上半年浙江省房地产估价师《案例与分析》征收估价工作流程试题.doc

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2015年上半年浙江省房地产估价师《案例与分析》：

征收估价工作流程试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

2、下列对工程建设定额的理解有误的是__。

A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据

B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系

C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平

D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

3、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租

B．租金核减

C．发放租赁补贴

D．实物配租和租金核减

4、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。

A．置业投资者

B．开发商

C．承建商

D．租客

5、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。

A：

一

B：

二

C：

三

D：

四

E：

房地产估价机构必须加盖公章

6、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

7、市场需求的预测一般需要从__类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A．三

B．四

C．五

D．六

8、如果没有__的约束，人们的需要可以说是无止境的。

A．支付能力

B．国家政策

C．经济法律

D．市场控制

9、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。

（2005年试题）

A：

市场需求容量调查

B：

消费者行为调查

C：

市场营销因素调查

D：

竞争情况调查

E：

借款合同

10、在现实中主要存在着下列相邻关系__。

A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系

B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系

C．友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系

D．通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系

11、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。

A．商品化

B．社会化

C．货币化

D．规范化

12、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：

__。

A．两者相同

B．两者没有关系

C．前者高于后者

D．前者低于后者

13、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．45

C．60

D．90

14、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。

A：

单元估算法

B：

单位指标估算法

C：

工程量近似匡算法

D：

概算指标估算法

E：

借款合同

15、关于下列数据表述正确的是。

（2003年试题）

A：

上述数据的众数为100

B：

上述数据的众数为101

C：

上述数据的算术平均数为101

D：

上述数据的中位数为101

E：

执行层的组织协调

16、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达，不正确的是__。

A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

17、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。

A．50.6

B．60.6

C．34.8

D．44.6

18、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。

A．越大

B．越小

C．不存在

D．分散

19、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。

已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。

（采用四三二一法则）

A：

144.6

B：

160.8

C：

170.8

D：

180.8

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：

4580

B：

5580

C：

6580

D：

7580

E：

工业用地的监测点评估价格

21、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发

22、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。

A．信用贷款

B．透支贷款

C．直接融资

D．间接融资

23、住房公积金管理的决策机构是__。

A．住房公积金管理委员会

B．住房公积金管理中心

C．存储住房公积金的金融机构

D．设区城市人民政府

24、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%

25、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：

工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：

确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：

使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：

临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。

A：

说明估价报告的合法性、真实性

B：

说明估价的独立、客观、公正性

C：

规避估价风险

D：

保护估价报告使用者

E：

防止委托人提出高估或低估要求

2、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。

A．以投资估算价控制设计方案的选择

B．用预算造价控制施工图设计

C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商

D．合同管理

E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据

3、某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为12%，抵押贷款常数为0.078。

则该房地产的价格为__。

A．15.706

B．13.578

C．13.846

D．19.846

4、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

5、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

6、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析

7、影响房地产价格的经济因素有。

A：

经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B：

社会发展状况、房地产投机和城市化

C：

财政收支及金融状况、利率

D：

物价、汇率、居民收入

E：

人口数量、行政隶属变更、居民收入

8、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

9、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。

（2007年试题）

A：

净现值

B：

投资利润率

C：

现金回报率

D：

静态投资回收期

E：

内部收益率

10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

11、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。

A：

定额是一种规定的额度

B：

工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度

C：

在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础

D：

工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据

E：

工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

12、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

以下程序排列正确的是__。

①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：

③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

13、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：

重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出

B：

重新购建价格相当于账面价值

C：

重新购建价格是客观重新购建价格

D：

建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E：

土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

14、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

A：

当事人姓名或者名称及住所

B：

租赁期限

C：

租赁用途

D：

租金交付方式

E：

房屋的修缮责任

15、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。

A：

较高的收益性

B：

较强的流动性

C：

直接融资的功能

D：

抵御通货膨胀影响的功能

E：

借款合同

16、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是__。

A．股份

B．股单

C．股票

D．公司债券

17、房屋产权登记面积的特点包括。

A：

由房地产开发企业测算

B：

由房产测绘单位测算

C：

标注在房屋权属证书上

D：

记入房屋权属档案

E：

是房屋的建筑面积

18、《土地管理法》将土地分为__。

A．生产用地

B．非生产用地

C．农用地

D．建设用地

E．未利用地

19、长期趋势法可以用于。

A：

推测、判断房地产的未来价格

B：

预测收益法中未来的租金、空置率等

C：

市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整