下半年甘肃省房地产估价师《制度与政策》不动产登记机构设置模拟试题.doc
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2016年下半年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：
不动产登记机构设置模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。
A：
建筑规模
B：
建筑高度
C：
建筑密度
D：
容积率
E：
工业用地的监测点评估价格
2、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。
A．建筑面积
B．总出租面积
C．可出租面积
D．营业面积
3、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
4、__资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
5、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。
A．下落不明满2年的
B．下落不明满1年的
C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的
D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的
6、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。
A：
存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：
存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：
存量+新开发量+空置房量一拆毁量
D：
存量+新增竣工量一拆毁量
E：
工业用地的监测点评估价格
8、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
9、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。
（说明：
题干中假设土地出让合同中未约定不可续期）
A：
40
B：
43
C：
47
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
11、对承包商而言，在__的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。
A．开工前对工程内容尚不十分清楚
B．没有施工图就开工
C．设计图纸和技术说明书相当详细
D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚
12、取得开发项目用地所发生的费用为。
A：
用地使用费
B：
土地费用
C：
土地转让费
D：
土地租用费
E：
借款合同
13、普通股票持有者之间的平等原则是指__。
A．股票持有者的身份是平等的
B．每一股份的平等
C．在权利方面是平等和无差异的
D．在义务方面是平等和无差异的
14、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．允许的最低经济效益指标
B．最低收益率
C．最低净现值
D．利润为零时
15、经济适用房的土地采用__方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
16、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。
A．国务院
B．A自治区人民政府
C．建设部
D．国家文物局
17、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
A：
40
B：
42
C：
48
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
18、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为__。
A．20%
B．14.31%
C．14.69%
D．14.80%
19、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
20、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。
A：
147万元
B：
148万元
C：
149万元
D：
150万元
E：
工业用地的监测点评估价格
21、国务院决定禁止。
A：
商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让
B：
商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租
C：
商品房预购人购买未竣工的预售商品房
D：
商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房
E：
执行层的组织协调
22、组合贷款是__贷款组合总称。
A．自营性和政策性
B．自营性和商业性
C．政策性和商业性
D．政策性和委托性
23、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1日
B．2000年10月1日至2002年4月1日
C．1999年8月1日至2002年10月1日
D．2000年10月1日至2002年10月1日
24、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是。
A：
股票+投资基金
B：
债券+股票
C：
投资基金+债券+股票
D：
债券+投资基金
E：
执行层的组织协调
25、进度计划管理通常采用横道图和。
A：
资金流动计划图
B：
网络图
C：
直方图
D：
控制图
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、影响房地产价格的社会因素，主要有__。
A．政治安定状况
B．社会治安状况
C．房地产投资
D．房地产投机
E．城市化
2、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。
A：
试错法
B：
移动平均法
C：
曲线拟合法
D：
线性内插法
E：
指数修匀法
3、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。
A．年度运营预算
B．资本流预算
C．资本支出预算
D．长期预算
E．短期预算
4、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为__元。
A．3300
B．33000
C．1000
D．10000
5、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用__法则来补充。
A．“八七六五”
B．“九八七六”
C．“七六五四”
D．“十九八七”
6、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指。
A：
算术平均数
B：
调和平均数
C：
中位数
D：
众数
E：
执行层的组织协调
7、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。
A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分
B．敏感性分析的准确性是相当高的
C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度
E．常用的指标为内部收益率
8、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
9、法的分类中，按法设立和适用范围分为。
A：
国内法
B：
国际法
C：
实体法
D：
程序法
E：
普通法
10、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。
（2008年试题）
A：
长期投资
B：
短期投资
C：
风险投资
D：
金融投资
E：
借款合同
11、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。
A：
内部收益率总是大于目标收益率
B：
内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C：
同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D：
内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E：
内部收益率越高，投资风险就越大
12、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。
A：
从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：
在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：
有15名以上专职注册房地产估价师
D：
法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师
E：
有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％
13、编制城市分区规划的主要任务是。
A：
在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排
B：
以便与城市详细规划更好地衔接
C：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
D：
强化城市规划的控制功能
E：
指导修建性详细规划的编制
14、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。
A：
直接费
B：
间接费
C：
规费
D：
税金
E：
企业管理费
15、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。
A：
对原材料的检验
B：
对配套设施的检验
C：
确立质量文件档案制度
D：
确立成本控制档案制度
E：
借款合同
16、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。
A．了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定
B．具有一定的房地产专业知识
C．掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能
D．能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定
E．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能
17、城市基本地形图的复测周期一般为__年。
A．3～5
B．5～10
C．5～15
D．10～20
18、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。
A．为100%
B．较高
C．不高不低
D．较低
19、证券一般具有的特点包括。
A：
买卖时不存在证券交易价格
B：
可以依法转让
C：
票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益
D：
证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益
E：
证券是一种商品，可以进行依法买卖
20、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
21、房地产开发项目竣工后，按
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