物业服务成本核算初稿示例稿Word下载.docx
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鉴于农机公司历史原因，目前共有27套房改房产权信息未在
农业机械公司家属区产权证中反应。
（二）小区住宅情况
1.玉溪农业机械公司生活区共有住房37套，其中房改房27套，公房10套
小区住房类型及面积如下：
住房类型
数量
面积（㎡）
A
约100
B
85.08
C
15
63.81
D
E
9
46.7
F
66.3
A户型具体面积待落实，B、C、D、E均为房产证所载面积。
其中房改房为：
A型1套，B型4套，C型有14套，D型有2套，E型有4套，F型有2套，其余10套均为公共住房，现由农机公司统一对外招租中。
2.房改房户数及面积构成情况如下：
单间建筑面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
100
340.32
14
893.34
87.06
186.8
132.6
小计
27
1740.12
小区内房改房总建筑面积为1740.12㎡，其中二幢房改房总建筑面积319.4㎡，三幢房改房总建筑面积1420.72㎡
3.农机公司公房户数及面积构成情况：
130.59
233.5
10
494.2
小区内公房总建筑面积为494.2㎡，其中二幢公房总建筑面积为299.8㎡，三幢公房总建筑面积为194.4㎡
（三）小区商业部分面积构成情况：
产权类型
数量（层）
所在幢
商业用房
477.73
355.34
1936.23
1.一幢综合楼1—3层使用性质均为商业，建筑面积总计986.58
㎡；
2.二幢2、3层使用性质为商业（其中，2层为商铺，现由农机公司结合市场对外出租。
3层原使用性为住宅，鉴于农机公司租赁给建行作为办公使用，故此，收费拟参照商业用房性质计算），建筑面积总计477.73㎡；
3.三幢2层使用性质为商业，现由农机公司结合市场对外出租，
建筑面积总计355.34㎡；
4.四幢使用性质为商业，原为农机公司食堂，现在作为开放式食
堂对外承包，建筑面积总计116.58㎡；
5.小区商业部分总建筑面积共计1936.23㎡
（四）小区其他用房面积
总建筑面积
（㎡）
二幢1层仓库
217.1
三幢1层仓库、单车棚
地表临时仓库
260
场区
二幢2-3层建行卫生间
34
二幢4-5层独立卫生间
二幢6层卫生间改为仓库
17
五幢厕所
22
939.34
二、三幢1层为仓库，建筑面积共计572.44㎡，现收回统一由物流公司调度使用；
停车场有一间临时搭建的仓库（约260平米，现对外招租中）。
二幢2-3层楼梯口卫生间现为建行改造使用；
二幢4-5楼梯口卫生间现为农机公司自用；
五幢厕所现为农机公司食堂使用。
五）小区现有各类型房产面积（物业服务收费面积）总计
房改房
27间
公房
10间
8层
其他用房
7间
总计
5109.89
、项目配置及服务
序
号
岗位名称
配备人数
（人）
总配备人
数（人）
服务内容
管理人员
1．管理人员负责与业主进行及时沟通，每半年对业主进行满意度调查。
2．按时对管理区域进行巡视，安排调度突发维修维护、保洁等事宜。
3．完成我公司布置的任务，对本项目服务人员进行考核、监督，以及服务人员相关工作内容计划和安排等。
维修人员
2（水电维修1人、房屋及设备维修1人）
1.负责玉溪市农业机械公司水电维修工作，负责农机公司生活区房屋及设备修缮。
2.不定期进行小区维修巡检工作
安保人员
2（白班1人，夜班
1人）
1．负责玉溪市农业机械公司安保服务工作
2．维护小区门口交通秩序，严禁闲杂人等进入小区管辖范围。
保洁人员
1．公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位、食堂的清洁卫生、垃圾的收集
2．公共绿地、花木、建筑小品等的保洁及绿化养护工作，确保环境清洁、舒适
合计
三、管理成本测算明细
一）最大化资源配置测算
1.人员工资
人员
组成部
分
单价（元/人/月）
人数（人）
年度额
（元）
备注
管理人
员
基本工
资
2500
30000.0
参照港汇置业物业管理岗位薪酬标准的三分之一测算
安保人
1800.00
43200.0
玉溪市行业
工资标准为
参考
意外伤
害险
60.00
1440.00
购买意外伤
维修人
（水电、机电设备）
非全职，委
托驻点
60
保洁人
21600.0
玉溪市最低
工资标准
720.00
141600.
00
2.开办费用测算（含各种器材及易耗品）
品名
单价（元）
单位
金额（元）
强光电筒
65.00
个
橡胶棒
50.00
根
100.00
对讲机
300.00
部
600.00
拖把
15.00
把
150.00
凤尾笤帚
10.00
撮箕
45.00
抹布
4.50
张
塑料中桶
12.00
只
36.00
修枝剪
消防、照明
多数为一
等小宗设
5000.00
次性投入
备更换
项
6291.00
大型设备、隐蔽工程设备维修及更换所产生费用由小区公共维修基金承担，若无公共维修基金由业主自行筹资维修（具体价格以实际报审通过后的预算价格为主）。
本方案中涉及水电、设备、房屋等方
面的维护、修缮仅为人员出勤费用
3、公共能耗测算
楼道灯、公共区域照
明、道闸电费、公共损耗
0.51
度（KW/h）
8000.00
公共水费
4.7
立方
化粪池清掏
3000.00
16000.00
附文字说明：
1．楼道灯、公共区域照明、公共耗能电费：
0．51元／度，一
盏声光双控楼道灯功率为30—60W预估年产生费用：
8000．00元2．公共水费（绿化、公共场地、保洁用水等）：
4．7元／方（工业用水）
每两天冲洗一次
预估年产生费用：
5000．00元3．化粪池清掏：
每年清掏一次预估年产生费用：
3000.00元注：
此测算参照原国晟物业服务费用测算内容，未对内容进行调整。
4、各项服务报价价格构成汇总表
费用名称
价格汇总（元）
有关说明
人员工资
141600.00
6人
开办费用
公共能耗
管理成本（不含税）合计
163891.00
（一）项+
（二）项+（三）项
缴纳税金
4916.73
管理成本（不含税）*3%计提税金
含税管理成本合计
168807.7元
二）优化成本配置测算
1.人员工资
人数
年度额（元）
\
不在项目拿
工资
1500.00
36000.00
150元/人次
7200.00
水电、设备维
护人员按每
人每月出勤2次计算
18000.00
63360.00
春节、中秋节等重要节假日加班及出勤工资未进行计算。
2.开办费用测算（含各种器材及易耗品）
大型设备、隐蔽工程设备维修及更换所产生费用由小区公共维修基金承担，若无公共维修基金由业主自行筹资维修（具体价格以实际
报审通过后的预算价格为主）。
本方案中涉及水电、设备、房屋等方面的维护、修缮仅为人员出勤费用。
楼道、公共区域照
明；
公共电量损耗
等
65盏30WLED
节能灯
4719.00
每两天清洗一次，每次预计用水量为2吨
1720.00
9439.00元
（1）楼道灯、公共区域照明、公共耗能电费：
0．51元／度，
一盏声光双控楼道灯功率约为30W。
其中二幢过道公共照明约30盏，三幢公共照明约35盏，共计公共照明约65盏，每天照明时间暂定为晚上19点至次日8点，共13个小时。
预计年产生公共照明电费为：
65（盏）*30（每盏灯功率）*13（小时）*365（天）*0.51（电费/度）=4719元
（2）公共水费（公共场地保洁用水等）：
4．7元／立方，每两天对公共区域（不含停车场）及农机公司自用卫生间清洗一次，每次清洗预计用水量为2立方。
预估年水费用为：
2（清洗用水量）*183（天）*4.7（水费/立方）=1720元
3）化粪池清掏：
每年清掏一次
以上价格为预估价格，具体价格将以实际采购价格为主4、各项服务报价价格构成汇总表
包含不可预估项
9439.00
水、电、化肥池清理
79090.00
2372.7
81462.7元
若车管所项目顺利拿下，维修人员出勤费可全部分摊至车管所项目中，不在本方案中测算。
四、物业服务费测算
根据《玉溪市物业管理办法》有关条款内容，结合行业主管部门定价原则，经多次与业主方（农机公司及房改房业主）多次协商，拟定小区物业服务费计费标准及收入测算如下：
房产类型
计费标准（元/㎡/月）
年均服务费收入（元）
0.4
8352.58
0.6
3558.24
1.65
38337.36
仓库等其他用房
1.2
13526.5
63774.68元/年
业主方垃圾清运费由玉溪市农业机械公司自行承担，每年一次性收缴，一共收缴3600元，其中食堂承担其中的1800元。
五、收益测算
（一）最大化资源配置收益测算：
63774.68元-168807.7元=-105033.02元
（二）优化资源配置收益测算：
63774.68元-81462.7元=-17688.02元结论：
即便按照最优化配置方案实施，纯物业服务收入仍无法弥补成本支出，若接盘该小区物业服务，须通过附属增值项填补亏损。
六、小区附属增值项目及收入测算
（一）停车场项目及收入
1.项目概述
农机公司生活区现规划地表停车位32个，待“三供一业”物业改造完成后，预计可扩容至41个。
经实地测量，改造后停车位拟布局如下：
2.项目使用现状场地所有人为农机公司，目前该场地使用主要为以下三方面：
（1）无偿向房改房业主提供停车位约30个，鉴于未实行专人专车实名登记且未限定停放数量，目前存在一人（家庭）多车停放或挂名停放等情况；
（2）无偿向承租户（建设银行）提供10个内部免费停车位，且办理业务人员凭业务办理小票可免费停放（鉴于未规定业务办理时限，部分业务办理人员存在长时间占用车位的情况）
（3）结合市场对外收费。
3.停车位调研结果
经结合项目半径500米范围内计费停车场情况走访调研，在农机公司500米范围内存在对外收费停车场有5家，分别是：
百信电器、沃美影城、三人行教育小区、市医院门口停车场。
具体调研结果如下：
注：
剔除过夜停车、车辆周转时间、车位空置时间以及其他不可预估的时间损耗，一个车位一天的停车时间统一按7小时保守值计算收益。
（1）百货大楼停车场拥有停车位约70个，除去小区业主停车位，对外经营的停车位约50个，收费标准为3元每小时，每超一小时加收1元。
根据每个车位一天停放7小时，每个小时均价1.5元计算，一年的停车收益约为：
7*1.5*50*365=191625元。
（2）玉溪酒店停车场停车位约57辆，收费标准为入场5元，不限定停车时间。
剔除一半的自用车位，按照一个车位一天周转2次计算，一年的停车收益约为：
57*0.5*5*365*2=104025元
（3）百货电器停车场停车位约45辆，其停车费用为入场5元，过
夜10元，剔除一半的自用车位，按照一个车位一天周转2次计算，
一年的停车收益约为：
45*0.5*5*365*5*2=82125元。
4）市医院停车场停车位72辆，其收费标准为3元每小时，每天
按每个车位停车时间按7小时计算，一年的停车收益约为：
72*7*3*365=551880元（注：
每20个车位安排有一个管理人员）。
（5）沃美影城停车场停车位30辆，收费标准为每小时5元，早10
点到晚22点，每小时加5元，晚22点到次日早10点，每小时加3元（凭当日场次电影票，可免费停车3小时），按照一天停放7小时，每小时按均价4元计算，一年的停车收益约为：
4*7*30*365=10220元。
以上测算均按足年（365天）计算，剔除法定节假日后，实际
收入的损益值不超过测算收入总额的5%。
4.项目SWOT分析
优势
1、地段区域优势较为明显，周边住宅、商业、娱乐、交通及相关附属配套设施齐全，生活、购物较为便利
劣势
1、停车场入口坡度较陡，容易剐蹭车辆底盘且不利于手动挡车辆出入，特别对于底盘较低的轿跑型车辆及新手司机，有一定的停驻排他性。
从而影响来此停车的数量。
2、毗邻城市主干道，车流量较大
2、缺乏智能化门禁系统，不利于车辆信息收集及收费，存在车辆信息登录不全、逃票、漏票、停车场收费人员自持资金的情况发生。
3、停车场入口明显，出入较为方便
3、房改房业主及承租户长时间无偿使用车位，且存在一人多车停放等情况。
4、农机公司生活区安保人员可兼具停车场管理人员职责，避免专职人员人工成本投入
4、小区建设年限较早，场地较为局限，且未有序规划停车位，空间利用率未达到最高。
机会
1、该房产周边商业业态丰富，人流、车流量较大，特别毗邻沃美、厚品两家影院，在特定时段停车位需求较为刚性。
威胁
1、诸如新天地城市综合体在建项目投入运营后，大规模地下停车位将投放市场。
2、玉溪市创卫需要，城市主干道路周边实行长效管制，原沿街、人行道用于临时车辆停放点已全面取消。
2、地处老街区，周边商业化设施陈旧，多数以中低端小商品为主，部分商业业态缺乏竞争力。
3、半径500米范围内虽有多家经营性停车场，但多数均为单位、住户使用，公共计费式停车位资源较为紧缺。
3、随城市规划完善，商业核心逐渐北迁
4、实体化经济发展萎靡，外来人口大幅减少，一定程度上影响了
分析结论：
充分发挥优势，利用机会：
结合开阔型停车场地的稀缺性，凸显地表停车的便捷度与灵活性，通过依托区位优势与停车资源，有效盘活现有闲置库房及临时仓库，全面拓展小区场地经营业务（如：
洗车场、车辆装饰、维修、电频车充电业务等），力争业态多番联动，确保场地利用率最大化。
规避劣势消除威胁：
鉴于项目外部未存过多竞争劣势与威胁，须着力改善内部环境，在提升软实力的同时，夯实外部优势，为获取核心竞争力持续蓄力。
经结合项目现状梳理、研判，拟计划从以下方面着手改善：
（1）综合分析对比同质化商业运营停车场管理及计费模式，结合场地情况，完善停车场动态管理机制与收费标准；
（2）依附“三供一业”物业改造项目，对入口斜坡角度进行调整，最大程度避免车辆底盘剐蹭的同时，确保手动挡车辆及新手司机出入便捷；
（3）加设门禁系统，一方面在源头上规避车辆信息登录不全、逃票、漏票等情况发生；
另一方面则为强化停车场管理体系提供保障；
（4）结合地段优势，充分利用场地空间，在条件允许的情况下，可考虑增设立体停车架，在确保收益的前提下，最大化扩充停车位。
若无条件增设，则在原址基础上合理优化车位布局。
（5）拟对房改房车主实行一人一车制实名登记制（多车停放参照市场价进行计费）且给予10小时/日的免费停放时间，即为：
晚22时至早8时。
亦可采取内部价年租赁形式支付车位费。
年租赁费暂定为：
2000元/年/个。
（6）农机公司承租户（建设银行）参照农机公司与其签订合同约定价格的一半即：
1500元/个/年向农机公司计收，对于到建行办事的停放车辆，凭借小票可免费停放30分钟，超出时间一律按照市场价进行收取。
外来车辆进入后不设置免费停放时间。
5.停车场运营及收益测算
围绕项目半径500米范围内计费停车场市场调研内容及SWOT分析结论，初步拟定运营方案及收益测算情况如下：
方案一：
停车位承包方式
农机公司以每年26000元将停车场全权承包给港汇置业公司。
业主方30辆车，拟建议每天免费停车时间为10小时，即：
晚上22点至次日8点，建行租用的10个停车位，费用建议参照农机公司与其签订合同约定价格的一半即：
1500元/个/年向农机公司计收（一年共计15000.00元）。
根据对周边停车场的走访、调研及停车收入测算结果，在剔除建行办事人员临时停放与其他不可预见性停车收入损耗率（车位空置、车辆周转等情况），拟按照每个车位每天收益约7元计算（注：
7元/个/天测算方式，包含农机公司内部职工及房改房住户车辆停放所占收入损失金额的均数）。
（1）按现规划32个停车位测算
一天的停车收益为（除建行10个车位）：
22*7=154元，一年的停车收入预
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