更新电大专科《物业管理法规》纸考题库和答案Word格式.docx

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11.简述物业管理法律关系的特征。

12．筒述业主自治自律原则。

13.简述物业管理民事责任的免责条件。

四、论述题（本题共20分）

14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。

五、案例分析题（本题15分）

15．河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车

收费过高等问题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商

未果。

于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。

经临时业主委员

会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同。

之后新物业

服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定。

业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注

和强烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办公室。

与此同时蓝天物业公

司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的天然气。

问题：

（1）本案中业主的行为有哪些违法违规之处？

（2）蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？

（3）业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？

题库一答案

一、选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括

号内。

每小题4分，共20分）

1.ACD2.ABD3.ABCD4.BCD5.A

二、判断题（内容正确的请在括号中写“√”；

每小

题3分，共15分）

6．×

7。

×

8．√9。

√10.×

三、简答题（每小题10分，共30分）

11.简述物业管理法律关系的特征。

答：

物业管理法律关系性质的多重性（2分）物业管理法律关系基本主体的特定性（2分）物

业管理法律关系中业主居于主导地位（1分）物业管理法律关系的客体有特殊性（1分）物业管

理法律关系的国家干预程度比较大（2分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序

性和要式性。

（2分）

12．简述业主自治自律原则。

这些原则可以概括为；

（1）依法自治原则。

（2）积极自治原则。

（3）规范自治原则。

（4）民主管理原则。

（1分）

（5）接受监督原则。

（6）尊重私权，公益优先原则。

13.简述物业管理民事责任的免责条件。

（1）不可抗力。

（2）正当防卫。

（3）紧急避险。

（4）受害人自己的过错致使损害发生的。

（5）第三人过错致使损害发生的。

14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。

（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。

（3分）

（2）非法经营行为，主要表现为：

无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活

动。

（4分）

（3）挪用专项维修资金的行为。

（4）违法的转委托行为。

（5）妨碍管理行为。

（6）物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。

以上要点要展开一定的分析和阐述，如无分析和阐述，则酌情扣2分。

15．

（1）①部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不

合法，不符合<

业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。

②业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不

得无故拖延和拒交。

“临时业主委员会”做出集体拒交物业费的决定不具有法律效力。

③“临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。

（2）物业公司的做法是不妥当的。

（1分）①业主不交物业服务费的行为与业主使用燃气

的行为分别属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

（2分）②是否停天然气属于燃气

公司的权利，物业公司的行为是侵害业主权利的行为。

（3）业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商（1分）、调解（1分）、仲裁（1分）、诉讼

（1分）等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为。

题库二

每小题4分，共20分】

1·

下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性？

A．“物业”属于不动产B．“物业”具有单元性

c．“物业”具有空间性D．“物业”具有环境性

2．下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则？

A．尊重和维护业主财产权利的原则B．自治管理、民主协商原则

c．契约自由、平等自信原则D．政府适度监管原则

3．下列属于仲裁协议法定内容的有（）。

A．仲裁事项

B．仲裁机构

c．请求仲裁的意思表示D．仲裁费用

4．业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成？

A．专有所有权

B．共有所有权

C．特有权

D．成员权

A．一级资质

B．二级资质

C．三级资质

D．没有

二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；

内容不正确的请在括号）

6．物权法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。

7．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。

8．物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。

9．物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。

10．业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力l的，有关业主在物业使

用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。

三、筒答题（每小题10分，共30分）

11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。

12.简述物业服务企业的职责范围。

13.简述物业服务合同的法律特征。

四、论述题【本题共20分）

14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。

五、案例分析题【本题15分）

15．陈先生去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。

从上个月开始’

情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车要么购买车位，要么得交车位费。

如果不购

买车位，每月应交500元停车费，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。

如果

不交钱，从明年3月1日起就不让开车进小区了。

陈先生对物业的做法非常生气’他认为'

物

业公司只应进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。

自

己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。

物业公司辩称；

此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。

（1）物业公司不让未交停车费的业主开车进小区的做法是否合适？

为什么？

（2）陈先生对物业公司的做法不满意，可以通过哪些途径解决该问题？

题库二答案

1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABD5.A

内容不正确的请在括号中写“错一，无需改正。

6．错7．对8．对9．对10．错

三、筒答题（每小题10分，共30分】

11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。

（1）行为本身具有可非难性；

（3分）、

（2）损害结果；

（3）因果关系；

（4）行为人心理主观过错状态。

12.简述物业服务企业的职责范围。

（1）物业的验受接管义务；

（2）对共用物业的维护、管理义务；

（3）建筑物及其设施的保养、维修义务；

（4）环境清洁、美化义务I（1分）

（5）安全保障义务；

（6）合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。

13.简述物业服务合同的法律特征。

物业服务合同属于无名合同（2分）；

物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合

同（2分）；

物业服务合同实现了所有权与管理权的分离（3分）；

物业服务合同既是诺成、双务、

有偿合同。

14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现：

（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。

（2）物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。

（3）物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。

（4）业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费

和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约

行为。

（5）业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。

侵权的表现：

①物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。

②因物业维修施工而产生的侵权责任。

③建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人

也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。

④因妨碍行为而产生的侵权责任。

⑤破坏、污染环境的侵权责任。

⑥无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。

⑦因妨害行为而产生的侵权责任。

每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分。

五、案例分析题【本题15分）

15．

（1）物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。

这侵犯了业主的自由出入权。

（2分）理由：

业主购买了商品房，就是物权所有人，对小区院落内的空地享有共同使用权；

（1

分）如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准'

并报街道办、派

出所等有关部门备案。

如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。

在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。

（2）四种途径：

自决与协商；

（2分）调解；

（2分）仲裁；

（2分）诉讼。

题库三

1．根据业主对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可以划分为如下部分（）。

A．专有部分B．共有部分

C．约定公共用部分D．约定专用部分

2．下列说法正确的有（）。

A．目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范

B．仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径

C．撤职是常见的一种行政处罚

D．行政调解是诉讼调解的一种

3．下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（）。

A．过错责任B．无过错责任

C．公平责任D．违法责任

一

5．属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。

A不弃管义务B．保密义务

C．通知义务D．协助义务

内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。

6．我国的《物业管理条例》是2007年由国务院制定的。

7．物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。

8．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。

9．当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。

10.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确

处理相邻关系。

11.简述我国物业管理法律规范的表现形式。

12．简述物业服务企业的职责范围。

13．简述物业管理民事责任的免责条件。

14．试述业主大会的职责。

15．李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。

出于经营需要，李先生将该套住宅作

抵押向某银行进行了贷款。

李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。

物业公司认为李先生的房子在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不

交费。

由于李先生没有及时归还银行的贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的

房子进行拍卖来偿{丕贷款。

王女士通过拍卖取得了房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该

房所欠的物管费。

结果王女士拒付过户前的物管费，李先生又不知去向，致使该房所欠的物管

费一直没能收缴。

（1）如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？

（2）物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？

（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？

题库三答案

1.ABCD2.B3.ABC4.BCD5.BCD

6．错7．对8．对9．对10.对

11．简述我国物业管理法律规范的表现形式。

宪法；

（2分）法律；

（2分）行政法规；

（2分）地方性法规；

（2分）行政规章。

（1）物业的验受接管义务；

（4）环境清洁、美化义务；

（1）不可抗力；

（2）正当防卫；

（3）紧急避险；

（4）受害人自己的过错致使损害发生的；

14．试述业主大会的职责。

召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。

业主大会将对事关小区物业

管理有关事项作出决议。

根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应

包括以下事项：

（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（3）选聘、解聘物业管理企业；

（3分），

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫

生的维护等方面的规章制度；

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点3分，共18分。

卷面清洁度2分。

15．

（1）李先生的理由不成立；

（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公

共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，

李先生的房产会得到相应保值和增值；

（2分）所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质

量问题，就应当缴纳物业服务费。

（2）物业公司不应当向王女士追索物业服务费；

（2分）首先物业公司没有积极采取措施维

护自己的权益，本身有过错；

（1分）其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费

负责。

（3）物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；

（2分）其次，物业公

司可以根据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合

法权益。

题库四

一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案．然后将其序号填写在题后的括号内。

1．国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的?

A．2003B．2004

C．2005D．2007

2．在物业管理活动中，业主依法可享有下列（）权利。

A．监督物业服务公司的权利B．依法组建业主管理委员会的

C．选聘或解聘物业服务公司的权利D．共同使用物业公共设施的权利

3．依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？

A．公平合理B．方便生活

C．团结互助D．‘有利生产

4．小区的专项维修金属于（）。

A．业主委员会B．物业公司

C．业主D．业主大会

5．国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（）责任

A．刑事B．民事

C．违宪D．行政

二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；

6．业主就是物业所有权人。

7．我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通

过出售、附赠或者出租等方式约定。

8．物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强

制性法律义务。

9．按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。

10.在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。

11．简述物业管理法的作用。

12．简述物业管理民事诉讼的基本原则。

13．简述业主委员会的职责。

14.试述物业管理民事责任的免责条件。

五、案例分析题（本题15分1

15.2009年5月，某小区业主委员会与深圳海天物业公司签订物业委托管理合同，约定该

住宅小区自2009年7月份开始由海天物业公司进行管理。

2009年12月，胡先生人住该住宅

小区之后，一直没有缴纳过物业费。

当海天物业公司催促他缴物业管理费时，胡先生认为自己

买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。

胡先生以物业公司与业主委员会签订的委

托服务合同未经过其允许为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系。

经业主委员会多次出面调解也没有结果，最后物业公司把胡先生告上了法庭，要求胡先生支付

物业管理费及滞纳金。

（1）本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对胡先生发生法律

效力？

（2）如果该委托服务合同对胡先生有法律上的约束力，胡先生应该负有哪些义务？

题库四答案

一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的

括号内。

每小题4分，共20分）：

1.A2.ABCD3.ABCD4.C5.D

二、‘判断题（内容正确的请在括号中写“对”；

6．对7．对8．错9．对10.错

三、简答题f每小题10分，共30分）

11．简述物业管理法的作用。

第一，维护物业管理市场秩序。

第二，保障物业管理权利人合法权益。

第三，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。

12．简述物业管理民事诉讼的基本原则。

（1）当事人诉讼权利平等原则；

（2）同等原则与对等原则；

（3）法院调解自愿和合法原则；

（4）辩论原则；

（5）处分原则；

（6）检察监督原则。

13．简述业主委员会的职责。

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合

同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

dressup盛装；

打扮；

装饰四、论述题（本题共20分）

14．试述物业管理民事责任的免责条件。

（1）不可抗力。

不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。

一般指地

震、台风、洪水、战争等。

如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车

库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害

时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。

如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过

程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。

紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的

按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到

损害，应当由自己来承担责任。

如业主