软件园新建区软件产业集中孵化中心二期项目谋划建议书Word格式.docx
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XX高新技术产业集团有限公司（以下简称“高新集团”）成立于1998年1月，股东为XX高新技术产业开发区XX科技园管理委员会和XXXX软件园高唐新建区管理委员会。
主要职责是承担XXXX软件园高唐新建区部分地块的开发建设，公共技术服务平台的投资、建设和运营，以及软件园管委会自有物业的租赁、管理等。
2001年，高新集团承担了由国家发展改革委批准立项的XXXX软件园扩建首期工程项目的建设，并顺利通过省发改委和省信息产业厅组织的初步验收。
第二章编制依据和范围
2.1编制依据
为保证国家软件产业基地的建设和发展，充分发挥政府部门在推动软件产业发展中的组织、引导、规划、协调、服务的作用。
依据《XX市城市总体规划》（1991—2010年送审稿）和《XX东南部地区发展规划研究》中确定的“用大约15年时间使XX市东南部地区成为一个具有高新技术产业特色以出口型工业为主体，第三产业比较发达，以国际化、市场化、规范化为基本体制架构的大型国际性综合开放区域”以及《关于加快软件和动漫产业发展的意见》中“到2010年，国家软件产业基地（XX软件园）高唐新建区集聚软件企业超过500家，培育和引进一批大型软件企业，软件产业产值突破500亿元”的规划目标。
结合《中共XX市委、XX市人民政府关于大力推进自主创新加快高新技术产业发展的决定》，本项目建成后，将具备容纳约400家网游动漫、软件外包和行业软件类企业孵化以及人才培训等领域的生产环境、测试环境、通讯网络、教育培训基础设施、展示和共享资源的条件。
编制XXXX软件园高唐新建区软件产业集中孵化中心（二期）建设工程项目的主要依据有：
国务院：
国发[2000]18号文《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》；
国家发展计划委员会，信息产业部联合发布《关于建设国家软件产业基地的决定》；
国家发展计划委员会：
计高技[2002]280号文《国家计委关于XX高新技术产业集团有限公司国家软件产业基地（XX）项目可行性研究报告的批复》；
XX市发展计划委员会：
穗计高技【2002】46号文《关于XXXX软件园高唐新建区建设实施方案的批复》
XX市发展和改革委员会：
穗发改高技【2007】9号文《关于XXXX软件园高唐新建区东部组团建设工程项目实施方案的批复》
XX市人民政府《关于加快软件和动漫产业发展的意见》（穗府【2006】45号）
中共XX市委办公厅、XX市人民政府办公厅印发《中共XX市委、XX市人民政府关于大力推进自主创新加快高新技术产业发展的决定》配套政策文件的通知（穗办【2008】8号）
《XX市城市总体规划》（1991----2010年送审稿）；
《XX市凌塘分区规划》；
《XX市联合分区规划》；
《XX市火炉山分区规划》；
《XX东南部地区发展规划研究》；
XX市城市规划局：
穗规函〔2005〕711号《关于批准实施〈XX市XX分区AT0305规划管理单元（高唐片）控制性详细规划〉的函》；
XX市环境保护局：
穗环管影[2000]156号文《XXXX高塘工业区建设项目环境影响报告书的批复》；
XX市XX区人民政府：
穗天府请[1999]3号文《关于划定高塘工业区第三期用地红线的请示》；
国家计划委员会，建设部联合发布《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
2.2编制范围
XXXX软件园高唐新建区软件产业集中孵化中心（二期）位于XX市XX区东部柯木塱高塘石区域，地处高唐新建区东部组团。
此规划区域东临大观路，与XX科学城隔路相望；
北靠保卫岭森林公园；
南接网游动漫专区，总用地面积约40000平方米。
本建议书编制的范围是对XXXX软件园高唐新建区软件产业集中孵化中心（二期）建设工程的必要性、地点选址、建设规模、建设条件、生态规划特性、总体方案的设计原则与各专业的技术方案间的功能匹配等进行研究，在此基础上提出投资估算和资金筹措方案，并进行相应的经济效益和社会效益分析与评价；
从而对本建设工程的必要性、可行性、合理性提出结论性意见和建议。
第三章项目提出的背景
3.1XXXX软件园高唐新建区已成为省市重大基础设施建设工程
2001年7月，XXXX软件园被国务院正式授牌为国家十大重点软件产业基地之一。
2004年11月，XX软件园编制了《XXXX软件园高唐新建区建设工程实施方案》，并向XX市发改委和广东省发改委申报，获得审核批准。
2005年8月，XXXX软件园被国家新闻出版总署正式授牌为国家网游动漫产业基地之一。
2006年11月，XXXX软件园被国家商务部正式授牌为国家软件出口创新基地之一。
2004年至2008年，XXXX软件园高唐新建区建设工程相继五年被广东省和XX市列入省市重大基础设施建设工程项目。
3.2高唐新建区东部组团的建设方案已获批准
XXXX软件园高唐新建区东部组团工程以基础建设为手段，为各类软件企业、网游动漫、软件出口和人才培训提供一个多功能、多层次、高附加价值的孵化和工作环境。
该工程范围包括产业孵化专区、网游动漫专区、软件出口加工专区和软件及动漫人才培训基地内的给水、排水、供电、通讯、消防、防洪等基础设施的建设及绿化、美化和护坡以及广场及停车场等。
2007年3月，XX软件园管委会就东部组团的开发和建设编制了《XXXX软件园高唐新建区东部组团建设实施方案》，并上报XX市发改委，获得审核批准。
3.3高唐新建区的配套设施基本完善
高唐新建区内道路建设总里程达9909米，其中作为主干道的高普路和云溪路、软件路总里程约6000米。
东部组团道路总长3882.06米，东部道路宽15米（其中路面宽8米，人行道宽3.5米），总投资约2253万元，现已全部建成并通车。
：
沿湖路全长1468.86米，合同造价745.9万元；
内湖路A线道路全长886.64米，B线道路全长553.5米，合同总造价795.5万元；
伴山路全长1526.56米，合同造价711.6万元。
高唐新建区内的配套设施基本建成并投入使用。
其中配套公寓已投入使用面积为3万平方米，IT交流中心建筑面积2.5万平方米已投入使用，IT商务酒店已经建成正在进行内部装修，软件（动漫）人才培养培训基地将在近期动工建设。
软件公共技术支持平台已经投入使用。
第四章项目建设的必要性
4.1软件产业集中孵化中心（二期）是XXXX软件园扩建首期工程的补充
XXXX软件园扩建首期工程的软件产业集中孵化中心（一期）总建筑面积为7.7万平方米，2005年投入使用后，共吸引60家软件企业进驻，2007年进驻企业的产值超过5亿元，其中超千万元的企业有18家。
目前，要求进驻高唐孵化中心的企业日益增多，现有的孵化场地规模已远远不能满足要求，因此，加快建设软件产业集中孵化中心（二期）将有效缓解企业急需进驻高唐发展的压力。
4.2软件产业集中孵化中心（二期）是引导和带动高唐新建区开发与建设的龙头
软件产业集中孵化中心（二期）将是新建区产业集中孵化重要载体。
至今入驻高唐新建区的企业已经达到100多家，年产值超过50亿元。
高唐新建区内以配套服务为支撑的中部组团（包括配套公寓、IT交流中心和IT商务酒店等）已经开发完毕。
初步具备了强有力的、向关联产业和其它领域辐射的能力。
东部组团内道路和其它设施已经完善，它的启动不仅可以缓解高唐新建区孵化场地不足的瓶颈，而且可以成为集中发展优势产业的凝聚核，从而带动东部组团和整个高唐新建区的良性开发和建设。
4.3软件产业集中孵化中心（二期）的开发是高唐新建区全面建设的有力支撑
软件和IT市场的高度活跃与不断提升的产业规模，对XX软件产业的规模化发展的需求进一步加大。
目前，作为华南地区规划占地规模最大、软件企业最为集中的XX软件园高唐新建区用于软件企业的办公和孵化场地尚不足10万平方米，这对于日渐成熟的国家软件产业基地、国家网游动漫产业发展基地和国家软件出口创新基地来说已经成为空间规模化发展的“瓶颈”，严重制约了产业倍增器能量的释放，大量的软件企业由于场地局限无法入驻新建区，仅有已开发的中部组团将出现资源“孤岛现象”。
把土地和道路设施已经完善的东部组团内的产业孵化器作为启动工程是快速有效地从根本上解决整体开发高唐新建区的必由之路。
4.4软件产业集中孵化中心（二期）是打造“高唐新建区洼地效应”的重要举措
2007年，XX软件园实现软件技工贸收入315亿元，较上年增长25%;
软件收入178亿元，较上年增长30%；
入园企业数超过1200家。
尽管园区管委会在建成区陆续设立了19个分园，孵化面积超过100万平方米；
但随着管委会搬迁至高唐新建区并对新建区的交通、生活、工作和服务配套设施的不断完善，企业来高唐新建区发展的需求越来越大。
目前，高唐新建区的“洼地效应”已经凸显,大量的软件及关联企业迫切要求入驻高唐新建区,现有场地已完全无法满足企业的发展要求。
因此，及时有效地把握良好机遇，以软件重点领域、骨干项目、鼓励性政策开发启动东部组团的建设是高唐新建区聚集国内外产业资源的重要且迫切的举措。
因此，经过全面、系统的分析论证，我们认为：
作为国家软件产业基地、国家网游动漫产业发展基地最为集中的发展区域，XXXX软件园高唐新建区软件产业集中孵化中心（二期）工程所确定的发展规划，在思路、目标、任务等方面完全与《XX市进一步扶持软件和动漫产业发展的若干规定》和《关于加快软件和动漫产业发展的意见》相适应，符合高唐新建区开发和建设的实际，项目工程的建设方案、计划和资金安排等切实可行。
项目工程建设是必要的，有一定的经济效益和抗风险能力，项目是可行的。
第五章项目建设方案
5.1软件产业集中孵化中心（二期）的功能
由于入驻企业大都处于发展初期，资金缺乏，企业的发展和规划处于弱势，企业科研人员对于市场化操作不熟，市场调研、营销体系不够建全，资本运营能力较差，急需得到相关的支持和服务。
孵化器可满足初创企业对资金、市场、策划、人才引进等方面的需求。
软件产业集中孵化中心（二期）（见下图）的功能主要包括两个方面，一是吸引国内外有实力的软件企业和研究机构进驻，形成一个以软件产品的研究、开发、转化和生产为目的的综合体系；
二是以这些软件企业集中发展为基础，利用他们的研究成果、知识和人才等优势来吸引社会投资，促进研究成果的转化的推广，发展软件和动漫产业。
具体包括
1）提供综合性服务和必要设施：
企业孵化器提供创业和管理技能的基础训练，企业计划、财经问题咨询服务，提供一个有公共服务设施的场所；
2）提供良好的创业环境：
提供企业交流公共空间、简化软件企业的创办程序、提供政策优惠等措施。
3）节约创业成本：
以提供价格较低的设备、办公场地等措施降低软件企业的创业门槛。
孵化中心（二期）将致力于为软件技术成果转化和企业创业提供不断优化的孵化环境和条件，培育实业家和专门人才，为企业发展提供必需的市场化和国际化服务，并通过提供这些有效的服务，源源不断地培养出有市场竞争力的、成熟的软件企业和优秀的经营管理人才。
5.2项目建设地点和条件
5.2.1选址原则
高唐新建区软件产业集中孵化中心（二期）建设工程项目选址时充分考虑如下原则：
1）场址的选择应符合XX市城市总体规划以及XXXX软件园高唐新建区的中长期总体规划；
2）拟选场址规模及周边环境应能满足本项目及城市生态环境可持续发展的需求，有必要的环境容量；
3）交通、运输条件能满足运营过程中相对集中时间内的人流及车流要求；
4）给水、排水、排污、供气、供电、通讯等基础设施的建设与XX市市政设施驳接的可能性，并能尽量减少建设成本；
5）将建设成本中的土地费用，包括土地出让金、征地补偿费及场址整治费等作为场址选择的重要因素。
6）工程选址遵循“以点带面”的开发方针，在条件成熟的地块起步，采用“分层推进”的模式，按“分步开发”的战略逐步开发其它各功能地块。
5.2.2建设地点
软件产业集中孵化中心（一期）地块东侧。
5.2.3建设条件
A、环境条件
自然环境
项目拟建区域----XX软件园高唐新建区的东部，新塘水库的西侧，道路设施完善，自然环境优美，形成山水相融的格局，特别有利于产业孵化器整体环境的创造。
经济、产业环境
项目拟建地点所处的高唐新建区土地总面积12.25平方千米，是国内规划面积最大、XX市最为集中的国家软件产业基地、国家网游动漫产业发展基地和国家软件出口创新基地。
良好的地理环境与发展趋势是本项目建设的依托。
按XX市城市总体规划，项目所在区域属高新技术开发区及软件产业基地。
区域内和周边地区已迁入部分高新技术企业，尤其是高唐新建区中心组团的服务功能已见雏形。
选址能够吸引更多的中小型软件企业和网游动漫、软件出口类龙头企业入驻，并有效地结合中心已有的资源，建立区域性产业网络，取得产业聚核优势。
B、公用基础设施
a）供水
现新建区已开发区域的供水已有从大观路接入市政主干管（DN1200），沿高普路贯通园区南北，场地已引入一条DN300的供水管供本项目使用。
b）供电
新建区内已建有黄埔供电局高塘110kV变电站，其变压器容量为240MVA，已用5500kVA，余下可供拟建项目使用。
c）通信
拟建场址东侧的大观路现有高速光纤主干供本项目之用。
d）排水
选址内现无完善的排水系统，雨水自然排放，经车陂涌排入珠江。
现XX市XX区规划于选址范围内兴建“XX区东北部污水处理系统”，以解决高唐新建区及其周边区域的污水处理问题。
C、对外交通条件
新建区选址的交通运输区位优势明显，距白云国际机场约40千米，距XX火车站约17.5千米，距XX火车东站约12千米，距黄埔港码头约15千米。
选址区紧连南北市政主干道大观路和东西走向的云溪路，交通可达性非常强。
两者之间由南北走向的大观路（快速）和高普路连通，使得园区外围形成一个“井”字型的交通主干线网，与市域范围内及市际之间有着十分便捷的交通体系。
D、气候条件
项目建设地点所在地区属南亚热带海洋性气候，气候温和，雨量充沛，日照充足。
地区年平均气温21.7℃，最低月（1月）平均气温13.3℃，最高月（7月）平均气温28.4℃；
绝对最高气温38.7℃，历年极端最低气温0℃。
区内年平均降雨量为1982.7mm，最大年降雨量2516.7mm，最少年降雨量为1158.5mm。
降雨集中在4-9月，以5、6月降雨量最为集中。
常年主导风向以东南为主，年平均风速2.0m/s，极大风速为35.4m/s，静风频率33%。
年平均日照1895.2h，7月日照最长，4月日照最短。
全年日照率为42.9%，年总辐射量（Q）4390.2MJ/m2。
年平均气压为101.24kPa，年平均相对湿度77%，年平均蒸发量1575.5mm。
E、工程地质条件
a）地形地貌
本区为珠江下游二级阶地，地形以坡度较缓的侵蚀残余谷地为主。
地势平缓，高程在15-0米。
土地现状为已通平好的地块，可作项目开发之用。
b）地层
依据项目选址范围内高高唐新建区水文地质与工程地质勘察结果，本组团内地层分层从上至下依次为：
填土→淤泥（淤泥质土）→粘土、粉质粘土（软塑→可塑→硬塑→坚硬）→粉土（稍密→中密）→细、中、粗、砾砂（松散→稍密）砂质粘性土（可塑→硬塑→坚硬）→花岗岩（全风化→强风化→中等风化→微风化）。
其中第七层（即花岗岩层）中：
全风化层岩芯呈坚硬土状、层面埋深13.05～39.00米，层厚1.00～24.10米，fk=350kPa；
强风化层岩芯呈坚硬土状，碎粒状，层面埋深13.20～37.00米，层厚1.80～18.10米，fk=550kPa；
中等风化层岩芯破碎呈碎块状，层面埋深14.30～42.20米，层厚0.90～3.20米，fk=4500kPa；
微风化层岩芯完整呈柱状，层面埋深4.00～39.70米，层厚1.00～4.50米，fk=8000kPa。
c）水文地质
拟建项目组团用地及其附近无大型河流穿过，地表水系主要有水库与西北侧的保卫岭国家森林公园。
地下水位埋深为0.30~13.30米，丘陵地貌单元区残丘地势高，地下水埋藏较深，山间凹地地貌单元区地势低洼，地下水埋藏较浅。
地下水以第四系覆盖层孔隙水和基岩裂隙水为主，一方面由大气降水垂直补给，另一方面由新唐水库等渗透补给。
据抽水试验显示，地下水化学类型一般为重碳酸盐、氯化物类型，在强透水土层中对混凝土结构具有弱腐蚀性。
d）地质稳定性评价
据勘探，组团内没有发现断裂痕迹，亦未发现断层作用影响到浅部沉积层，说明断层在本区的活动性非常弱。
根据区域地质表明，场区附近的断层近期基本无任何大型活动，对场区和稳定性不造成任何不良影响，因而整个场区属于稳定区。
e）主要结论
总的来说，高唐新建区东部组团工程建设的适宜性属适宜类，经适当处理和选取合适的基础方案，可兴建各种类型的建筑物。
对于软土、砂土地基，在处理方式上，可根据不同的建（构）筑物的类型，选用不同的基础类型，如多高层建筑应采用桩基基础方案；
对荷载小的低层建筑物或道路等市政设施可采用换土垫层法、强夯法、振冲碎石桩法或排水法等进行地基处理。
5.3项目工程方案
5.3.1项目概况
软件产业集中孵化中心（二期）项目位于高唐软件产业集中孵化中心（一期）的东侧，占地面积40000平方米，总建筑面积73000平方米，综合容积率2.17，建筑密度32.5%。
建筑风格新颖，力求反映当代高科技产业的需求，主要为园区企业提供高标准的孵化基地、展示、会议、培训等。
本工程依据“以人为本、生态共享”的现代设计理念，意在体现“人性化、生态化、智能化”的环保建筑特点，建成后将大大改善目前园区的配套环境，提高园区的配套服务水平，有利于改善投资环境，吸引更多高水平的企业和技术人才落户园区。
5.3.2建设原则和设计思路
本项目规划原则是：
与自然现状的生态景观和道路环境相协调；
力争达到国内外软件园区建设环境总指标的最高标准。
基本设计思路是：
孵化中心（二期）实行整体考虑、长远规划，充分考虑规划实施中各阶段的完整性和连续性，基于基地的周边道路和地形地貌条件，主入口置于南面提供合理、可行、富于弹性的开发计划和设计手段，针对本区的开发建设，提出循序渐进的发展模式，形成良性循环，流动开发的机制，从而适应软件产业的发展变化。
5.4设计年限和容量
设计使用年限40年，开发建设量：
建设用地面积约40000平方米，总建筑面积约73000平方米，人员容量约为3500人。
5.5生态建设方案
5.5.1生态建设原则
生态建设方案确立的原则是尊重设计地段内的土地、环境及植被的特点，因地制宜；
整体、全面地考虑设计区域内部与外部的环境关系；
强调人与环境的和谐共存，不可分割；
设计过程的多学科综合性。
5.5.2生态建设方案
东部组团是保留较好的丘陵，植被良好，作为全软件园的生态保护区，对保持区域生态平衡，调节软件园小气候起着重要的作用。
设横贯南北向的生态廊道，通过生态廊道与软件园内各组团的绿化及西北边的保卫岭森林公园保持紧密联系。
生态保护区范围内将禁止开挖和开发。
顺应高唐区域的地势特点，环境空间势态，在各个功能分区之间建立多层次的绿化系统，结合喷泉、自然水体利用系统等设施，保持湿度，形成园区内生态系统。
利用季候风和微气候风实现自然通风和正常新陈代谢的有利条件；
根据山地阴阳坡合理选择适宜建造建筑的范围；
对进入园区的各企业所建的建、构筑物建设方案均由园区管理中心进行审批，优化建设方案，重点强调建筑造型、建筑材料、色彩与环境的和谐性，建筑节能措施的应用等，力争减少建筑对环境的负荷，杜绝建设与生态环境的失衡。
5.6公用工程
5.6.1给排水
5.6.1.1给排水系统规划
A、给水系统规划
1. 用水量
XXXX软件园高唐新建区东部组团最高日用水量2356m3/d，时变化系数取1.5，平均时供水量为468m3/h，最大时供水量为689m3/h。
2. 给水管网规划
从大观路市政给水管DN1200上接一条DN600给水管，对东部组团环状供水，环状连接管分别为DN300、DN400、DN600。
沿给水管每隔120m设室外消火栓，给水管的覆土深度不小于0.80m。
B、排水系统规划
XX软件园高唐新建区东部组团采用污水和雨水分流制排水系统。
1．污水排水系统规划
1）污水量
高唐新建区东部组团污水量为1896m3/d，变化系数取1.58，最高日污水量为192L/s。
考虑到广汕公路以南，大观路以西的高唐新建区以外三公里的区域范围的污水一并规划，其中包括岑村、新塘村、凌塘村、沐陂村等。
污水量为59629m3/d，即690.89L/s，变化系数取1.36，最高日污水量为940.87L/s。
2）污水管网系统
沿主干道、干道布置污水主干管和干管。
污水经支管收集后流入污水干管，然后汇入污水主干管，排至高唐新建区南面的污水处理厂处理，或者最终至黄沙围污水处理厂处理。
2. 雨水排水系统规划
1）雨水量
雨水量按XX市暴雨强度公式计算：
q=
4097.345
（t+13.974）0.788
q-暴雨强度，L/s.ha
p-设计重现期，取一年
t-时间，分，t=t1+m.t2，t1取15分钟，m取2，t2为管渠内雨水流行时间
Q=ψ.q.F
Q-流量L/s
ψ-径流系数，绿地取0.4，其它取0.6
F-汇水面积ha
2）雨水管网系统
雨水管道尽量利用自然地形坡度，尽可能扩大重力流排放雨水范围，以最短的距离排往现有的河涌和水库。
5.6.1.2给排水
A、给水
1．给水量
高唐新建区东部组团用水量2356m3/d，最大时用水量为22.34m3/d。
室外消防用水量25L/s，室内消防用水量15L/s，自动喷水灭火系统用水量30L/s，灭火时间分别为2h、2h和1h。
设消防储水池288m3。
2．给水系统
从规划的给水管网上接入一条给
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