下半年安徽省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识房地产估价报告的写作考试题.doc
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2016年下半年安徽省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：
房地产估价报告的写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38
B．42
C．58
D．60
2、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
3、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】
A：
合法原则
B：
最高最佳使用原则
C：
替代原则
D：
公平原则
E：
工业用地的监测点评估价格
4、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
A．10
B．15
C．20
D．30
5、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为__万元。
A．800
B．900
C．1000
D．大于1000
6、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
7、的立法目的是：
“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：
《中华人民共和国城乡规划法》
D：
《中华人民共和国农村土地承包法》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、下列房地产中，变现能力相对较强的是。
A：
用途专业的房地产
B：
价值较大的房地产
C：
独立使用的房地产
D：
不可分割的房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。
若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899
B．10013
C．1349
D．1500
10、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过年。
A：
10
B：
20
C：
25
D：
30
E：
执行层的组织协调
11、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。
A：
760万元
B：
744万元
C：
882万元
D：
844万元
E：
工业用地的监测点评估价格
12、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。
那么，需要安置的农业人口数为__。
A．100人
B．50人
C．200人
D．60人
13、需求价格弹性||=∞，此时称。
A：
需求有完全价格弹性
B：
需求为单一价格弹性
C：
需求富有价格弹性
D：
需求缺乏价格弹性
E：
执行层的组织协调
14、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。
A：
6.00
B：
7.05
C：
7.59
D：
13.59
E：
借款合同
15、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
16、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。
A：
1667
B：
1765
C：
1875
D：
2000
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：
2593
B：
2619
C：
2727
D：
2862
E：
工业用地的监测点评估价格
18、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。
A．房地产中介服务
B．房地产咨询
C．房地产估价
D．房地产经纪
19、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
20、房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税。
A．租售收入
B．所得额
C．扣除成本的销售收入
D．营业额
21、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A．3日
B．5日
C．10日
D．15日
22、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。
A：
1％
B：
2％
C：
3％
D：
4％
E：
执行层的组织协调
23、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
24、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是__。
A．按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款
B．商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类
C．长期贷款指贷款期限在10年以上（不含10年）的贷款
D．抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款
25、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。
A：
100
B：
200
C：
300
D：
400
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为__元/平方米。
A．1611
B．1331
C．1464
D．1400
2、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。
A：
实体法
B：
普通法
C：
特殊法
D：
程序法
E：
一般法
3、下列关于测量学，表述正确的是。
A：
点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”
B：
我国采用东海平均海水面作为高程基准
C：
海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面
D：
与水准面相切的平面称为水平面
E：
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置
4、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
5、以下不属于房地产转让的有__。
A．赠与
B．租赁
C．典当
D．以房地产抵债
E．以房地产作价入股
6、下列有关会计报表的表述中，正确的是。
A：
会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的
B：
资产负债表是反映利润情况的会计报表
C：
资产负债表由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成
D：
资产负债表是根据会计等式的原理设计的
E：
损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表
7、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。
A：
森林
B：
矿藏
C：
水流
D：
山岭
E：
荒地
8、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。
A：
基础
B：
墙和柱
C：
屋顶
D：
门窗
E：
吊车梁
9、保险的基本原则不包括。
A：
最大诚信原则
B：
最低保险原则
C：
保险利益原则
D：
近因原则
E：
执行层的组织协调
10、商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。
根据有关规定最后结算的房价款应为万元。
A：
60.0
B：
61.0
C：
61.8
D：
62.0
E：
执行层的组织协调
11、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是。
A：
农用地
B：
工业用地
C：
建设用地
D：
乡镇企业用地
E：
执行层的组织协调
12、下列墙体中，属于非承重墙的有。
（2008年试题）
A：
围墙
B：
外墙
C：
隔墙
D：
填充墙
E：
幕墙
13、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。
A．收益法
B．经济法
C．权益法
D．成本法
14、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
15、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和__等方面。
A．物业增值
B．管理费
C．契税
D．机会成本
16、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。
B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。
A：
500
B：
750
C：
1000
D：
1250
E：
执行层的组织协调
17、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见
18、下列属于房地产中介服务主要特点的是。
A：
人员特定
B：
委托服务
C：
有偿服务
D：
无偿服务
E：
行政服务
19、耕地占用税实行税率。
A：
递减
B：
比例
C：
定额
D：
超额累进
E：
执行层的组织协调
20、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地
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