高档住宅小区建设工程项目分析可行性研究报告Word文档格式.docx
《高档住宅小区建设工程项目分析可行性研究报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高档住宅小区建设工程项目分析可行性研究报告Word文档格式.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
xxx
6．注册资本：
500万元
7．执照注册号：
8．企业类型：
有限责任公司
9．主营业务：
房地产开发业务等
xxx市行远房地产开发有限责任公司现有员工45人，具有本科以上学历的员工占52％，具备中、高级职称者多名。
公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了—套符合市场竞争需要管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。
目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。
xxx市地处晋冀xxx三省区的结合部位，素有xxx自治区“南大门”之称,是自治区对外开放、发展外向性经济的窗口和前沿,也是内地经济向边远少数民族地区转移的过渡地带。
地理坐标为北纬40°
18′27″—40°
48′28″,东经112°
47′31″––113°
47′18″。
xxx市距呼和浩特飞机场160公里，距大同机场50公里，距首都机场380公里。
铁路有京包线、大（同）准（准格尔）电气化铁路横贯市区，公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。
“xxx住宅小区”位于xxx市新区xxx路人民法院对面，北临已建成的新区主干道,西临二广高速，东临金牛建材城。
由此该地块系xxx市新市区的最佳路段，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来居住小区环境及其独特的新天地。
根据xxxxxx市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。
据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。
该方案初步确定项目主要技术指标如下详见（附表一）：
①用地面积：
13万平方米
②容积率：
1.373
③总建筑面积：
7万平方米
其中：
地上建筑面积6万平方米
地下建筑面积1万平方米
④建筑密度：
21.42%
⑤绿化率：
32.88%。
第二章项目开发经营环境分析
国内环境：
中国房地产还有20年以上的好景。
上海新国际博览中心，第七届中国住交会拉开序幕。
与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。
共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米。
”
在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济及相关产业的发展比较协调。
居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。
一、xxxxxx市房地产市场分析
1、经济状况
xxx市经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，xxx市社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣。
xxx市的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。
xxx市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。
我市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2016年连续两年跻身全国最具投资潜力的中小城市百强县市行列。
2、房地产状况
衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：
首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；
其次要看商品房供给与需求的均衡态；
再次要看房屋价格的波动状况及其走势。
从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。
xxx市的房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。
xxx市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。
随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，xxx市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。
二、有利投资经济形势成因分析
1、国家宏观经济的影响
2、xxxxxx市经济发展势头良好
3、全国整体房地产市场发育发展情况良好
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：
国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说xxx住宅小区项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。
一、投资地块的地理环境
xxx市总面积2705平方公里，其中城区面积35平方公里，辖3乡5镇、5个街道办事处，总人口34万，其中城内人口15万。
有蒙、汉、回、满等15个民族，少数民族人口约3400人，其中蒙古族1200多人。
xxx市具有独特的区位、交通优势，是自治区“三横九纵十二出口”的重要公路网络，融入了京津冀4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。
已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，xxx市同京津冀和呼包鄂的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给xxx市带来接受发达地区强辐射的新机遇。
二、区域分析
本项目位于xxxxxx市新区，地块规整，东临xxx市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。
三、消费者调查分析
为了使本项目更适应市场发展，满足xxx市当地居民的购房要求，我们对xxx市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。
选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：
钢结构、环境好、装修方式、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。
从以上问卷调查汇总中，我们可以看出xxx市人对钢结构能接受，不再局限在以前的混硬土的房子，说明xxx市客户希望居住条件能更好。
随着xxx市客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。
第四章项目开发经营优势点
现对该项目真正的、突出于xxx市住宅市场的优势点集中如下。
1、钢结构住宅建筑是住宅建筑的一个分支，与砖石结构、钢筋混凝土结构、木结构一样是住宅建筑的重要组成部分，它以工厂化生产的钢梁、钢柱为骨架，同时配以新型轻质、保温、隔热、高强的墙体材料作为围护结构建造而成，其主要承重骨架是由钢构件或钢管（园管或矩形管）混凝土构件所组成。
它在美国、英国等国家的发展应用已有上百年历史，由于具备其他结构无法比拟的优点。
2、xxx住宅小区的自然环境，在xxxxxx市得地独优；
3、xxx住宅小区可作为新区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；
4、xxx住宅小区拟在钢结构、墙体、节能环保、新型能源、成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；
中水回用、雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术；
居住区智能化物业管理技术。
实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。
5、现浇砼需要连续施工，在我国北方地区受到施工季节的影响。
钢结构的大部分构件在工厂生产，运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装，可全天候作业。
施工现场作业量小，减少了施工临时用地，与传统建筑材料相比，对周围环境污染小，提高了施工的机械化水平。
由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载，施工时可以节省支模、拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。
资金价值在施工中充分体现，减少资金成本，对开发商的销售和资金回笼极为有利。
上述优点的正确运用，有利于开发项目打造良好的基础。
第五章项目定位
面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将钢结构、区域、交通环境、配套设施等各种因素综合考虑。
1、xxx住宅小区虽位于新区，但紧邻市行政中心，这决定了主体目标对象为xxx市的中高层消费群。
2、开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。
第六章钢结构工程安全施工方案
目前，国内的建筑业生产效率较低，尚属劳动密集型产业，而钢结构住宅属于高技术高效率的产业，加快对钢结构住宅的研究，将促进建筑业向技术密集型产业转化，并将带动建材、冶金、信息机械尤其是钢铁企业的发展。
钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革新。
如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化。
“钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念”。
有专家预言：
3年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志。
21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。
钢结构建筑是一种新型的节能环保的建筑体系，被誉为21世纪的“绿色建筑”之一，是一种节能环保型、能循环使用的建筑结构，符合我国发展节能建筑和经济持续健康发展的要求。
在此建筑楼内，地下是车库，地上是居住楼（其外窗使用PVC塑钢窗以及中空玻璃）。
承载重量的框架是箱形截面柱和H型梁，这些柱使用的都是马钢生产的Q345B型钢，并且都是在工厂车间加工生产的。
楼面是施工现场浇筑混凝土，为保温屋面，我们使用PVC卷材防水聚乙脂发泡。
内墙板使用南京产ALC，外墙直接在ALC板（蒸压轻质加气混凝土板）刷涂料。
在房屋内，水和电走的都是暗线，在和梁交叉的地方要走梁腹板并事先留好孔。
由于屋内的空间很大，精装修，这样更能发挥出钢结构的优势作用。
一、主要施工方法
1、对于钢结构加工制作箱型柱，一般使用钢板。
对于加工以及钢结构构件的除锈和焊接都在加工车间完成。
1.1箱型柱制作工艺
①钢板拼接。
因为各段柱高均在十二米之下，为了确保在下料后钢板的直线度，我们首要做的是把两块钢板拼接在一起。
注意，要在钢板的两端开坡口。
②划线下料。
要依据排料图划线，在划线时，长度方向留余量五十毫米（并沿着划线每隔5米钻Φ8mm孔），宽度方向三毫米。
注意，中间的隔板划线不再留余量。
使用2台半自动切割机一同沿着划线中心进行切割。
注意，每隔5米要留出100毫米不切割，要等到其冷却之后在进行切割。
③组装焊接。
我们要采用H型钢作为暂时的组装平台，并组装焊接衬板以及在两个腹板上划上组装线。
注意，在组装之前，我们要将平台用水准仪找平，同时稳固并垫实H型钢。
定位焊。
在衬板内侧每隔300mm焊10-20mm焊缝。
将一腹板与隔板组对，定位焊。
组对两盖板。
组装腹板，定位焊。
把三根相同长度的箱体并排起来，同时两点焊。
在设置自动焊接轨道时，我们可以用两边的箱体。
焊接：
采用2台埋弧自动焊沿着相同的方向去焊接两条焊缝。
注意，在焊缝的两边要加上一百毫米的熄弧焊以及引弧板。
继一层焊接完成后，要把箱体翻过来，焊另一面的两条焊缝。
其方法与上述的相同。
等到焊接完成再把箱体翻身去焊接另一面的两条焊缝去。
焊接完成后，我们就要把引熄弧板在离母材五毫米处切断，同时要使用砂轮机将其修磨平整，然后对其切割面做检查。
注意，不能使用锤子将其击落。
焊缝无损检测，使用超声波探伤。
探伤长度为每条焊缝的20%，按JB11345的规定不低于Ⅱ级。
1.2梁及连接板加工及组焊
①下料。
我们在下料时，型钢要使用型钢切割机。
钢板要使用半自动切割机。
②钻孔。
在构件上，我们首先要使用划针与钢尺划出孔的中心与直径，在孔的四周，大约九十度的位置，打4个冲孔，然后进行检查。
③高强度螺栓摩擦面处理。
喷砂处理高强度螺栓摩擦面的表面粗糙度：
喷砂压力约6Kg/c㎡，石英砂的粒度1.5～4mm，加工后的钢材表面呈现灰白色；
我们在打磨钢板的表面时应使用电动砂轮机。
在这里要注意，打磨的范围要在螺栓直径的四倍以上，打磨的过程当中不要在钢板的表面磨出清晰的凹坑，同时，打磨的方向要垂直于受力的方向。
2、钢结构安装
2.1箱型柱安装在实际的施工过程中，箱型柱的完成要依照五步：
①材料采购②加工③运输④吊装⑤连接。
所以，在刷防锈油漆前，我们应把钢结构表面的铁锈、油污等清除掉。
注意，机械除锈达到Sa2，手工除锈达到St2.在此工程四层以下裙楼立柱是四十八根，主楼立柱是三十七根。
截面的形状应该是箱形。
剪力墙框架立柱为150*150H型钢。
立柱单根（其最大设计重量为三点五吨，最小设计重量为一点八八吨）最长是十二点五米，最短的是四点五米。
吊装顺序的基本思路是从中心向四周拓展，进而确保框架在安装时的对称以及牢固。
立柱安装吊装采用QTZ-80型塔式起重机，利用柱顶临时设计连接耳板为吊装吊点进行吊装。
立柱连接采用临时连接板和临时螺栓进行连接，形成稳定的单元框架后调整焊接及UT检测。
2.2钢梁安装对于安装钢梁，我们可以将其分为主梁（其材质是Q345B轧制H型钢）安装，次梁安装以及外挑梁安装。
同时要注意，在立柱形成单元后，主梁要使用捆绑串吊施工，依据此工程的设计要求吊装的数量应在两到四根。
因为空间与接点的现实情况，次梁与剪力墙框架梁通常使用单根吊装。
2.3高强螺栓安装
在当前的建筑钢结构连接方法中，高强螺栓可以说是最先进的。
高强螺栓的特征有以下三点：
1可以拆换。
2方便施工。
3传力平均。
在此工程的设计方案中，高强螺栓使用的是摩擦型连接。
紧固的方法是我们使用专用的棘轮扳手与扭矩扳手在经过初拧与终拧之后完成。
2.4栓钉焊接
在高层钢结构施工环节中，栓钉焊接是不可或缺的。
我们通常看到两种方式栓钉焊接：
①直接的焊接在钢梁上。
②在穿过压型钢板后焊接在钢梁上。
此工程使用的方式是第一种。
3、混凝土施工
在本工程中，混凝土部分主要有两个部分：
①现浇混凝土楼面。
②核心筒筒壁。
混凝土主要通过砼泵竖向运输。
依据工程的结构特点，楼面模板支撑方案使用H型梁下翼缘支撑小规格H型钢，并在其上放置竹胶板和钢筋。
箱型柱内浇混凝土所使用的方法是借助泵的压力把混凝土从下往上压入箱型柱，即顶升法。
在未混凝土顶升时，对顶升入口处的管壁，要与设计方做出具体的验算，来保证顶升压力保持在规定的强度之内，另外，要在柱下部侧壁安装特种压力表，以便我们不论何时都能监测柱内混凝土的压强变化。
同时，为了确保混凝土的坍落度在二百毫米以上，我们要严格要求混凝土的配合比。
4、外墙板安装
我们使用的外墙板是厚为一百七十五毫米的ALC板。
这种板全部是在工厂生产，然后运输到施工现场吊装的，使用的吊装设备是塔吊。
TU平板4600多块，TU艺术板5180块。
施工过程要依据厂商提供的施工图纸，楼面的通长角钢用墙板内侧膨胀螺栓固定并与ALC板上的专用联结杆连接。
采用嵌缝砂浆和密封胶对缝隙进行密封。
5、内墙板安装
在安装内墙板时，我们使用的都是南京产C型厚度是125的ALC板。
这种板都是在工厂加工生产，再运输到现场进行安装。
由于其操作简单，因此不会受到天气等的约束及影响。
卫生间等部位的墙板我们使用的是特别的PVC密封胶。
安装内墙大体上和安装外墙是相同的。
二、小区配套设施
采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；
三、抗震条件
根据《中国地震烈度区划图》和《xxx综合等震线图》，xxx市地震基本烈度为7度，地震动峰值加速度0.10g，区内无泥石流、滑坡及塌陷等不良地质灾害现象。
相同的荷载，钢结构截面最小，相同的截面，钢结构承载力最大。
在抗震设防区，钢筋砼结构尽管有许多不足之处，但是钢结构重量轻，六层轻钢住宅的重量仅相当于四层砖混结构的重量，因此，本身所受的地震作用小；
而且，钢材具有高延性，有较好的耗能能力，因此，抗震性能好，结构安全度高。
四、环境艺术设计建议
随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。
在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
五、道路交通设计
交通设计以安全、便捷为宗旨，人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。
六、消防设计
根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。
所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。
根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20L／s，高层住宅、沿街商业建筑、地下车库的室内消火栓系统用水量为20L／s，火灾延续时间为2小时。
七、绿化景观设计
中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。
上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。
第七章环境和生态影响分析
一、环境和生态现状
（一）社会经济条件
目前xxx正处于工业化、城镇化加速发展阶段，xxx的住宅需求将保持快速增长趋势，而同时人民生活水平的提高对环境保护又提出了更高要求，低碳生活已逐渐成为人民群众的共识，节能环保、绿色经济在政府工作中的重要性日益突出。
（二）自然条件
1、地形与地貌
本项目地面自西北向东南倾斜，平均坡降为千分之零点四。
项目场地土壤主要分布有灰褐土、草甸土2个土类。
工程地质基本为玄武岩层覆盖，地耐力为1000
kPa。
2、气候特征
xxx属典型中温带大陆性气候，日照充足，雨热同期，昼夜温差大，降水量少，无霜期短。
日照时间：
2873小时，主导风向：
西南，最大风速21m/s；
平均风速3
m/s，年平均气温5.4℃，高气温36.5℃，最低气温-37.5℃，冰冻期长，冬季冻土层最大厚度176厘米。
降雨季为6月-9月，降雪期为11月——3月，最大积雪厚度24cm，年平均降雨量为400毫米，日最大降雨量54.4毫米。
3、工程地质条件
地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载力一般为100-150kPa。
（三）生态环境条件
本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周围环境良好。
二、生态环境影响分析
生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。
保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。
实际工作中应加强法制建设，依法保护和治理生态环境，大力推广先进适用的科技成果。
本项目的建设，可改善当地的居住和生活环境，努力建设资源节约型、环境友好型社区，促进城市及区域生态环境向绿化、净化、美化、活化的可持续生态系统演变。
本项目是居民居住的主要场所，无明显产生污染的项目。
项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。
项目施工建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境产生一定影响。
施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。
三、环保措施
1、环境质量标准及排放标准
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）
《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
2、主要污染源、污染物及防治措施
本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水、固体废弃物及噪声等。
主要污染物详见下表：
序号
污染类别
污
染
物
1
废水
生活废水
2
固体废弃物
生活垃圾等
3
噪声
动力设备及其它设备噪声
综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。
四、特殊环境影响
拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。
第八章项目招标方案
根据《中华人民共和国招标投标法》和xxx发改委关于实施《xxx建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法》的通知的相关规定，确定该项目的招标方案。
一、项目单位基本情况
本项目承办单位为xxx市行远房地产开发有限责任公司。
具有房地产开发暂定资质。
二、建设项目基本情况
1、项目名称
xxx市xxx住宅小区
2、项目的建设规模及主要建设内容
xxx市xxx住宅小区规划
升级会员 