下半年台湾省房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业的设立条件试题.doc

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2016年下半年台湾省房地产估价师《制度与政策》：

房地产开发企业的设立条件试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少，以上是对__的定义。

A．边际收益递减规律

B．生产规律

C．生产要素市场价值规律

D．产投比规律

2、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。

A：

不予受理

B：

予以受理

C：

先予执行

D：

强制执行

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、投资利润率的计算基数不包括。

A：

土地取得成本

B：

开发成本

C：

管理费用

D：

销售费用

E：

工业用地的监测点评估价格

4、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。

下列关于造成损失的界定，表述正确的是。

A：

给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失

B：

给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失

C：

给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失

D：

给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。

A．4000

B．5000

C．7000

D．7500

6、普通股票持有者之间的平等原则是指。

A：

股票持有者的身份是平等的

B：

每一股份的平等

C：

在权利方面是平等的

D：

在义务方面是平等的

E：

执行层的组织协调

7、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。

如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。

A．544.10

B．555.10

C．1776.32

D．2109.38

8、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

9、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6

10、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款

11、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A．张某

B．张某或杨某

C．杨某

D．张某和杨某

12、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性

B．不一致性

C．适应性

D．相互影响性

13、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A．10.0%

B．11.1%

C．11.9%

D．12.5%

14、住房公积金属于所有。

A：

缴存住房公积金的单位及个人

B：

缴存住房公积金的单位

C：

缴存住房公积金的职工

D：

住房公积金管理机构

E：

执行层的组织协调

15、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期一次性付清;　　

（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;　　（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;　　（4）约定自成交日期起一年内一次性付清;　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

　　上述情况中，存在名义价格的是__。

A．第

（1）、（3）种情况

B．第（3）、（4）、（5）种情况

C．第（23、（4）种情况

D．第

（2）、（4）、（5）种情况

16、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费

B．维修费

C．保险费

D．税金

17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。

A：

土地稀缺

B：

城市化进程快

C：

竞争充分性

D：

交易复杂性

E：

借款合同

18、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

A：

围墙工程费

B：

电力设施工程费

C：

居委会用房建设费

D：

人防工程费

E：

工业用地的监测点评估价格

19、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。

A．资本金

B．预租售收入

C．借贷资金

D．社会集资

20、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。

A：

200万元

B：

140万元

C：

100万元

D：

60万元

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：

容积率3，建筑密度30％。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。

A：

建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡

B：

建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡

C：

建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500m，

D：

建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

22、证券市场上的资金供给者是。

A：

证券发行人

B：

证券投资者

C：

证券监管机构

D：

证券市场的中介机构

E：

借款合同

23、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法

24、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：

比例

B：

超额累进

C：

全额累进

D：

幅度定额

E：

执行层的组织协调

25、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为。

A：

满足感

B：

满意率

C：

效用

D：

满意度

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有。

A：

用地性质

B：

容积率

C：

人口容量

D：

用地面积

E：

建筑形式

2、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。

A：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

B：

《中华人民共和国土地管理法》

C：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

D：

《中华人民共和国城乡规划法》

E：

《中华人民共和国物业管理条例》

3、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含__。

A．开发商的直接损失

B．开发商的精神损失等间接性损失

C．购房人的精神损失等间接性损失

D．商品房销售代理商的直接损失

E．购房人的直接损失

4、关于评估带租约房地产的说法，错误的有。

A：

合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B：

抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C：

在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值

D：

房屋征收评估应评估无租约限制价值

E：

只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

5、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。

A：

以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险

B：

以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险

C：

以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D：

以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

E：

执行层的组织协调

6、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%

7、房地产中介服务收费分为三类。

A：

房地产咨询收费

B：

房地产估价收费

C：

房地产经纪收费

D：

房屋买卖收费

E：

房屋交易收费

8、我国央行目前规定，不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A：

建设银行

B：

工商银行

C：

商业银行

D：

农业银行

E：

借款合同

9、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。

A．较低

B．较高

C．不高不低

D．为零

10、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

11、超额利润有以下三种。

A：

创新利润

B：

风险利润

C：

垄断利润

D：

正常利润

E：

平均利润

12、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。

假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A．2778

B．2833

C．2278

D．2387

13、设计方案评价原则主要有。

A：

经济合理性与技术先进性相结合的原则

B：

充分考虑近期效益的原则

C：

充分考虑远期效益的原则

D：

近期与远期效益相结合的原则

E：

考虑项目全寿命费用的原则

14、一般性货币政策工具主要包括。

A：

法定存款准备金率

B：

再贴现利率

C：

公开市场业务

D：

优惠利率

E：

证券保证金比率

15、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率

16、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。

A：

若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B：

若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C：

若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D：

若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元

E：

若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

17、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些__。

A．市场案例

B．交易实例

C．交易预期值

D．市场预期值

18、取得建设用地使用权的途径包括。

A：

通过行政划