新项目物业前期工程介入实施办法Word文档格式.docx

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总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

3）项目说明会：

城市公司提交资料后应组织物业公司参加项目说明会，必要时物业公司应对项目进行实地考察。

4）成果提交：

物业公司在参加项目说明会后一周内编制完成《项目规划设计物业建议报告》（附件3），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在收到《项目规划设计物业建议报告》后十天内回复物业公司。

6.1.2.项目规划设计物业前介内容（附件4）

6.2.项目建设施工物业巡查

物业公司在项目开工后，组织对施工现场进行定期巡查。

通过施工巡查，发现施工工艺、施工质量、施工安全、成品保护当中存在的问题，尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题，降低产品质量缺陷和工程安全隐患，避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

6.2.1.项目建设施工物业巡查流程

1）城市公司在主体工程开工前，向物业公司发出《项目工程开工通知单》（附件5），知会物业公司开工时间，并协调物业前期工程介入岗人员的办公地点，提供相关施工图纸，工程承包、分包合同，工程招投标文件，工程承包、分包单位的施工方案等资料或借阅上述资料的途径。

2）物业公司在接到通知后一周内派出物业前期工程介入岗人员进驻现场，每个项目确定不少于2名前期工程介入岗人员。

3）在项目主体工程开工前，物业公司应根据项目进度计划编制项目建设施工物业巡查方案，报城市公司审定。

巡查方案主要内容包括：

编制依据、项目概况、施工巡查工作程序及标准、施工巡查关键点、关注内容及要求、主要工作计划、人员组织等内容。

4）物业前期工程介入岗根据巡查方案实施巡查，巡查中发现的重大质量、安全问题要在发现后立即电话报告城市公司，并在24小时内汇总整理，书面上报城市公司。

5）物业前期工程介入岗人员应定期参加设计、项目、工程例会，建立隐蔽工程影像资料库，搜集主要设备、材料信息，每半月就工程设计缺陷、施工质量、施工安全等问题加以汇总整理，形成《工程巡查案例报告》（附件6）并提交城市公司，并及时跟踪问题的整改的情况。

物业公司应建立项目前期工程介入施工巡查档案，主要内容包括：

经城市公司审定的巡查方案、巡查案例记录、各类会议记录、各类影像资料等。

6）在项目竣工验收后一周内，物业公司编制《项目建设施工物业巡查总结报告》（附件7），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在签收报告后十天内回复物业公司。

6.2.2.物业前期工程介入岗职责及任职要求（附件8）

6.2.3.项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求（附件9）

6.3.项目质量物业评估

物业公司在项目交付前对项目质量进行的综合评估工作，包括交付前模拟验收、交付质量物业评估和产品缺陷报告。

6.3.1.评估准备

物业公司在项目主体工程封顶后一个月内向城市公司提交《项目交付前模拟验收和质量评估方案》（附件10）进行审定。

方案包括：

工作小组架构及职责分工、工作时间安排、人员及物资安排、作业区域查验分工、查验标准、质量评估方法、查验评估人员培训计划等。

其中查验标准参照《招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系》评价部位验收要点。

6.3.2.项目交付前模拟验收

1）配合项目进度，物业公司一般在产品正式交付前3个月开始根据经城市公司审定的《项目交付前模拟验收和质量评估方案》实施模拟验收并跟进问题进行有效整改。

2）阶段成果：

模拟验收实施完成后物业公司向城市公司提交《房屋模拟验收工作报告》（附件11）和《项目配套公共设施设备模拟验收工作报告》（附件12）。

6.3.3.项目交付质量物业评估

1）在项目正式交付前10-15天，物业公司综合交付前模拟验收结果以及项目在法规、合同、销售承诺等方面存在的问题对项目交付质量进行评估。

评估完成后一周内向城市公司提交经物业公司领导签发的《项目交付质量物业评估报告》（附件13），并抄报控股总部产品管理中心。

2）交付红线：

如果存在以下情况，视为存在较大交付风险，物业评估给予明确说明并提出预警。

a）工程未施工完成。

b）项目交付产品明显与合同交付标准不符。

c）前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险（含前期关于教育、交通、装修、设施设备、绿化景观、户口办理等的承诺）。

d）存在严重渗漏风险；

存在重大质量和产品安全隐患；

存在严重使用功能缺陷。

e）消防系统存在重大安全隐患（如未取得消防验收合格证明、系统无法正常运作、疏散指示标志缺失等）；

共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证明和准用文件、发电机应急状态下无法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检测等）。

f）园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未安装漏电保护装置、道路及管井盖未施工完毕等）。

g）因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险。

h）施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务，或者复验时发现初验质量不合格项返修合格率≤50%的。

6.3.4.产品缺陷的收集与报告

1）为减少和避免产品缺陷在设计和施工过程中重复发生，实现知识经验共享，促进产品品质的持续改进，物业公司在产品设计、施工、交付以及在使用服务中收集整理的产品缺陷案例。

2）物业前期工程介入岗负责收集统计在物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，加以归纳整理，形成资料存档。

3）物业公司负责收集规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷、负责收集交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。

4）交付后二个月，物业前期工程介入岗负责编制《项目产品缺陷总结报告》（附件14），并由物业公司向城市公司提交，并抄报控股总部产品管理中心。

报告内容包括规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷，物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。

5）每年6月30日、12月30日前，物业公司总部汇总整理各项目的产品缺陷报告，向控股总部产品管理中心提交《产品缺陷报告》。

7.附件

7.1.物业服务工作启动单（控股总部适用）

7.2.物业服务工作启动单（城市公司适用）

7.3.项目规划设计物业建议报告（范本格式）

7.4.项目规划设计物业前介内容（参考）

7.5.项目工程开工通知单

7.6.工程巡查案例报告（标准模版）

7.7.项目建设施工物业巡查总结报告（标准模版）

7.8.物业前期工程介入岗职责及任职要求

7.9.项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求

7.10.项目交付前模拟验收和质量评估方案（范本格式）

7.11.房屋模拟验收工作报告

7.12.项目配套公共设施设备模拟验收工作报告

7.13.项目交付质量物业评估报告（范本格式）

7.14.项目产品缺陷总结报告（范本格式）

8.相关支持文件

8.1.《物业对接管理作业指引》CMPD-KG-KF-WI010

8.2.《房地产新项目物业管理费用作业指引》CMPD-KG-KF-WI011

8.3.《物业承接查验工作规程》Q/CMPMCXX200002-2007

8.4.《招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系》

附件1：

×

项目物业服务工作启动单（控股总部适用）

招商局物业管理有限公司：

根据控股战略安排和业务发展，×

项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。

现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：

一、项目主要节点

项目

里程碑节点

要求完成时间

二、工作要求

工作事项

工作内容

工作要求

三、联系方式

产品管理中心：

联系人：

电话：

×

公司：

招商地产

年×

月×

日

附件2：

项目物业服务工作启动单（城市公司适用）

：

项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施组织和实施相关物业管理工作。

公司

附件3：

项目规划设计物业建议报告（范本格式）

项目名称

设计单位

阶段

项目概况

占地面积（m2）

建筑面积（m2）

容积率

绿地率

评估单位

评估时间

评估内容及建议

评估项目

问题描述

建议

地产意见

1.总平面

1.1.出入口

1.2.道路

1.3.停车场、停车位

1.4.场地排水

1.5.围栏围墙

1.6.无障碍设施

1.7.管线综合

2.建筑单体

2.1.外立面

2.2.单元出入口

2.3.楼梯、电梯

2.4.屋面

2.5.信报箱

2.6.户内

3.公共设备设施

3.1.设备房

3.2.高低压配电

3.3.公共照明、插座

3.4.给排水

3.5.采暖、通风空调

3.6.消防

3.7.安全防范

3.8.设备运行监控

3.9.清洁设施

4.物业管理用房

5.其他配套

5.1.商业

5.2.教育

6.园林景观

6.1.平面布局

6.2.园林小品

6.3.水景配置

6.4.道路、景观照明

6.5.健身娱乐设施

6.6.园路及铺装场地

6.7.绿化配置

6.8.户外家私

附件4：

项目规划设计物业前介内容（参考）

维度/类别

评估内容（参考）

安全性评估

预防

坠落

1.屋面女儿墙高度。

2.室内外防护栏杆的设置与分布，以及高度、材料、工艺及间隙。

3.立面装饰材料（如瓷质外墙砖）及施工工艺。

防盗

1.立面管网设计（不易攀爬）。

2.挑檐露台设计（不易攀爬）。

3.视频监控系统及监控终端分布（消除管理死角）。

4.门禁、可视对讲系统及终端分布。

5.周界报警系统及报警终端分布。

6.电子巡更系统及巡更路线、巡更点分布（避免管理盲点）。

防火

1.消防控制系统功能及报警终端类别与分布。

2.防火门开启方向一致（按紧急疏散方向）。

3.A、B、C类火灾的灭火系统设计和消防器材分布。

4.室内外装修装饰材料的难燃、阻燃性能。

5.（精装修）燃气管道和阀门的安全。

防雷

防雷避雷设备和设施。

水浸

1.地下室（车库）出入口的挡水坡和泄洪沟渠。

2.水池、水箱的水位监测和溢水位报警装置。

3.水泵房设有泄水沟渠和提升设备。

4.电气设备、电缆沟的水浸防护设计。

5.其他公共区域的排水沟、管、渠。

6.室内区域的排水地漏。

7.潜水泵和其他排水设备。

8.低位喷淋头的撞击防护装置。

交通

安全

1.地下车库出入口坡度、弯道和地面防滑。

2.车行道的减速限制、视线反光装置。

3.车行和人行动向的冲突点及人车分流。

4.停车场管理系统。

泳池

景观

1.泳池及配套设施设计符合卫生防疫要求。

2.泳池围闭，单出入口，可有效控制泳客。

3.泳池的水深标志和安全警示。

4.泳池及配套设施的用电安全。

5.景观设施（如水景、假山等）的安全防护设计。

摔跌

1.室内外地面防滑处理。

2.高差部位的防护设计。

其他

绿化植物无有毒、多刺品种。

功能性评估

配套

1.物业服务用房的规划、面积、位置。

2.居委会、社区警务、学校（含幼儿园）的规划、面积、位置（若有）。

3.会所的规划、面积、位置。

4.配套商业的规划、面积、位置。

5.垃圾房的规划、面积、设计和位置。

设备

1.电（扶）梯系统。

2.电力系统（含应急发电机组）。

3.公共照明系统（含景观照明）。

4.给排水系统（含消防水系统）。

5.消防系统。

6.空调暖通系统。

7.弱电系统（含监控、红外、巡更、门禁、停车场、楼宇自控等系统）。

1.车行、人行动线规划与设计。

2.停车位数量与户数配比。

3.地下或室内停车场限高限速。

4.停车位长宽及毗邻间隔（满足停车空间以及倒车入停车位的需要）。

5.车行道及行车动线的宽度、弯道、坡坎设计。

空调

1.空调室外主机安装位置。

2.空调冷凝水收集排放。

3.空调室内机安装位置与电源、空调孔设计及避免与管道冲突。

室内

1.卧室、客厅、厨房、卫生间等功能房的空间设计（满足家具、家电、厨卫电器和设施的空间需求），以及预防门窗开启与其他设施冲突。

2.卧室、客厅、厨房、卫生间等功能房的电源、网络、电视插口设计和分布位置。

3.厨房、卫生间、阳台等下水地漏设计和分布（含雨污分流）。

4.厨房排烟道设计。

5.厨房、卫生间排污管道位置和存水弯道设计。

6.冷水和热水管材的区别处理。

7.卫生间的排气扇孔和电源位置。

公共

1.泳池入口通道的强制淋浴、过脚消毒设计。

2.泳池区卫生间、更衣室、淋浴室的机械抽风设计。

3.公共卫生间的规划。

经济性评估

1.车行和人行出入口规划对服务人员配置，以及安防成本的影响。

2.监控设备和消防系统共用设备房，合并值班。

3.水景及其他景观设计对运行成本的影响。

4.节能产品和技术的应用，及节能降耗措施。

5.露天公共地面墙面的石材、地砖等材料便于清洁，降低清洁成本。

6.公共部位门窗、锁具、五金水暖、灯具等材料使用标准化产品而非订制件，降低日后维护成本。

7.绿化品种本土化，适应当地气候，降低养护成本。

8.雨水收集池设计，用于清洁绿化用水，降低清洁绿化成本。

体验性评估

1.电梯数量、轿厢容积、荷载、速率、停驻层站等设计满足用梯需要，避免长时间侯梯。

2.停车位分布、距离各楼栋距离、车行出入口数量、车行动线设计满足停车需要，避免出入长时间等候、堵车，或停车位距离目的楼栋过远。

3.地下停车场进口取卡、出口刷卡位置在车行方向左侧，且不宜设置在坡道上，设置外延雨帘方便雨天取卡刷卡。

4.居委会、社区警务、学校（含幼儿园）、对外开放的会所等配套，位置宜在社区边侧，并单独设计出入口，便于社区私密保护、防止外来人员干扰。

5.物业管理办公场所、社区内部会所，位置宜在社区中间，便于客户办事和使用。

体验性评估

6.大型设备的减震避震处理和运行降噪处理。

7.无障碍通道、残疾人公共卫生间的设计。

8.公共区域的地面石料、石材或其它材料不宜凸凹不平，且拼接紧密，不卡女士鞋跟。

9.绿化避免富含树脂、富含花粉、易招致小昆虫、飘絮品种，避免树脂污染、虫患和花粉飘絮过敏。

10.各类设施预留检修口，便于日后维护。

11.对门户型的进户门错开，或加设玄关屏风，满足私密需求。

12.毗邻户型的入户门门框之间的距离，满足春联、门铃等安装需要。

13.入户门预留猫眼孔，高度适宜，左右居中。

14.入户门底部与地面距离适当，满足地板安装需要。

15.室内卧室和饭厅不宜和卫生间直接对门。

16.复式户型室内楼梯的坡度和宽度。

17.厨房预留燃气管道孔。

18.燃气灶和燃气类别匹配。

19.南方潮湿地区不宜大面积使用墙纸，防止霉变。

20.南方潮湿地区涂料饰面的防潮防霉处理。

21.垃圾箱（桶）布置合理，分类收集。

附件5：

项目工程开工通知单

项目将于×

日开工，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。

一、项目主要节点计划

节点名称

二、联系方式

附件6：

项目工程巡查案例报告（标准模版）

编制单位：

编制人：

编制时间：

年月日编号：

类别

□建筑□结构□装修□景观□绿化□配套□材料□其他

缺陷部位

涉及范围

（产品系列或项目名称）

情况描述

（图片）

（文字描述）

形成原因

改进措施

（文字）

（样板图片适用样板）

备注

附件7：

项目建设施工物业巡查总结报告（标准模板）

编制人：

编制时间：

年月日编号：

1．项目概况（重点描述工程规模和巡查工作的组织情况）

2．整体巡查情况总结

本项目自年月日开始介入实施巡查，截止年月日，共发现问题项，其中：

重大问题项，设计缺陷项，质量缺陷项，安全隐患项，成品保护问题项，提出合理化建议项。

各类问题已整改项，其中：

整改的重大问题项，被采纳的合理化建议项。

3.发现的各类问题及整改情况汇总

序号

问题类别

案例编号

问题特征描述

处理要求或处理、优化建议

整改情况

未整改问题的处理意见

重大问题

设计缺陷

质量缺陷

安全隐患

成品保护问题

其它问题

4.巡查工作存在的不足和改进措施

附件8：

物业前期工程介入岗职责及任职要求

1．物业前期工程介入岗职责

1）负责编制项目建设施工巡查方案。

2）按照巡查方案实施现场巡查工作。

3）负责编制提交施工巡查案例报告，跟进问题整改情况。

4）负责编制提交项目建设施工巡查总结报告。

5）负责建立施工巡查档案。

6）负责编制项目产品缺陷报告。

7）参与交付前模拟验收和产品交付质量物业评估工作。

2．物业前期工程介入岗任职条件

1）具有五年以上工程经验，两年以上物业工程管理经验。

2）持有相关上岗证。

3）经过项目建设施工巡查等相关培训。

附件9：

项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求

分部

工程

关键点

关注内容及要求

巡查频次

地下室工程

地下室底板、墙体、施工缝、变形缝、后浇带的防防水工程

1.防水结构按图施工。

2.观感质量：

防水层无裂缝、空鼓、松动现象；

止水带位置正确、平直、无卷曲现象。

3.后浇带浇筑混凝土前，老混凝土表面处理干净。

施工期间，巡查次数不得少于两次

穿地下室墙体管线的防水处理

1.防水套管预埋要在混凝土浇筑前预埋，并绑扎牢固。

2.防水密封材料在管道或电缆安装完成后回填，回填密实，不漏水。

基坑及顶板回填土工程

1.观感质量：

土方回填前外墙及顶板等结构的防水全部完成并达到养护标准，分层回填、压实；

回填过程中结构防水层不被破坏。

2.种植屋面要在顶板做可靠防水和排水（盲管、盲沟）设施。

3.机械填土过程中要观察顶板结构变形情况。

地下室管线综合

管线避让合理，标识清楚，便于维修、维护；

管线完成后，各处净空满足停车、行车、紧急疏散等要求；

支架牢固，管道防腐、保温符合要求。

2.清洁用水：

地下室清洁冲洗取水点敷设到位，最好设拖布池。

施工期间每周两次

地下室防洪及排水设施

地下室（车库）出入口的有挡水坡和截水沟，水泵房设有排水沟及排水设施；

地下室有足够的集水坑和提升设备。

设备房施工情况

设备房地面高于地下室地坪，地面不易起灰。

2.地板、墙体无渗水，电缆沟不积水。

3.整体布局：

空间满足设备维修、维护要求，设置一定数量的检修用电插座。

施工期间，巡查次数不