白浪金沙城市广场项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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2、建设规模
本项目工程规划用地面积61333m2，净用地面积47280m2，总建筑面积283342.08m2，其中地下建筑总面积69205.60m2，其中车库建筑面积28945m2（约827个），商业建筑面积40260.60m2；
地上建筑总面积214136.48m2，其中公寓楼建筑面积112617.68m2，商业建筑面积101518.80m2。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化商住小区及环境优美的市民休闲娱乐中心。
3、物业管理
本项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
本项目建设期计划为2年，工程拟于2007年7月份开工，预计2009年8月份竣工。
5、投资估算
本项目建设总投资为67821.6万元，其中工程费用46534.4万元，土地费用9861.4万元，其他费用2315.9万元，不可预见费2442.5万元，财务费用2160万元，税费3313.4万元，销售费用1194.0万元。
项目建设资本金27200万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款16000万元；
⑵建设单位自有资金21260.0万元；
⑶预售收入再投入30561.6万元。
7、经济和社会效益分析
本项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了潍坊市区的商业和居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商住中心。
同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
总投资
万元
67821.6
2
总建筑面积
平方米
283342.08
销售部分
销售收入
59701.4
税金及附加
3313.4
3
土地增值税
5105.7
4
投资
44302.6
5
利润总额
11913.2
6
所得税
3931.4
7
税后利润
7981.9
8
投资利润率
%
26.9
9
投资纯利润率
18.0
10
投资利税率
45.9
11
所得税后内部收益率
29.9
12
财务净现值（Ic=12%）
2919.1
租赁收入
5646.0
营业税
282.3
31.3
27159.1
总成本费用
1319.5
4013.1
1324.3
2688.8
14.8
15.9
8.7
财务净现值（Ic=8%）
1102.8
13
投资回收期（含建设期2年）
年
10.0
第二章项目建设必要性
一、项目简介
金沙城市广场项目由金龙集团属下的潍坊ghh发展有限公司进行投资开发，是潍坊市政府重点招商引资项目及潍坊市唯一市级娱乐中心，同时被列为政府七大重点工程之一。
项目地处潍坊市中心区域，白浪河以西、青年路与民生路交界处，紧邻人民公园和小商品城。
项目所处位置为潍坊市传统商业重地，地块项目双面临街，临街长度约500米，具有很高的商业开发价值及商业前景。
项目交通十分非常便利，五大交通总站，近20条公交路线，为项目构筑起了强大的交通网络。
区域日均人流量高达10万人次以上，是潍坊市人流量最大的区域。
区域内高档酒店、写字楼、银行以及高尚住宅小区林立：
鸢飞大酒店、齐鲁大酒店、国际金融大厦、潍坊大酒店、泛海大酒店、银海恒基、中国网通大厦等十余家星级酒店及写字楼分立左右，人民银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、潍坊商业银行等7家市级银行机构近在咫尺，集合了潍坊顶级高尚消费人群，强大的优质消费人群为项目经营提供了坚强的保障。
项目地块规整，双面临街，双面临公园，具有很强的可塑性，有利于整体规划设计。
项目采用意大利式建筑为基调，重在塑造充满浓郁异域浪漫风情的建筑综合体，整体规划设计既能做到动静分离、人车分流、商住分区，有能很好解决了商住互动的问题，使二者互促互进。
商业部分在认真研究了区域特征、市场环境及人流动线的基础上，最大限度做到了内部空间使用的合理科学性、动线的均好性以及业态组合的竞争力，而住宅设计则做到四明通风、干湿分区、动静合理，力求住宅功能的合理性、均好性、实用性。
突出的地理位置优势，便利的交通条件，密集的人口，优越的自然景观条件以及先进的产品设计，都将为项目的成功奠定坚实的基础。
二、商业市场分析
1、整体市场概况分析
⑴经济发展持续增高，城市发展迅猛，商业发展基础坚实
潍坊市2006年全市GDP值为1720亿元，自从2001以来，地区生产总值年度平均增长率超过15%。
据预测，到2010年，潍坊市总体国内生产总值将达到2500亿元，人均GDP3500美元，产业结构比例12：
52：
36。
潍坊的城市发展近几年速度加快，第三产业成为发展的重点之一，为商业的发展提供良好的契机。
⑵商业网点存在布局不均、同质化严重、环境设施不佳等问题
大型商业网点分布于胜利西路，过分集中导致局部市场竞争加剧，同质化比较严重，影响经营效益。
商业机构范围层次与特色定位不清晰，竞争优势集中在地段和体量的比拼，市场缺乏真正的一站式休闲购物广场。
并且，绝大多数商场、专业市场，缺乏足够的硬件设施，影响了商业的档次及持续的发展力。
不能满足潍坊未来消费者的需求。
⑶餐饮娱乐休闲产业网点分散，缺乏综合型有特色的大型场所
潍坊的娱乐、餐饮、休闲场所分布比较分散，且基本上都是单一业态，缺乏上规模、有特色的网点，基本没有集娱乐、餐饮、休闲业态于一身的大型综合场所。
⑷目前营业物业以临街营业商铺及大型商厦为主，龙头企业经营良好
潍坊现阶段的商业物业以临街营业商铺及大型商厦为主，形成了大型商厦与临街营业商铺共存且相互促进的发展格局。
在目前整体市场格局中，中百居于主导地位，消费者也颇认同中百，对其它同档次竞争的商业打击较大。
⑸在售在建商业物业供求失衡，但却缺乏真正契合市场需求的产品
近2年，尤其是2004年，在建商业地产项目的建筑面积超过200万平方米。
普遍采取返租销售方式，呈现炒作“泡沫”——产权式商铺泛滥，以前期概念地产推广方式吸引投资者，在此情况下，国际商业发展最高级商业形态的超大型购物中心开始出现。
但到目前为止，潍坊市区尚缺乏真正契合投资者及经营者的产品，现有产品存在面积过大、总价过高、规划不合理等问题，市场呼唤真正契合市场需求的产品。
⑹投资者经营者看重物业地段、面积和独立性，小面积商铺受欢迎，希望的回报率为8-12%
当地的投资者、经营者都喜欢拥有自己的商铺物业，最关心的是商铺的地段、层数、面积，不喜欢使用价值低的2层、3层的商铺。
比较喜欢的铺位在15—50平方米之间，总价位在20－50万之间。
普遍希望投资回报期为8－10年，年投资回报率约为8～12%。
2、市场条件分析
⑴从政府规划和商业市场业态空白点可以看出，潍坊市现正缺乏以娱乐休闲为主体的集娱乐休闲、购物、餐饮、观光、商务为一体的商业中心物业。
⑵城市的不断发展、经济的快速提升，以及人们生活水平、消费需求和消费层次的提高，造就了本项目的市场空间。
⑶项目在交通便利、现有人流、客源和商业氛围方面具有明显的区位优势，是成就本项目现实的优势条件。
⑷在商业物业供大于求的激烈的市场竞争状况下，打造领先理念的核心优势，是吸引投资者、经营者和消费者的重要条件。
3、项目分析
⑴地块状况及优势分析
①项目位置处于核心商圈的黄金旺地
项目地块位于潍坊市核心商圈的白浪河畔，邻近现今商业中心数百米，比邻全国闻名的潍坊小商品城，同时处于规划中的市级商业中心区，是现今和将来的黄金旺地。
②项目地块具有开发高价值大型商业物业的硬件基础
项目地块位于两条公路交汇处，地块平整方正、临街面长，通过合理的规划和设计，对于开发大型商业物业、提高商铺价值、完善物业配套较为有利。
③项目规模具有相当的影响力
地块占地面积92亩，总建筑面积约28万平方米,一期工程建筑面积122583.6平方米。
项目建成后是位于中心商业区的大体量商住物业，具有相当的规模影响力。
④开发方向为以娱乐为特色主题的大型商住中心
本项目在政府规划中是以娱乐为主题的大型商业中心，而政府规划的目的在与通过建立一个全方位的休闲娱乐中心，将本项目作为整个潍坊旅游文化产业的一个补充，也成为本项目的核心特色之一。
⑤交通便利，辐射能力强
项目位于市区主干道青年路与民生路交汇处，青年路改造后可直通环城快线并与济青高速公路相连；
同时紧靠小商品城客货运站，附近有潍坊汽车站和火车站，交通便利，向城区及周边县市辐射能力强。
⑥项目周边既有景观，又有现成的商业氛围和人流
项目地块西侧及北面，为即有的商业街区；
从商业角度来看这里已经具有现成的商业氛围和人气，特别是西侧的小商品城，人潮汹涌、商业气氛浓厚为本项目创造了得天独厚的经济条件。
东面与南面为白浪河与人民公园是本项目良好的天然景观和人文景观。
⑦政府的强有力支持
本项目为市区中心重要的旧城改造项目，政府给予大力支持，并为此专门成立项目筹建小组，负责办理各项行政审批手续和协调工作。
希望本项目打造成为城区的商业娱乐中心，提升城市整体的形象。
⑵项目开发机会分析
①现时投资性商业物业市场尚不错，虽然竞争已经比较激烈，但具备良好前景的商业物业还是比较受市场欢迎。
②项目与全国有名的潍坊小商品城一路之隔，周边人气、财气旺盛可充分利用，共同构成商圈，而且可以吸纳小商品城众多的中小型品牌商家进驻。
③潍坊商业中心地带目前为止尚无综合一体化商业中心，本项目的出现正好弥补了市场的空白。
④本项目可采取多种销售、招商策略，以合理的经营规划布局结构，满足不同投资者及租户的多样需求，为买家树立了信心。
⑤银行存款利息过低，股票投资风险大等问题，社会上有大量的闲散资金苦无出路，营业商铺作为一种赢利较大，风险较低的投资形式，受到不少投资者的青睐。
⑥现有的营业商铺经营管理模式难以适应购买及商家经营的多样化需求，新型商业管理模式的引入必能增强潜在买家的购买欲望和信心。
⑦投资人士普遍看好项目所在地段的发展潜力，并希望在该地段购买营业商铺作为投资用途，他们将成为潍坊商业营业商铺的重要购买力量之一。
⑶潍坊市主要商业项目（近两年来新建及目前在建项目）
可比项目价格及租金调查汇总表
楼层/价格
可比项目名称
世纪泰华城
三期
风筝广场
财富广场
盛世豪廷
商业街
恒易星河
轻纺城
售价
（元/㎡）
地下
――
约9500
约8500
－－
沿街
不售
约10500
约
地上部分
一层外铺均价约15000
均价8000
均价7000
均价约6500
均价约7000
租金
（元/㎡·
月）
100
约80
150
均约90
均约70
均约32
价格分析：
通过对潍坊市近两年来开发的可比商业物业的分析，潍坊市商业物业价格基本呈平稳发展态势，并有小幅上扬。
其价格根据区位的不同，呈现出较大的差异。
其中市中心商业物业的价值大体呈如下趋势：
地下部分均价为8000－9000元/平方米，一层沿街均价为10000－15000元/平方米，其余地上部分均价为6500－8000元/平方米。
本项目处于市中心，毗邻中百大厦，人流量大，为潍坊市商业重地。
预估本项目的售价可达地下一层均价为10000－11000元/平方米，一层沿街均价为15000－16000元/平方米，一层内铺均价为12000－13000元/平方米，二层均价为8000－10000元/平方米，三层均价为6000－8000元/平方米。
4、目标客户分析
本项目商业部分体量较大，根据商业经营的指导思想，拟在本案引入国际、国内主力商家，与外部人流共同拉动项目商业发展，并吸引零散经营者及投资者购买本案产品。
经综合分析，本项目商业物业的目标客户群主要锁定以下几类客户：
⑴国内外知名连锁超市
⑵国内外知名餐饮店/娱乐城/书店/家居等
⑶娱乐行业经营者
⑷各服装、箱包、皮具生产厂家
⑸企业主、个体工商户
⑹国内各地投资者
三、住宅市场分析
1、整体市场分析
⑴房地产市场发展迅猛，住宅投资额连年增高
近年潍坊住宅房地产市场发展迅猛，保持高速增长态势。
2005年，投资50亿元，比上年增长49.2%；
2004年，住宅投资33.5亿元，增长29.1%；
2003年，住宅投资26亿元，增长86.4%。
⑵市场需要量持续扩大
近2年来，潍坊市旧城改造力量持续扩大，拆迁户、搬迁户的数目在增加，户口政策放开后，大量的农村剩余劳动力的进城务工，使房屋需求量增大。
解决这类问题只有加大房层建设的力度，才能适应城市的需求。
从潍坊市近几年的经济发展来看，城乡居民的收入在逐渐增加，人均可用于消费性支配的资金数目也逐步增加，2005年全市城镇居民人均可支配收入10317.8元，比上年增长11.0%，城镇居民人均消费性支出7662.6元，增长12.3%。
因此，潍坊的地产仍充满着活力。
⑶市场理性，价格稳定，销售情况较好
潍坊的住宅楼市比较理性，楼价相对稳定，市场销售情况都较好，楼盘以中等规模为主。
产品多用简洁实用的设计，基本没有采用创新户型。
目前市场开发和畅销的主力户型以100-120平方米的三房单位为主。
⑷开发水平偏低，居住环境较差
潍坊市大多开发商在开发项目的楼盘规划和房型设计上没有什么大的突破，没有形成具有潍坊本地特色的建筑和建筑群；
潍坊房型基本上是相同的，且普遍户型偏大，总价偏高，小区绿化率较低，社区广场和居民活动场所较小，没有为居民提供一个舒适的居住环境。
⑸新一轮城市开发布局为房产市场发展带来了空间
随着潍坊市新一轮城市总体规划的实施，东部开发区的框架已初步形成，新工业区的建设亦开始启动，周围的卫星城市已进入中小城市行列，建立起了职能分工明确、空间布局合理、等级规模有序的等级发展体系，这种城市化发展目标，为房地产开发拓展了发展空间。
⑹风向逆流，“西风”劲吹，潍城区地产显著升温
近些年在一片“向东发展”的呼声中，潍坊市区的开发热土显然首属高新区和奎文区，作为老城的潍城区的几个屈指可数的好项目也基本集中在白浪河西岸、中百商圈、和平路沿线的潍城区东部边缘地带，且多以商业地产项目为主，广阔的潍城区腹地则一片平静。
但2005年以来，随着老城区的道路、商业配套、生态园林建设的日渐完善，潍城区市场出现了火热场景，特别是沿白浪河畔，更是高尚住宅的代表。
未来潍城地产将更加引人瞩目。
2、项目优势分析
⑴所处地段上佳，区位价值突出
本项目地块所处地块位于青年路与民生街交叉口，紧邻潍坊核心地带——中百区域，可谓是同类区域中的绝版地块，对于开发住宅产品具有很强的优越性，具有很强的操作性，区位优势赋予了本地块很高的开发价值和升值潜力。
⑵道路条件优越，交通出行便捷
该地块周边公交路线多达将近20条，是全潍坊市公交网络最为密集的地带，为本项目将来的开发提供了良好的外部交通条件，方便居民出行。
⑶紧邻三大公园景区，景观资源优势突出
该地块的景观资源主要来源于近邻项目的潍坊市三大公园景区——人民公园，风筝广场及白浪河广场，它们均为该地块的景观效果添色不少，为本项目树立优质形象和高品味档次提供了直接利用资源。
⑷周边配套齐全，生活相对便利
周边商业、娱乐、医疗、教育、车站等各项生活及公共设施基本齐全，生活非常便利。
⑸人民公园及白浪河景区，独一无二的项目会所和后花园
地块南侧即潍坊最为重要的城市绿肺——人民公园，而白浪河则从项目东侧蜿蜒而过，它们为项目提供了一处绝佳的居住环境，是潍坊市住宅绝版的地块，可为本项目提供了特有的休憩会所和后花园，同时有助于进一步提升了项目品质和形象，成为住宅市场的领航者。
而且随着政府打造白浪河景观带，整体对白浪河进行改造，提升潍坊城市形象，提高市民居住质量，该地块的价值将会大幅度提升。
⑹项目地块规整，地势开阔，利于开阔
项目大体呈四边形，双面临街，双面临水和公园，宜动宜静，为建筑设计规划提供了广阔的发挥空间。
3、区域项目及价格比较
楼盘名称
地理位置
销售均价（元/㎡）
泰华水印公寓
东风东街（白浪河畔）
3800
金融街（公寓）
胜利街与潍州路交叉口
3100
星光国际
东风街与和平路交叉西北角
4300
东方曼哈顿
胜利街中百大厦西邻
3200
东方威尼斯
胜利街与青年路交叉口
巴黎假日
福寿街与和平路西南角
3400
风尚100
中百大厦西头
3500
书香苑
潍州路与健康街交叉口
3000
碧水豪庭
民生街白浪河西岸
四平路
名门现代城
东风东街与莺飞路交汇处
3300
综上述市场分析情况，结合本项目在环境、地段、配套、规划等各方面的差异，本项目预估住宅部分的销售均价可达3500元/平方米。
4、住宅目标客户
本项目针对不同消费群体，设计采用多种户型；
其中：
单身公寓面积在50m2-80m2售价在20万元左右；
二居面积在100m2左右，售价在35万元左右；
三居面积在130m2左右，售价在40万元左右。
通过对本项目相关因素及周边竞争的综合分析，确定本项目最终目标客户群为:
⑴私营企业主及个体工商户
⑵企业职工、公务员
⑶单身青年（主要为公寓）
⑷下属各县市欲迁居潍坊市区者
⑸潍坊市区二次置业者
⑹投资人士
四、结论
通过对本项目市场环境、目标客户群、城市发展潜力以及本项目优势的综合分析，我们可以预见，本项目的开发虽然面临一定的市场压力，但本项目在市场中所具备的优势和竞争力还是显而易见的，因此，可以预见的是，本项目的开发是可行的，未来的综合经济效益也是不言而喻。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒厅、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积1.58万平方公里，总人口874万人，其中城区人口140万人。
潍坊市东接青岛，西靠淄博，南连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家想往之地。
近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向了世界。
潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起，机械、电子、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚。
随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止2006年底，潍坊市生产总值（GDP）完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%；
其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%；
第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%；
第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。
按常住人口计算，人均GDP达到19677元（按现行汇率折算为2520美元），比上年增长16.2%。
产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。
一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：
56.86：
29.45调整为12.31：
58.15：
29.54。
成为半岛城市群中最具活力的城市之一。
二、建设地址
附：
区域位置图
三、自然条件
1、地形、地貌
潍坊市属鲁西北平原和鲁中南中低山丘陵冲积扇地貌，地势南高北低。
根据成因，可分为低山陵坡、洪积冲积平原和海岸地貌3个微地貌类型，16个微地貌单元。
南部为山峦起伏的低山低岭区，中部向北是大片枝状平原，西部为潍河冲积平原，地势平坦，地势由南向北做倾斜，自然坡度在0.2%左右。
2、气候、气象
潍坊市属于暧温带大陆性气候，四季分明。
春季温暖而干燥，风大雨少，夏季湿热多雨秋季天高气爽；
冬季寒冷少雨雪。
年均气温122℃，降雨量700毫米。
无霜期185～211天。
年平均气压10112hPa，年平均风速325mis，年主导风向SSE，频率均为12%。
年平均相对湿度64%，最大积雪深度20cm，雨日66.1天。
3、水文、地质
潍坊市河流分潍河、白浪河和虞河三大水系，均依地势自南向北流入渤海莱州湾，多系季节性河流。
开发区现状区域废水处理后排入虞河，新建区域废水排入白浪河。
虞河发源于坊子区灵山，流经坊子、奎文、农业高新技术开发区、寒亭、昌邑入渤海莱州湾，全长75千米，是潍坊市区主要排污河流，年接纳工业废水3000余万吨。
目前，虞河水质已达不到规划的水体功能。
该河流已列入潍坊市重点治理计划。
白浪河源于沂蒙山区的沂水县，流经潍坊7县市，穿潍坊市区中心，最后而汇于浩瀚的渤海湾。
潍坊市地质构造位置处于沂怵断裂带的北段，在该断裂带的次级构造单元昌潍凹陷之内。
西侧是沂怵断裂带的
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