下半年天津房地产估价师《制度与政策》建设工程质量监督管理制度考试试题.doc

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2015年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：

建设工程质量监督管理制度考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。

A：

地方性法规

B：

政府规章

C：

部门规章

D：

自治条例

E：

执行层的组织协调

2、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。

A：

在建工程抵押估价业务

B：

城市房屋拆迁补偿估价业务

C：

该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D：

正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

E：

工业用地的监测点评估价格

3、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

4、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

B．价值、使用价值、供求

5、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。

A：

正常

B：

较低

C：

平均

D：

较高

E：

工业用地的监测点评估价格

6、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A．廉租房

B．经济适用房

C．市场价商品住宅

D．商品房

7、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.00

8、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。

A：

类似写字楼的客观收益

B：

市场比较法

C：

该写字楼的实际收益

D：

无风险报酬法

E：

工业用地的监测点评估价格

10、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为__。

A．250万元

B．200万元

C．196万元

D．167万元

11、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找。

A：

建筑平面图

B：

建筑立面图

C：

建筑剖面图

D：

结构施工图

E：

执行层的组织协调

12、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。

如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。

则该投资项目的资本金净利润率为（）。

A．13.0%

B．43.3%

C．30%

D．23.3%

13、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。

A．第三方保证人以自身的财产

B．财产

C．不动产

D．动产或权力

14、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。

A：

越富有弹性

B：

需求弹性越小

C：

越缺乏弹性

D：

完全无弹性

E：

执行层的组织协调

15、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。

A．会计主体

B．持续经营

C．会计分期

D．货币计量

16、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。

该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。

A．1667元/m2

B．1765元/m2

C．1875元/m2

D．2000元/m2

17、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。

A．abcd

B．acdb

C．cadb

D．cbad

18、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力

19、下列不属于直接金融工具的是。

A：

企业发行的商业票据

B：

企业债券

C：

股票

D：

保险单

E：

执行层的组织协调

20、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】

A：

4075．0元／㎡

B：

4242．5元／㎡

C：

4410．0元／㎡

D：

4577．5元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

22、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。

①营业税；②土地增值税；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税

A．①③④⑤⑥

B．①②④⑤⑥

C．①②③④⑤

D．①②③④⑤⑥

23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

24、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：

1250

B：

1750

C：

2050

D：

2150

E：

工业用地的监测点评估价格

25、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：

__。

①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。

A．①②③④⑤⑥

B．④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥

D．②⑥④③①⑤

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、A市2009年房地产开发总量为100万，而其住宅开发总量为80万，则其中该数字“80万÷100万×100％”的计算结果为指标。

A：

比例相对指标

B：

结构相对指标

C：

比较相对指标

D：

强度相对指标

E：

执行层的组织协调

2、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%

3、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《担保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《担保法》

D．《合同法》、《民法》；《担保法》

4、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以__方式取得的。

A．划拨

B．出让

C．转让

D．出租

5、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。

A．职代会

B．董事会

C．总经理

D．抵押登记

6、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

7、征用土地实行__级审批制度。

A．一

B．二

C．三

D．四

8、我国住房公积金制度实行的利率政策是__。

A．低存低贷

B．低存高贷

C．高存低贷

D．高存高贷

9、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括__。

A．书面租赁合同

B．《房屋所有权证书》

C．当事人的合法身份证复印件

D．市、县人民政府规定的其他文件

E．当事人的合法身份证件

10、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。

（2006年试题）

A：

随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

B：

反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C：

调查对象就是被调查和访问的具体单位

D：

调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E：

相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

11、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。

A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

12、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．特殊物业

E．运输物业

13、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三

14、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

15、住房公积金属于__所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同

D．住房公积金管理中心

16、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。

A：

交通建设

B：

市场供求变化

C：

人口素质变化

D：

所在地区衰落

E：

城市规划的制定与修改

17、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。

A：

告知

B：

保证

C：

弃权

D：

禁止反言

E：

执行层的组织协调

18、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

19、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。

A．空置等造成的收入损失

B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额

D．期末转售收益

E．承租人权益价值

20、房地产估价师注册证由__核发。

A．省级人事部门

B．人事部

C．人事部和建设部

D．建设部或其授权的机构

21、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。

A．征收相当于出让金20%的土地闲置费

B．征收相当于出让金30%的土地闲置费

C．征收相当于出让金40%的土地闲置费

D．无偿收回

22、从房地产投资的角度说，风险是指__。

A．房地产投资结果的好坏程度

B．获取预期投资收益的可能性大小

C．房地产投资项目激烈竞争程度

D．房地产开发程度

23、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推断。

A：

该国家的居民收入分配趋于平均化

B：

该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C：

该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D：

该国家的国民收入呈现出上升