如物权法第六章业主建筑物区分所有权和《物业管理条例》。
如时间比较充裕的话，本人特别推荐大家可以看看最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，有助于对相关制度的理解。
第一讲物业管理概述
（1）
本讲包括第一章第一节的内容
第一节物业管理的概念
一、考试目的和基本要求
（一）考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
（二）考试基本要求
掌握：
《条例》对物业管理的定位。
熟悉：
物业管理的基本特征。
二、要点说明（要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级：
1.《条例》对物业管理的定位（A）
2.物业管理的特征（B）
3.物业管理的市场化特征（B）
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件（C）
三、内容辅导
第一章物业管理概述
（一）物业管理的概念
先讲什么是物业，物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业。
物业含有多种业态如：
住宅小区、别墅、办公楼宇、商业大厦、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条对物业管理下了定义：
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（二）对《条例》所称物业管理定义的理解
图1物业管理定义的理解
（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动
业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：
第一种方式是业主自己进行管理；
第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；
第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理，保洁、保安、绿化、维修等服务内容委托给一家物业服务企业。
《物业管理条例》规范的范围就是第三种方式，用书中的原话来讲：
《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
需要说明的是，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。
业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。
（2）物业管理活动的基础是物业服务合同
物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。
物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。
物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
主要有两方面：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；
也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。
例题:
下列关于物业管理的表述中，不正确的是（B）
A．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动
B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理
C．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的
D．物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定
解析：
业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，没有强制要求业主都应选聘物业服务企业来进行管理，B不正确。
（二）《物业管理条例》调整的范围：
1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。
至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。
当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；
同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。
2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。
下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（AD）（多选题）
A．《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
B．《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C．《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业
D．《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
E．《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村
AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：
《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。
所以C是错误的。
2.物业管理的市场化特征（B级）
物业管理的市场化特征
图2物业管理的市场化特征
（1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
现代房地产，特别是住宅房地产，房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。
（2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。
传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。
一幢楼里多户业主,保安、保洁、维修、绿化不能单个业主能完成的。
解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。
业主通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡。
（3）物业管理活动应当遵循市场原则
业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
（4）非市场性的房屋管理不属于物业管理
一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算、自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
3.物业管理的特征（B级）
物业管理的特征
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。
物业管理社会化有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；
二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
物业管理社会化的必要前提是（）
A．现代化大生产的社会专业分工
B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C．物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业
D．物业服务企业社会上找到可以代管的物业
B,物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提。
（二）专业化
物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
这就要求：
有专业的人员配备；
有专门的组织机构；
有专门的管理工具设备；
有科学、规范的管理措施与工作程序；
运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（C）
A．物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理
B．要求物业服务企业有专门的管理工具设备
C．物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格
D．要求物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理
要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格，C不正确。
（三）市场化
市场化是物业管理最主要的特点。
在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。
物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
物业管理的基本特征包括（BCE）（多选题）
A．产业化
B．社会化
C．专业化
D．标准化
E．市场化
（这部分内容要加强理解，特别是市场化特征，是出题的热点）
4.市场原则作为物业管理活动的前提条件（C级）（教材第4页中间）
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。
二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。
物业管理活动的前提条件是（C）。
A．社会化分工原则
B．专业原则
C．市场原则
D．标准化原则
物业管理活动应当遵循市场原则，市场原则作为物业管理活动的前提条件。
第二讲物业管理概述
（2）
本讲包括
第二节我国物业管理的产生与发展
第三节我国物业管理制度的历史沿革
物业管理在社会经济中的地位和作用
了解：
物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
5.我国物业管理的产生和发展（C级）
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（C级）
7.物业管理在社会经济中的地位和作用（B级）
8.我国物业管理制度建设的历史沿革（C级）
9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位（D级）
10.《城市新建住宅小区管理办法》（C级）
共6个
第一章物业管理概述
（2）
（一）物业管理的起源与发展（D级）
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
一位名叫奥克维娅•希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法，物业管理起源。
引导并要求租户严格遵守。
随后英国成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。
20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
（二）我国物业管理的产生（C级）
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。
我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理的产生。
（三）我国物业管理的发展（C级）
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。
2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。
2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
截止到2005年底，我国物业服务企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。
物业管理起源于（D）的英国。
A．18世纪60年代
B．18世纪90年代
C．19世纪30年代
D．19世纪60年代
（C）深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
A．1980年3月10日
B．1980年5月10日
C．1981年3月10日
D．1981年5月10日
6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征C级）
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：
一是住房投资由国家和国有企业统包；
二是住房分配采取实物分配；
三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。
物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。
（一）实施物业管理有利促进经济增长
房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。
但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。
实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：
一是购房消费支出；
二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；
三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；
四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
后三类消费支出有可能超过购房支出。
物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。
2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78．5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2．23％、1．45％和2．23％，随着经济社会的发展，物业管理所创造的价值占国内生产总值比例将会越来越多。
（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26m2，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求不仅追求面积增加而且要求质量提高、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。
提高居住质量，既要靠住宅设计得好，建设得好，装修得好，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。
（三）实施物业管理有利于增加就业
物业管理就业容量大，保洁、保安、维修等工作需要大量的劳动力，对扩大就业具有重要作用。
目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。
（四）实施物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。
物业管理是社区服务的重要组成部分。
物业服务的一项重要内容就是要维护物业管理区域内环境和秩序。
通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，推进物业管理与社区建设的协调发展，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。
房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价
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