商铺的20个问题Word下载.docx
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商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点？
问十六：
投资商铺如何最大化规避风险？
问十七：
目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点
问十八：
资金较少能投资吗，应注意哪些问题？
适合到哪里投资？
问十九：
如何规避商铺投资风险？
（广告承诺要作合同补充协议）
问二十：
如何多角度分析产权式商铺有何优势？
有。
世界上根本不存在没有风险的投资！
道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。
房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。
这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境（规划及交通辐射等等）、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。
如果将这些因素了解清楚后再做投资打算，那么风险就会降到最低。
一般来说，住宅的投资利润率为6％－8％左右，写字楼的投资利润率为10％左右，而商铺的投资利润率一般为10％－15％，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20％。
据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。
作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。
其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家以及众多投资者的投资经验来看，投资商铺一般考虑如下因素：
随着汽车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右。
从经验上来看，商业面积与停车位的比例大致为40－60：
100。
当然，地段不同，商业业态不同，对停车位的要求程度也不一样。
9、
停车
条件
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不相同的，根据对北京、上海、广州等沿海商铺投资市场的市场行情来粗略估计，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
（现在为12到15年）
比较类型项目
投资收益
风险因素
周期
变现能力
投资难度
通用性
商铺
15％
较小
长
强
小
住宅
8％
一般
居住
写字楼
10％
古董
大
较长
装饰
证券
短
无
期货
商铺的形式多种多样，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
根据市场上常见的商铺特点将投资型商铺大致分为以下几类：
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。
该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
1、商铺贷款条件
（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力；
（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款50％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；
（3）在X行开立储蓄存款账户，并持有X行银行卡；
借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证（4）所购商铺须为现房。
2、贷款额度
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的50％。
3、贷款担保方式
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
4、贷款期限及利率
最长不超过10年。
利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
目前的商业基准利率为7.05％左右。
5、申请人应提供的资料
本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；
借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；
营业执照、组织机构代码证。
未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；
个人商铺贷款申请表；
购买商铺的合同原件；
所购买商铺的发票（首期付款）原件；
贷款行需要提供的其他资料。
投保险种为财产险，保险费由借款人支付。
投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明X业银行为第一受益人。
办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。
6、办理流程
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押
7、贷款偿还方式（同住宅）
借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；
借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"
月等额还款法"
或"
月等额本金还款法"
偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月X日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。
借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。
提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"
月还款额不变，缩短贷款期限"
贷款期限不变，月还款额减少"
的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。
与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。
⏹投资者在前期购买环节应注意以下几点：
第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；
第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是5成１０年，利率是7.05%。
但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。
因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。
第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。
具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。
⏹在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：
第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；
第二，物业管理费高于普通住宅，一般在4-5元／月／平方米左右；
第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；
第四，由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。
即通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
而房屋的产权（所有权）不仅可以对发挥基本效用的权利，同时产权人还拥有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。
产权与使用权有着本质的差别，具体体现在以下几个方面：
使用权
永久产权
角色
房客
房东
本质意义
不同时期的租赁关系
对资产的终身买断
资产属性
不属于资产
属于私有财产
交易
租赁关系
可以再次销售
继承限制
不可以继承
可以继承
时间限制
有时间限制，10年、20年等
没有时间限制
贬值升值
租金越来越高
随着商圈的逐渐成熟，时间越久价值越高
补偿标准
如遇拆迁，得不到相应的保障
可以得到等额甚至超额的补偿
可以转租
可以转租、抵押、买卖
拥有证件
只有合同
有合同，有产权证
专业商铺
沿街商铺
人气方面
规模大、人气量大而集中，购买力强，集客手段强
规模小、人气散而弱小、等客上门、比较原始
优惠政策
•享受工商、税务等优惠政策
•没有优惠政策，而且乱收费现象严重
管理方面
专业管理公司进行统一管理，省心省力
自由散乱，无管理
商品方面
•集中而全，产品丰富，无假货，消费者可信度高；
•分散，不丰富，有假货，消费者可信度低
广告方面
统一宣传，广告力度大，吸引客流大
无广告，吸引客流量少
促销方面
有各种各样的特价促销、公关活动、节日促销等吸引消费者
•只能在店头POP的打广告，形不成力量
形象方面
•消费者满足感强，有品牌、有统一形象、消费者放心；
缺乏统一的形象
安全方面
•有保安，监视系统，比较安全
•不安全，比如偷窃等时有发生
环境方面
环境优美，一站式消费
脏、乱、差
升值方面
•升值潜力大、升值速度快
升值潜力有限
经营时间
统一经营时间
没有限制，可只有掌控
购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：
一是自己经营；
二是出租；
三是短时间内转手获取差价；
四是先经营，后转手。
商铺的使用率并不是越高越好，按照发达国家的商铺使用率来看，较高档次的商铺实用率都较低，一般为50％左右（门面房较高，商场类商铺较低），如果太高，商场的人流量将会大大受影响，消防也会受到严重的影响。
物业类型
实用率
50％左右，
60％，甚至不到60％
80％－90％或者高达90％以上
售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由购房者贴补。
商铺投资的付款方式有一次性付款、分期付款和银行按揭三种形式。
特点
适宜投资主体
一次性付款
优惠大，不用向银行交利率；
风险程度较大。
资金充裕者
分期付款
优惠较小，风险较小，可以监督开发商
资金充裕或暂时有压力的投资者
银行按揭
优惠最小，可减轻置业压力，但置业成本较高，每万元月还款114.058元/平方米
资金压力大的投资者
专家认为能最大化规避风险，才是真正的投资高手；
而对于一般投资者，投资的安全性更为重要。
一般来说，投资商铺要走好以下六步骤：
目前投资型房地产有那些类型，
他们各自的优缺点
是什么？
优点
缺点
建议
酒店式公寓
总价低、首付低、月供较少，是目前市场热点。
单价高、户型设计相对不合理、一层多户居住不便。
作为投资客，首先要看项目区域未来的规划，看是否有增值空间；
其次看户型是否合理，居住是否舒适，以便良好出租；
还要看开发商所提供的投资回报率是否过大，在推算公式中，是否包括了装修费用、电器费用、家具费用等，其租金是否过高；
最后，是投资回报率的保证，看与开发商还是中间公司签订投资回报率保证的合同。
产权式酒店
具有不可复制的位置或景观优势，月供较少，产权与管理分离，投资回报率高，投资同时还可有限度享用。
单价高、总价也高于酒店式公寓、公摊较大。
产权式酒店是一种相对复杂的操作模式，投资客最好具备一定的专业知识。
必须考虑投资回报的可靠性和投资的安全保障，即酒店管理者的承诺能否兑现；
还须了解酒店所在地的旅游资源、酒店设备和服务能否满足客户需要、现有酒店经营状况等；
同时，酒店建设状况、酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往业绩和经济实力等都是投资者要关注的内容。
社区商铺
投资适中、新兴投资形式、商业消费人群稳定、社区环境好、回报高，且可自主经营或出租。
成长期较长，退出损失大，具有房产风险和商业风险双重风险。
投资此类物业，首先看商铺的单位面积销售价格，通常商铺售价以不高于小区内住宅房售价的2.5-4倍较合理。
其次看小区周边区域未来规划怎样，能否提升物业价值；
再次看小区人气是否充足；
最后看物业规划是否合理和后期管理。
产权式商铺
投资门槛低，统一经营管理，购买后不需增添任何费用即可投入使用。
拥有40年产权。
大多不能独立经营、高消费群体有限，投资保障受多种因素限制，比如开发商的信誉、后期经营管理等。
由于产权式商铺大多不能独立经营，基本属于纯投资物业。
因此，在投资此类物业时，首先要看区域的消费水平能否支持物业持续发展；
其次看开发商的品牌和诚信；
为规避市场风险，建议引入担保公司或公证单位；
最后看商业管理公司是否有能力良好地运营项目，保障投资者的投资回报率。
〕
如果资金较少，需要分析一下自己的月供款能力。
因为在商铺投资中，成熟商业圈的商铺租金可能抵月供款，但升值空间很小。
几万元根本不足以交首期，这样的资金情况，应该选择投入少、风险低、高成长的商铺来投资，但应充分考虑月供风险。
投资商铺应关注热点区域，认真分析后再进行投资。
比如低首付的商铺物业，首期投入较少且升值潜力较大，适合较小投资者投资。
按照我国《合同法》的规定，商业广告的内容如果具体确定，且表明广告者受广告内容约束，商业广告才被认为构成要约，具有法律约束力。
而通常情况下，商铺的销售广告往往既充满诱惑、又尽量含糊，以免使开发商陷于被动。
那么，作为利益对立的一方，购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。
例如，商铺所在市场何时开张，入住不满是否开张；
开发商将如何对市场进行总体建设管理；
开发商将如何为市场进行整体营销宣传；
开发商将如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等等
最重要的是约定，如果无法履行前述方面的义务，开发商应当承担何种责任。
有的地方，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理。
这是不妥当的，譬如由于开发商没有兑现承诺，投资者有权要求其解除合同并退还购房款项，或者要求降价、或者要求逾期付款等，这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容，物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了这样的问题。
所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。
在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。
譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。
开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。
因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。
商铺购置的税费支出是有数的，经营费用则不然。
那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。
譬如，有些市场内，时不时要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关服务，更狠的干脆停水停电。
如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。
投资商铺是为逐利而来，如果市场行情看好，则什么规矩、制度、合同等等，完全无所谓。
诸多矛盾和纠纷，被大发展所掩盖。
而一旦市场行情平淡，这些被掩盖、被忽视的问题就会集中爆发。
大多数情况下，受伤害的总是规模、实力比较弱的投资人。
所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。
主要表现为商铺业主出于投资目的，将商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
目前，产权式商铺在全国商业地产项目中也已经占到了一定的比例。
那么，究竟产权式商铺具有哪些优势呢？
我们不妨分别从其经营操作模式、政府、投资者、发展商、经营商等多个角度来进行分析。
操作模式务实
产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。
据了解，目前其具体操作一般有以下两种模式。
第一种：
将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。
在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。
有专家认为，这种方式实际上是发展商在销售完成后，将经营行为完全委托给物业公司和股东会议，其短期行为色彩浓厚，投资者的权益较难得到保障。
第二种：
发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。
在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。
这样即使主力商户将来退出商场，合适的面积仍可保证投资者的收益。
这种模式比较成熟，也比较务实。
运营的一剂良方
目前很多城市商业地产的开发基本仍处于散户经营的状态，零乱的街铺，随意的经营品种，既不利于城市形象的提升，也浪费了社会资源。
因此，如何规划商业地产，成为每个城市的政府普遍面临的问题。
政府是最大的城市运营商，在资源配置和宏观调控方面拥有一般房地产企业所无法具备的能量。
产权式商铺的出现，是政府进行城市运营的一剂良方。
首先，发展商为了吸引主力商家的进驻，必然要极力营造其自身的形象和素质，确定明确的经营题材和发展方向。
出于自身的利益及长期效益的考虑，发展商的整体操作效果自然不同于散户的短期行为。
其次，大型商家的进驻，本身就是招商引资的成功案例，对城市形象也是一种提升。
同时可以聚集人气，带旺周边区域，对于城市规划格局的形成将产生深远的影响。
再次，大型商家进驻能够带来先进的经营模式和竞争压力，对于本地商家来说，就要强化自身的竞争能力来适应这种市场的发展，这样就能够大大促进本地商业水平的发展。
最后，产权式商铺还可以集中社会的闲散资金，为投资者提供了一条良好的投资出路。
投资回报稳定
与股票、储蓄、住宅相比，商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。
然而打理商铺以及寻找租户又实在让人头痛。
因此，对于投资者来说，产权式商铺是一种风险小，回报稳定可观的投资方式。
值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。
破解资金难题
对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼是一大难题。
有关专家表示，大规模的商业经营是需要业态支撑的，需要大型商家的拉动。
而对于大型的零售商，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。
即使是资金规模庞大的如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。
同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。
降低经营风险
铜锣湾广场连锁集团有关人士表示，经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。
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