浅议市场比较法在二手房价格评估中的应用Word文档格式.docx
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刘某某；
房屋用途为：
住宅。
1．估价对象位置及坐落
估价对象位于顺义区望泉家园30号11层1单元1102号。
小区东临西外环路，南临顺平路，西临东六环路，北临石门街。
2．权益状况分析
（1）房产登记状况
表：
房产登记状况
房屋所有权
证号
X京房权证顺字第2***81号
房屋所有权人
刘某某
产权性质
商品房
产别
私有产
房屋座落
顺义区望泉家园30号
11层1单元1102号
楼号或幢号
房屋总层数
所在层数
房号及部位
1102
建筑面积（m2）
87.09
房屋用途
住宅
房屋结构
钢砼
建成年代
2008（据调查）
（2）土地登记状况
土地使用权证号
土地使用权人
土地使用权性质
分摊土地面积（㎡）
用途
年期
其它
（3）他项权利状况
无
（4）法定优先受偿权利状况
（5）对价格的影响分析
未来市场变化风险、法律纠纷、不可抗力、紧急变现、或有负债和短期强制处分或政策法律调整等因素对房地产市场价值均产生一定的影响。
若通过拍卖方式紧急变现，需要缴纳的担保物权的执行费用约占执行标的金额的5%，在审理和执行阶段，还需另行支付如评估费、拍卖费、营业税、律师费、过户费、公告费等多种税费，合计可能会达到担保物金额的20%以上。
在估价时点，本报告未考虑上述因素对房地产市场价值及抵押价值带来的影响，为此，提请报告使用人基于“自慎原则”全面考虑。
3．实物状况分析
（1）建筑物状况
①公共部分：
结构形式
钢砼
建筑类型
板楼
外立面装饰
外墙墙砖
大堂设计装修
无大堂
楼道装修
地面：
水泥墙面：
涂料棚面：
涂料
电梯间及轿厢装饰
水泥；
墙面：
涂料；
棚面：
轿厢简单装饰
层户均数量
2户/单元
供暖
集中供暖
门禁系统
有
供气
安全及消防监控
热水
其他
②户内部分：
所在楼层
使用状况
自住
现状用途
景观
较优
户型
二室一厅一卫
临街状况
不临街
采光、通风情况
维护保养及成新状况
九成新
各房间情况的描述
序号
位置
顶棚
墙面
地面
朝向
1
卧室
顶角线
地板
客厅
地砖
3
卫生间
PVC板
瓷砖
4
厨房
（2）小区状况
居住小区楼宇构成
容积率
≥1.5
交通组织方式
人车分流
景观及绿化
优
小区封闭性
封闭式小区
物业公司有无
物业费标准
1.2元/月·
㎡
车位状况
充足
（3）对价格影响的分析
委估对象所在建筑物的状况较好，委估对象所在小区状况较好，实物总体状况较好。
4．区位状况分析
交通便捷度
道路通达度：
区域主要道路：
顺平路
公交线路：
915路、顺2路
距公交站点距离：
100M至500M
距主干道距离：
≤1KM
距地铁（城铁）站距离：
自然人文环境质量
公园：
卧龙公园
大学：
首都医科大学燕山分校
图书馆：
烟囱：
高压线：
居住社区成熟度
居住用地比例：
＞80%
居住小区规模：
较大
小区入住率：
较高
社区发展完善程度：
较完善
居民构成：
以本市居民为主
小区品质：
基础设施配套情况
七通一平
公建配套情况
周边商服：
西单商场、中行
中小学：
顺义二中、西辛小学
医院：
京顺医院
未来发展潜力
（二）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（三）估价时点
2010年12月6日
（四）参与本报告评估的估价师
董某某、高某
（五）估价测算过程
1．比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
（1）选取可比实例，对可比实例进行情况说明。
（2）建立价格可比基础。
（3）交易情况修正。
（4）市场状况修正。
（5）区位状况修正。
（6）实物状况修正。
（7）权益状况修正。
（8）求出比准价格。
市场法估价测算汇总表
单位
可比实例1
可比实例2
可比实例3
允许最大修正区间
一、成交价格
总价
万元
173
162
144
单价
元/㎡
15730
17050
16940
二、成交日期
年月
2010年11月
三、建立比较基准后价格
统一房地产范围后价格
统一付款方式后价格
统一价格单位后价格
四、交易情况修正后价格
交易情况修正系数
％
±
3%
五、市场状况调整后价格
市场状况调整系数
六、房地产状况调整后价格
16831.1
17732
17956.4
区位状况调整后价格
16044.6
17220.5
17278.8
区位状况调整系数
7%
实物状况调整后价格
16516.5
17561.5
17617.6
实物状况修正系数
12%
权益状况调整后价格
权益状况修正系数
比准价格
元/m2
16,831
17,732
17,956
七、测算结果
152.46
17,506
注：
1．表格中的数据是根据单位估价师按照相应的计算公式计算得出的。
2．允许最大修正区间是单位估价师根据经验及地区相对应的各项因素进行的调整修正。
2.收益法对二手房价格进行测算，测算结果加权平均得出最终价格。
市场比较法占权重的70%，收益法占权重的30%。
（六）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则和评估标准，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料和影响房地产价值因素的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象在未设立法定优先受偿权利下于估价时点2010年12月6日的市场价值为:
人民币135.73万元，大写金额：
壹佰叁拾伍万柒仟叁佰元正，市场单价为人民币15,585元/平方米；
抵押价值为人民币135.73万元，大写金额：
壹佰叁拾伍万柒仟叁佰元正，抵押单价为人民币15,585元/平方米。
房屋产权性质说明表
现房屋产权性质
土地使用权类型
法定最高土地使用年限
应补地价
（万元）
（元/㎡）
2008
（据调查）
出让
70
截至估价时点，估价人员未知悉估价对象存在他项权利。
估价的详细结果、过程及说明省略。
二、对应用市场比较法进行二手房价格评估的分析
（一）明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。
有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称为估价的基本事项，必须预先明确。
一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
1．明确估价对象
（1）评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；
如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；
如是酒店，是否包括其中的家具等。
（2）评估对象权利状态的确定。
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。
2．明确估价目的
估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果都是有一定影响的，因此，必须明确评估目的。
明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。
各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；
征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；
保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。
3．明确估价时点
房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。
我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。
非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。
估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
4．明确评估前提
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：
（1）独立估价。
独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。
简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。
在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。
（2）部分估价。
部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。
它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。
由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。
（3）合并估价或分割估价。
以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。
例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；
又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。
无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
（4）变更估价。
变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：
A、以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。
如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。
B、以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。
C、以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。
（二）评估的方法及对应方法的适用对象
房地产价格评估的方法有很多，其基本方法包括收益法、成本法及市场比较法。
二手房交易价格的评估可以视不同情况选择不同的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。
收益还原法适合有经营或出租收益的房地产估价，如办公楼、住宅、商场、娱乐设施、别墅、高尔夫球场等物业。
成本法是分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法，成本法适合无收益且很少有交易情况的房地产估价，如学校、公园、公共设施等房地产估价。
市场比较法又称市场法或比较法，它是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
市场比较法是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一，同时也是我国GB/T5029121999《房地产估价规范》规定的基本评估方法。
因此，二手房价格评估中，市场比较法是比较适合的方法。
（三）市场比较法在二手房价格评估中的应用（以抵押价值评估为例）
估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况等进行拍照等。
1．二手房现场勘察具体要求
（1）小区环境；
（2）估价对象楼牌号（应与房屋所有权证一致）；
（3）估价对象主体；
（4）单元门；
（5）楼道；
（6）进户门；
（7）客厅（逐一拍摄，应齐全）；
（8）卧室（逐一拍摄，应齐全）；
（9）厨房；
（10）卫生间；
（11）窗外景观；
（12）估价人员留影；
（13）其他对房屋价值影响因素（地下室、花园、阁楼等）。
2．估价人员出具报告
估价人员根据现场勘查的结果以及自己的经验，按照规定的格式和方法出具二手房抵押价值评估报告。
以估价对象为中心，以其辐射圈，在临近范围内选取三个可比实例来用市场比较法进行二手房抵押价值评估（可比实例具体选取方法见估价规程）。
求取价格，先对可比实例进行打分和房地产状况的因素修正以及相关的修正（在允许最大区间修正范围内进行修正），求取估价对象的价格。
在用一种市场比较法以外的收益法进行一下评估，这样两种方法评估出来的价格进行加权平均后，得出最终的估价结果。
3．整理归档
完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
三、结论
二手房是我国住宅保障的有力补充，对抑制房价、满足中低收入人群的住房需求，实现居民住房的梯度消费具有重大作用，并有着广阔的发展前景。
然而由于二手房交易的特殊背景，要做好二手房价格评估工作还应加强以下方面：
首先要扩大信息来源渠道，去的及时的、准确的资料和数据，建立完善的房价信息库，加强评估机构之间的信息共享和技术合作。
其次要注重提高评估从业人员职业道德和职业素质，遵循执业规范的程序和方法，严格按照相应法律法规办事，提高业务水平，探索更加适用的方法来满足市场对二手房评估的要求。
词
大学的生涯即将结束。
在此，我要感谢所有曾经教导过我的老师和关心过我的同学们，他们在我成长过程中给予了我很大的帮助。
本文能够顺利完成，要特别感谢我的导师。
她在工作相当繁忙的情况下,依然对我的论文很上心,多次跟我探讨论文的框架结构以及论文内容该如何丰富,怎么写出来的效果是最佳的。
何老师因公出国半个月，在这样的环境下，她并没有放下我们的论文，挑灯夜战，在我们进入梦乡时，她依然在为我们提出修改意见。
再次向老师致以最衷心的感谢，谢谢您。
最后，感谢所有关心和帮助过我的人，在此向你们致以最诚挚的感谢。
参考文献
[1]柴强．房地产估价理论与方法．北京：
中国建筑工业出版社．2009．
[2]注册资产评估师后续教育丛书．资产评估操作教程．中国财政经济出版社．2002．
[3]邵晖、张宇．邹议二手房价格评估．2008年第03期（总第48期）．
[4]房地产估价规范．北京：
中国建筑工业出版社．1999．
[5]王学发、周林．二手房交易价格评估方法．北京房地产．2006．
[6]北京金诚立信房地产土地评估有限公司评估相关文档．
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