房地产销售经理注意事项及岗位职责Word格式.docx

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有的时候销售经理担当的便是业务员的家长、父母，对业务员的一言一行都有好的要求，进行督促，如：

仪表整洁、坐姿、谈吐、卫生习惯，日记的习惯，有难必问的习惯，好学的习惯等等，这些良好习惯的养成靠的是销售经理第一以身作则，第二时刻督促。

5、时刻保持高度的触觉：

指的是优秀的销售经理身在案场能头脑清醒，比别人更多一只耳朵，多一双眼睛，哪儿出了状况，哪儿有些问题，都能随时觉察，及时解决，销售经理必须具有这方面的敏锐力。

6、公平、公正、人人平等。

俗话说“一碗水端平”，对下属不抱偏心，尤其是对偏爱的业务员更加严格管理，有错误处理在前，这样才能保证管理的公平性。

7、奖罚分明：

管理最怕的就是平平淡淡，干多干少一个样，今天明天一个样。

因此奖罚一定要分明，有的销售经理一年管理下来，即无一个表扬，也无一点处罚，这样对于很多求上进的人会打消进取心。

因此在制度的前提下，大胆奖罚很重要，但在罚之前要讲技巧，要罚得心服口服。

8、业务员心态及积极性的调节：

每个人都有弱点，人无完人，业务员更是如此，因此优秀的销售经理能够在最适当的时机时常与业务员沟通思想，问长问短，问寒问暖，解决心理上的症结，调整好心态，让业务员时刻保持高度的工作积极性。

9、对突发事件的处理具备独立的协调、解决能力。

业务面：

管理最终是为销售服务，销售经理最终的能力大小是表现在业务的带动上，最终顺利完成指标。

1、充分利用各种业务报表。

实际上日报表、周报表、周分析表等都有极有价值的作用。

善于利用报表、分析形势，对下阶段销售工作的计划制订有着重要的作用，但有的人不注重这些报表的功能，使报表成为形式化而已。

2、珍惜客源、珍惜时间：

不是让你本人珍惜，而是你要让每个业务员珍惜，珍惜每一个电话，珍惜每组来人，珍惜每一分钟上班时间。

要做到这点，销售经理必须对每一个业务员的客户有充分的了解，用你的珍惜意识去感召每一个业务员，并给他们一种压力，及时督促业务员完成每一个追踪电话和每一个现场谈判。

而且业务日记、业务会议、业务讨论、业务汇总等手段方式的运用，要从形式转化成实用与实战。

3、销售控制：

一个项目开案前，对销售策略的订制，楼盘推进顺序及开盘后的价格调整策略等都有讲究。

总而言之，好的销售经理有能力使一个案子能够均匀地、有条理地销售。

4、制定销售计划、指标：

项目销售过程中，销售经理要针对项目的运作情况及开发商规定的回款额度定期制定销售计划及月度销售指标，也可适时组织促销活动，推动销售工作的顺利开展。

5、发现瓶颈，解决困难：

一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。

有的来自于市场，有的来自于产品，有的来自于自身，也可能兼而有之。

因此，销售经理要有敏锐的洞察力发现问题的核心，找出解决困难的方法，或调整广告方向，或调整价格策略，或解决业务说词，或提高业务员的积极性等，至于方式、方法就看各位的创造性了。

6、业务培训：

优秀的销售经理明白一个道理，只有让大家的业绩普遍提高，才能使个案业绩广泛提高。

充分利用案场周会，平时提高大家的业务水准也至关重要。

7、销售总结：

销售经理应分阶段性对案场情况作分析总结，并结合案场实际情况对近期业务员及销售主管的工作进行评价。

8、广告企划：

销售经理也应具备广告企划的意识，留心注意好的楼盘好的广告，能够和策划部人员沟通广告的方向，有能力评判广告的好坏，并提出修正意见。

综上所述，一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。

确实，要在各方面都十分优秀很难，但这不是每个人奋发的目标吗？

一旦你踏上这个台阶，你会发现你的境界、对人生认识、对价值观的看法都会发生巨大变化，在此，也许真的已插上成功的翅膀。

（二）工作职责

1、执行及遵守公司及案场的规章制度

2、负责案场考勤监督及起表率作用

3、对案场出现的问题不包庇、不隐瞒并及时解决汇报

4、帮助业务员养成良好的生活和工作习惯

5、安排日常工作执掌表、轮排表

6、熟悉和精通销售流程及操作

7、案场环境卫生的管理

8、按时完成每周的周计划

9、每月及时下达本月度业绩指标并负责案场业绩指标的完成

10、负责控制过期大订、按揭资料未办、未齐的工作

11、过期大订及未签客户情况分析

12、负责各项业务推广活动（制定及起草各种信函内容及寄发）

13、各种大、小业务会议的安排、主持与记录及整理确认工作

²

晨会

例会

业务部例会

经典案例讨论会

除业务周会以外的所有与业务有关的会议

14、负责售后服务工作，如：

联谊会、寄送节日贺卡等

15、负责楼盘开盘前底价表的制作，在销售经理提出调价申请得到批准后，制作完成价目表并监督执行新的价目表（调价申请上必须有此价目的大概执行日期）

价目表制作程序：

销售经理起草调价申请→楼盘秘书打印→销售经理签字→公司相关领导签字→楼盘秘书制作价目表→销售经理每页签字→案场执行

16、与各部门和案场业务员进行沟通，要多和业务员谈心，帮其确定目标

17、对销售情况有针对性措施、计划并能解决销售瓶颈

18、安排业务员进行市调

19、对案场的业绩销售，资金回笼状况了如指掌

20、提高下属的专业能力，专业知识，销售过程中的疑难杂症能妥善解决

21、确认各种房展会、展览会的位置

22、各类发包物品质量的验收

23、发包制作进度的控制

24、负责提供给业务员最新的房产信息，并针对其对业务员进行相应的培训与讲解

25、在业务及合同中遇到争议，负责和开发商协调

26、负责与开发商之间的协调

商业地产策划和前期市场调查

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

1、按工作任务分：

基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分：

全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分：

实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分：

系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

　　无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。

准备工作一般有：

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；

2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；

7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

　　在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

　　这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

　　商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。

商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。

　　显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。

我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

　　节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。

商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

　　地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

　　应用：

①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；

　　　　　②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，　　　　　基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

　　　　　③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。

2、业态、业种

　　零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

　　业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。

目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。

　　业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。

目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；

　　　　　②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行　　　　　比较分析；

　　　　　③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：

建材、IT、文仪、药　　　　　　品、图书等业种；

　　　　　④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：

美食街、自助式咖啡　　　　　店、量贩式KTV、旅行社超市等。

四、市调内容和考察次序

　　商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

　　市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；

二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

　　商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

　　商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

　　购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：

　　①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；

　　②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；

　　③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；

　　④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；

　　⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；

　　⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；

　　⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；

　　⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。

五、市调方式方法

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法

　　通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。

有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

2、访谈法

　　通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

3、问卷法

　　通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

4、参展法

　　参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

永康·

锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典策划方案

作为营销策划的组成部分，奠基典礼和开业庆典已经引起开发商愈来愈密切的重视，它实际上已经构成了引导销售热潮的爆发口，一个精彩的活动策划，是综合文化素质和开发商实力的全面展示，往往能收到事半功倍的效果。

一、 

活动构思

1、以剪彩揭幕、奠基典礼为主线，通过售楼部剪彩揭幕、工地奠基典礼、馈赠礼品、庆祝酒会来完成活动目的。

2、通过活动传播开始内部认购的信息，使潜在消费者获得信息。

3、通过活动的间接影响，使更多的潜在消费者对楼盘的开发建设和销售有一个基本的了解，进而吸引既定的目标人群。

4、通过活动的各种新闻传播，让既定目标人群确认自己了解的楼盘信息，较其他方式更为客观。

二、 

整体气氛布置

整个会场将配合售楼部剪彩揭幕和奠基典礼的主题，以剪彩揭幕、奠基典礼的热烈喜庆和庄重气氛为基调，工地四个空飘气球悬挂空中作呼应，并输出永康·

锦园开始内部认购的信息。

售楼部内以红、黄、蓝相间的气球链造型装点一新。

主干道及售楼部、工地入口布置有永康·

锦园标志的彩旗，售楼部内墙布置展板，保证做到气氛庄重热烈。

1、售楼部布置

（1）在主干道两侧插上路旗及指示牌。

（2）悬挂永康·

锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典横幅。

内容：

文字“永康·

锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典”

颜色：

字（中黄色）底色（红色）

字体：

圆黑色

（3）充气拱形门一个（内容、颜色、字体同

（2））

（4）门口铺红色地毯，摆花蓝和鲜花盆景。

（5）售楼部内四壁挂满红、黄、蓝相间的气球。

（6）售楼部门匾罩红绸布。

2、奠基现场（工地）布置

奠基现场四个空飘气球悬挂空中，文字“热烈祝贺永康·

锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典顺利举行”或“欢迎您参加永康·

锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典”。

在奠基现场放置一块青石碑，若干把扎有红绸带的铁铲。

3、主会场区

（1）在主会场区的入口处设置一签到处，摆放一铺红布的长木桌，引导佳宾签到和控制入场秩序。

（2）会场周围设置两只大音箱和有架话筒，便于主持和有关人员发言讲话。

（3）乐队和舞龙队位于主会场主持区一侧。

三、 

活动程序设置

作为一个庆典活动，欢庆的气氛应浓烈，我们计划用一部分欢庆活动来起到调动会场情绪的作用。

由舞龙活动来制造喜庆气氛，也是为以后的项目打气助兴作准备。

由于它费用低、收益大、最容易制造气氛和场面。

故而，以舞龙活动作为开业仪式上的一个组成部分最为合理。

另外，应当由司仪主持庆典活动全过程，由司仪来穿针引线，才能使会场井然有序。

具体活动程序设置：

09:

00　售楼部迎宾（礼仪小姐引导嘉宾签名和派发资料）。

20　礼仪小姐请嘉宾、记者到主会场。

30　乐队奏曲和司仪亮相，宣布永康·

锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典开始

并向嘉宾介绍庆典活动简况，逐一介绍到场领导及嘉宾。

50　为尔公司胡总致词（致词内容主要是感谢各级领导在百忙之中抽空前来参加永康·

锦园的开业仪式。

并对为尔公司及本项目进行简短介绍。

10:

00　市领导讲话（内容主要为祝贺词及为尔公司在赣州开发的意义）。

20　剪彩仪式。

30　揭幕仪式。

40　为两只龙头点睛（胡总、市领导）。

42　舞龙表演。

50　司仪请嘉宾随舞龙队的引领进入奠基现场。

11:

00　燃放鞭炮，乐队乐曲再次响起。

（礼仪小姐为嘉宾派发铁铲）

10　嘉宾手持铁铲参加奠基活动。

20　邀请嘉宾前往售楼部参观和稍作休息（这时售楼部应有专人为手持报纸

宣传单页的市民派发礼品）。

12:

00　×

×

酒店，庆祝酒会开始（酒会可以以西式自助餐形式，气氛融洽又高雅）。

四、 

活动配合

1、活动总负责――总务组：

负责活动总体进展，确定嘉宾名单

人员配置：

暂定1人。

2、现场总协调――会场组：

协调现场各工序间工作。

3、道具准备――后勤组：

负责购买活动所需材料及用品，活动结束的清理会场。

暂定2人。

4、对外联络――公关组：

负责派送请柬，联系乐队、舞龙队、司仪、新闻媒体、酒店等。

暂定4人。

5、宾客接待――接待组：

负责嘉宾签到处，发放资料，为嘉宾佩戴贵宾花，引导车辆停放，活动结束后，负责送客。

五、 

媒体配合

锦园12月18日的开业仪式是楼盘的首次亮相。

这次关键性的亮相将影响到今后整个楼盘的销售。

所以本阶段广告宣传以塑造企业形象和建立品牌知名度为目标，从而尽快奠定永康·

锦园在人们心目中的档次和形象。

本阶段我们将主要采用报纸、电视、宣传单页和条幅等传播媒体和传播方式，以大量的硬性广告来宣传项目。

1、在《赣南广播电视报》和《赣州晚报》上刊登

时间：

　《赣南广播电视报》12月15日－21日的一期1/4版。

《赣州晚报》选择15日、16日、17日连续3天到刊登，1/4版。

文案：