住宅小区各指标估算方法Word文档下载推荐.docx

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12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米

已知基地地块面积为21000M2规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

21000*2.5=52500M2

根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%公建配套设施占5%-6%假设住宅商品房占总数的95%则住宅商品房可建建筑面积为：

52500M2*95%=49875M2

可建12层小高层住宅幢数为:

49875/12450=4幢

住宅实际可建建筑面积：

4*12450=49800M2

每户平均建筑面积为103.75M2，则住户数

为:

49800/103.75=480户

（2）公建配套设施

公建配套服务设施包括：

幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%便民商店一般占35%其他配套设施一般占25%

公建配套设施可建总建筑面积：

总建筑面积-住宅建筑面积

=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面

积:

2700*40%=1080M2

便民商店建筑面积:

2700*35%=945M2

其他配套设施建筑面积:

2700*25%=675M2

（3）室外附属设施

室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。

停车位：

小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：

480/3=160个，地面车位数:

160*15%=24个；

地下车位数:

160*85%=136个。

独立式地下停车库：

每个车位平面尺寸为2.5m*5m,占地面积12.5M2。

地下车位包括分

摊车道面积一般为30-35M2本次估算取上限值，则独立式地

下停车库面积为：

136*35=4760M2

变电所:

变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：

民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：

住宅为40W/M2幼儿园、托儿所为:

30W/M2便民商店为：

60-120W/M2,其他配套设施为80W/M2车库为20-30W/M2在估算时均采用上限值。

住宅商品房用电量：

49800*50=2490千瓦

幼儿园、托儿所用电量：

1080*30=32.4千瓦

便民商店用电量：

945*120=113.4千瓦

其他配套设施用电量：

675*80=54千瓦

小高层住宅楼本身地下室：

103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

4760*30=142.8千瓦

用电量小计：

2957.1千瓦

另外小区内零星用电量取5%则整个住宅小区总用电量为：

2957.1*（1+5%）=3105千瓦

选用变压器容量为3200KVA（1KV视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。

拟设10KV容量为800KVA变电所4座。

取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。

网球场：

为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。

标准网球场规格:

36.58m*18.29m。

网球场占地面积:

669M2

5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算

建筑覆盖率：

4幢12层小高层占地面积:

103.75*5*2*4*（1+10%）=4565M2

公建配套设施（以2层计）占地面积:

2700/2*（1+10%）=1485M2

配电所占地面积：

200*（1+10%）=220M2

建筑物占地面积：

6270M2

（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%）

6270/21000*100%=29.9%

绿化率:

新建小区绿化率一般不低于30%为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%除建筑物占地、

道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。

小区绿化总面积：

21000*35%=7350M2

36.58*18.29=669M2

地面车位占地面积:

24*2.5*5=300M2

幼儿园、托儿所室外活动场所：

面积同建筑面积1080M2

居民室外活动场所：

取小区总占地面积的5%即21000*5%=1050

M2

小区道路占地面积:

21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车

位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2

小区道路占有率:

4281/21000*100%=20.4%

6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：

民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：

供水指标:

住宅:

7-10升/M2?

日;

公建配套设施:

6-10升/M2?

绿化:

1.5升-2升/M2?

日。

小区日最大用水量为:

10升/M2*49800M2住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3

排污指标：

6.7-9.5升/M2?

5.4-9升/M2?

小区日最高污水排放量为:

9.5升/M2*49800M2（住宅）+9升/M2*2700M2（公建配套）=497M3

人工煤气日最大用量:

4.4M3/户*480户

+2700M2*0.08M3/M2=2328M3

人工煤气用量指标：

4.4M3/户？

日；

0.08M3/M2?

电话容量指标：

100-154门/万M2;

25门/万M2电话线数量:

154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门

7、前期策划成果汇总如下：

建设规模:

拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：

103.75平方米，层高2.9米

地块总面积:

21000平方米

建筑物占地面积:

6270平方米

绿化占地面积:

7350平方米

669平方米

地面停车位占地面积:

300平方米

小区道占地面积:

4281平方米

幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：

1080平方米

小区居民室外活动场所占地面积：

1050平方米

总建筑面积：

57260平方米

住宅商品房建筑面积：

49800平方米

公建配套设施建筑面积:

2700平方米

幼儿园、托儿所面积：

便民商店面积：

945平方米

其他配套设施面积：

675平方米

独立式地下停车库建筑面积：

4760平方米

规划容积率：

2.5（不包括地下停车库面积）

29.9%

绿化率：

35%

小区道路占有率：

20.4%

其他娱乐，休闲设施占有率：

14.7%

住宅小区总用电量：

3105千瓦

住宅小区最高日用水量：

544立方米

住宅小区最高日污水排放量：

497立方米

住宅小区最高日人工煤气用量：

2328立方米

住宅小区电话容量：

774门

总户数:

480户

二、开发项目开发成本分析及估算

（一）、开发成本分析

由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工

程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设

施、室外工程等建设标准。

1、住宅商品房建设标准见下表：

2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表：

3、建设项目开发成本估算：

根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见

下表：

公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：

4、项目开发所需建设成本具体估算过程：

A、土地费用

A1、土地出让金：

3675万元

A2、地块动拆迁费用3000*1200=6300万元

小计:

9975万元

B、主体工程建设费

B1、住宅商品房

地下工程：

49800M2*220元/M2=1095.6万元

结构：

49800M2*600元/M2=2988万元

建筑：

49800M2*145元/M2=722.1万元

机电安装：

49800M2*440元/M2=2191.2万元

开办费：

49800M2*35元/M2=174.3万元

小计：

7171万元

B2、独立式地下停车库

4760M2*2800元/M2=1332.8万元

结构工程：

4760M2*0=0

4760M2*70元/M2=33.3万元

4760M2*195元/M2=92.8万元

开办费:

4760M2*40元/M2=19.0万元

小计1478万元

B3、公建配套设施

幼儿园、托儿所：

1080M2*700元/M2=75.6万元

便民商店:

945M2*1000元/M2=94.5万元

其他配套设施:

675M2*1000元/M2=67.5万元

小计238万元

B4、变电所

设备：

变压器:

1500元/KVA*3200KVA=48（万元

配电设备:

高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等

1000元/KW*3200KW=32万元

进口柴油发电机:

1700元/KW*3200KW*20%=108.万元（容量按变

压器容量的20%十

算）

设备小计：

909万元

土建：

200M2*800元/M2=16万元

925万元

B5、室外网球场（36.58M*18.29M,共1座）

细石钢筋混凝土基层:

5万元

聚胺脂类面层：

22万元

场地设备:

进口灯光系统:

13万元

进口围网系统:

9万元

54万元

主体工程建设费合计：

9866万元

C、室外工程费：

包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品

等，按主体工程建设费的12%古算：

9866*12%=1184万元

D工程间接费用

1、专业费用：

按主体工程建设费的6%古算，9866*6%=592万元

2、开发商筹建管理费：

按主体工程建设费的2%古算，9866*2%=197万元

3、住宅配套费：

按住宅建筑面积的320元/M2估算，

49800*320=1594元

4、人防建设配套费

本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。

5、市政建设配套费

按120元/M2标准估算，即：

120元/M2*52500M2=63C万元

6、有关部门收取的各种手续费：

按15元/M2标准估算：

15元/M2*52500M2=79万元

3092万元

E、不可预见费

按（A）--（D）各项费用的5%古算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=120万元

A--E小计:

25323万元

F、建设期贷款利息

假设开发商自有资金占建设资金的30%25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%t设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷

款利率为5.49%,贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：

三、项目开发盈利性分析

住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）:

住宅商品房：

49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元

独立式地下车位:

10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元小计29565万元

住宅建设项目开发成本26274万元开发利润:

29565-26274=3291万元

利润率：

开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%即

25323*30%=7597万元

开发商自有资金年利润率：

开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%

盈亏平衡分析：

项目盈亏平衡点为：

销售收入二建设开发成本

盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米

即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，

则开发项目盈利如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/

平方米，则开发项目出现亏损